1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHÙNG THỊ THU HƯỜNG

NHỮNG NGUYÊN LÝ PHÁP LÝ CỦA THẾ CHẤP

CHUYÊN NGÀNH : LUẬT DÂN SỰ
MÃ SỐ : 60.38.30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


7
Chương 1. THỰC TRẠNG VỀ THẾ CHẤP Ở VIỆT NAM
13
1.1. Các quy định về thế chấp trong Bộ luật dân sự
13
1.1.1. Về định đoạt tài sản thế chấp
13
1.1.2. Về quy định dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ dân sự

15
1.1.3. Về hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản
23
1.1.4. Về xử lý tài sản thế chấp
26
1.1.5. Về chấm dứt thế chấp
29
1.1.6. Về chủ thể quan hệ thế chấp là hộ gia đình
30
1.1.7. Về quy định tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai

33
1.2. Các quy định về thế chấp trong pháp luật chuyên ngành
34
1.2.1. Pháp luật đất đai
34
1.2.2. Pháp luật hàng hải
37
1.2.3. Pháp luật hàng không
39


57
2.1.6. Thế chấp đóng vai trò quan trọng trong phát triển nền kinh tế
quốc dân

57
2.2. Lược sử pháp luật về thế chấp
58
5

2.2.1. Lược sử pháp luật về thế chấp trên thế giới
58
2.2.2. Lược sử pháp luật về thế chấp ở Việt Nam
60
2.2.2.1. Thế chấp trong cổ luật Việt Nam
60
2.2.2.2. Thế chấp trong luật Việt Nam cận đại
62
2.2.2.3. Thế chấp trong luật Việt Nam hiện đại
63
2.3. Khái niệm thế chấp
65
2.3.1. Nguyên lý- luận điểm cơ bản của một học thuyết
65
2.3.2. Khái niệm thế chấp
66
2.4. Vai trò của biện pháp bảo đảm thế chấp
67
2.4.1. Thế chấp tạo thêm các quyền cho chủ nợ
68

83
3.2. Tài sản thế chấp dưới góc độ là động sản và bất động sản
86
3.2.1. Tài sản thế chấp là động sản
86
3.2.2. Tài sản thế chấp là bất động sản
91
KẾT LUẬN
95
TÀI LIỆU THAM KHẢO
99
6

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

BLDS
Bộ luật Dân sự
BĐS
Bất động sản
GDBĐ
Giao dịch bảo đảm
NH
Ngân hàng
NĐ
Nghị định của Chính Phủ
TT
Thông tư

khác, pháp luật đã quy định những biện pháp cho phép các chủ thể có quyền được
sử dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì biện pháp bảo đảm tiền
vay được xem là có thực tiễn sôi động nhất bởi liên quan trực tiếp đến nhu cầu vốn
của các chủ thể trong xã hội. Trong hoạt động kinh doanh thương mại, các chủ thể
kinh doanh rất cần vốn để đầu tư cho dự án sản xuất, kinh doanh. Có thể là do số
tiền quá lớn hoặc cần gấp tại một thời điểm nên các chủ thể này không thể tự mình
huy động ngay được. Tuy những người này không có đủ vốn bằng tiền mặt nhưng
họ lại có nhiều tài sản có giá trị, mà khi đưa chúng ra làm tài sản bảo đảm thì họ sẽ
có cơ hội nhận được những khoản tiền vay từ các chủ thể khác - những người có
nguồn vốn nhàn rỗi và có khả năng cho người khác mượn. Cái hay ở chỗ, người vay
vẫn được sử dụng tài sản đó một cách bình thường mà không phải chuyển giao tài
8

sản hiện hữu cho chủ nợ. Họ chỉ phải đưa cho các chủ nợ cầm giữ các giấy tờ chứng
minh quyền sử dụng hay quyền sở hữu hợp pháp của mình mà thôi. Các bên sẽ thoả
thuận với nhau về thời hạn trả nợ gốc và lãi (nếu có) mà nếu qua thời hạn đó, bên
vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ của mình, thì bên nhận nợ có quyền tự
mình hoặc đề nghị các cơ quan có chức năng xử lý tài sản này để thu hồi vốn. Pháp
luật gọi tên những giao dịch này là giao dịch bảo đảm. Trong pháp luật ngân hàng,
đó là những biện pháp bảo đảm tiền vay mà các TCTD áp dụng nhằm ngăn ngừa và
hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động cho vay của
mình, cụ thể là bảo đảm cho việc thu hồi nợ gốc và lãi suất vay. Tuy nhiên, cần
nhấn mạnh rằng , bảo đảm tiền vay chỉ được xem là biện pháp thay thế và đứng vào
hàng “thứ cuối”. Và bảo đảm tiền vay thường được áp dụng trong các trường hợp:
- Khả năng trả nợ vốn vay của khách hàng còn hạn chế;
- Trong nền kinh tế đất nước có thể xảy ra lạm phát, làm mất giá số tiền đã
cho vay của TCTD, dễ làm ảnh hưởng đến khả năng tài chính của khách hàng vay
vốn, do đó, dễ dẫn đến việc phi phạm thời hạn trả nợ [23, tr. 42-43].
Thực chất của bảo đảm tiền vay là sử dụng những tài sản có giá trị làm bảo

phục được những hạn chế, vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn như hiện nay.
II. Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nƣớc đối với đề tài
Với việc ra đời của BLDS năm 2005 thay thế cho BLDS năm 1995, các quy
định pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp nói riêng đã
được hoàn thiện một cách đáng kể. Có thể nói rằng, pháp luật Việt Nam đang
hướng tới các chuẩn mực chung của các hệ thống pháp luật trên thế giới. Tuy vậy,
cũng không thể không thừa nhận một sự thật là dù đã có trong tay một hệ thống các
quy phạm pháp luật tương đối hoàn chỉnh nhưng pháp luật Việt Nam vẫn đang loay
hoay tìm hướng đi riêng cho chính mình. Đó chính là những vướng mắc trong khâu
thực thi và áp dụng pháp luật, trong đó có những bất cập trong việc thực thi các quy
phạm pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp nói riêng.
10

Việc nghiên cứu pháp luật giao dịch bảo đảm trong đó có biện pháp bảo đảm
thế chấp đã được các học giả phương Tây quan tâm từ rất lâu, đã xây dựng được
nhiều học thuyết, nguyến lý có liên quan đến thế chấp. Tiêu biểu là các quốc gia
như Pháp, Hoa Kỳ, Nhật Bản…Ở Việt Nam, thế chấp cũng có được sự quan tâm từ
nhiều năm trở lại đây và không còn là đề tài mới mẻ. Cuốn “Bình luận khoa học về
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Luật Dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc
Điện được xem là cuốn sách có nhiều điểm tiến bộ và có ý nghĩa về cả mặt lý luận
và thực tiễn. Gần đây, Tiến sỹ Lê Thị Thu Thuỷ cũng cho ra đời cuốn “Các biện
pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng” cũng là một cuốn
“cẩm nang” cho những ai quan tâm tới lĩnh vực bảo đảm tiền vay nói chung và biện
pháp bảo đảm thế chấp nói riêng.
Ngoài ra, còn có một số Luận văn thạc sĩ và nhiều bài viết đề cập tới chế
định thế chấp trong dân luật Việt Nam. Tuy nhiên, việc nghiên cứu mới chỉ dừng lại
ở việc phân tích các quy phạm pháp luật thực định. Các bài viết và công trình
nghiên cứu cũng rất tản mạn, chưa tìm ra được nguyên lý chung áp dụng cho loại
quan hệ pháp luật hết sức đặc biệt này.
III. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn

ở nước ta.
V. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Nhằm mục đích rút ra được những nguyên lý pháp lý căn bản điều chỉnh
quan hệ thế chấp, trong phạm vi và khuôn khổ của bản Luận văn Thạc sĩ này, Tôi
không đi sâu vào chi tiết của việc thế chấp những loại tài sản cụ thể cũng như không
phân tích mô hình áp dụng thực tiễn hiện nay, không mô tả lại các quy định của
12

pháp luật về các quy trình cho vay, bảo đảm tiền vay…mà chủ yếu tập trung nghiên
cứu những vướng mắc trong thực tiễn, để từ đó đưa ra các nguyên lý pháp lý của
thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là vật hữu hình, bởi loại tài sản này là
loại phổ biến và thường xảy ra trong thực tiễn nhất. Riêng với loại tài sản vô hình
như: Các quyền sở hữu trí tuệ, các trái quyền, quyền lợi của các thành viên trong
công ty sẽ chỉ đề cập một cách khái quát nhất mà không đi vào phân tích chi tiết,
cụ thể.
VI. Bố cục của luận văn
Luận văn này bao gồm phần Nói đầu và 3 chương:
- Chương 1. Thực trạng về thế chấp ở Việt Nam.
- Chương 2. Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động thế chấp.
- Chương 3. Những nguyên lý pháp lý của thế chấp.
Cuối cùng là phần Kết luận
Tác giả mong nhận được những nhận xét cũng như những đóng góp quý báu
để việc nghiên cứu được hoàn thiện hơn. 13


đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc
tài sản thế chấp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh” .
Dẫn chiếu các điểm loại trừ là khoản 3 và khoản 4 Điều 349, BLDS năm 2005
chúng ta thấy, luật quy định “ trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hóa
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh
toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài
sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán” .Quy định này khi áp dụng vào thực tế
gây rất nhiều khó khăn cho bên nhận thế chấp.
Tôi xin đưa ra một vụ việc sau đây để minh chứng cho nhận định này. Vào
tháng 6 năm 2006, Công ty SCAVI Việt Nam Sarl có địa chỉ trụ sở chính tại số
649/36/16 đường Điện Biên Phủ, phường 25, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí
Minh, có vay tiền tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - Chi nhánh Nha Trang.
Tài sản thế chấp là hàng tồn kho luân chuyển tại nhà máy của Công ty SCAVI, bao
gồm các loại nguyên liệu sản xuất đầu vào. Các quyền và nghĩa vụ của hai bên được
quy định rõ, trong đó bên nhận thế chấp được quyền giám sát đối với tài sản thế
chấp, kiểm tra định kỳ hoặc kiểm tra bất thường đối với tài sản thế chấp nếu thấy
cần thiết. Bên thế chấp luôn luôn đảm bảo tổng giá trị tối thiểu bằng 3.500.000 USD
như tại thời điểm ký hợp đồng vay.
Vấn đề đặt ra ở đây chính là ở chỗ, bên nhận thế chấp không thể kiểm soát
được giấy tờ về tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp chỉ kiểm soát được về mặt lý
thuyết, vì chỉ căn cứ vào Biên bản định giá và danh mục kiểm kê hàng tồn kho được
lập định kỳ hàng tháng giữa hai bên. Hàng hóa thế chấp sau khi ra khỏi kho là
không thuộc sự ràng buộc với bên nhận thế chấp nữa. Đến kỳ hàng tháng mới tiến
hành kiểm kê kho, định giá lại trong khi khoảng thời gian đó là có thể xảy ra rủi ro.
Nếu bên thế chấp nói rằng số tiền thu được từ việc bán thấp hơn rất nhiều so với giá
trị tài sản ban đầu, thì bên nhận thế chấp vẫn phải chấp nhận vì luật đã quy định như
15

vậy. Và tiền lại là tài sản thế chấp trong quan hệ vay tiền, bảo đảm cho nghĩa vụ trả
nợ, quy định như vậy có hợp lý hay không? Tiền ở đây khác so với bản chất của

nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 của Bộ luật dân sự, thì các bên
có thể thỏa thuận giá trị của tài sản này nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị
các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” [ 29].
Hơn nữa, dù được pháp luật cho phép và bên nhận thế chấp nếu không tạo
điều kiện cho bên thế chấp thực hiện quyền của họ là trái luật nhưng thực tế cho
thấy, bên thế chấp hầu như không thực hiện được quyền này của mình, vì rất hiếm
khi bên nhận thế chấp lại đồng ý để bên thế chấp giữ lại các giấy tờ gốc của tài sản
thế chấp để họ mang đi thế chấp tiếp một nghĩa vụ khác. Vì vậy, bên thế chấp, dù
vẫn còn số dư tài sản, cũng không tiến hành thế chấp nhiều lần do không thể thực
hiện được nghĩa vụ giao giấy tờ cho các chủ nợ tiếp theo. Quy định trên của pháp
luật nghe qua thì tưởng sẽ mở ra khả năng vay nợ rất lớn cho con nợ nhưng chỉ là
quy định trên giấy do thiếu tính thực tiễn. Tuy nhiên, nhà làm luật vẫn muốn phân
loại các trường hợp trên thực tiễn, rồi đưa ra các giải pháp đối với mỗi loại tài sản,
dù không phù hợp về lý luận và thực tiễn hoàn toàn song vẫn thực sự cần thiết.
Chẳng hạn, đối với các giao dịch có liên quan đến nhà đất, tại một số TCTD, bên
nhận thế chấp vẫn đồng ý trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên vay,
sau khi đã tiến hành một số biện pháp bảo đảm nghĩa vụ thay thế khác, để bên vay
có thể tiếp tục thực hiện một số các quyền khác của mình, không chỉ liên quan đến
quyền thế chấp tiếp như: xin giấy phép xây dựng, chứng minh tài sản trong vụ án ly
hôn…Hoặc nếu tài sản thế chấp là một số loại hàng hoá luân chuyển, bên nhận thế
chấp vẫn bàn giao các chứng từ, vận đơn… cho bên vay để họ thực hiện việc mua
bán, trao đổi hàng hoá.
Bên cạnh đó, việc pháp luật quy định tài sản đem thế chấp phải cao hơn
nghĩa vụ tài sản là đã áp dụng cơ chế hành chính, đã “lo hộ” cho chủ nợ mà quên đi
bản chất của giao dịch dân sự là tự nguyện, thoả thuận, do đó con nợ hoàn toàn có
thể dùng tài sản có giá trị thấp hơn để thế chấp cho nghĩa vụ cao hơn, nếu được chủ
17

nợ đồng ý. Do đó, khi luật dân sự áp đặt vấn đề giá trị, thì điều đó có nghĩa là đã có
sự vi phạm nguyên tắc tự định đoạt, tự nguyện, tự do thoả thuận của các chủ thể.

thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về một quan hệ bảo đảm đã được xác lập
trước đó, nếu bên vay có ý định gian dối. Rất nhiều trường hợp tài sản, chủ yếu là
động sản, đã được thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ ở NH khác nhưng khách
hàng vẫn sẵn sàng cam kết chưa thế chấp ở bất cứ TCTD nào, sao cho hoàn thiện
thủ tục vay vốn có tài sản bảo đảm bằng chính tài sản đó ở NH dự định vay vốn. Và
vì tài sản đó không phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nên bên
nhận thế chấp không có cơ sở để xác minh tính trung thực của các cam kết này. Chỉ
đến khi khách hàng vay không trả được nợ đến hạn và phải xử lý tài sản thế chấp để
thu hồi nợ, NH mới biết tài sản bảo đảm đó đã được đem đi thế chấp. Để giải quyết
trường hợp này, chế định đăng ký thế chấp đã ra đời, trước hết là để công khai hóa
các quyền tài sản, sau là để bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền. Biện pháp tác động
này không nhằm vào quan hệ tư mà chỉ có ý nghĩa “đối kháng với người thứ ba” và
đề cao tính trung thực của giao dịch.
Sự không phù hợp của điều luật trên còn biểu hiện ở chỗ, nếu thực hiện
đúng quy định của pháp luật thì bên bảo đảm không những phải thông báo cho bên
nhận bảo đảm sau biết, mà còn phải được sự đồng ý của bên nhận bảo đảm trước
đó. Ở đây, sự đồng ý của bên nhận bảo đảm trước mới quyết định hình thành hay
không hình thành một quan hệ bảo đảm mới. Khoản 3 Điều 348, BLDS năm 2005
quy định nghĩa vụ của bên thế chấp phải:
Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài
sản thế chấp, nếu có. Trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có
quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì
hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Chúng ta thấy rằng, khi đưa ra quy định này pháp luật muốn hạn chế những
rủi ro có thể xảy đến với bên nhận thế chấp tiếp theo nhưng rõ ràng lại thiếu tính
khả thi trên thực tế. Tôi xin nêu ra một trường hợp sau đây để minh chứng cho điều
19

này, đó là vụ MINH PHỤNG- EPCO.
Vụ án Minh Phụng EPCO là vụ án rất nổi tiếng, chưa bao giờ trong nền kinh

định một tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, nếu không có cơ chế giám sát
sẽ rất dễ mang đến rủi ro cho các NH. Qua vụ án này cho chúng ta thấy có hai vấn
đề: Thứ nhất, Minh Phụng đã vi phạm nghĩa vụ đạo đức của thế chấp mà không
được luật quy định minh thị; Thứ hai, Nhà nước chưa có quy định rõ ràng về trách
nhiệm của mình đối với cộng đồng bằng việc thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch
bảo đảm.
Ngoài ra, quy định này chưa thực sự đi vào thực tiễn, đặc biệt là đối với
những tài sản là bất động sản như nhà ở hoặc các công trình xây dựng gắn liền với
đất và quyền sử dụng đất. Bởi vì, khi tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm,
cơ quan đăng ký sẽ ghi vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn là tài sản này
dùng để bảo đảm cho một nghĩa vụ cụ thể, với mức tín dụng là bao nhiêu. Và như
thế, giá trị tài sản bảo đảm đã được xác nhận rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong khi thực tế, dư nợ của khách hàng đã giảm gần hết, số còn lại không
đáng kể.
Chẳng hạn, một khách hàng vay 800 triệu đồng, đã trả 700 triệu, nay muốn
vay tiếp nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thể hiện khoản vay là
800 triệu đồng, chưa kể lãi phát sinh. Khi bên vay thỏa thuận với NH việc vẫn tiếp
tục dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ mới, thì cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm yêu cầu phải làm thủ tục giải chấp và tất toán hợp đồng tín dụng. Yêu cầu trên
khiến cho các bên tham gia quan hệ rất lúng túng, khi đã không có tiền, cần vay
thêm thì lại yêu cầu phải trả hết nợ mới được vay và thực sự Bên vay chưa trả hết
nợ thì làm sao có thể làm thủ tục tất toán hợp đồng tín dụng? Cơ quan công quyền
21

đã can thiệp quá sâu vào quan hệ thế chấp, khi luật đã cho phép một tài sản có thể
được đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ và trên thực tế, dù tài sản đó có trị giá lớn hơn
khoản vay tiếp theo, song có luật, có tài sản, có sự thỏa thuận nhưng cả bên vay và
bên cho vay đều không thực hiện được ý chí, nguyện vọng của mình.
Liên quan đến quy định có thể dùng một tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa
vụ đặt ra vấn đề thứ tự ưu tiên thanh toán. Tài sản nào được đưa vào thế chấp và

tự ưu tiên sẽ theo như trình tự đăng ký” .
BLDS nước Cộng hoà Pháp khi quy định về thứ hạng giữa các quyền thế
chấp, tại Điều 2134, Mục IV nói rằng:
“Giữa những người có quyền, quyền thế chấp dù là thế chấp theo luật định,
thế chấp theo quyết định của Toà án hay thế chấp theo thoả thuận, chỉ được xếp thứ
hạng kể từ ngày người có quyền đăng ký tại cơ quan quản thủ thế chấp theo đúng
thể thức do pháp luật quy định.
Nếu có nhiều quyền thế chấp đăng ký trong cùng một ngày liên quan đến
cùng một bất động sản, đơn đăng ký nào căn cứ vào chứng thư ghi ngày tháng cũ
hơn sẽ được xếp ở hàng trước, dù thứ tự trong sổ đăng ký quy định tại điều 2200
như thế nào ” .
Tuy vậy trên thực tế, hệ thống luật pháp Việt Nam chưa đáp ứng được các
nhu cầu của thực tiễn bởi cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ tiến hành đăng ký
đối với các tài sản đã đăng ký quyền sở hữu, trong khi các tài sản khác còn chiếm
một số lượng khổng lồ. Vì thế, pháp luật chỉ nên quy định mỗi lần thế chấp trong
trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì nên đăng ký
và bãi bỏ điều kiện tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Cứ có quan hệ thế chấp là
phải được công khai cho mọi chủ thế và pháp luật cũng không nên áp đặt nghĩa vụ
đăng ký mà phải làm sao để các chủ thể khi tham gia vào quan hệ thế chấp tự ý thức
được rằng, chỉ có đăng ký thế chấp thì mới đối kháng được với người thứ ba. Nhận
23

thức được điều đó và để bảo vệ quyền lợi của chính mình thì lập tức các chủ thể sẽ
tự nguyện đăng ký khi tham gia quan hệ chứ không miễn cưỡng như hiện nay.
Qua đó có thể thấy, xung quanh quy định một tài sản bảo đảm cho nhiều
nghĩa vụ còn rất nhiều vấn đề cần phải giải quyết triệt để thì mới có thể phát huy
sức mạnh và ý nghĩa to lớn của quy định này trên thực tế.
1.1.3. Về hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản
Quy định của BLDS năm 2005 về hình thức thế chấp tài sản là chưa rõ ràng
dẫn đến tình trạng các bên không có sự thống nhất trong việc lồng ghép hợp đồng

dân sự.
3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ
trường hợp các bên thoả thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời
của hợp đồng chính”.
Như vậy là, dân luật nước ta cho rằng việc hợp đồng chính vô hiệu trong mọi
trường hợp đều dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng phụ là quy định không phù hợp và
không bảo đảm được quyền lợi của các chủ nợ. Bởi vì, về nguyên tắc, hợp đồng phụ
được thiết lập nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán của bên thế chấp, chỉ khi
nghĩa vụ này bị vi phạm thì mới áp dụng các điều khoản của hợp đồng thế chấp –
hợp đồng phụ; Ngoài ra, một số nguyên nhân khác có thể ảnh hưởng đến hiệu lực
của Hợp đồng chính nhưng không nhất thiết làm vô hiệu hợp đồng phụ.
Tháng 2 năm 2006, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hoàng Thành, có
trụ sở tại số 112 Nguyễn Phong Sắc, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội,
do Ông Nguyễn Đình Thành giữ chức vụ Giám đốc- là người đại diện theo pháp
luật của Công ty. Công ty Hoàng Thành thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đứng tên Ông Nguyễn Đình Công, là em trai của Ông Giám đốc Thành và cũng
25

là thành viên của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hoàng Thành để vay vốn tại
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển - Chi nhánh Cầu Giấy. Khi tiến hành thủ tục vay
vốn, Ông Công là người đứng ra ký các hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, có
văn bản ủy quyền của Giám đốc. Tuy nhiên, trong văn bản ủy quyền, phạm vi giao
dịch vay vốn của người được ủy quyền chỉ là dưới 30% so với tổng vốn điều lệ.
Ngân hàng đã giải ngân cho Công ty Hoàng Thành 500 triệu đồng trong khi vốn
điều lệ của Công ty chỉ có 700 triệu đồng.
Như vậy, ở đây hợp đồng tín dụng đã bị vô hiệu do chủ thể ký kết đã vượt
quá phạm vi ủy quyền, theo quy định của pháp luật, là vô hiệu tuyệt đối và các bên
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Biết được điều đó, khi sắp đến ngày đáo hạn
của hợp đồng, phía bên vay đã đến gặp NH vào trao đổi vấn đề này và đề nghị hủy
hợp đồng. Ngân hàng có lập luận việc ông Công đi vay mọi người cùng biết và do

được nhận chính quyền sử dụng đất đã thế chấp thì các TCTD có được nhận quyền
sử dụng đất không? Nếu cho phép các TCTD nhận thì họ có thể trực tiếp sử dụng
đất đó được không hoặc có cho phép họ chuyển nhượng để thu hồi nợ hoặc cho
người khác thuê để lấy tiền cho thuê để thu hồi vốn không? Nếu cho phép TCTD
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất thì TCTD sẽ trở thành doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản. Do đó, BLDS cần quy định cụ thể các phương thức
thoả thuận khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để có cơ sở pháp lý cho các bên
thoả thuận.
Năm 1995, do nhu cầu đầu tư mở rộng sản xuất, Công ty TNHH Phương
Đông đã vay của Ngân hàng NN&PTNT Bắc Giang 400,667 triệu đồng và được
Công ty Phương Đông thế chấp bằng một ngôi nhà 3 tầng, có diện tích 482 m
2
, là
trụ sở làm việc và mặt bằng sản xuất của công ty, với cam kết nếu không trả được
nợ, Ngân hàng có quyền thu hồi, phát mại tài sản thế chấp này. Do đến hạn nhưng
Công ty Phương Đông chưa trả được nợ, ngày 12/4/1999, Ngân hàng NN&PTNT
27

Bắc Giang đã khởi kiện ra Toà án, yêu cầu Công ty Phương Đông phải thanh toán
cả gốc lẫn lãi là 802,877 triệu đồng. Tuy nhiên, vì một lý do không liên quan đến
quan hệ thế chấp tài sản trong vụ việc này, vụ án đang tạm đình chỉ, thì tháng
3/2002 Ngân hàng NN&PTNT Bắc Giang đã tự đứng ra tổ chức bán đấu giá “tài sản
trên đất” của Công ty Phương Đông, trong lúc Ông Khổng Trọng Sinh - Giám đốc
Công ty Phương đông đang đi công tác tại Thành phố Hồ Chí Minh .
Vậy việc làm của Ngân hàng NN&PTNT Bắc Giang có đúng pháp luật? Có
được tự mình xử lý tài sản thế chấp hay không? Có cùng lúc được áp dụng nhiều
biện pháp xử lý tài sản thế chấp hay không?
Điều 721 BLDS năm 2005 cũng chỉ đưa ra hai hình thức xử lý (i) theo thoả
thuận hoặc (ii) khởi kiện ra Toà án. Trong khi đó, điểm a khoản 3 Điều 130 Luật đất
đai năm 2003 đưa ra 4 hình thức xử lý: (i) theo thoả thuận, (ii) chuyển nhượng