BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH
____________________ NGăTHăMNGăKIU
PHỂNăTệCHăCỄCăYUăTăTỄCăNGă
NăGIỄăVNăPHọNGăCHOăTHUểă
TIăăKHUăVCăTRUNGăTỂMă
THĨNHăPHăHăCHệăMINH

ChuyênăngƠnh:ăKinhăt phátătrină(Thmăđnhăgiá)
Mưăs:ă60γ10105
LUNăVNăTHCăSăKINHăT
NGIăHNGăDNăKHOAăHC:
PGS.ăTSăNGUYNăNGCăVINH
THĨNHăPHăHăCHệăMINHă- NMăβ015 i

LI CAM OAN

Tôiăxinăcamăđoană lunăvnănƠyălƠădoăchínhătôiănghiênăcuăthcăhin.ăCácă
thôngătin,ăsăliuăvƠăktălunănghiênăcuătrongălunăvnălƠăhoƠnătoƠnătrungăthcăvƠă
đcătríchădnăđyăđăngunătiădanhămcătƠiăliuăthamăkho.
HcăviênăchơnăthƠnhăcmănăsătnătìnhăhngădnăcaăthyăNguynăNgcă
VinhătrongăquáătrìnhănghiênăcuăđăhoƠnăthinăđătƠiănƠy. ngăthiăhcăviênăcngă

thuytănhăgiáănhơnătăthăhngă- môăhìnhăhedonic. TácăgiăxơyădngăhƠmăhiă
quy đaăbinăviăbinăphăthucălƠăbin giáăvnăphòngăcho thuêă(GTβ)ăđcătácăgiă
xălỦ thôngăquaăcôngăcăStataă11. CácăbinăđcălpăđcăđaăvƠoăhƠmăhiăquyăđóă
lƠ:ăKhongăcáchătăvnăphòngăchoăthuêăđnătrungătơmăthƠnhăph;ăKhongăcáchătă
vnăphòngăchoăthuêătiătrcăđngăgiaoăthôngăchính;ăVătríăcaăvnăphòngăchoăthuê;ă
DinătíchăsƠnăthuê;ăTuiăđiăcaătòa nhƠăvnăphòng;ăVăsinh,ămôiătrng;ăAnăninh;ă
PhnăngăcaăbanăqunălỦ;ăCnhăquan;ăVinăthông;ăHăthngăthangămáy;ăHăthngă
đin;ăThiăhnăchoăthuê;ăTngădinătíchăsƠnăchoăthuê;ăTngădinătíchăbưiăđăxe;ăMtă
đăgiaoăthông;ăiuăchnhăcácăđiuăkhonătrongăhpăđng.ăKtăqu phơnătích cóă8ă
yuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòngăchoăthuê.ăTrongăđóăyuătăthiăhnăchoăthuêălƠă
yuătănhăhngăkháămnhăđnăgiáăvnăphòngăchoăthuê,ătipătheoălƠăcácăyuăt:ă
TuiăđiăcaătòaănhƠăvnăphòng; Mtăđ giaoăthông; Khongăcáchătăvnăphòngăchoă
thuêăđnătrungătơmăthƠnhăph; Tngădinătíchăbưiăđ xe; Cnhăquanăxungăquanhătòaă
nhƠ;ăDinătíchăsƠnăthuê. Mcăđăgiiăthíchăsăbinăđngăgiáăvnăphòngăchoăthuêăcaă
8ăbinănƠyălƠă87.18%ăvƠăcácăkimăđnhăsăphùăhpăcaăhƠmăhiăquyăđuăđcăđmă
boăvƠăhƠmăhiăquyăkhôngăviăphmăbtăcăgiăđnhăquanătrngănƠo.
iii

KtăquăcaănghiênăcuănƠyăcóăthălƠătƠiăliuăthamăkhoăchoăcácănghiênăcuă
tipătheo,ăvƠăgópăphnăhătrăchoăcácăbênăthamăgiaăthătrngăcaoăc vnăphòngăcóă
thănhìnănhnămtăcáchăcóăcăsăhnăvăcácăyuătăvƠămcăđătácăđngăcaăchúngă
lênăgiáăthuêămƠăhăquanătơm.
iv


2.1.1.1 Vnăphòngăchoăthuê 5
2.1.1.2 Phơnăloiăvnăphòngăchoăthuê 5
2.1.2 Kháiănimăvăgiáăchoăthuêăvnăphòng 7
2.2 MTăSăLụăTHUYTăLIểNăQUANăN CHăăNGHIểNăCU 7
2.2.1 LỦăthuytăVăth,ăChtălng 7
2.2.2 LỦăthuytăđnhăgiáănhơnătăthăhngă- Môăhìnhăhedonic 9
2.3 CỄCăMỌăHỊNHăNGHIểNăCUăTHCăNGHIMăCịăLIểNăQUAN 11
2.3.1. Cácănghiênăcuăthcănghimătrênăthăgii 11
2.3.2. CácănghiênăcuăthcănghimăăVităNam 19
2.4 CỄCăYUăTăTỄCăNGăNăGIỄăVNăPHọNGăCHOăTHUểăTăCỄC
NGHIểNăCUăTHCăNGHIM 30
TịMăTTăCHNGăII 33
CảNẢ III: PảNẢ PảÁP NẢảIÊN CU 35
3.1 QUYăTRỊNHăNGHIểNăCU 35
3.2 PHNGăPHỄPăNGHIểNăCU 36
3.2.1 Phngăphápăphơnătích,ăsoăsánhăvƠătngăhp 36
3.2.2 Phngăphápăthngăkêămôăt 36
3.2.3 Phngăphápăđnhălng 37
3.3 CỄCăGIăTHITăNGHIểNăCU 42
3.4 MỌăHỊNHăNGHIểNăCU 43
3.5 DăLIUăNGHIểNăCU 45
3.5.1 Dăliuăsăcp 45
3.5.2 Dăliuăthăcp 46
TịMăTTăCHNGăIII 47
CảNẢ IV: KT QU NẢảIÊN CU 48
vi


Phălcă1.ăPhiuăkhoăsát
Phălcăβ.ăChiătităktăquăhiăquyăđaăbinăcaămôăhìnhă1
Phălcăγ.
KtăquăhiăquyăbinăKCβ
KtăquăhiăquyăbinăVS1
Phălcă4.
Ktăquăhiăquyăbin AN1
Ktăquăhiăquyăbin AN2
Phălcă5.
Ktăquăhiăquyăbin PU1
Ktăquăhiăquyăbin PU2
Phălcă6.
Ktăquăhiăquyăbin CQ1
Ktăquăhiăquyăbin VT1
Phălcă7.
Ktăquăhiăquyăbin TM1
Ktăquăhiăquyăbin D1
Phălcă8.
Ktăquăhiăquyăbin D2
Ktăquăhiăquyăbin TDT
Phălcă9.
Ktăquăhiăquyăbin VS2
Ktăquăhiăquyăbin VT2
viii

Phălcă10.
Ktăquăhiăquyăbin TM2

Bngăγ.1
Môătăcácăbinăđcălp
44
Bngăγ.β
Thngăkêăsămuăthcăhinăkhoăsát
45
Bngă4.1
Ktăquăthngăkêămôătăbin
48
Bngă4.β
Ktăquăphơnătíchăhiăquy caămôăhìnhă1
53
Bngă4.γ
Tómă ttă ktă quă hiă quyă tngă bină đcă lpă cóă Ủă nghaă
thngăkê
54
Bngă4.4
Tómăttă ktă quă hiăquyă tngăbină đcă lpă khôngăcóăỦă
nghaăthngăkê
56
Bngă4.5
Ktăquăphơnătíchăhiăquyăcaămôăhìnhăβ
57
Phălcă2
Chiătităktăquăhiăquyăđaăbinăcaămôăhìnhă1

Phălcă3
KtăquăhiăquyăbinăKCβ
KtăquăhiăquyăbinăVS1


Phălcă10
KtăquăhiăquyăbinăTMβ
KtăquăhiăquyăbinăDC1

Phălcă11
Ktăqu hiăquyăbinăDCβ

Phălcă12
Chiătităktăquăhiăquyăđaăbinăcaămôăhình 2

Phălcă13
Kimăđnhăđaăcngătuyn

Phălcă14
Kimăđnhăphngăsaiăthayăđi

Phălcă15
Kimăđnhătătngăquan
Kimăđnhăphnădăcóăphơnăphiăchun

Phălcă16
Mtăsăhình nhăcácăcaoăcăvnăphòngămƠătácăgiăđưă
khoăsát

xi

DANHăMCăSă

Chtălng
CQ
Cnhăquan
CQ1
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăcnhăquanăxungăquanhăvnăphòngă
choăthuêă(rtăttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
CQ2
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăcnhăquanăxungăquanhăvnăphòngă
choăthuêă(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
D
Hăthngăđin
D1
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăhăthngăđinăcaăvnăphòngăchoă
thuêă(rtăttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
D2
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăhăthngăđinăcaăvnăphòngăchoă
thuêă(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
DC
iuăchnhăcácăđiuăkhonătrongăhpăđng
DC1
Binăgiăđiuăchnhăgiáătrênăhpăđngă(theoălmăphátă=ă1,ăkhôngă
điuăchnhă=ă0)
DC2
Binăgiăđiuăchnhăgiáătrênăhpăđngă(tălăghiătrênăhpăđngă=ă
1,ăkhôngăđiuăchnhă=ă0)
xiii


vnăphòngăchoăthuêă(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
TD
TuiăđiăcaătòaănhƠăvnăphòng
TDT
TngădinătíchăsƠnăchoăthuê
THT
Thiăhnăchoăthuê
TM
Hăthngăthangămáy
TM1
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăthangămáyăcaăvnăphòngăchoăthuêă
(rtăttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
xiv
TM2
BinăgiămcăđăhƠiălòngăvăthangămáyăcaăvnăphòngăchoăthuêă
(ttă=ă1,ătrungăbìnhă=ă0)
TP
ThƠnhăph
VS
Văsinh,ămôiătrng
VT
Văth
VT
Vinăthông

tínhălƠnhămnhăvƠăbnăvng.ăNgoƠiăra, nhngănghiênăcuăthcătinăvăthătrngăvnă
phòng choăthuêăăTP. HCMănóiăchungăcngănhătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM
nóiăriêng,ăvnăcònăhnăch.ăVìăvy,ăvicăphơnătích cácăyu tătácăđngăđn giáăvnă
phòng choăthuê săgópăphnănhnăthcăđyăđăhnăvămcăđătácăđng caăcácăyuă
tălênăgiáăthuêăvnăphòngătiătrungătơmăTP. HCM cóăỦănghaătrongăvicăphátătrinăthă
trngăchoăthuêăvnăphòng.ăTănhnăthcătrênătácăgiăthcăhin nghiênăcu ắPhơn
tíchăcácă yu tă tácăđngă đn giáă vnăphòng choă thuê tiă khuă vcătrungătơmă
thƠnhăph HăChíăMinh”.
1.2 MCăTIểU NGHIểNăCU
1.2.1 Mcătiêuăchung
Lunăvnăđcăthcăhinăviămcătiêuăđánhăgiáămcăđătácăđngăcaăcácăyuă
tăđnăgiáăthuêăcaăcácăvnăphòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM.ăTăđó,ă
đăxutăcácăkhuynănghăphátătrinăthătrngăvnăphòng choăthuêăăTP. HCM.
2
1.1.2 Niădungănghiênăcu
- TngăhpăcăsălỦălunăvăsătácăđngăcaăcácăyuăt lênăgiáăthuêăvnăphòng.
- Xơyădngămôăhìnhănghiênăcuăcácăyuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòng choăthuêă
tiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM.
- Phơnătíchămcăđătácăđngăcaăcácăyuăt lênăgiáăvnăphòng choăthuê.

1.3 CỂUăHIăNGHIểNăCU
- Cácăyu tănƠoătácăđngăvƠămcăđănhăhngăcaăcácăyuătăđóăđnăgiáăvnă
phòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơm TP. HCMănhăthănƠo?
- Mcăđătácăđngăcaăcácăyuătălênăgiáăvnăphòng choăthuê?
- NhngăkhuynănghănƠoăcnăthităchoămcătiêuăphátătrinăthătrngăvnăphòng
choăthuêăăTP. HCM?


- Phm vi không gian: Nghiênăcu nƠyăch phơnătíchăcácăyu tătácăđngăđnăgiáă
vnăphòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM;ăcăth lƠătiăphngăBnă
ThƠnh,ăphngăNguynăTháiăBìnhăqună1;ăphngă4,ăphngă7ăqun 3; phngă
9,ăphngă1βăqună4ăvƠ phngăβ5,ăphngăβ6ăqunăBìnhăThnhăTP. HCM.
- Phm vi thi gian: Lunăvnăgiiăhnăphmăviănghiênăcuătrongăvicăđánhăgiáă
cácăyu tătácăđngăđnăgiáăvnăphòng choăthuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCM
tpătrungăvƠoăgiaiăđonătăthángă09/β014ăđnăthángă03/2015.
NghiênăcuănƠyăchăthcăhinătrênăđiătngăkhoăsát:ăcao căvnăphòngăchoă
thuêăloiăB.

1.6.2 iătngănghiênăcu vƠăđiătngăkhoăsát
- i tng kho sát: LunăvnăchăkhoăsátăcaoăcăvnăphòngăchoăthuêăhngăB
tiăkhuăvcătrungătơmăthƠnhăphăHăChíăMinh.
- i tng nghiên cu:ăCácăyuătăvƠămc đătácăđngăđnăgiáăvnăphòngăchoă
thuêătiăkhuăvcătrungătơmăTP. HCMănh:ăvătrí,ăanăninh,ămôiătrng,ădinătíchă
sƠnăxơyădng,ăcnhăquanăvƠătinăích,…
4
1.7 ụăNGHAăTHCăTINăCA ăTĨI NGHIểNăCU
NghiênăcuănƠyăđóngăgópăthêmăvƠoăkhoătƠiăliuăthôngătinăthamăkhoăchoăcácă
nhƠăqunălỦ,ăngiăthuêăvƠăchoăthuê v cácăyuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòng cho
thuêăloiăBăđăđaăraăcácăquytăđnhăqunălỦ,ăchoăthuêăhayăthuêăcóămcăđăchínhăxácă
caoăhn,ăđngăthiăđóngăgópăvƠoăhăthngădăliuăthôngătinădƠnhăchoăcácăcôngăty
thmăđnhăgiáăvƠănghiênăcuăthătrngăbtăđngăsnătiăTP.ăHCM.
NgoƠiăra,ăđă tƠiă cònă lƠătƠiă liuă thamăkhoătrongăvicăxácăđnhăcácăyu tă tácă

ngoƠi,ăđngăthiătngăhpăcácăyuătătácăđngăđnăgiáăvnăphòng choăthuê.ă

2.1 Cácăkháiănimăcóăliênăquanăđnăchăđănghiênăcu
2.1.1 KháiănimăvƠăphơnăloiăvnăphòngăchoăthuê
2.1.1.1 Vn phòng cho thuê
TheoătăđinăWikipediaăkháiănimăvăvnăphòngăchoăthuêălƠ:ălƠăkhuăvcălƠmă
vicăchoăcácăcáănhơn,ătăchcăcóănhuăcuăthuêăđăhotăđngăsnăxut,ăkinhădoanh,ă
dchăv,ăvătríăcaăvnăphòngăthngătaălcătiăkhu vcătrungătơm…ă
Cóănhiuăquanăđimăkhácănhauăvăvnăphòngăchoăthuê,ănhngăniădungăchăđoă
đcăkháiăquátălƠ:ăVnăphòngăchoăthuêălƠăcôngătrìnhăxơyădngăcóămái,ăcóătngăbaoă
quanh,ăcaăraăvƠoăđcăchoăthuêăbiămtăhayănhiuăcáănhơnăhocătăchcănhtăđnhă
đălƠmăniăgiaoădch,ăsinhăhotăvnăhoáă- xưăhiăhocăctăgiăvtăcht.
2.1.1.2 Phân loi vn phòng cho thuê
Miăqucăgiaăsăcóătiêuăchunăphơnăloiăvnăphòngăchoăthuêăkhácănhau.ăNhăă
Australiaăchúătrngăđnăvnăđămôiătrng.ăNhtăchúătrngătiăcácăchăsăanătoƠn
(đngăđt,ănúiăla,…).ăHinănayăăVităNamăchaăcóămtătiêuăchunăxpăhngăvnă
phòngăchínhăthng.
Phơnăloiăvnăphòngăngiătaăthngăápădngădaătrênănhiuăyuătănhămcă
thuê,ăvătrí caăvnăphòng,ătuiăthăcaătòa nhƠăđtăvnăphòng,ătrangăthităbăvn
phòng,…ăDaătheoănhngătiêuăchíănƠyăthìăcóăthăphơnăraălƠmăγăloiăvnăphòngănhă
sau:
 Vn phòng loi A
- Tngădinătíchătăβ0.000m
2
trălên,ăđăcaoăcaătrnălƠăβ,65m,ăpăđá.
- DinătíchăsƠnămiăvnăphòngăhpălỦătă1.000m
2
trălên.
6


- Kinătrúcă- đnăvăxơyădngă- đnăvăphátătrină- đnăvăqunălỦ:ăđcăqucătă
hoc đaăphngăcôngănhn.
- Thită kă đpă mt;ă đă caoă caă trnă lƠă β,5ă m;ă dină tíchă trungă bìnhă 500ă -
1000m
2
/phòng;ăchuălcăγ00kg/m
2
;ăhƠnhălangărngătiăthiuă1,8m.ăthităkăđpă
vƠăthunătin,ămcăđăánhăsángă400ălu-x.
- Tinăsnh,ăphòngăngoƠiăthităkăthunătin, đngănhtăvăkỦăhiu,ăđărngăgnă
γm.ăNiăthtăvnăphòngălpăđtătheoăquyăđnhăcăth,ăbƠyătríăphùăhpăđătnă
7
dngătiăđaădinătíchălƠmăvic;ăcaăraăvƠoăkhiămăraărngătiăthiuă900mm;ănnă
nhƠă- tngăhmăđcălángăkimăloi;ătngăthchăcao;ăđngădơyăđin thoiăIDD;ă
Internetăbngăthôngărng;ăWCătheoătiêuăchună4ăsao.
- Thangămáyăcóăscăchaă1βă - 16ăngi;ătcăđănhanh,ăthiăgianăchăngn,ătiă
thiuă1ăthangămáy/4ătng,ălƠăsnăphmăniăting.
 Vn phòng hng C
VnăphòngăhngăCăcóătiêuăchunăthpăhnăhngăAăvƠăB.ăKinătrúcă- đnăvăxơyă
dngă- đnăvăphátătrină- đnăvăqunălỦ:ăđcăđaăphngăcôngănhn.ăVicăqunălỦă
thìădoăcôngătyătrongăncăthcăhin.
VnăphòngăhngăCăcóăthăđcăchuynăđiămcăđíchătăcácăloiăhìnhăkhácănhă
nhƠăđă,ăkinhădoanh,…
2.1.2 Kháiănimăvăgiáăchoăthuêăvnăphòng
TheoătăđinăWikipedia: GiáăcălƠăsătinătha thunăgiaăngiămuaăvƠăngiă
bánă viă nhauă nhmă traoă điă hƠngă hoá,ă dchă vă trongă điuă kină giaoă dchă bìnhă
thng.

binăsăđiădină(proxy),ăbngămtăquáătrìnhăxpăhngă(thíăd,ăviăvicăsădngăcácă
nhómă trngă đimă (focusă groups)ă hocă bngă cáchă că tínhă cácă giáă că ắsuyă ra”ă
(implicit price) caăcácăthucătínhăliênăquanătiăvăth,ăthôngăquaănhiuăkăthutăhi
quy khácănhau,ănh hedonic,…
ChtălngănhƠăăbaoăgmăcácăđcătínhăvtălỦăđoăđmăđc,ănhădinătíchăsƠn,ă
sătngăcao,ăsălngăphòng,…
LỦăthuytăvăth,ăchtălngăcóăcácăhăquăngădngătrongănghiênăcuăvƠ phátă
trinăthătrngăBS căthănhăsau:
Kháiănimăắvăth”ăthayăthăchoăkháiănimăắv trí”ăBS,ăắvăth”ălƠăniădungă
vnăhóaă- xưăhiăvƠăkinhătănăchaăđngăsauăkháiănimăắvătrí”ălƠmăchoăắvătrí”ăcóă
mtăvaiătròăquytăđnhătrongăvicălaăchnăđaăđimăđuătăphátătrinăBS.
Quyălutăắđngăngng”,ăphnăánhămiăquanăhăgiaăchtălngăvƠăvăth,ălƠă
mtăcáchăthcăhƠnhă xă miăhìnhă thƠnhă tăcácăhƠnhă viălaăchnăcaă cácăcáănhơn
trongăxưăhi,ălƠăhƠnhăviăhpătriă(emergentăbehavior)ăcaăcácăhăthngăkinhătă- xưă
hi.ăTheoălăđó,ăcácăhƠnhăviătheoăắđngăngng”ălƠăduyălỦăphơnăbităviăcácăhƠnhă
viăphiăduyălỦămangătínhăắcngăđiuătháiăquáămcăchtă lngăcôngătrình”. Căsă
9
hìnhăthƠnhăvƠăphátătrinăthătrngăBS lƠăcácăhƠnhăviălaăchnăvăthăvƠăchtălngă
BS đcăxácăđnhăcóătínhăđnăcácăyuătăduyălỦ vƠăphiăduyălỦ.
LỦăthuytănƠyăđưăđaăraămtăcáchăđnhăgiáăBSămiăthôngăquaămtăhƠmăhiă
quyădaăvƠoăcácăbinăsăcăbn,ătrongăđóăcóănhngăbinăđnhălngăđiădinăchoă
thucătínhăchtălngăvƠămtăsăbinăđnhătínhăđiădinăchoăthucătínhăvăth.
2.2.2 LỦăthuyt đnhăgiáănhơnătăthăhngă- Môăhìnhăhedonic
Theo Goodman (1998), thutăngăhedonicăđcăsădngăđămôăt “t trng v
tm quan trng tng đi ca các thành phn khác nhau so vi các thành phn
khác nhm to ra ch s v hiu dng và s mong mun”. Rosen (1974)ăđnhănghaă
giáăthăhngălƠă“giá n ca các thuc tính và các tác nhân kinh t s bit đc