A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong nền kinh tế thị trường một trong những điểm quan trọng là thu hút
nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đầu tư vào một quốc gia nhà đầu tư nước ngoài
thường quan tâm vào những vấn đề như: nguồn lao động (bao gồm số lượng và
chất lượng), luật của quốc gia đó,.... Về nguồn lao động thì nước ta được biết
đến là quốc gia có nguồn lao động dồi dào, có kinh nghiệm và có khả năng nắm
bắt và tiếp thu khoa học kĩ thuật tiên tiến trên thế giới. Về khía cạnh pháp luật,
Nhà nước ta đang nỗ lực để hoàn thiện và cải cách hệ thống pháp luật. Để tạo
điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam một cách thuận lợi
thì lĩnh vực Luật đất đai cũng đã có những quy định cụ thể. Một trong những
quy định đó là các quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ
chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dụ án đầu tư tại
Việt Nam. Trong phạm vi bài viết này nhóm chúng tôi cũng xin nêu ra những
quy định của pháp luật hiện hành về việc chuyển ngượng dự án có sử dụng đất
của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài; đồng thời đánh giá,
nhận xét để thấy được ưu và nhược điểm xung quanh các quy định về vấn đề
này của pháp luật.
B. NỘI DUNG
I. Một số khái niệm:
1. Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất là việc chuyển nhượng toàn
bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới
thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép. Ở đây, việc chuyển nhương dự án có sử dụng đất được thông qua sự
thỏa thuận về mặt pháp lí của hai bên là Tổ CHứC KINH Tế Việt Nam và NĐT
nước ngoài.Trong đó,Tổ CHứC KINH Tế là tổ chức được lập ra với mục đích
là thu lợi nhuận thông qua kinh doanh, marketing…Có thể gồm: doanh nghiệp
nhà nước,doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội,các tập đoàn,công ty
trách nhiệm hữu hạn,công ty cổ phần,tổ chức kinh tế tập thể. Còn NĐT nước
ngoài là các tổ chức , cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và tiến hành
thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
2. Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để

án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền,
nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua
hợp đồng bằng văn bản được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
2. Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khhu nhà ở, dự án hạ
tầng kĩ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó
khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội
2
dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục
thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác.
3. Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án.
Việc xem xét cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị
gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền và nghĩa vụ của
khách hàng và các bên liên quan…”
Các quy định về chuyển nhượng dự án đã được nhà làm luật quy định cụ
thể, chi tiết và khá toàn diện thể hiện trong điều 6, Nghị định số 153/2007/ NĐ-
CP (trích dẫn như trên). Quy định việc chuyển nhượng dự án phải thông qua
hợp đồng bằng văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhằm
khẳng định vai trò của nhà nước theo nguyên tắc nhà nước quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật. Đồng thời thể hiện nguyên tắc tổ chức, cá nhân hoạt
động kinh doanh bất động sản được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thông qua hợp đồng, không trái với
quy định của pháp luật. Các quy định này đã phần nào đảm bảo được sự tham
gia của các cơ quan nhà nước vào hoạt động quản lí và giám sát đối với hoạt
động của các tổ chức tham gia vào quá trình chuyển nhượng bằng việc thông
qua hợp đồng chuyển nhượng và phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép (Khoản 1, Điều 21, Luật kinh doanh bất động sản). Mặt
khác các quy định này cũng góp phần khắc phục được các tình trạng các dự án
treo do các chủ đầu tư không đủ điều kiện về vốn và các điều kiện khác để tiếp
tục thực hiện dự án. Đồng thời tạo điều kiện để tận dụng tốt các ưu thế về vốn,

của mình gắn liền với đất thuê…” và “bán tái sản, góp vốn tài sản của mình
gắn với đất thuê…” hay “cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ
tầng trong trường hợp được phép đầu tư, xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế” (trích khoản 1 Điều 111
luật đất đai 2003).
Việc quy định cụ thể đối với từng trường hợp như vậy tạo điều kiện giúp
cho các tổ chức kinh tế dễ dàng trong việc hoạt động theo khuôn khổ của pháp
luật, tránh sự nhầm lẫn giữa việc thuê đất,giao đất đồng thời đẩy nhanh việc
chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài.
3. Quyền và nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt nam.
Cũng giống như bên chuyển nhượng dự án, quyền và nghĩa vụ chung của
bên nhận chuyển nhượng cũng được quy định cụ thể trong Điều 105,107 luật
4
đất đai 2003. Một trong số các quyền là quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Và có
nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Ngoài ra, tại Điều 119 luật đất đai 2003 còn quy định thêm quyền và
nghĩa vụ của NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm và nhà đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất một lần trong cả thời gian thuê.
- Trường hợp NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu
tiền thuê đất hằng năm thì có thể “thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động ở VN” ( trích khoản 2, Điều 119, luật đất đai 2003)
- Trường hợp NĐT nước ngoài được nhà nước VN cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thể “chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thuê và tài sản của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất”,
“cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền