B GIÁO DCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
———————

PHM MINH THIÊN PHC

S TINăTHOÁIăLNGăNANăI VI NHÀ  PHI
CHÍNH THC TI THÀNH PH H CHÍ MINH: TÌNH
HUNG XÃ THI TAM THÔN - HUYN HÓC MÔN LUNăVNăTHC SăCHệNHăSÁCHăCỌNG

HUNG XÃ THI TAM THÔN - HUYN HÓC MÔN
Chuyên ngành : Chính sách công
Mã s : 60340402

LUNăVNăTHCăSăCHệNHăSÁCHăCỌNG

NGI HNG DN KHOA HC:
TS. HUNH TH DU

Thành ph H Chí Minh – Nm 2013
i
LIăCAM OAN
Tôi cam đoan lun vn nƠy hoƠn toƠn do tôi thc hin. Các trích dn vƠ s liu s
dng trong lun vn đu đc dn ngun vƠ có đ chính xác cao nht trong phm vi
hiu bit ca tôi. Ni dung bƠi vit không nht thit phn ánh quan đim ca trng
i hc Kinh t thƠnh ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t
Fulbright. TịMăTT

ô th hóa mnh m đi kèm gia tng nhƠ  phi chính thc là hin tng đang din ra
ti hu ht các siêu đô th ca nhng quc gia đang phát trin. iu kin sng ca các
khu nhà nm ngoƠi pháp lut  các nc thng rt ti t do phi đi mt vi hƠng
lot vn đ nh thiu thn đin, nc sch, c s y t, vn đ v sinh vƠ an ninh v.v
ThƠnh ph H Chí Minh (TP.HCM) vi tc đ đô th hóa rt nhanh, tng t cng
đang phi đi mt vi vn nn nhà  không chính thng phát trin tràn lan.
Tuy nhiên, TP.HCM có u đim rt ln so vi nhng thƠnh ph khác ti các nc
đang phát trin đó là: (1) môi trng sng thuc khu vc phi chính thc tt hn vƠ (2)
hu ht các h gia đình có kh nng s hu nhƠ . iu nƠy xut phát t s ni lng
chính sách trong vic cho phép tn ti vƠ hp thc hóa mt phn nhng nhƠ  xây
dng t phát không đy đ giy t hp l (thm chí là trái phép); nhƠ nc thng
xuyên nâng cp h thng c s h tng đn nhng khu vc đư hình thƠnh khu dơn c;
giá đt và xây dng ca khu vc phi chính thc rt phi chng so vi kênh chính thc
đư giúp đi đa s ngi dân có nhà. Tuy nhiên, hin tng coi thng và c tình vi
phm pháp lut vi k vng không sm thì mun s đc hp thc hóa nhà  cng
đang đt chính quyn thành ph vào tình th vô cùng tin thoái lng nan.
Do đó, trng hp Thi Tam Thôn - mt xư tp trung rt đông nhƠ  xơy dng trái
phép ca TP.HCM - đc chn lƠm phm vi nghiên cu ca đ tƠi đ chng minh cho
đim khác bit trên cng nh phơn tích khó khn v mt chính sách ca thƠnh ph đi
vi nhƠ  phi chính thc. Kt qu điu tra vƠ s liu thu thp đư cho thy, chi phí nhà
 khu vc phi chính thc phù hp hn vi kh nng chi tr ca ngi dơn, điu kin
sinh sng ca ngi dơn trong khu vc phi chính thc vn chp nhn đc bi đin,
nc sinh hot đu đc cung cp đy đ, các c s y t vƠ giáo dc đu có th tip
cn. Kt qu cng phn ánh s nhn thc đc ri ro ca phn ln ngi dơn khi giao
dch nhƠ  xơy dng trái phép, nhng do giá c phù hp vi mc thu nhp cùng vi s

Chng 3. Tình Hung Xã Thi Tam Thôn 14
3.1. S Lc V Xã Thi Tam Thôn 14
3.2. Tình Hình Xây Dng Trái Phép  Thi Tam Thôn 16
3.2.1.Thc Trng Phát Trin ô Th  Huyn Hóc Môn 16
3.2.2. Tình Hình Xây Dng Trái Phép  Thi Tam Thôn 17
3.3. Kho Sát V Nhà  Phi Chính Thc  Thi Tam Thôn 20
Chng 4. Nhng Thay i V Chính Sách t ai VƠ NhƠ  Và Cách Phn ng
Ca Ngi Dân  Tphcm 28
v

4.1 Nhng Thay i V Chính Sách t ai VƠ NhƠ  28
4.2. Quy nh V Hp Thc Hóa Nhà Xây Dng Trái Phép Hin Nay 30
4.3. Cách Phn ng Ca Ngi Dơn 31
Chng 5. Kt Lun Và Khuyn Ngh Chính Sách Và Gii Hn Ca Nghiên Cu 33
5.1. Kt Lun VƠ Khuyn Ngh Chính Sách 33
5.2. Gii Hn Ca Nghiên Cu 34
Tài Liu Tham Kho 35
Ph Lc 38

vi

DANHăMCăCÁCăKụăHIU,ăCHăVITăTT

ADB Asian Development Bank

DANHăMCăCÁCăHỊNHăV

Hình 2.1. Khu vc nhà  chính thc và phi chính thc ti TPHCM
Hình 2.2. Khu  chut  thành ph Lagos, Nigeria
Hình 2.3. Khu  chut Dharavi – Munbai, n 
Hình 2.4. Khu  chut  thành ph Manila, Philippines
Hình 3.1. Bn đ v trí xã Thi Tam Thôn
Hình 3.2. Bn đ th hin 34 khu phơn lô bán nn trên đa bƠn xư Thi Tam Thôn
Hình 3.3. S nhân khu trong mi cn nhƠ
Hình 3.4. Trình đ hc vn
Hình 3.5. Ngh nghip
Hình 3.6. Khong cách đn ni lƠm
Hình 3.7. Thu nhp
Hình 3.8. Giá đt tng qua các nm
ix

CÁCăPHăLC

Ph lc 1. Thông tin tóm tt 34 khu vc sai phm phân lô bán nn
Ph lc 2. Trng hp hp thc hóa t giao dch giy tay, xây dng không xin phép
Ph lc 3. Phiu điu tra kho sát
Ph lc 4. Tng quan v huyn Hóc Môn 1
Th trng phát trin chính thc  đơy đc hiu lƠ các d án do các doanh nghip xơy dng lên (hoc đt
đc xơy dng c s h tng hoƠn chnh) bán cho nhng ngi có nhu cu.
2 phn đu đn nm 2020 xơy dng mi ti thiu khong 12,5 triu m
2
nhƠ  xư hi ti khu
vc đô th, đn nm 2030 đt din tích nhƠ  bình quơn 30m
2
đu ngi. Tuy nhiên, trên
thc t vn có khong cách rt ln gia chính sách vƠ thc thi, s lng nhƠ  giá r thuc
các d án đc cung ng ra th trng quá ít vƠ còn rt xa vi so vi s tha mưn nhu cu
ca ngi dơn. Theo thng kê ca B Xơy Dng thì đn 2015 Vit Nam cn khong
250.000 cn h cho đi tng ngi thu nhp thp, nhng hin ti ch mi đáp ng đc
40.000 cn (16% so vi k hoch). S thiu vng th trng nhƠ  giá r chính thc do đó
là mt trong nhng lý do khin ngi dơn  các đô th ln ca Vit Nam, đc bit lƠ nhóm
có mc thu nhp trung bình vƠ thp đư buc la chn loi hình nhƠ  phi chính thc vn
thiu thn các tin ích công cng c bn vƠ tim n nhiu ri ro.
Mc dù giá đt tng cao cng vi s thiu vng ngun cung nhƠ  giá r chính thc s đy
rt nhiu ngi ti khu vc đô th vƠo tình th khó tip cn nhƠ  đc bit lƠ nhóm có thu
nhp thp, nhng điu đáng ngc nhiên lƠ có đn 80,92% ngi dơn TP.HCM sng trong
ngôi nhƠ ca chính mình, cao hn mc đnh đim trong lch s ca M là 70% (Hunh Th
Du, 2013). Nguyên nhân là do chi phí nhà  ca khu vc phi chính thc thp hn nhiu so
vi khu vc chính thc do khác bit  chi phí xây dng c s h tng và s tng ca giá
đt vi h tng đy đ, và nh vy hu ht các h gia đình  TP.HCM có kh nng tip cn
nhà  t khu vc phi chính thc (Hunh Th Du, 2012).

s tp trung tr li câu hai hi sau:
(1) Vì sao rtănhiuăngiădơnălaăchnănhƠăăphiăchínhăthc?ă
(2) Vì sao chínhăquynăTP.HCM liăkhóăkhnătrongăvicăxălỦănhƠăăphiăchínhăthc?
1.2.2.ăPhngăphápănghiênăcu
Lun vn s dng phng pháp nghiên cu chính là phơn tích đnh tính, có kt hp vi
nghiên cu tình hung gm:
Phơn tích t kho sát các h gia đình ti xư Thi Tam Thôn, thông qua bng cơu hi đ xác
đnh lỦ do ngi dơn quyt đnh mua nhƠ  phi chính thc cha đng nhiu ri ro; xác
đnh mc tng thích gia chi phí nhƠ  phi chính thc vƠ kh nng chi tr ca ngi dơn;
ngoƠi ra còn tìm hiu v mc đ hƠi lòng đi vi môi trng sng, s thích tiêu dùng đi
vi ni  ca ngi dơn… C th, mt mu điu tra các h gia đình trong 30 cn nhà phi
chính thc thuc din xơy dng trái phép  xư Thi Tam Thôn đư đc thu thp. Tác gi
4 đư c gng chn mu mt cách ngu nhiên. Tuy nhiên, do gii hn ngun lc nên trong
mt s trng hp yu t thun tin cng đc khai thác.
Phân tích t phng vn chuyên gia, thông qua trao đi vi các cán b qun lỦ nhƠ nc
trong lnh vc đt đai vƠ thanh tra xơy dng đ tìm hiu v tình trng xơy dng trái phép
hin nay ti TP.HCM vƠ đc bit lƠ xư Thi Tam Thôn, Hóc Môn. Sau đó tác gi tng hp
vƠ đánh giá các chính sách đi vi nhƠ  phi chính thc ca TP.HCM trong hn mt thp
niên qua vi nhng tình hung c th.
1.3. CU TRÚC LUNăVN
Cu trúc lun vn gm 5 chng nh sau:
Chngă1.ăGiiăthiuăđătƠi: mô t bi cnh nghiên cu vƠ gii thiu ch đ nghiên cu,
ch ra các cơu hi nghiên cu, mc tiêu nghiên cu vƠ phng pháp lun.
Chngă2.ăCăsălỦăthuyt vƠăkinhănghimăqucăt:ătrình bày c s lỦ thuyt v s cn
thit ca can thip nhƠ nc; đng thi mô t kinh nghim quc t v nhƠ  phi chính thc,
nhƠ   chut mƠ các nc đang phát trin đang gp phi thách thc đ lƠm c s so sánh
vi môi trng sng ca khu vc nhƠ  phi chính thc ti TP.HCM.

khu vc phi chính thc nh lƠ mt h qu tt yu.
Có nhiu cách khác nhau đ phân loi nhà  chính thc và phi chính thc. Tuy nhiên, khó
có mt đnh ngha chun xác đ s dng cho tt c bi còn tùy thuc vƠo đc đim lch s,
vn hóa vƠ quy đnh pháp lut ca mi quc gia.
Theo đnh ngha ca OECD thì nhƠ  phi chính thc lƠ: (1) nhƠ  đc xơy dng trên khu
vc không có c s pháp lỦ rõ rƠng hoc chim gi bt hp pháp; (2) nhƠ  t phát vƠ nhƠ
 đc xơy dng mƠ không theo quy hoch hin hƠnh hoc nhng quy đnh v xơy dng.
Còn theo Ahsan (2010), nhà  phi chính thc đc đnh ngha lƠ nhƠ  ca ngi dân, mà
do nhiu lý do không tha mãn các th tc pháp lý, nhà  phi chính thc cng đc cho là
mt dng th trng nhà  thu nhp thp phát trin trong điu kin thiu vng quy hoch và
các quy đnh ca pháp lut (Roy, 2002 trích trong Baross, 1990; Dowall,1991). Ngc li,
nhà  chính thc thì tuân th theo các tiêu chun và quy tc v xây dng đc quy đnh bi
chính quyn nhƠ nc (Ahsan, 2010). Ngoài ra, nhà  đc coi là chính thc khi phù hp
6 các quy đnh ca pháp lut, và quyn v bt đng sn đc công nhn và bo v trong
phm vi ca lut (A.Tinsley, 1997).
Trong phm vi ca lun vn nƠy, thut ng nhà  chính thc đc s dng đ ch nhng
loi hình nhà  đc cung cp bi nhƠ nc, các công ty xây dng và nhà thu chuyên
nghip, hoc nhà đc xây dng trên phn đt đư có c s h tng hoàn chnh, và tt c
đu tuân th theo các quy đnh ca nhƠ nc. Còn nhà  phi chính thc bao gm nhà  trái
phép (di hai hình thc là xây sai phép hoc xây không phép) và c các loi nhà  t phát
do ch s hu t xây ct hoc bi các nhà thu nh xây nhà theo kiu truyn thng ti đa
phng.
S khác bit ca loi hình chính thc và phi chính thc  đơy b chi phi chính yu bi yu
t quy hoch. Trong đó, cu trúc nhà  đô th chính thc đc quy hoch đy đ và gn kt
vi c s h tng. Nhà  chính thc có th do nhƠ nc trc tip xây dng hay cp phép
cho các doanh nghip t nhơn tham gia vào các d án phát trin nhà , hay nhng khu vc
đư đc quy hoch và xây dng c s h tng hoàn chnh, sau đó bán cho ngi có nhu

nht thit ch dƠnh cho ngi nghèo mà còn có c nhóm thu nhp trung bình (A.Tinsley,
1997).
Nhà  phi chính thc hin nay đc coi nh lƠ mt la chn tng thích ca nhng ngi
thu nhp thp ti hu ht các nc đang phát trin khi không th tim cn ngun cung nhà
 giá r chính thng. Ban đu, loi hình này b ch trích nng n bi nó biu hin cho s
ln xn và kém hiu qu. Nhng theo thi gian, nhiu nhà nghiên cu đư ch ra rng chúng
phù hp hn đi vi đc đim vn hóa vƠ kinh t ca ngi s dng và cung cp môi
trng  tt hn lƠ nhng d án phát trin nhà  thu nhp thp chính thc trong nhiu
trng hp. Bi vì cht liu, thit k, công nng s dng ca nhà  t phát phù hp vi
nhu cu, thu nhp, điu kin sng, tính cht công vic ca ngi dơn hn rt nhiu so vi
nhng loi hình nhà  chính thc vi chun mc theo yêu cu ca chính ph (Portela,
1992; Ahsan, 2010).
8 Cng theo Portela (1992), cht lng nhà  t phát thng là thp  giai đon đu, tuy
nhiên, v lơu dƠi thì cƠng đc cng c, thm chí là thay th và nâng cp vi cht liu lâu
bn hn.  mt s khu vc, nhà  t phát có th so sánh ngang bng hoc hn c cht
lng ca nhà  chính thc. Trong khi nhng ngi có kh nng chi tr thng ch xây
dng nhà ch trong mt thi gian ngn, nhng ngi nghèo li có khuynh hng xây dng
tng phn tùy theo thu nhp ca h, và cht lng nhà s dn đc ci thin khi thu nhp
h tng lên (Smets, 1999). c đim nƠy khá tng thích vi quá trình phát trin nhà  phi
chính thc ti TP.HCM trong thi gian qua và s đc trình bày c th  các chng sau.
2.2. S CN THIT CA CAN THIPăNHÀăNC
Th trng nhƠ  không phi luôn vn hƠnh  trng thái ti u mƠ có tn ti s tht bi th
trng. Tht bi th trng lƠ c s cho s can thip ca nhƠ nc khi th trng phơn b
ngun lc không hiu qu. Có nhiu nguyên nhân gơy ra tht bi th trng nh đc quyn,
hƠng hóa công, ngoi tác vƠ thông tin bt cơn xng… i vi th trng nhƠ , nhng
ngoi tác có liên quan lƠ rt ln. Nhà  đư đc minh chng rt quan trng trong phát trin
kinh t vƠ gim nghèo, ngoƠi ra còn có nh hng tích cc đi vi sc khe, giáo dc, vic


Ngiădơn Xây trái phép
Tuơnăth
NhƠănc
Cngăch
Kchăbnă1:
- Không có nhƠ  cho ngi
nghèo vƠ ngi nhp c.
- NhƠ  chut vi điu kin sng
thp kém gia tng bi đơy là
phng án cui cùng ca h.
Kchăbnă3:
- Cung – cu nhƠ  cơn bng.
- Pháp lut nghiêm minh vƠ ngi
dơn tuơn th, không có hin tng
vi phm trong xơy dng nhƠ .
Khôngăcngăch
Kchăbnă2:
- Rt nhiu ngi dơn có đc
ni  phù hp vi điu kin thu
nhp ca h.
- NhƠ  phi chính thc phát trin
tràn lan.
- Ngi dơn coi thng pháp
lut.
Kchăbnă4:
- Cung – cu nhƠ  cơn bng.

nc phi cho phép hp thc hóa, nhng điu nƠy li to tin l xu lƠ ngi dơn coi
thng pháp quyn, tip tc xơy dng trái phép đ đc hp thc hóa. i vi tình hung
ca TP.HCM thì chin lc “không tuơn th vƠ cng ch rt ít” lƠ chin lc áp đo so
vi chin lc “tuơn th vƠ cng ch”.
Chin lc ti u ri vƠo kch bn 3 (kch bn 4 cng lƠ mt kch bn lỦ tng nhng tính
thc t không cao),  đó ch đ thng tôn pháp lut đc coi trng vƠ ngi dơn tuơn th
pháp lut, nhng điu nƠy thì đòi hi phi tha 2 điu kin tiên quyt: đó lƠ ngun cung
nhƠ  giá r tip cn đc, ngi dơn không lơm vƠo cnh không có la chn nƠo khác
11 ngoài nhƠ  trái phép; vƠ pháp lut đ nghiêm đ buc ngi dơn phi tôn trng. Nhng đ
đt đc trng thái cơn bng nƠy thì đòi hi rt nhiu v ngun lc, vƠ pháp quyn phi
vng mnh.
2.4. KINH NGHIM QUC T V NHÀ  PHI CHÍNH THC
BƠi hc Nigeria t kinh nghim ca thƠnh ph Lagos: Tác đng ca đô th hóa vƠ phát
trin nhƠ  đó lƠ s tng trng vƠ m rng v mt vt lỦ ca thƠnh ph đi kèm khu vc đô
th ngn ngang không đc quy hoch, ô nhim môi trng, s xung cp ca nhng dch
v hin đi c bn. Khi nghèo đói vƠ đô th hóa gia tng lƠm áp lc lên dch v đô th cƠng
ln, hu ht các thƠnh ph ca Nigeria có chiu hng b mt đi nhng giá tr ban đu, s
liên kt xư hi vƠ hiu qu qun lỦ công (Aluko, 2010).
Hình 2.2. Khu nhà  chut  thành ph Lagos, Nigeria

Ngun:
Ngun:
Ngun:

Trng hp Hàn Quc: k bên qun Gangnam, ni đóng đô ca nhng ca hiu xa x và
các câu lc b đêm đư đi vƠo ca khúc "Gangnam Style" gây st toàn cu ca rapper Psy là
khu  chut Guryong hoàn toàn cách bit - bn thu, lô nhô nhng túp lu dt nát có t thi
1988. ơy lƠ ni đnh c ca nhng ngi dân nghèo khi h b đui ra khi khu vc trung
13 tơm đ đem li v đp cho Seoul đón chƠo Olympic. Hin nay ni đơy tr thành ni trú ng
ca hn 2.000 con ngi vi mc đ đói nghèo ngang vi các nc thuc các nc nghèo
th ba vƠ điu kin v sinh vô cùng thp, hoc thm chí không h có (Anh Ngc, 2012).
Hình 2.4. Khu  chut  thành ph Manila, Philippines
Ngun:

Ngun: Philippines cng là mt trong nhng nc đang phát trin có t l đô th hóa cao nht th
gii. Gia giai đon 1960 và 1995, dân s đô th tng t 8 triu lên đn 34 triu ngi vi
tc đ tng trung bình hn 5% mi nm, vƠ đn nm 2000 thì hn na dân s sng  khu
vc đô th. Cng tng t nh n , phn ln dơn c đô th có thu nhp thp sng 
nhng khu vc nhà   chut, bt hp pháp vi cht lng nhà  kém, cht chi, thiu các
dch v tin ích c bn và tim n nhng ri ro v sc khe (ADB, 2004).
Tóm tt chng: chng 2 trình bƠy khái nim v nhà  phi chính thc, c s lý thuyt đ
thc hin phân tích chính sách và mô t bc tranh v nhà  phi chính thc ca các nc.
Thông qua hình nh ca th gii đ phn ánh đc u th ca Vit Nam v môi trng
sng ca khu vc nhà  phi chính thc đc trình bày c th trong chng 3.