MỤC LỤC
1. Sự cần thiết đầu tƣ ......................................................................................................... 2
2. Nguồn vốn và sử dụng vốn ............................................................................................. 3
2.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án .................................................................................... 3
2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn ...................................................................................... 4
2.3. Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn .......................................................................... 5
3. Các giả định tính toán .................................................................................................... 6
3.1. Giả định về thiết kế ................................................................................................. 6
3.2. Giả định khai thác kinh doanh ............................................................................... 6
3.3. Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp ................................ 8
4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án................................................................................ 9
4.1. Báo cáo thu nhập dự trù ......................................................................................... 9
4.2. Báo cáo ngân lƣu quan điểm tổng đầu tƣ ............................................................. 10
4.3. Báo cáo ngân lƣu quan điểm chủ sở hữu.............................................................. 11
5. Phân tích rủi ro của dự án ........................................................................................... 11
5.1. Phân tích độ nhạy .................................................................................................. 11
5.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều .......................................................................... 12
5.1.2. Phân tích độ nhạy hai chiều ........................................................................... 13
5.1.3. Giá trị hoán chuyển của các biến rủi ro ........................................................ 15
5.2. Ảnh hƣởng của các yếu tố đến NPV ..................................................................... 16
5.2.1. Quan điểm tổng đầu tƣ TIPV ........................................................................ 16
5.2.2. Quan điểm chủ sở hữu EPV ........................................................................... 17
5.3. Phân tích kịch bản ................................................................................................. 18
5.3.1. Phân tích kịch bản bằng Excel ....................................................................... 18
5.3.2. Phân tích kịch bản bằng Crystal Ball ............................................................ 19
5.4. Phân tích mô phỏng ............................................................................................... 21
5.4.1. Quan điểm tổng đầu tƣ – TIPV...................................................................... 21
5.4.2. Quan điểm chủ sở hữu – EPV ........................................................................ 23
5.4.3. So sánh giữa hai quan điểm TIPV và EPV .................................................... 25
6. Tổ chức thực hiện dự án .............................................................................................. 26
Bảng 14: Mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng)
.......................................................................................................................................... 13
Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng) ................... 14
Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_TIPV (ĐVT: %) ................................. 14
Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng) ..................... 14
Bảng 18: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_EPV (ĐVT: %) ................................... 15
Bảng 19: Xếp hạng các biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án ............................ 15
Bảng 20: Phân tích kịch bản bằng Excel (ĐVT: triệu đồng) .............................................. 19
Bảng 21: Một số kịch bản để NPV = 19.001 triệu đồng ..................................................... 20
Bảng 22: Một số kịch bản để NPV_TIPV = 20.480 triệu đồn ............................................ 20
Bảng 23: Một số kịch bản để NPV = 11.013 triệu đồng ..................................................... 20
Bảng 24: Một số kịch bản để NPV = 12.293 triệu đồng ..................................................... 21
Bảng 25: Cơ cấu và chi phí nhân sự của dự án ................................................................... 26
Bảng 26: Tiến độ thực hiện theo phần trăm giá trị (ĐVT: %) ............................................. 27
1
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH KẾ HOẠCH – ĐẦU TƢ
------------
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC
thường gặp phải như vấn đề hạ tầng kỹ thuật, lao động, việc làm, chỗ ở công nhân và
chuyên gia, các vấn đề xã hội khác như trường học, nhà trẻ, chợ, nơi vui chơi giải trí giúp
người lao động tái tạo sức lao động để tiếp tục công việc sản xuất kinh doanh, an ninh trật
tự...
Bên cạnh đó, việc xây dựng một khu dân cư phục vụ tái định cư cũng phải bảo đảm các
yêu cầu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông, năng lượng, thông tin và cảnh quan,
và các phương diện hạ tầng xã hội khác nhằm đem lại cuộc sống cho người dân tái định cư
tốt hơn trước để bảo đảm mọi người dân đều được thụ hưởng những tiện ích vật chất, tinh
thần mà lâu nay, do điều kiện kinh tế, lịch sử, họ chưa được phục vụ.
Khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) dự kiến sử dụng hàng ngàn lao động bao gồm công
nhân và chuyên gia; việc xây dựng khu dân cư gần khu công nghiệp cũng góp phần tăng
hiệu suất lao động, góp phần giảm thiểu kẹt xe, tai nạn giao thông, ô nhiễm môi trường, lãng
phí thời gian lao động và hao phí xã hội...
3
Khu dân cư được xây dựng với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt chú trọng đến
định hướng tương lai phát triển khu vực khi quan tâm đến thế hệ công nhân hiện hữu có nhu
cầu lập gia đình, nhu cầu về nuôi dạy và chăm sóc trẻ bảo đảm sự phát triển toàn diện cho
thế hệ trẻ trong tương lai thông qua hệ thống trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí...
Về phía các doanh nghiệp thứ cấp, khi đến đầu tư vào khu công nghiệp chỉ có thể yên
tâm khi người lao động được quan tâm đúng mức về vật chất và tinh thần, trong đó việc ổn
định chỗ ở có vai trò rất quan trọng, và có như vậy mới góp phần làm cho doanh nghiệp yên
tâm đầu tư nhằm hướng đến kết quả phát triển một cách bền vững.
Với suy nghĩ và cách tiếp cận vấn đề như trên, chủ đầu tư dự án đề xuất thực hiện dự án
khu tái định cư Tân Phước tại địa bàn xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An trên cơ
sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 khu tái định cư Tân Phước với các
hạng mục hoàn toàn mới, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở ổn định cho người dân tái định cư
và người lao động làm việc tại khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng), trong đó chú trọng cơ
cấu phân khu chức năng, mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc khống
chế để làm cơ sở cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng cụ thể.
Tổng mức đầu tư
163.620,39
2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn
Nguồn vốn của dự án bao gồm:
Vốn của chủ đầu tư: 44.000,00 triệu đồng
Vốn vay: 66.000,00 triệu đồng
Ứng trước của khách hàng (Vốn thu hàng năm): 188.030,58 triệu đồng
Vốn được dùng đầu tư cho các hạng mục chính như: đền bù và giải phóng mặt bằng,
hoàn thiện hạ thống hạ tầng kỹ thuật, chi trả các phí tư vấn thiết kế, dự phòng, trả lãi vay
trong quá trình xây dựng, chi cho các mục khai thác và kinh doanh dự án. Tùy theo tình
hình thực tế, chủ đầu tư sẽ tính toán nguồn vốn có hiệu quả để làm giảm chi phí đầu tư
nhằm giảm giá thành để phục vụ khách hàng tốt hơn.
Bảng 2: Nguồn vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng)
Năm 2009 2010 2011 2012
Vốn chủ 20.000,00 24.000,00 - -
Ứng trước khách hàng 3.644,39 9.443,30 47.518,63 127.424,26
Vốn vay 10.000,00 56.000,00 - -
Tổng cộng 33.644,39 89.443,30 47.518,63 127.424,26
Trong các dự án bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu tự có và vốn đi vay các ngân
hàng thương mại thì vốn thu từ khách hàng cũng là một nguồn vốn quan trọng đối với dự
án. Vốn này được thu từ những khách hàng cùa dự án, điều này giúp cho chủ đầu tư giảm
bớt gánh nặng về vốn cũng như tiền lãi đi vay tại các ngân hàng thương mại.
5
Bảng 3: Tổng sử dụng vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng)
Năm 2009 2010 2011 2012
Chi phí xây dựng - 66.864,00 19.104,00 9.552,00
Chi phí GPMB & Tái định cư 29.119,44 7.279,86 - -
Chi phí quản lý dự án 156,49 938,95 312,98 156,49
Chi phí GPMB
22%
Chi phí
QLDA
1%
Chi phí tư
vấn
3%
Chi phí khác
0%
Dự phòng
5%
Lãi vay
11%
SỬ DỤNG VỐN
6
Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng)
Năm 2009 2010 2011 2012 2013
Nợ đầu kỳ
10.000,00 67.200,00 47.285,35 24.980,94
Lãi phát sinh trong kỳ
1.200,00 8.064,00 5.674,24 2.997,71
Tổng trả nợ
- 27.978,65 27.978,65 27.978,65
Trả gốc
Đất chung cư 7.700 4%
3.2. Giả định khai thác kinh doanh
Khu đất được chủ đầu tư phân chia thành nhiều khu vực khác nhau để kinh doanh, vì là
dự án tái định cư cho người dân thuộc diện giải tỏa của khu công nghiệp Tân Kim mở rộng
nên đất tái định cư sẽ được bán với giá ưu đãi theo quy định của nhà nước. Thay vì trả toàn
bộ số tiền đền bù cho người dân, thì chủ đầu tư sắp xếp bán lại đất cho người dân để họ ổn
7
định chỗ ở tại khu tái định cư và chi trả phần đền bù còn lại cho họ. Cho nên trong năm đầu
tiên của dự án đã có doanh thu từ đất tái định cư, cụ thể như sau:
Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng)
Loại giá Đơn giá Diện tích (m
2
) Doanh thu
Giá tái định cư 0,215 5.900 1.268,50
Giá ưu đãi 0,580 2.000 1.160,00
Giá 70% giá vốn 0,840 1.700 1.428,00
Tổng doanh thu đất tái định cƣ 3.856,50
Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %)
Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Đất tái định cư 100% Đất nhà liên kế
20% 50% 30%
Đất nhà biệt thự
Chỉ số lạm phát 1.00 1.07 1.14 1.23 1.31 1.40
Đất tái định cư 3.470,85 412,65
Nhà liên kế 2010
7.361,60 19.692,28 12.642,44
Nhà liên kế 2011
19.692,28 52.676,85 33.818,54
Nhà liên kế 2012
31.606,11 33.818,54 -
Nhà biệt thự 2010
1.219,37 3.261,82
Nhà biệt thự 2011
2,609,46 6.980,30
Nhà biệt thự 2012
17.450,74 18.672,29
Nhà biệt thự 2013
7.468,92 7.991,74
Đất chung cư
Với những dữ kiện trên, chủ đầu tư dự báo tình hình lạm phát Việt Nam trong các năm
tới sẽ ở mức 7%/năm.
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Căn cứ Nghị định số 124/NĐ-CP Luật thuế thu nhập doanh nghiệp mới, có hiệu lực từ
ngày 01/01/2009, các khoản thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh
doanh, hàng hóa dịch vụ, chuyển nhượng vốn, bất động sản, cho thuê tài sản. Thuế suất
chung áp dụng cho các doanh nghiệp là 25% thay cho mức cũ là 28%.
4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án
4.1. Báo cáo thu nhập dự trù
Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng)
Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Tổng doanh thu 3.644 9.443 47.519 127.424 98.467 36.740
Tổng chi phí 3.868 4.440 6.032 9.192 9.093 7.696
EBITDA (224) 5.003 41.487 118.232 89.374 29.045
Khấu hao 27.270 27.270 27.270 27.270 27.270 27.270
EBIT (27.494) (22.267) 14.216 90.961 62.104 1.774
Lãi vay - 1.200 8.064 5.674 2.998 -
EBT (27.494) (23.467) 6.152 85.288 59.106 1.774
Thuế TNDN - - 1.538 21.322 14.777 444
Thu nhập ròng (27.494) (23.467) 4.614 63.966 44.330 1.331
Tổng doanh thu của toàn bộ dự án là 323.238 triệu đồng. Doanh thu năm 2009, năm
2010, năm 2011, năm 2012, năm 2013 và năm 2014 lần lượt là 3.644 triệu đồng; 9.443 triệu
đồng; 47.519 triệu đồng; 127.424 triệu đồng; 98.467 triệu đồng và 36.740 triệu đồng.
Tổng chi phí hoạt động của dự án là 40.322 triệu đồng. Tổng lợi nhuận trước thuế là
101.395 triệu đồng. Tổng lợi nhuận sau thuế là 63.279 triệu đồng.
10
Hệ số doanh thu trên vốn chủ sở hữu là 7,35 điều này có nghĩa là trong suốt vòng đời của
dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 7,35 đồng doanh thu.
Hệ số lợi nhuận trước thuế trên vốn chủ sở hữu là 2,30 điều này có nghĩa là trong suốt
Hệ số đảm bảo trả nợ: 1,56
Thời gian hoàn vốn: 3 năm 10 tháng 21 ngày
Copyright: Tài liệu đại học ©