ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



ĐINH THỊ NHÂM Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI
KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH
TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013 KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014
Thái Nguyên – 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện
phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương
thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý
thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng
nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám
hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm -
Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Có được kết quả này em
xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới thầy PGS.TS.Nguyễn Khắc
Thái Sơn là người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn
hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành
như ngày hôm nay.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ
nhiệt tình để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình.
Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên
chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong các thầy
cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm2014
Sinh viên

Đinh Thị NhâmDANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

1.2. Mục tiêu 2

1.3. Yêu cầu 3

1.4. Ý nghĩa 3

Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1. Cơ sở pháp lý 4

2.1.2. Cơ sở khoa học của định giá đất 5

2.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến giá đất 10

2.2.1. Các khái niệm liên quan 10

2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 12

2.2.3. Nguyên tắc định giá đất 12

2.2.4. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai 13

2.2.5. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 14

2.2.6. Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 14

2.3. Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt
Nam 18

4.2.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 36

4.2.3. Giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá
của tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 37

4.3. Biến động giá trên đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên
Quang giai đoạn 2011-2013 39

4.3.1. Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang
theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 39
4.3.2. Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của
UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 53

4.4. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành
phố Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí 60

4.4.1. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành
phố Tuyên Quang (2011-2013) 60

4.4.2. Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị
trường bất động sản 63

Phần 5
:
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

5.1. Kết luận 66

5.2. Kiến nghị 67

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình 8
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu 8
Hình 2.3. Sự thay đổi về cung 9
Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang 31
Hình 4.2. Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai
đoạn 2011 - 2013 43
Hình 4.3. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm
giai đoạn 2011 – 2013……………………………………………………….48
Hình 4.4. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm
giai đoạn 2011 - 2013 52
Hình 4.5. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang
năm 2013 nhóm đường, phố trung tâm 55
Hình 4.6. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang
năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……………………………… 57
Hình 4.7. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang
năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……………………………… 59 1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1.Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vầt chất “Đất là cha, lao động
là mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá
trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không

nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”.
Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2008,
với 13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp.
Giá đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành
phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có
những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình
hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh
trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám
hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn
em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại
khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”.
1.2. Mục tiêu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu
vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, để nắm được
nguyên nhân gây biến động và đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất.
3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do nhà nước quy định trên địa
bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013.
- Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước
quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013.
- Đề xuất một số giải pháp giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố
Tuyên Quang phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị
trường bất động sản trên địa bàn.
1.3. Yêu cầu
- Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện
trạng.
- Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan.

dựng ban hành về việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thường đất, hỗ trợ và tái định cư.
+ Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT – BTC ngày 06/12/2007 hướng
dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
+ Căn cứ Thông tư số 02/2005/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2005
của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính Hướng dẫn xây dựng,
thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; 5
2.1.2. Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở khoa học hình thành giá dất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng,
quan hệ cung cầu.
1. Địa tô
Địa tô là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo
ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do
lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư
hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô. Về thực chất, địa tô tư
bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân
và do nhà kinh doanh tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản, kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư
bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì nhưng cơ sở kinh tế để hình thành địa tô

điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu
được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa
tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất
định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.
Đối với đất trồng cây hằng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sẽ phản ánh mức địa tô
khác nhau giữa các thửa đất.: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước,
7
điều kiện khú hậu, điều kiện địa hình, và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để
đinh giá đất. [5]

2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp [5].
3. Quan hệ cung cầu
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất
đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp
với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống
như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một
yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh
hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là

cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với
giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá
được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn
số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. [5]
D S
Giá D
1
A
G

G
1
B

L
1
L Số lượng đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
9
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc
cầu. Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị
cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng
đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng
cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức
giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến
cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút;
hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã
quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ
là G1và số lượng mới được bán sẽ là L1. [5]
Giá S

định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít
khi đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng - Mất cân bằng - Cân bằng mới
được xác lập - Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo
thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳcủa thị trường hàng hoá
thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị
trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân
đối. [5]
2.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến giá đất
2.2.1. Các khái niệm liên quan
*Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định. [5]

11
*Khái niệm định giá đất đai
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào thuộc
tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông
thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng
của các yếu tố và phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để

Giá đất tuân thủ nguyên tắc thay thế. Thay thế trong định giá đất được
hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa
đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh
được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự giá
trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán, Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định
giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông
qua những điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những
thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá là lấy nguyên
tắc thay thế làm định giá cơ sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một
trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi
13
thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm
của nguyên tắc định giá.
2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất [5]
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong
số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng
trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử
dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao
nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau
thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa
đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.
Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan

sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với
khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh
chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng
thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán.
Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ
ràng thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu
chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì
chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng
lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong
thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu.
2.2.6. Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các
nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể
15
theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân
thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. [5]
1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a) Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt
được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có
ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có:
Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách
thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính…[5]
b) Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

c) Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là:
đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến
nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp
hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li
d) Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều
kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí,
17
độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
e) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá
đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những
điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực Mức độ
ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân
khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví
dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu
thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng
thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các
điều kiện cung ứng nước điện [5]
3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
a) Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
b) Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.