Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Trong quá trình phát triển của đất nước, muốn tạo được tâm thế chủ
động trong quá trình đầu tư, nhất thiết chúng ta phải tạo được mối liên hệ và
sự phát triển đồng bộ giữa ba thị trường: thị trường bất động sản, thị trường
vốn và thị trường lao động. Để thực hiện nhiệm vụ này, chúng ta cần phải
khơi dậy kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản ( vốn tiềm ẩn) với thị
trường vốn (vốn hoạt động) nhằm chuyển vốn từ dạng “thế năng” sang “động
năng” để tận dụng nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Muốn xây được cây cầu
nối hai thị trường trên với nhau chúng ta cần phải có một công cụ tốt, đó
chính là phương pháp định giá tài sản là bất động sản.
Thực tế cho thấy trong thời gian vừa qua khi thị trường bất động sản
lâm vào tình trạng thoái trào đã bộc lộ rất nhiều điểm yếu thêm vào đó lĩnh
vực định giá bất động sản còn bị bỏ ngỏ gây lúng túng cho các ngân hàng
trong việc xác định chính xác về giá trị thật của các tài sản là bất động sản.
Điều này thật sự đang trở thành mối quan ngại cho nhiều ngân hàng và doanh
nghiệp khi việc vay vốn hoàn toàn dựa trên cơ sở giá trị định giá tài sản thế
chấp. Nhằm giải quyết vấn đề trên, năm 2006, ngân hàng Thương mại cổ
phần Kỹ thương Việt Nam đã thành lập Tổ Định giá trực thuộc Phòng Tín
dụng với nhiệm vụ xác định giá trị của các tài sản thế chấp để tạo điều kiện
cho việc giải ngân. Tuy nhiên, vì thời gian hoạt động chưa nhiều trong một
lĩnh vực khá mới mẻ nên Tổ định giá của ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn.
Do vậy trong thời gian thực tập, nghiên cứu và tìm hiểu thực tế em đã
chọn đề tài “ Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương
mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - thực trạng và giải pháp”.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Kết cấu đề tài ngoài phần Lời mở đầu và kết luận , gồm các nội dung
chính sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của hoạt động định giá
Chương 2: Thực trạng công tác định giá tại Ngân hàng Thương mại Cổ
nên bất động sản mang tính chất khan hiếm.
• Tính bền lâu
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Các bất động sản đặc biệt là đất đai có tuổi thọ vĩnh cửu và có đời sống
kinh tế dài lâu.
1.1.3.Đặc trưng của bất động sản
• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Cung đối với bất động sản là kém co giãn với những thay đổi của giá cả,
do những ảnh hưởng của các yếu tố sau như: tổng cung về đất đai là cố định;
các quy định xây dựng; quy hoạch sử dụng đất đai; phân bổ đất đai tùy theo
mục đích sử dụng đất đai. Do những yếu tố này không dễ dàng thay đổi trong
khoảng thời gian ngắn nên cung của bất động sản cũng không mang tính linh
hoạt biến đổi theo các thời kì.
• Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao
Điều này xuất phát từ giá trị của bất động sản là những tài sản có giá trị
lớn đồng thời lại không có khả năng di chuyển nên việc mua bán, giao dịch
thường phải diễn ra trong một thời gian khá dài, hệ quả của việc này là chi phí
giao dịch bị đội lên cao.
• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bản chất của các bất động sản là những tài sản có giá trị lớn đi kèm thêm
đó là thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của các
bất động sản bị hạn chế
1.1.4. Tài sản thực
Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền
làm chủ bất động sản. Nếu bất động sản là một tài sản tự nhiên, một thực thể
vật chất thì tài sản thực là một khái niệm phi vật chất. Bất động sản là một tài
sản vô cùng đặc biệt nên nó có những điểm khác biệt riêng mà chúng ta
không thể không đề cập khi nghiên cứu về các bất động sản.
1.1.5. Các quyền về bất động sản
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản đó. Nó được thể
hiện qua khả năng thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng. Các bất động sản đều
có một giá trị chủ quan đối với người sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động
sản đó.
- Giá trị đầu tư là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu
nhập do khai thác bất động sản. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi thu nhập do
bất động sản mang lại và khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất động
sản đó.
- Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản là một khỏan tiền yêu cầu, chào
bán hoặc trả cho một bất động sản. Do các động cơ và mối quan tâm đặc biệt
của một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động
sản có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho bất
động sản bởi những người khác. Tựu chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá
trị bất động sản. Giá cả của bất động sản cụ thể có thể lớn hơn hay nhỏ hơn
giá trị thị trường của bất động sản đó.
1.1.7. Các đặc điểm của giá trị bất động sản
Một bất động sản để có giá trị phải hội tụ đồng thời 4 yếu tố sau:
• Có tính hữu ích
Tính hữu ích được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm
thỏa mãn nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích tới giá trị được xem xét trên
khía cạnh liên quan tới kích thước, hình dáng, địa điểm không gian hoặc địa
lý của nó, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
• Tính khan hiếm:
Để xem xét tính chất này của bất động sản cần phải đặt nó trong mối
quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại và trong tương lai của bất động sản. Tùy
từng thời điểm mà bất động sản sẽ có tính khan hiếm khác nhau ở từng mức
độ khác nhau.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so
với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng không
phải ở vị trí ngã ba, ngã tư đường…Việc xem xét đánh giá bất động sản về vị
trí là cực kì quan trọng, đặc biệt đối với người định giá.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một số đo về kích
thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của
đại đa số dân cư trong vùng.
- Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay
thấp so với những bất động sản khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp
tới giá trị của bất động sản đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố
địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận bất động sản là vùng
dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại dịch vụ.
- Hình thức bên ngoài bất động sản ảnh hưởng không nhỏ tới giá trị của
bất động sản, đặc biệt đối với những bất động sản là những công trình xây
dựng. Nếu hai bất động sản có cùng chi phí xây dựng, bất động sản nào có
kiến trúc phù hợp thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Mức ảnh hưởng của những yếu
tố nói trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất.
- Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
• Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản : Thuộc loại này gồm các yếu
tố như mức thu nhập hàng năm từ bất động sản, thời gian kinh doanh hiệu quả.
- Những tiện nghi bất động sản mang lại như hệ thống điện nước, vệ
sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc.
• Nhóm các yếu tố về pháp luật
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản: mục đích sử dụng bất động
sản theo quy hoạch sử dụng; hiện trạng bất động sản so với mục đích sử dụng
bất động sản bao gồm:
- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực
- Đặc điểm những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng trong một số năm gần
với năm đánh giá và so với mức độ tăng trưởng GDP của cả nước
- Thu nhập bình quân năm của người dân trong vùng so với các vùng
khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
-Tỷ lệ thuế và các mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khóan, thị trường tín
dụng trong vùng
•Các yếu tố về xã hội
Yếu tố về xã hội cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng
nhiều đến giá trị của bất động sản. Cung - cầu về bất động sản sẽ bị phá vì thế
cân bằng khi dòng người di cư từ nơi khác chuyển đến dẫn đến hệ quả cung
về bất động sản vùng đó nhỏ hơn cầu và giá trị bất động sản sẽ tăng cao hơn.
Khi đề cập đến các yếu tố này cần chú ý đến các yếu tố cụ thể sau:
- Mật độ dân số.
- Đặc điểm khu vực dân cư
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng
- Dịch vụ giáo dục, y tế trong vùng
- Tình hình an ninh trong vùng.
2. Định giá bất động sản
- Xác định giá trị bất động sản đảm bảo thế chấp vay vốn ngân hàng,
hoặc cầm cố.
- Để giải chấp bất động sản
- Để bảo hiểm bất động sản
- Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản; xác định tính khả
thi của một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Xác định giá sàn trong đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
và đấu thấu dự án.
- Giải quyết tranh chấp
- Đối với thẩm định giá và qui định giá của nhà nước (NĐ 188):
+ Bồi thường thiệt hại về bất động sản khi nhà nước thu hồi
+ Tính thuế: Thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế trước bạ.
+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất.
2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản:
2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tối ưu:
Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không
hợp pháp; sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương. Xét về
mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu
nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng
vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời
gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng tối ưu.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm định
giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất; sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của
từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo
ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm:
- Lao động;
- Vốn;
- Đất đai;
- Quản lý .
Vì vậy, khi tiến hành định giá bất động sản, phải căn cứ cả 4 yếu tố nêu
trên để đánh giá, có như vậy thì việc định giá đất mới tiến gần tới giá trị thực
của nó.
2.3.4. Nguyên tắc thay đổi
Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự tác động của
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường
liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động
sản luôn biến động.
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và
pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất
động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị
trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về qui mô đầu tư bất động sản,
về chất lượng đầu tư bất động sản vv ... Ngoài ra, các nhu cầu về vật chất, văn
hoá, tinh thần, sở thích và sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi không
ngừng. Vì vậy, người định giá vừa phải bám sát thị trường hiện tại, vừa phải
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Có vậy, kết
quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm
định giá.
Tóm lại, sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục
không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị
đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai, khi thực hiện việc định giá bất
động sản đó.
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ
sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó.
Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục
đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác
nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ; giá trị hiện
tại, giá trị tiềm năng vv... . Sẽ là không đúng nếu định giá một tài sản dựa trên
cơ sở của một giá trị sử dụng này đối với đất đai và giá trị sử dụng khác đối
với những công trình gắn liền với đất. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích sử
dụng các công trình gắn liền đất với mục đích sử dụng đất. Trong đó, mục
đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi
phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất
động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định
giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với
sử dụng tiềm năng.
2.3.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó là biểu hiện của
chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng
của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại
Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số
lượng một loại bất động sản nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường, thì
cạnh tranh xuất hiện. Cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại. Nhưng
khi một trong số những đối thủ thắng thế, thì cạnh tranh lại mang lại cho
người thắng thế đó nhiều lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng đó lên.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn toàn,
bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng
2.3.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Tăng, giảm phần sinh lợi trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự
gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư
trong quá trình sản xuất, kinh doanh đem lại.
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (X)
trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập
thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng
liên tục của nhân tố (X) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng)
trong tương lai.
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi luôn được vận dụng kết hợp với
các nguyên tắc cân đối, đóng góp và năng suất thặng dư.
2.3.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi
những bất động sản khác
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so
sánh trong cùng một vùng giá trị.
Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những bất động sản có giá
trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong
vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Nguyên tắc giảm cho rằng những bất động sản có giá trị thực cao nằm
trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn
nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều
hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Nguyên tắc tăng và giảm luôn vận dụng cùng với nguyên tắc phù hợp.
2.3.11. Nguyên tắc thay thế
Thay thế trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt
giá trị của bất động sản chủ thể với giá bán của những bất động sản so sánh
Như đã nêu ở các phần trước, các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất
ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lí. Nguyên tắc khả năng sinh
lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao
động, vốn và quản lí là thuộc về đất đai (địa tô chênh lệch I).
Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất
vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp
cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ
theo các vị trí.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nếu 2 thửa đất được sử dụng cho các mục đích giống nhau và tương tự
về các yêu cầu lao động, vốn và quản lí, nhưng một thửa, do vị trí thuận lợi
cho hoạt động sản xuất kinh doanh đã tạo ra thu nhập ròng lớn hơn so với
thửa kia, số chênh lệch về thu nhập ròng sau khi thực hiện việc vốn hoá toàn
bộ thể hiện những chênh lệch về giá trị đất.
Khi vận dụng nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất, người định giá phải
kết hợp với các nguyên tắc cân đối, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc tăng,
giảm phần sinh lợi trước khi ra quyết định về giá.
2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Có 5 phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp lợi nhuận
Mỗi loại BĐS đều có thể sử dụng các phương pháp thẩm định giá khác
nhau, trong đó bao giờ cũng có một phương pháp thẩm định giá phù hợp với
nó nhất. Một phương pháp được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực
hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời.
2.5. Quy trình định giá bất động sản.
để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa
ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui
định của pháp luật.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nếu công việc này được thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ được vận động
liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên
cạnh đó khi người thế chấp vay được vốn sẽ tiến hành đầu tư vào sản xuất
kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển.
3.2. Phân loại bất động sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp bao gồm các loại sau:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có
vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
3.3. Các tiêu chuẩn của một bất động sản thế chấp.
+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui
định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo qui định của pháp
luật về đất đai.
+ Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền
và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng
* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước
thửa đất
* GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất;
* IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời
điểm điều tra;
* CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch
xây dựng;
* NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi
trường xung quanh.
Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp
lại hoặc bằng tỉ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %) .
3.4.1.3. Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một
BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh
đã được mua, bán trên thị trường.
3.4.1.4 Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp
• Đối tượng áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để thẩm định giá tất cả
những BĐS giao dịch mua bán trên thị trường.
Trên thế giới người ta ước tính rằng có tới 98 % số các bất động sản
được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phương pháp này
được sử dụng nhiều là vì mấy lý do sau:
- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những
người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Copyright: Tài liệu đại học ©