Häc viÖn Tµi chÝnh Chuyªn ®Ò cuèi khãa
MôC LôC
SV : §Æng Quèc Huy Líp : CQ 43/16.01
1
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Thị trờng bất động sản ở Việt Nam đã đợc hình thành và đang trong quá
trình phát triển bớc đầu đợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trờng
này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính u việt của thị trờng này
hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trờng
đó. Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thị trờng bất
động sản, thu hút đợc sự quan tâm của rất nhiều đối tợng. Chính vì vậy, các tổ
chức định giá chuyên nghiệp luôn tìm kiếm những giảI pháp hữu hiệu nhằm
hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đáp
ứng nhu cầu của xã hội.
Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp quá trình nghiên cứu và học tập tại
Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt
Nam, đợc sự giúp đỡ tận tình của các anh chị trong Côn ty và sự tìm hiểu,
nghiên cứu của bản thân em đã chon đề tài: Một số giải pháp hoàn thiện
quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ
phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam
làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Chuyên đề đợc viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản.
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phơng
pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản
Điện Lực Dầu khí Việt Nam.
- Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy
Điện lực Dầu khí Việt Nam.
Mặc dù đã cố gắng tìm hiểu và đợc sự hớng dẫn tận tình của các thầy cô
giáo và các anh chị trong Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện
lực Dầu khí Việt Nam, nhng do hạn chế về kiến thức chuyên môn, kinh
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
3
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
nghiệm nghề nghiệp, cũng nh thời gian thực tập nên chuyên đề khó tránh
khỏi thiếu sót. Kính mong nhận đợc sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến giúp đỡ của
thầy cô giáo để chuyên đề của em đợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Lan Nhung, anh Nguyễn
Thanh Hải, chị Đỗ Thị Thanh Nga cùng toàn thể các anh chị tại Công ty t vấn
- dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam đã giúp đỡ em
hoàn thành chuyên đề này.
Hà Nội, ngày 24 tháng 04 năm
2009
Sinh viên thực hiện:
Đặng Quốc Huy
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
4
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
Chơng 1
Cơ sở lý luận về quy trình và phơng pháp
thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động
sản.
1.1.1. Khái niệm Bất động sản.
Hiện nay còn có sự khác nhau trong quan niệm về BĐS. Sau đây là một
số khái niệm về BĐS:
Theo Bloombergcom Financial Glossary : BĐS là một phần đất đai và
+ Khi đầu t, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng nh dự
tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
1.1.2.3. Tính khác biệt.
Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.Không có hai BĐS
hoàn toàn giống nhau, lý do đó là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác
nhau về kết cáu kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về
quang cảnh, môi trờng,từ đó đặt ra vấn đề:
+ Sự khác nhau này có thể là một yếu tố, điều kiện thuần lợi nếu biết
khai thác, song lại trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.
+ Khi thẩm định giá BĐS phải chú ý đến sự khác biệt, không thể so sánh
dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.2.4. Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn
và BĐS có sự khác biệt, cố định về vị trí ,từ đó đặt ra vấn đề :
+ Quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớng cung nhỏ
hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, ngời đầu cơ về lâu dài th-
ờng có lợi do giá cả thờng có xu hớng tăng lên. Nhà nớc cần có chính sách
chống đầu cơ BĐS chống tình trạng giá ảo, ngăn nguy cơ có thể dẫn đến
khủng hoảng kinh tế nh hiện nay.
1.1.2.5. Có giá trị lớn.
Giá trị của BĐS thờng cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề :
+ Hoạt động đầu t BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn và dài.
+ Vốn đầu t cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho hoạt động kinh
doanh.
+ Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
1.1.2.6. Tính ảnh hởng lẫn nhau.
Các BĐS thờng có tác động qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt
động kinh tế - xã hội. từ đó đặt ra vấn đề :
+ Nhà nớc phải thống nhất quản lý về BĐS.
dịch mà phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra
thực địa - đăng ký pháp lý.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thờng kéo dài, các động
thái thị trờng cũng nh các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá
trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG
là cao, đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng nh kinh nghiệm
nghề nghiệp.
+ Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực :
Thị trờng BĐS thờng đợc tạo ra từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa
phơng với những quy mô, mức độ động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
7
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên
cũng nh trình độ và tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Vì vậy khi
xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, muốn đánh giá một
cách hợp lý giá trị của BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa -
xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
+ Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo:
Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó. Do đo trong quá
trình định giá, điều này đặt ra: khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có
sự phân tích một cách kĩ lỡng xem chúng có đáp ứng đợc các yêu cầu là bằng
chứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so sánh và ớc tính
giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
+ Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi:
Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sựu thay đổi về giá
cả BĐS. Do đó trong quá trình thẩm định giá cần phảI có sự cân nhắc thận
trọng đên đặc điểm này của thị trờng BĐS để ớc tính một cách hợp lý giá trị
BĐS.
mảnh đất, độ bền vững của đất.
1.2.3.2.Nhân tố về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( đờng giao thông. hệ thống
dịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống
thông tin liên lạc ) và cơ sở hạ tầng xã hội (trờng học, bệnh viện, khu vui
chơi giải trí ). Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở
hạ tầng: đờng giao thông ở đó đợc hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ
cấp thoát nớc đợc xây dựng ra sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu
sáng đợc lắp đặt với quy mô gì? hệ thống thông tin liên lạc đang đợc trang bị
hiện đại đến khả năng nào? Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều
giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó.
1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
Trong mỗi loại đô thị, đợc chia làm 04 loại đờng phố, bao gồm:
Đờng phố loại 1
Đờng phố loại 2
Đờng phố loại 3
Đờng phố loại 4
Mỗi loại đờng phố đợc thể hiện tính đặc trng và khả năng đáp ứng cao
nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh
hoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ. Nh vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô tr-
ớc hết là dựa vào quy mô của đô thị đó. Quy mô của đô thị không chỉ là quy
mô về diện tích mà còn phải xem xét đô thị đó phát triển đến mức nào. Trong
mỗi loại đờng phố đã đợc phân loại chính xác, vị trí đất cũng góp phần quyết
định giá trị thực tế của đất ở.
1.2.3.4. Quá trình đô thị hoá.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
9
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
Đô thị hoá là quá trình tất yếu trên con đờng phát triển của các quốc gia
đặc biệt là ở các nớc đang phát triển trong đó có Việt Nam. Quá trình đô thị
với đất đai nhng Nhà nớc không trc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng dới các hình thức: giao đất, cho thuê đất Họ đ-
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
10
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
ợc Nhà nớc bảo hộ quyền sử dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
1.3. Quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử
dụng đất.
1.3.1. Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
* Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị tr ờng làm
cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trờng của một tài sản là mức giá ớc tính sẽ đợc mua bán trên
thị trờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời mua sẵn sang mua
va một bên là ngời bán sẵn sang bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thơng mại bình thờng.
* Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị tr ờng
làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản .
Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo
những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể đợc mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu t, giá trị bảo hiểm,
giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị tài sản chuyên dung, giá trị tài sản có thị trờng hạn chế, giá trị
để tính thuế chính là giá trị phi thị trờng.
1.3.2.Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
Thẩm định giá tại Việt Nam cũng quán triệt các nguyên tắc chung về
thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên căn cứ vào thực tế Việt Nam,
điều 56 Luật Đất đai còn quy định nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng
đất nh sau :
sản đó trên thị trờng. Ngợc lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản đợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có
các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hởng của những đặc tính phụ thêm
này đợc phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
3 - Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành
nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng đợc hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hởng đến
giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó,
trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đợc mối quan hệ nhân
quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
4 - Nguyên tắc thay thế
Trong trờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
12
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đợc xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản đợc thẩm định giá thờng có liên quan đến
giá trị của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích nh nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán đợc trớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu
hớng đợc thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tơng đơng,
với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hởng đến sự thay thế.
Một ngời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu t bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
9 - Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trờng của nó nhằm đạt đợc mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem
liệu tài sản đó có phù hợp với môi trờng hay không khi thẩm định viên xác
định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
10 - Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vợt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngợc lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối
với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đợc quan sát giữa các tài sản với
nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản đợc hình
thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trờng.
11 - Nguyên tắc dự tính lợi ích tơng lai
Giá trị của tài sản có thể đợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tơng lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hởng bởi việc dự kiến thị phần của
những ngời tham gia thị trờng và những thay đổi có thể dự tính trớc trong yếu
tố này cũng ảnh hởng đến giá trị.
Việc ớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tơng lai,
lợi ích dự kiến nhận đợc từ quyền sử dụng tài sản của ngời mua.
+ Tóm lại: có 11 nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá trị quyền
sử dụng đất. Trong quá trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thì thẩm định
viên cần phải nghiên cứu, vận dụng hợp lý các nguyên tắc này để đa ra kết
luận chính xác nhất về giá trị quyền sử dụng đất.
1.3.3.Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
Để có một kết quả thẩm định tơng đối chính xác ngoài phơng pháp thích
hợp, các TĐV cần tuân theo một Quy trình thẩm định giá khoa hoc hợp lý.
Theo quyết định 77/2005/QĐ-BTC đã đa ra tiêu chuẩn TĐGVN 05 về quy
- Trong quá trình TĐG, nếu TĐV thấy những điều kiện hạn chế và ràng
buộc đa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông
báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức TĐG và cho khách hàng.
+ Xác định thời điểm TĐG.
- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần
TĐG phải đợc thực hiên ngay sau khi ký hợp đồng TĐG và ý kiến đánh giá về
giá trị của tài sản đợc đa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
+ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG.
+ Xác định cơ sở giá trị của tài sản
- Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần TĐG,
TĐV cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc TĐG : giá trị thị tr-
ờng hay giá trị phi thị trờng.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
15
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
1.3.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Việc lập kế hoạch một cuộc TĐG nhằm xác định rõ những bớc công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng công việc cũng nh toàn bộ thời gian cho
cuộc TĐG.
+ Nội dung kế hoạch phải thực hiện những công việc cơ bản sau :
- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và
các quyền gắn liền với tài sản đợc mua/bán và đặc điểm thị trờng.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trờng, về tài sản, tài liệu so
sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải đợc kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cơng báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.3.3.3.Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin.
chính, cơ sở hạ tầng )
- Để thực hiện TĐG, TĐV phải dựa trên những thông tin thu thập từ các
nguồn : khảo sát thực địa ; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả,
giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lợng giao dịch ) thông qua phỏng
vấn các công ty kinh doạnh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng
hoặc các tổ chức tín dụng ; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa
phơng, trung ơng và các cơ quan quản lý nhà nớc về thị trờng tài sản ; thông
tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về
đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội
của vùng có liên quan đến tài sản. TĐV phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo
cáo TĐG và phải đợc kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
+ Phân tích thông tin
- Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản
cần thẩm định.
+ Phân tích nhng thông tin từ khảo sát hiện trờng tài sản.
+ Phân tích những đặc trng của thị trờng tài sản cần thẩm định giá.
* Bản chất và hành vi ứng xử của những ngời tham gia thị trờng.
- Đối với tài sản thơng mại hoặc công nghiệp, bao gồm : đặc điểm của
mỗi lĩnh vực ( thơng mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung
cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trờng (công ty t
nhân hay sở hữu nhà nớc, liên doanh ) ; mức độ mở rộng thị trờng loại tài sản
này với những ngời mua tiềm năng.
- Đối với tài sản là nhà cửa dân c, bao gồm : tuổi tác, cơ cấu gia định,
mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trờng tài
sản loại này với những ngời mua tiềm năng.
* Xu hớng cung cầu trên thị trờng tài sản.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
17
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
- Nhng xu hơng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của
trong TĐG đợc sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục
đích TĐG.
TĐV cần nêu rõ trong báo cáo TĐG phơng pháp TĐG nào đợc sử dụng
làm căn cứ chủ yếu, phơng pháp TĐG nào đợc sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
18
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
đi đến kết luận cuối cùng về giá trị TĐG.
+ Lập báo cáo và chứng th thẩm định giá.
- Nội dung báo cáo, chứng th TĐG thực hiện theo quy định tại tiêu
chuấn số 04 (TĐGVN 04) về ( báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng th thẩm định
giá )
1.3.4.Các phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điều 4 Nghị định số 188/2004/NĐ CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ CP ngày 27 tháng 07
năm 2007, có các phơng pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bao gồm :
1.3.4.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
+ Cơ sở lý luận:
Việc định giá theo phơng pháp này là xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhợng quyền sử dụng đất
trên thị trờng của loại đất tơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất,
loại đô thị, loại đờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửa đất,
loại đất cần định giá.
Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá muốn so sánh những bất
động sản có giá trị ngang nhau trong một vùng hoặc dựa vào các giao dịch đợc
thực hiện trong thời gian trớc đó.
+ Kỹ thuật và các bớc định giá
Để sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua bốn bớc sau:
Bớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất cha đợc đầu t xây
thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhợng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công; mức giá chuyển nhợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhợng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải đợc thu thập từ kết quả những cuộc giao
dịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện
bình thờng quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bớc 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đợc ở Bớc 1, tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ
sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất
cần định giá.
Giá trị ớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đợc tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nh sau:
Giá trị ớc tính = Giá chuyển nhợng
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
20
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
của thửa đất,
khu đất cần
định giá
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
bị lạc hậu (chỉ cần trong thời gian ngắn). Do đó không thể đảm bảo phơng
pháp này sẽ tính đợc giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế. Đây là phơng pháp
có vẻ đơn giản và trực tiếp nhng lại dễ mắc sai lầm.
* Điều kiện áp dụng:
- Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng xác định giá đất khi trên thị
trờng có các loại đất tơng tự đã chuyển nhợng quyền sử dụng đất so sánh với
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
21
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
loại đất cần định giá. Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất các loại đất tơng tự
để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhợng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng.
1.3.4.2. Phơng pháp thu nhập:
+ Cơ sở lý luận:
- Phơng pháp thu nhập là phơng pháp xác định mức giá tính bằng thơng
số giữa mức lợi nhuận thuần tuý thu đợc hàng năm trên một diện tích đất so
với lãi suất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm VNĐ cao nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn. Những khoản lợi nhuận đó nói
chung ở dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tơng lai.
+ Kỹ thuật và các bớc định giá
Bớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đợc từ thửa đất, khu đất cần
định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)
để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê
đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu đợc
hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá
tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trờng tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà ngời đợc giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập đợc tính nh sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phơng pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí
xác định ở Bớc 1, Bớc 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bớc 3 phải là tổng
thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của
loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã đợc cấp có thẩm
quyền phê duyệt và đợc tính bình quân trong 3 năm ngay trớc thời điểm xác
định giá đất. Trờng hợp không thu thập đợc số liệu trong 3 năm thì sử dụng số
liệu của năm ngay trớc thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng
chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp
dụng đơn giá về hàng hóa, vật t, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm
định giá đất đối với khối lợng về chi phí theo khoản mục và khối lợng sản
phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nớc quy định thì
tính theo giá Nhà nớc, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nớc quy định thì
tính theo mặt bằng giá thị trờng).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12
tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thơng mại có mức lãi suất cao nhất tại địa
phơng.
+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
* Ưu điểm :
- Đây là phơng pháp xây dựng trên cơ sở tài chính, là phơng pháp mang
tính khoa học hơn cả nhng tài sản nhà đất không hoàn toàn giống các dạng
đầu t tài chính khác.
- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ cỏ thể
so sánh đợc, khi các khoản thu nhập dự báo trớc với độ tin cậy cao.
* Hạn chế :
- Chuyên viên thẩm định cần có hiểu biết kỹ lỡng và có tài liệu chính
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
23
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho ngời đầu t xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do h hao dần trong
quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động
của các yếu tố bên ngoài).
Phơng pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản
trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và
những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trờng hợp cha có quy định hoặc
hớng dẫn cụ thể về phơng pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn
thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia t vấn, của chuyên
viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
24
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
thực tế thu thập đợc trên thị trờng.
Bớc 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn
ở Bớc 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhợng bất
động sản
-
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất =
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Copyright: Tài liệu đại học ©