BẢNG DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU
STT TỪ VIẾT TẮT GIẢI THÍCH
1 AIC
Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC- Việt Nam
2 BĐS Bất động sản
3 CP Tổng chi phí phát triển
4 DT Tổng doanh thu phát triển
5 V Giá trị bất động sản cần thẩm định giá
6 VVFC Công ty Cổ phần Định giá và dịch vụ tài chính
Việt Nam
7 TR
i
Doanh thu năm thứ i
8 C
i
Chi phí năm thứ i
9 r Tỷ suất chiết khấu
10 n Số năm
1
1. Lý do lựa chọn đề tài
Tiền thuê đất đang là một đề tài được bàn luận nhiều bởi tầm quan trọng của nó.
Bởi lẽ tiền thuê đất góp phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước. Còn về phía các
doanh nghiệp, tiền thuê đất được xem như là một trong những khoản chi phí mà
doanh nghiệp phải bỏ ra để được thực hiện các dự án đầu tư. Tiền thuê đất quá thấp
sẽ làm thất thu ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu tiền thuê đất quá cao vô hình
chung sẽ trở thành gánh nặng cho các doanh nghiệp. Vì thế, các tổ chức thẩm định
giá ra đời cùng hoạt động thẩm định giá đất thuê chính là chiếc cầu nối giữa các
doanh nghiệp thuê đất và nhà nước trong việc xác định giá thuê đất đảm bảo tính
khách quan và trung thực. Thêm vào đó, nước ta đang trên con đường từng bước
phát triển, hội nhập với nền kinh tế thế giới. Các dự án quy mô với nguồn vốn lớn
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu: Tiến hành nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các
báo cáo về việc áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tại
Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam.
- Tài liệu tham khảo:
o Nguồn thứ nhất: Tham khảo các báo cáo thẩm định giá của Công ty Cổ
phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam.
o Nguồn thứ hai: Tham khảo từ các website như: ivsc.com,
dinhgia.com.vn, thamdinhgia.org, vneconomy.com…
5. Cấu trúc chuyên đề
Ngoài phần mục lục, danh mục bảng các từ viết tắt, lời mở đầu và kết luận, kết
cấu chuyên đề bao gồm 3 chương:
Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt
Nam
Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê
tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm
định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ
AIC - VIỆT NAM (AIC)
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty AIC
1.1.1. Giới thiệu về Công ty AIC
• Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam
3
• Tên giao dịch quốc tế: Viet Nam Appraisal and Investment Company
• Tên viết tắt: AIC,.JSC
• Logo:
• Địa chỉ trụ sở chính: 11/24 Đào Tấn, Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội
các ngân hàng, được sử dụng con dấu riêng theo quy định hiện hành của nhà nước.
1.1. Tổ chức bộ máy của Công ty AIC
Công ty AIC có đội ngũ thẩm định viên về giá, đấu giá, giám định viên gần 10
năm kinh nghiệm và các chuyên viên thẩm định giá chuyên nghiệm có trình độ,
năng động, sáng tạo, có tinh thần trách nhiệm cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn
thẩm định giá, bán đấu giá và giám định tài sản do Nhà nước ban hành cũng như
các tiêu chuẩn quốc tế được chấp nhận chung.
Các chuyên viên thẩm định giá, đấu giá viên, giám định viên của Công ty AIC
100% tốt nghiệp đại học và trên đại học. Đội ngũ nhân viên trẻ được trang bị các
kiến thức sâu rộng về quản lý, thẩm định giá, bán đấu giá, giám định tài sản, luật, tư
vấn tài chính kế toán, được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục
do Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cùng các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức. Bên
cạnh đó, các chuyên viên luôn ý thức tự trau dồi học hỏi, trong môi trường pháp lý
và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật.
Đội ngũ chuyên viên của Công ty AIC còn được trang bị kiến thức về Hệ thống
quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001:2000 và đã được tổ chức chứng nhận chất
lượng quốc tế của Vương Quốc Anh UKAS cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa
đào tạo năm 2005.
Công ty AIC luôn nỗ lực phát triển mở rộng mạng lưới hoạt động, kiện toàn bộ
máy, đào tạo và tuyển dụng nhiều cán bộ trẻ năng động, nhiệt huyết, có trình độ.
Công ty quyết tâm phấn đấu để luôn cung cấp những sản phẩm và dịch vụ tốt nhất
đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Công ty coi chất lượng là nhiệm vụ đầu tiên và
quan trọng nhất trong quá trình kinh doanh của mình.
Tổng số lượng cán bộ nhân viên của công ty hiện nay là 14 người, trong đó:
- Trình độ thạc sĩ: 03 người; chiếm 21,43%.
- Trình độ đại học: 11 người; chiếm 78,57%.
- Thẻ thẩm định viên: 05 thẻ; chiếm 34,71%.
- Thẻ đấu giá viên: 03 thẻ; chiếm 21,43%.
Dưới đây là sơ đồ tổ chức Công ty AIC. Mọi mối liên hệ thể hiện trong sơ đồ
được giải quyết theo đường thẳng, theo chiều từ trên xuống dưới, cấp lãnh đạo trực
- Thực hiện công tác thẩm định theo đúng như trình tự quy định của công ty,
đảm bảo kết quả khách quan, trung thực, tuân thủ đúng quy trình thẩm định.
- Thực hiện công tác thẩm định đảm bảo đúng tiến độ báo cáo kết quả cho khách
hàng.
- Trao đổi, bàn bạc với lãnh đạo trực tiếp phụ trách những vấn đề gặp khó khăn,
vương mắc trong quá trình thẩm định giá.
- Báo cáo kết quả tính toán sơ bộ trong quá trình thẩm định giá cho lãnh đạo.
- Mở rộng, xây dựng các mối quan hệ hợp tác với các cá nhân cùng các tổ chức
thẩm định khác để mở rộng cũng như phát triển hoạt động thẩm định giá.
- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo.
7
Lãnh đạo phụ trách
Thẩm định viên
Nhân viên hỗ trợ
Cộng tác viên
• Nhân viên hỗ trợ:
- Phối hợp với các bộ phận thẩm định trong việc hoàn thành báo cáo và các giấy
tờ liên quan như hoàn thiện báo cáo, kiểm tra những sai sót trong quá trình đánh
máy có thể gặp phải, thực hiện công tác in ấn, đóng quyển báo cáo cũng như chứng
thư.
- Gửi kết quả thẩm định giá cho khách hàng và thực hiện thu phí thẩm định dịch
vụ theo như thỏa thuận ban đầu với khách hàng.
- Thực hiện công tác sao lưu, bảo quản các nguồn dữ liệu trong quá trình thẩm
định giá.
- Mở rộng, xây dựng các mối quan hệ hợp tác với các cá nhân cùng các tổ chức
thẩm định khác đề mở rộng cũng như phát triển hoạt động thẩm định giá.
- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo.
• Cộng tác viên:
- Phối hợp với bộ phận thẩm định, bộ phận hỗ trợ trong việc xác minh thông tin
và điều tra thị trường xung quanh khu vực phụ trách.
chức, tư vấn bán cổ phần lần đầu…
1.1. Khách hàng truyền thống của Công ty AIC
Các đơn vị đối tác của Công ty AIC được thể hiện cụ thể thông qua bảng dưới đây:
Bảng 1.1: Bảng thống kê các khách hàng truyền thống của AIC
STT Nội dung Khách hàng truyền thống
A Thẩm định máy máy thiết bị
1 Ban quản lý dự án Cảng Hải Phòng
2 Kho bạc Nhà nước Hà Nội
3 Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam
4 Trung tâm thống kê tin học hàng không-
Tổng công ty Hàng không Việt Nam
5 Sở y tế Quảng Ninh
B Thẩm định giá trị bất động sản
1
Công ty Cổ phần Du lịch Ao Vua
2 Công ty Cổ phần thép Đà Nẵng – Ý
3 Công ty Cổ phần thép Thành Lợi
4
Tổng Công ty Viglacera - Bộ Xây dựng
5 Công ty Siam Steel - Hải Dương
C
Thẩm định giá tài sản
1 Ngân hàng Công thương Việt Nam
2 Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
9
3 Sở Tài chính và Trung tâm tư vấn dịch vụ
thẩm định giá các tỉnh
4 Sở Thông tin và Truyền thông Hải Dương
5 Sở văn hóa thể thao và du lịch QN
tuy nhiên với đất đai thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản trên.
Đất đai không thể đem ra thị trường (chợ, siêu thị…) để trưng bày như các loại hàng
hóa khác mà thường phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, hình vẽ, bản
vẽ hoặc các mô tả khác.
Tính cố định còn tạo cho hàng hóa này mang tính địa điểm và tính địa phương
cao. Cùng một loại đất nhưng có thể ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác
nhau. Nếu hai mảnh đất dùng để cho thuê là như nhau mà một mảnh có vị trí ở
trung tâm, mảnh còn lại có vị trí ở ngoại ô thì giá trị của chúng rất khác nhau.
Tương tự như vậy, cùng một mảnh đất thì đất thuê ở đô thị sẽ có giá trị cao hơn rất
nhiều lần so với cũng mảnh đất đó nhưng ở vùng sâu vùng xa.
Bản thân đất thuê cũng đã nói nên mục đích sử dụng của nó. Đó là nguồn tài
nguyên được nhà nước khai thác dùng để cho các tổ chức kinh tế, các hộ gia đình và
cá nhân cũng như các nhóm đầu tư nước ngoài thuê lại, dựa trên đó đề ra các
phương án, dự án đầu tư nhằm sinh lợi. Đổi lại, nhà nước sẽ thu được một nguồn
ngân sách lớn từ những thành phần sử dụng đất thuê trên.
1.1.1.1. Tiền thuê đất
11
Tiền thuê đất được hiểu là khoản chi phí mà các những thành phần kinh tế thuê
đất phải trả cho nhà nước để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó để nhằm
mục đích sinh lời, thu lại lợi nhuận cho mình trên mảnh đất đó.
Phân loại tiền thuê đất:
- Tiền thuê đất trả hằng năm: là số tiền mà các nhà đầu tư kinh doanh phải trả
hằng năm cho nhà nước để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó. Thông
thường, trường hợp tiền thuê đất trả hằng năm được áp dụng đối với các tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước (được quy định tại điều 35 Luật Đất Đai
2003) với mục đích kinh doanh cụ thể (thường là các dự án sau quá trình xây dựng
được dùng để cho thuê như trung tâm thương mại, văn phòng…)
- Tiền thuê đất trả một lần: là số tiền mà các nhà đầu tư kinh doanh phải trả một
lần trong suốt thời gian thuê đất để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó.
Theo Điều 35 Luật Đất Đai 2003, những đối tượng nằm trong diện nộp tiền thuê đất
120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 hướng dẫn thực hiện nghị định số
142/2005/NĐ-CP nay được thay thế bằng thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29
tháng 6 năm 2011 sửa đổi, bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12
năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14 tháng 11 năm 2005.
2.1.1.4.1. Cách thức xác định tiền thuê đất và nộp tiền thuê đất
a. Cách thức xác định tiền thuê đất
Theo văn bản bản pháp quy mới nhất thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29
tháng 6 năm 2011 thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được tính như sau:
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê
đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc quyết định theo quy định tại điểm 1.6 khoản này.
- Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông,
khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất
làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa
phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất nhưng
tối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy định tại điểm 1.1 khoản này.
- Đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh
tế, xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục do Chính phủ quy định; đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực
khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục do
Chính phủ quy định thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ quy định
tại điểm 1.1 khoản này.
• Đối với trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm:
Tiền thuê đất
phải nộp 01
năm
=
x
Diện
tích đất
thuê
-
Tiền thuê đất
được giảm theo
quy định tại
khoản 1 Điều
15 Nghị định
này (nếu có)
-
Tiền bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và kinh phí tổ
chức thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt
bằng theo phương án được
cấp có thẩm quyền phê
duyệt được trừ vào tiền
thuê đất (nếu có)
Ví dụ : Ủy ban nhân dân tỉnh A cho doanh nghiệp X (là doanh nghiệp đầu tư
nước ngoài) thuê đất 50 năm theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích
đất tính thu tiền thuê đất là 5000 m
2
.
Tại thời điểm xác định tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, giá đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh A quyết định với cùng vị
trí tương ứng với thời hạn giao đất 70 năm là 10 triệu đồng/m
2
• Đối với trường hợp thuê đất mới
Hồ sơ địa chính về thuê đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Cơ
quan tài nguyên và môi trường gửi đến, quyết định giá cho thuê đất của Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
huyện là căn cứ để cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất mà tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân phải nộp.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ địa chính do
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi
đến, cơ quan thuế phải thực hiện:
- Kiểm tra hồ sơ (số liệu) địa chính, xác định số tiền thuê đất phải nộp; viết
thông báo tiền thuê đất gửi đến người có nghĩa vụ phải nộp; thông báo phải ghi rõ
số tiền thuê nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc tiền thuê nộp hàng năm,
thời gian nộp và các nội dung khác theo quy định của Bộ Tài chính. Trường hợp
chưa đủ cơ sở để xác định số thu tiền thuê đất thì trong thời hạn 10 ngày làm việc kể
từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan
gửi hồ sơ để bổ sung; sau khi có đủ hồ sơ địa chính thì thời hạn hoàn thành là sau
05 ngày làm việc được tính từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung.
- Lập hồ sơ theo dõi thu nộp tiền thuê đất theo mẫu do Bộ Tài chính quy định;
gửi thông báo nộp tiền thuê đất cho người có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất.
• Đối với trường hợp đang sử dụng đất thuê trước ngày Nghị định này có hiệu
lực mà thuộc trường hợp thuê quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 9 Nghị định này;
cơ quan thuế căn cứ đơn giá thuê đất hiện hành tổng hợp, báo cáo Sở Tài chính để
chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan quyết định điều chỉnh đơn giá thuê đất,
theo quy định của Nghị định này. Căn cứ vào quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện về
điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước, cơ quan thuế xác định lại tiền thuê đất
phải nộp và ra thông báo cho người phải nộp tiền thuê đất.
• Sau năm đầu tiên thuê đất và nộp tiền thuê đất do văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất gửi thông báo cho người phải nộp tiền thuê đất các năm tiếp theo vào
trước mỗi kỳ nộp tiền thuê đất cơ quan thuế ra thông báo cho người phải nộp tiền
khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư.
- Mười một (11) năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư được
đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
- Mười lăm (15) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu
tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
16
- Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu
tư, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của Chính phủ.
e. Dự án đang sử dụng đất được giao khi chuyển sang thuê đất, nếu dự án đó
thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 1,
khoản 3, khoản 4 Điều này thì được miễn tiền thuê đất cho thời gian còn lại của thời
hạn được miễn tiền thuê đất.
f. Dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động được
miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng cơ bản, tạm
ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đăng
ký kinh doanh.
g. Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan
lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo điều
ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi có lại.
h. Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Bộ
trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Quy định về giảm tiền thuê đất
Các trường hợp được giảm tiền thuê đất được quy định cụ thể tại Điều số 15
nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:
a. Thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đối với hợp tác xã
được giảm 50% tiền thuê đất.
b. Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm
người sử dụng đất, người sử dụng đất phải có những nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất, phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy
định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công
trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
Thứ hai, đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Thứ ba , thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Thứ tư, thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
Thứ năm, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
Thứ sáu, tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng
đất;
Thứ bảy, giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời
hạn sử dụng đất.
18
• Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê còn được quy định
tại điều 111 của Luật đất đai 2003, cụ thể như sau:
Thứ nhất là các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật
này;
Thứ hai là thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản
xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;
Thứ ba là bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;
Thứ tư là cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường
hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Thứ năm là tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có
tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử
dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
- Đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê:
Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất trong thời hạn thuê đất;
Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất trong thời hạn thuê đất;
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
trong thời hạn thuê đất;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;
Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán
hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ; người mua nhà ở được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2.1.2. Thẩm định giá đất thuê
2.1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá
20
Hiện nay trên thế giới, thuật ngữ này được các nhà nghiên cứu học thuật đưa ra
rất nhiều các định nghĩa khác nhau:
Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản; “là sư ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo giáo sư W.Seabrooke thuộc Viện đại học Portsmouth, Vương quốcAnh: “
2.1.2.3. Vai trò của thẩm định giá trong xác định tiền thuê đất
Tiền thuê đất đang là một đề tài được bàn luận nhiều bởi tầm quan trọng của nó.
Bởi lẽ tiền thuê đất góp phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước. Còn về phía các
doanh nghiệp, tiền thuê đất được xem như là một trong những khoản chi phí mà
21
doanh nghiệp phải bỏ ra để được thực hiện các dự án đầu tư. Tiền thuê đất quá thấp
sẽ làm thất thu ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu tiền thuê đất quá cao vô hình
chung sẽ trở thành gánh nặng cho các doanh nghiệp. Vì thế, các tổ chức thẩm định
giá ra đời cùng hoạt động thẩm định giá đất thuê chính là chiếc cầu nối giữa các
doanh nghiệp thuê đất và nhà nước trong việc xác định giá thuê đất đảm bảo tính
khách quan và trung thực.
Thêm vào đó, nước ta đang trên con đường từng bước phát triển, hội nhập với
nền kinh tế thế giới. Các dự án quy mô với nguồn vốn lớn từ phía các doanh nghiệp
nước ngoài liên tục được triển khai làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng
cao. Vì vậy nên việc xác định tiền thuê đất trở thành một vấn đề cấp thiết hiện nay.
Từ thực tế trên nên hoạt động thẩm định giá đất thuê ngày càng được chú trọng và
phát triển.
Như vậy, thẩm định đóng vai trò trung gian giữa nhà nước và các doanh nghiệp
trong việc xác định tiền thuê đất.
2.1.3. Phương pháp thặng dư
2.1.3.1.Khái niệm về phương pháp thặng dư
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 Phương pháp thặng dư - Ban hành kèm
theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng
bộ Tài chính thì phương pháp thặng dư được hiểu là phương pháp thẩm định giá mà
giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn
hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng
doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Trong đó:
Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một
dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử
lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dự được áp dụng để đánh giá giá trị của bất động sản có
tiềm năng phát triển. Đó có thể là một khu đất trống với một dự án dự án dự kiến sẽ
phát triển trên đó hay là một khu đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá
dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Công thức tính:
V
= DT - CP
Trong đó: V
là giá trị bất động sản cần thẩm định giá, DTlà tổng doanh thu phát triển của dự án,
CP
là tổng chi phí phát triển của dự án
Các bước tiến hành phương pháp thặng dư:
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau
đây:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất cần thẩm định giá.
23
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;
r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi
suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát
triển bất động sản).
n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu
tư phát triển bất động sản).
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường xá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ
thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến
trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của
nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất
vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy
24
định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương
tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Sau đó, ước tính tổng chi phí phát triển phải chiết khấu dòng tiền của các khoản
chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng chi phí phát triển =
∑
=
+
n
i
i
i
r
C
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính
các chi phí và giá bán.
- Phương pháp thặng dư sử dụng hệ thống số liệu do bên được thẩm định cung
cấp do đó đòi hỏi phải có hệ thống số liệu tương đối đầy đủ và có độ tin cậy cao.
25
Copyright: Tài liệu đại học ©