[Type text]
A – MỞ BÀI
Để thị trường bất động sản được minh bạch, công khai, hoạt động một cách chính quy, chuyên
nghiệp thì kể từ ngày 01/01/2009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất cả các doanh nghiệp khi kinh doanh
bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền
cấp phép hoạt động. Như vậy để hiểu rõ về hoat động của sàn giao dịch bất động sản sau đây em
xin chọn đề bài số 10 :“ phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở
nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối
với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản?"
B – NỘI DUNG
I - Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay
1.Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất định.Thể
hiện qua những nội dung sau:
1.1. Đối với nguồn thông tin
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người
mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là
nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT BĐS là thị
trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch gây ra tình
trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn
giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông
tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm
2009 và từ đầu năm 2009 đến nay.
 Trước năm 2009:
Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua người quen;
qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn
giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó nguồn thông
tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao
dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các
thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân
sách lớn từ thuế giao dịch BĐS.

vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện
các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được
lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ
đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện
công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản
phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của
lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở
một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công
ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án.
2
[Type text]
- Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư
bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định
để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được
chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
- Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn công
bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống
nhất.
- Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với
mục tiêu đặt ra. Vì vậy Khi mà SGD BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc
TT BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu.
2.2.Nhiều bất hợp lý ở sàn giao dịch bất động sản
Mới đi vào hoạt động từ đầu năm 2009, nhưng sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) đã bộc lộ
nhiều bất hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề “gỡ” cho SGDBĐS không phải dễ, vì để ban hành một chính
sách tháo gỡ, lại đụng ngay hàng loạt chính sách quản lý.
 Giao dịch ít
Cho đến thời điểm này, cả nước đã có 226 SGDBĐS được thành lập, trong đó chủ yếu tập trung ở
TP.HCM (123 SGDBĐS) và Hà Nội (82 SGDBĐS). Tuy nhiên, thống kê của Cục Quản lý nhà và
thị trường BĐS (QLN-TTBĐS) cho thấy trong 8 tháng qua chỉ có 3.679 giao dịch thông qua
SGDBĐS, trong đó phía Bắc có 327 giao dịch, phía Nam có 3.325 giao dịch. Nếu căn cứ con số

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nhiều bất cập có thể chỉ ra, nhưng để sửa được
rất nan giải, cần có thời gian, vì phải sửa nghị định, thậm chí sửa luật. Ví dụ như nếu công nhận
huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn hợp lệ thì sẽ không quản nổi nếu DN phạm pháp, lừa đảo.
Nếu cho phép có thể huy động vốn bằng góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) và giao dịch này
có thể qua sàn thì vướng luật kinh doanh BĐS; nếu cho phép DN giữ một tỷ lệ nhất định để kinh
doanh theo hợp đồng góp vốn, tỷ lệ còn lại bắt buộc phải qua sàn thì lại “đụng” quy định nếu
không qua sàn, không được cấp sổ hồng, sổ đỏ. Hay khi cấp chứng nhận cho sàn để tránh “vàng
thau lẫn lộn” lại vấp ngay một vấn đề khác là không cấp thì sàn không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái
diễn cơ chế xin - cho. Để nâng cấp cao tính pháp lý của SGDBĐS cũng không dễ dàng vì lại do
một bộ khác phụ trách.
2.3. Một số sai phạm cụ thể
Trong vai trò là một khách hàng đi mua BĐS hay là một nhà đầu cơ thì vẫn luôn nhận thấy một
điều là các SGD BĐS giúp các nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao. Cụ thể
như sau:
 Trong vai trò là một nhà đầu tư:
Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm đến SGD BĐS để
tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá đã mua. Sản phẩm mà người
đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh – tức là mua trực tiếp
của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m2
– 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi công công trình và chia làm 5 lần, riêng
lần đầu là 20%.
4
[Type text]
Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp đồng góp vốn.
Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại sản phẩm và vào
tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coi
như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm "n…"
lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người
mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với
khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới