BỘ TƯ PHÁP
VỤ PHỔ BIẾN, GIÁO DỤC PHÁP
LUẬT
BỘ XÂY DỰNG
CỤC QUẢN LÝ NHÀ VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ CƯƠNG GIỚI THIỆU
LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG ĐIỀU 126 CỦA LUẬT NHÀ Ở
VÀ ĐIỀU 121 CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai được
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 5 thông
qua ngày 18 tháng 6 năm 2009 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 9 năm
2009.
I. Sự cần thiết phải ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều
126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai
Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở (có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006). Theo quy định tại Điều 126 của Luật nhà
ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc 2 nhóm đối tượng sau thì được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Nhóm đối tượng thứ nhất: được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không hạn chế về số
lượng, bao gồm 5 loại đối tượng: người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; người có
công đóng góp với đất nước; nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về
hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định;
- Nhóm đối tượng thứ hai: được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam là:những người
không thuộc đối tượng nêu tại nhóm thứ nhất mà đã về Việt Nam và được phép cư

thế nào là về đầu tư lâu dài, về hoạt động thường xuyên và có nhu cầu về sống ổn
định tại Việt Nam. Ngoài ra quy định về thời hạn được phép cư trú tại Việt Nam từ
6 tháng trở lên tại khoản 2 Điều 126 cũng không có tính khả thi, bởi vì quy định
này không phù hợp với pháp luật về xuất, nhập cảnh của Việt Nam (theo pháp luật
về xuất, nhập cảnh thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhập cảnh
vào Việt Nam trong thời hạn tối đa là 03 tháng), nên sau gần ba năm thực hiện,
chưa có trường hợp nào thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều 126 được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.
Hiện nay, để có nhà ở tại Việt Nam, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đã nhờ người thân, bạn bè mua và đứng tên hộ quyền sở hữu nhà ở hoặc mua bán
trao tay, không làm các thủ tục theo quy định, nên vừa ảnh hưởng đến nguồn thu
của Nhà nước từ các giao dịch về nhà ở, vừa là nguyên nhân làm phát sinh các
tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở giữa các bên.
Ngày 03/6/2008, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí
điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam,
trong đó đã quy định mở rộng hơn đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài như: các đối tượng có
chuyên môn, kỹ năng đặc biệt, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước
và người hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học và tương
đương trở lên. Vì vậy, việc Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126
của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009 để bảo đảm sự hài hoà,
hợp lý trong vấn đề sở hữu nhà ở giữa bà con kiều bào với cá nhân nước ngoài tại
Việt Nam là hợp lý và hết sức cần thiết.
Ngoài ra, do Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai đều quy định
về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam. Hơn nữa, giữa Luật nhà ở và Luật đất đai có quy định khác nhau về
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
tại Việt Nam. Do đó, cần phải đồng thời sửa đổi cả Điều 121 của Luật đất đai để
bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa hai văn bản luật, nhằm giúp các cơ quan
thực thi pháp luật dễ dàng áp dụng và tránh phải chờ Luật Đất đai sửa đổi mới có

người có quốc tịch Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam mà không phân biệt về đối tượng như Điều 126 hiện hành.
Đối với người gốc Việt Nam thì phải thuộc một trong 5 diện: người
về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người
có công đóng góp cho đất nước; nhà văn hoá, nhà khoa học,
người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu
và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công
dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước.
+ Khoản 2: quy định những người Việt Nam định cư ở nước
ngoài gốc Việt Nam mà không thuộc đối tượng quy định tại khoản
1 nêu trên thì được sở hữu một căn hộ chung cư hoặc một nhà ở
riêng lẻ tại Việt Nam.
- Bổ sung thêm 3 đối tượng vào khoản 1 Điều 126, đó là: người có quốc tịch Việt
Nam, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang
làm việc tại Việt Nam và người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh
sống ở trong nước.
- Thay thế cụm từ "về đầu tư lâu dài" bằng cụm từ "về đầu tư trực tiếp tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư" để phù hợp với Luật đầu tư;thay cụm từ "có nhu
cầu về hoạt động thường xuyên" bằng cụm từ "mà Việt Nam có nhu cầu và đang
làm việc tại Việt Nam" để thể hiện rõ mục tiêu chỉ khuyến khích các đối tượng có
kỹ năng, có trình độ về Việt Nam làm việc và phục vụ đất nước, đồng thời cũng để
các cơ quan hữu quan dễ dàng xác định các loại giấy tờ chứng minh về điều kiện
này.
- Bỏ đối tượng có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam cho phù hợp với thực tế,
bởi vì những đối tượng này khi về Việt Nam sinh sống ổn định thì đã nhập hộ
khẩu và trở thành công dân Việt Nam ở trong nước, vì vậy trên thực tế không xuất
hiện trường hợp này.
b) Về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Điều 126 sửa đổi có 3 điểm mới so với Điều 126 của Luật nhà ở hiện hành, cụ thể
là:

vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
nêu tại Điều 129 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003, Quốc
hội đã nhất trí thông qua việc sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật đất đai với 2 nội
dung như sau:
- Tại khoản 1: quy định thống nhất đối tượng người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam như quy định tại Điều 126 của Luật sửa đổi, bổ
sung;
- Tại khoản 2: quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của chủ sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, trong đó bổ sung
thêm 3 quyền, đó là: quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất, quyền cho thuê và quyền được uỷ quyền quản lý nhà ở.
Như vậy, so với quy định tại Điều 121 của Luật đất đai hiện hành thì người Việt
Nam định cư ở nước ngoài sẽ có thêm 3 quyền, nhưng so với công dân Việt Nam
ở trong nước thì đối tượng này bị hạn chế hơn 2 quyền, đó là quyền góp vốn và
quyền bảo lãnh bằng tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, bởi vì mục
đích của chính sách này là chỉ cho phép bà con Việt kiều sở hữu nhà để ở tại Việt
Nam chứ không phải để kinh doanh.
III. Triển khai thi hành Luật sửa đổi, bổ sung
1. Xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật
Để các địa phương có cơ sở thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung, hiện nay Bộ Xây
dựng đang phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan khẩn trương hoàn thiện dự
thảo Nghị định thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính
phủ về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Theo đó, bên cạnh việc đề xuất sửa đổi một
số nội dung về đầu tư phát triển nhà ở thương mại, xây dựng nhà ở xã hội, về quản
lý sử dụng nhà ở chung cư thì Bộ Xây dựng cũng sẽ đề xuất sửa đổi, thay thế các
quy định hiện hành về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài nêu tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ. Hướng sửa đổi
phần này như sau:
- Quy định cụ thể các loại giấy tờ chứng minh về đối tượng được sở hữu nhà ở,