B GIÁO DCăVĨăĨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH
 NGUYN TH LANăPHNG GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC
KHON VAY TH CHP BTăNG SN
TI VIT NAM LUNăVNăTHCăSăKINHăT
TP. H Chí Minh - Nmă2014

B GIÁO DCăVĨăĨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH


NGUYN TH LANăPHNG


MC LC
TRANG PH BÌA
LIăCAMăOAN
MC LC
DANH MC CH VIT TT
DANH MC CÁC BNG, BIUă, HÌNH
PHN M U 1
CHNGă 1:ă NHNG LÝ LUNă Că BN V CHNG KHOÁN HÓA VÀ
CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN 4
1.1 TNG QUAN V CHNG KHOÁN HÓA 4
1.1.1 Lch s hình thành và phát trin chng khoán hóa các khon vay th chp bt
đng sn 4
1.1.2 Khái nim chng khoán hóa 7
1.1.3 Các loi tài sn đc chng khoán hóa 8
1.2 CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTă NG
SN 9
1.2.1 Khái nim chng khoán hóa bt đng sn. 9
1.2.2 Các loi bt đng sn đc chng khoán hóa 9

CHNGă2:ăTHC TRNG TH TRNG BTăNG SN VÀ KH NNGă
CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI
VIT NAM 28 2.1 THC TRNG TH TRNG BTăNG SN VÀ TÍN DNG BT
NG SN TI VIT NAM 28
2.1.1 Tng quan hot đng th trng bt đng sn ti Vit Nam 28
2.1.2 Thc trng tín dng bt đng sn ti Vit Nam nhng nm gn đây 29
2.1.2.1 Tín dng bt đng sn qua vay ngân hàng 29
2.1.2.2 Tín dng bt đng sn qua huy đng vn t nhà đu t 31
2.1.2.3 Tín dng bt đng sn qua phát hành trái phiu công trình 32
2.1.2.4 Tín dng bt đng sn huy đng qua vic liên doanh, liên kt vi doanh nghip
nc ngoài 33
2.2 S CN THIT CA CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH
CHP BTăNG SN TI VIT NAM 34
2.2.1 ây là kênh huy đng vn hiu qu cho th trng BS 35
2.2.2 Nâng cao hiu qu hot đng ca các ngân hàng thng mi 36
2.2.3 a dng hóa chng loi hàng hoá cho th trng chng khoán 36
2.2.4 Qun lý ri ro tt hn 37
2.2.5 S dng hiu qu ngun lc xã hi 37
2.2.6 Giúp th trng tài chính phát trin vi thông tin đc minh bch 37
2.3 ỄNHă GIỄă KH NNGă CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY
TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 38
2.3.1 Nhng thun li khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti
Vit Nam 39
2.3.1.1 Th trng TTCK, th trng trái phiu tim nng 39
2.3.1.2 Nhu cu nhà  cao 41
2.3.1.3 Có đc kinh nghim rút ra t các nc đi trc 41


3.2.6 iu kin thành lp SPV, t chc đnh mc tín nhim, h thng xp hng tín
nhim và c ch tng cng tín nhim 56
3.2.7 iu kin minh bch thông tin, cung cp thông tin đy đ cho NT 57
3.2.8 iu kin v công ngh thông tin 58
3.3 MT S GII PHÁP NG DNG CHNG KHOÁN HÓA CÁC
KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 58
3.3.1 Gii pháp to lp nn tng c s h tng cho hot đng chng khoán hóa v
mt pháp lý 58
3.3.1.1 Xây dng hành lang pháp lý to c s cho vic hình thành th trng th chp
th cp 59
3.3.1.2 B sung, hoàn thin các vn bn lut v tài sn th chp 60
3.3.1.3 Quy đnh đi vi các ngân hàng 61
3.3.1.4 Quy đnh đi vi công ty trung gian chng khoán hóa SPV 62
3.3.1.5 Quy đnh đi vi t chc đnh mc tín nhim 62
3.3.2 Gii pháp v k thut cho vic ng dng chng khoán hóa 63
3.3.3 Gii pháp v qun lý giúp cho vic ng dng chng khoán hóa 63
3.3.3.1 Tng cng giám sát hot đng th trng tài chính 63
3.3.3.2 Giám sát minh bch hoá thông tin 65
3.3.3.3 Có c ch phi hp hiu qu gia các c quan, b ngành liên quan đn CKH
trong vic thc hin giám sát 65
3.3.4 Các gii pháp h tr khác 66
3.3.4.1 Có h thng công ngh thông tin hin đi vi các d liu tho mãn các tiêu
chí: đy đ, chính xác, kp thi 66 3.3.4.2 To lp ngun nhân lc cho hot đng CKH 67
3.4 KIN NGH L TRÌNH THC HIN CHNG KHOÁN HÓA CÁC
KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 68
3.4.1 Giai đon chun b (T nm 2014 đn nm 2016) 68
3.4.2 Giai đon th nghim (T nm 2016 đn nm 2017) 71

Nhà đu t
NHTM
Ngân hàng thng mi
TCTD
T chc tín dng
TPHCM
Thành ph H Chí Minh
TTCK
Th trng chng khoán

CÁC CH VIT TT TING ANH
ABS
Asset backed Securities
Chng khoán đc đm bo bng tài sn
tài chính
ADB
Asian Development Bank
Ngân hàng phát trin Châu Á
CBRE
CB Richard Ellis
Công ty CB Richard Ellis Vit Nam
FDI
Foreign Direct Investment
u t trc tip nc ngoài
FED
Federal Reserve System
Cc d tr liên bang M
FHA
Federal Housing Administration
C quan nhà  Liên bang

OECD
Organization for Economic
Cooperation and Development
T chc hp tác và phát trin kinh t
REIT
Real Estate Investment Trust
Qu đu t tín thác bt đng sn
SPV
Special Purpose Vehicle
T chc trung gian chuyên trách
VA
Veterans Administration
Hi cu chin binh
VAMC
Vietnam Asset Management
Company
Công ty Qun lỦ tài sn ca các t chc
tín dng Vit Nam

Sau đó, hình thc này đư đc du nhp và ng dng hiu qu ti Châu Âu và Châu Á.
ó là mt xu hng tt yu đ ci thin cu trúc tài chính bng vic gii phóng các
khon vay th chp ra khi ngân hàng và cung cp vn cho th trng bt đng sn
ngoài hai kênh huy đng truyn thng là qua ngân hàng và qua vn nhà đu t .
Trong c cu tín dng cho bt đng sn hin nay ti Vit Nam, các công ty bt
đng sn tim lc tài chính còn hn ch ch chim khong 20% vn cn đu t cho các
d án. Ngun tín dng ch yu là t các kênh khác nh ngân hàng, nhà đu t, trái
phiu và hp tác, liên kt vi doanh nghip nc ngoài. Trong đó vn vay t ngân
hàng chim khong 60%. Có nhiu d án, t l cho vay t ngân hàng lên ti 70% -
80% tng vn đu t vi thi hn dài t 10 nm đn 15 nm. iu này va gây nh
hng đn tin đ đu t ca các doanh nghip bt đng sn va gây ra nhng ri ro
ln cho nn kinh t bi s ph thuc quá mc vào h thng ngân hàng đ tài tr dài
hn tt yu dn đn s suy yu ca h thng này, kéo theo s suy yu ca h thng tài
chính.
Trong tình hình kinh t khó khn, khi ngân hàng không còn cung cp tín dng cho
bt đng sn nhiu nh trc, nhng kênh huy đng khác cng đang ít dn, giá tr bt
đng sn li gim mnh khin các doanh nghip bt đng sn gp phi rt nhiu khó
khn. Vì vy vic thu hi nhng khon tín dng này ngày càng khó, nguy c mt vn
vi t l n xu tng cao. Vì vy vic thit lp mt th trng vn hiu qu s giúp loi
b đc nhng tác đng xu tim n ca tng trng quá mc tín dng ngân hàng có
th gây ra cho nn kinh t. Bng vic chng khoán hóa các khon vay th chp bng
bt đng sn, các ngân hàng s đy nhanh đc tin trình ci cách thông qua cu trúc
bng cân đi, qun lý ri ro tt hn. Ngoài ra tin trình này còn giúp các doanh nghip
bt đng sn có công c huy đng mi thay th khi tín dng ngân hàng b tht cht.
Tuy nhiên, ti Vit Nam đ có th áp dng k thut này vào thc tin li là mt th
2

thách ln bi chng khoán hoá mun phát trin thì trc tiên các th trng liên quan
c th là th trng chng khoán và th trng bt đng sn phi phát trin. Nhng đ
tn dng đc nhng li ích ln trên thì cn phi đa vào áp dng k thut này. Chính


3

4. ụănghaăthc tin caăđ tài
Hin nay, đư có nhiu đ tài, công trình nghiên cu cng nh sách báo nói v
chng khoán hóa các khon vay bt đng sn. Tuy nhiên, đ tài này cho chúng ta cái
nhìn đánh giá bao quát v th trng bt đng sn, nhng khó khn huy đng vn cho
doanh nghip bt đng sn trong giai đon hin ti. T đó rút ra nhng gii pháp giúp
áp dng chng khoán hoá các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam.
5. Phngăphápănghiênăcu
 tài s dng phng pháp phân tích đnh tính kt hp vi phân tích đnh lng
đ làm rõ vn đ đc nghiên cu. Trên c s các lý thuyt đư có to tin đ lý lun
cho vic phân tích s liu thc tin kt hp phng pháp thng kê, so sánh, đi chiu
và tng hp nhm đa ra đc nhng yu t tác đng và nhng gii pháp áp dng
chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam.
6. Ni dung nghiên cu
Chngă1: Nhng lý lun c bn v chng khoán hóa và chng khoán hóa các khon
vay th chp bt đng sn (MBS).
Chngă 2: Thc trng th trng bt đng sn và kh nng chng khoán hoá các
khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam.
Chngă3: Gii pháp chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit
Nam.

4

vay t nhân, Chính Ph tip tc thành lp C quan nhà  Liên bang (Federal Housing
Administration – FHA). C quan này còn có nhim v đt ra tiêu chun xây dng và
bo him nhng không cho vay tin, không lên bn v hay xây dng nhà, giúp n đnh
th trng nhà đt và th trng cho vay th chp.
Nm 1938, đ giúp to ra mt th trng th cp cho các khon vay đc FHA
bo đm, quc hi M đư thành lp t chc Th chp Nhà nc Liên bang (The
Federal National Mortgage Association – FNMA hay Fannie Mae) chuyên mua và
chng khoán hóa các khon th chp. Sau đó vào nm 1968, chính ph Hoa K quyt
đnh chuyn đi s hu ca công ty này thành mt công ty c phn. Ngày nay FNMA
đư tr thành t chc nm gi các khon vay th chp h gia đình ln nht và c phiu
đc niêm yt ti S Giao dch Chng khoán New York.
Nm 1946, nhm tài tr cho nhu cu nhà  ln ca nhng ngi t chin trng
tr v sau chin tranh th gii th II, Chính ph M đư thành lp ra Hi cu chin binh
(Veterans Administration – VA). Trong giai đon đu, VA không yêu cu ngi vay có
khon tin tr trc, lãi sut đc c đnh thng bng hoc thp hn lưi sut ca
FHA. S ra đi hai t chc FHA và VA cùng vi nhu cu xây dng nhà  tng cao đư
làm cho th trng th chp BS tr thành khách ln nht ca tín dng dài hn.
Giai đon 1946 – 1960, nhng tp đoàn ln v cho vay th chp BS vi vn
lên đn hàng t USD đc hình thành ngày càng sâu và rng, đánh du mt bc phát
trin quan trng ca nghip v này.
Giai đon 1960 – 1970, s mt cân bng trm trng gia cung và cu tín dng
th chp BS trên toàn nc M do nhng cuc di dân tng mnh đư làm cho hot
đng cho vay th chp BS ti ngân hàng b nh hng nng n.  tip tc tin hành
nghip v này,  nhng ni có cu nhiu, ngân hàng vn tip tc cho vay nhng sau đó
bán li các khon vay cho các đnh ch tài chính có cung tín dng nhiu  đa phng
khác. Thc t, sau chin tranh th gii th II, th trng th chp th cp các khon vay
BS đư đc hình thành đin hình là vào nm 1948, thng v mua li các khon n
6

th chp ca Fannie Mae đi vi VA đư đc thc hin. Tuy nhiên th trng này ch

T nm 1980, CKH phát trin mnh  M, các khon vay đc CKH không đn
thun nh trc đây mà m rng gm nhiu khon nh các khon cho vay thng mi,
cho vay tiêu dùng, các khon phi thu th tín dng Và ngoài vic CKH các khon cho
vay đc Chính ph đm bo ca GNMA thì các c quan khác Chính ph và gii kinh
doanh cng đư đc phát hành MBS.
Nm 1987, CKH đc thc hin và phát trin đu tiên ti Anh, sau đó đc thc
hin ti mt lot các nc Châu Âu khác nh: Pháp, c, ụ,… Các giá tr các giao
dch CKH ngày mt tng nhanh vi các đt phát hành trên th trng Châu Âu thng
nht. in hình ti Úc, giá tr chng khoán phát hành da trên các khon vay th chp
BS chim đa s trong vic CKH các khon vay trung và dài hn. Ti các nc Châu
Á có nn kinh t phát trin nh Nht Bn, Singapore, Hng Kông,… cng đư ng dng
và phát trin k thut này. c bit ti Malaysia k thut này đư đc ng dng t nm
1986 vi s thành lp ca công ty chuyên trách CKH Cagamas Berhad.
1.1.2 Khái nim chng khoán hóa
CKH là mt thut ng đc tm dch t cm t “Securitisation”, dùng đ ch
mt k thut tài chính giúp các khon tín dng cho vay trong ngân hàng tng kh nng
thanh khon, huy đng vn cho DN BS đng thi phân tán ri ro.  Vit Nam, CKH
còn khá mi m, cha đc nhiu ngi bit đn, nhng cng đư có mt s giao dch
đc thc hin theo phng thc này tuy mi ch  dng s cp.
Theo t chc hp tác và phát trin kinh t (OECD) nm 1995 thì đnh ngha
rng: “CKH là vic phát hành chng khoán có tính kh mi đc đm bo không ch
bng kh nng thanh toán ca ch th phát hành mà bng các ngun thu d kin có
đc t các tài sn đc bit.
Ch th phát hành không còn là nhân t quyt đnh đn cht lng ca các
chng khoán phát hành mà chính là kh nng sinh li ca các tài sn dùng làm tài sn
bo đm mi quyt đnh thu nhp và đ an toàn ca các chng khoán phát hành. Kt
8

qu ca quá trình CKH là các tài sn có tính thanh khon kém thành chng khoán –
mt loi hàng hóa đc giao dch trên th trng vn”.

trung gian tài chính. V bn cht, chng khoán bo đm bng tài sn th chp là mt
loi trái phiu. Thay vì, tr cho nhà đu t mt khon trái tc c đnh và tin gc, thì
ngi phát hành chng khoán thanh toán bng dòng tin phát sinh t nhng khon th
chp đc dùng đ đm bo cho s chng khoán đó.
Chngăkhoánăđcăđm bo bng tài sn tài chính (ABS): CKH các khon
vay đm bo bng tài sn tài chính có cu trúc ging vi CKH đm bo bng tài sn th
chp nhng tài sn đm bo  đây là các dòng tin mà DN đc hng trong tng lai
gm các khon phi thu khác vi các tài sn có th chp nh khon vay mua ô tô, vay
xây nhà, tiêu dùng, t th tín dng…
1.2 CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTă NG
SN
1.2.1 Khái nim chng khoán hóa btăđng sn.
CKH các khon vay th chp BS là mt k thut tài chính nhm to ra chng
khoán bng cách tp hp các khon th chp BS ca ngi đi vay bán cho các t
chc trung gian tài chính đ t chc này huy đng vn thông qua phát hành trái phiu
đc bo đm bng chính các khon thu t tp hp các hp đng vay th chp BS.
Thông qua các t chc trung gian tài chính, ngi đi vay s hoàn tr tin gc và lãi vay
cho ngi nm gi chng khoán.
1.2.2 Các loi btăđng snăđc chng khoán hóa
Khái nim v BS rt rng và đa dng. Tuy mi quc gia trên th gii có nhng
quan đim riêng v cách thc, tiêu chí phân loi BS nhng nhìn chung đa s đu
thng nht coi BS bao gm đt đai và tài sn gn lin vi đt đai. Ti Vit Nam, iu
174 B Lut Dân S 2005 đư quy đnh “BS là các tài sn bao gm: t đai, nhà, công
trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây
10

dng đó; các tài sn khác gn lin vi đt đai; các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.
T khái nim trên có th phân chia BS thành ba nhóm chính:

BS có đu t xây dng gm BS nhà đt, BS nhà , BS nhà xng, các

1.2.3 Các ch th tham gia vào quá trình chng khoán hóa các khon vay th
chp btăđng sn.
Quá trình CKH các khon vay th chp BS còn đc gi là phng thc CKH
thông qua trung gian bao gm các ch th sau:
1.2.3.1 T chc, cá nhân th chpăvƠăđiăvay:
ây là các cá nhân, t chc có ngha v thanh toán n gc và lãi vay cho ch tài
sn ban đu trên c s hp đng tín dng.
1.2.3.2 Ch tài snăbanăđu:
Ch tài sn ban đu thng là các t chc tài chính tín dng, các doanh nghip,
các t chc ca Chính ph. Ch th này đem tài sn - các khon tín dng th chp bng
BS ca mình “bán”, chuyn tt c các quyn liên quan đn tài sn đó cho các t chc
trung gian chuyên trách. Thông thng sau khi th chp các ch tài sn thng nhn
qun lý tài sn này cho t chc trung gian chuyên trách đ hng phí.
1.2.3.3 T chc trung gian chuyên trách
T chc trung gian chuyên trách(Special Purpose Entity/Vehicle vit tt SPV) là
mt t chc đc bit có th đc thành lp di dng công ty c phn hoc mt qu y
thác đ thc hin vic t chc, phát hành, kinh doanh chng khoán. T chc sau khi
mua li các khon phi thu, các khon n t bên khi to s này tp hp đóng gói li và
phát hành thành chng khoán trên c s các tài sn này. Tùy theo nhu cu ca NT v
thi gian đáo hn, mc đ ri ro và t sut sinh li. Nh vy mà chuyn hóa đc các
tài sn có tính thanh khon kém thành tài sn có tính thanh khon cao hn.
Thông thng đ tng tính hp dn cho chng khoán và đm bo an toàn thì các
SPV áp dng tng cng đ tín nhim có th là ni sinh hay ngoi sinh nhng mc
đích chung vn là cho NT thy rng các dòng tin trong tng lai s có đ tr cho h.
Hình thc đi thit lp mt qu d tr, phát hành chng khoán ít hn gói tài sn mang
12

tính ni sinh. Còn hình thc thuê thêm mt t chc có uy tín đng ra đm bo cho
chng khoán thì mang tính ngoi sinh.
1.2.3.4 NhƠăđu t

trin khác trong xã hi nh giáo dc, y t … đng thi k thut này cng giúp gim bt
vic cho vay vn theo cách truyn thng qua ngân hàng.
CKH giúp hoàn thin các th trng có liên quan nh th trng BS, TTCK,
tín dng. Ngoài ra, CKH các khon vay BS còn giúp to mi liên h gn kt gia th
trng tài chính và th trng bt đng sn thông qua vic tách nhu cu đu t và nhu
cu s hu BS giúp thu hút s tham gia ca nhà đu t trong và ngoài nc. T đó
to tin đ cho vic tn dng ht các ngun lc kinh t xã hi.
1.2.4.2 Liăíchăđi vi th trng chng khoán
Các chng ch bt đng sn nu đc phát hành và có thanh khon cao đc
niêm yit trên th trng chng khoán s giúp m rng sn phm đu t cho th trng
ngoài các sn phm truyn thng nh c phiu, trái phiu chính ph, trái phiu DN,
giúp to thanh khon cho TTCK.
1.2.4.3 Liăíchăđi vi th trng btăđng sn
BS là mt tài sn ln, vic mua và nm gi mt BS đôi khi vt quá kh
nng ca nhiu ngi. Ngoài ra, trong khi th trng BS gim vic bán các BS theo
cách truyn thng din ra khó khn. Chính vì vy, CKH là gii pháp giúp cho nhiu
NT có nhu cu đu t vào th trng này có th tham gia mà không cn phi s hu
ht BS. Nh vy thanh khon ca th trng BS đc tng lên.
1.2.4.4 Liăíchăđi vi các ngân hàng
CKH các khon vay th chp BS giúp gim thiu và phân tán ri ro ca các
hot đng tín dng cho vay mua BS nh ri ro lãi sut, ri ro t phía ngi đi vay
không tr đc n hay ri ro do quy hoch phát trin đô th làm nh hng đn giá tr

Trích đoạn SC N THI TC ACH NG KHOÁN HÓA CÁC KH ON VAY TH Ri ron di chun iu ki nv chính sách h tr

---