TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA (2011-2015)

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn:
Ths. Nguyễn Huỳnh Anh
Bộ môn Luật Thương mại

Sinh viên thực hiện:
Hứa Quốc Tiễn
MSSV: 5115765
Lớp: Luật Thương mại 1- K37

Cần Thơ, tháng 12 / 2014


LỜI CẢM ƠN
-----Luận văn tốt nghiệp là kết quả của quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, trao dồi,
tích lũy kiến thức trong suốt khoảng thời gian học tập. Để hoàn thành tốt Luận văn
này tôi đã nhận được sự giúp đỡ, động viên và sự quan tâm của Thầy, Cô và bạn bè.
Em xin gửi lời biết ơn chân thành đến Cô Nguyễn Huỳnh Anh. Trong thời
gian thực hiện Luận Văn tốt nghiệp của mình, Em đã nhận được sự hướng dẫn tận
tình của Cô Nguyễn Huỳnh Anh, Cô đã cho tôi cái nhìn đúng đắn về đề tài và phát
triển đề tài theo hướng tốt hơn.
Em xin được gửi lời cảm ơn đến các quý thầy cô khoa Luật, Trường Đại học

………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày …….. tháng 12 năm 2014


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1

2.

Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................... 2

3.

Phạm vi nghiên cứu...................................................................................... 2

4.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 2

5.

Cơ cấu của đề tài .......................................................................................... 3

CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN

1.4.3. Nguyên tắc bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở .................................... 16


1.4.4. Nguyên tắc việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định
của pháp luật ......................................................................................................... 17
1.4.5. Nguyên tắc nhà ở đưa vào mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật ............................................................................................................... 17
1.4.6. Nguyên tắc tổ chức cá nhân hoạt động mua bán nhà ở phải bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cở sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên tham
gia giao dich, nhưng không trái với quy định của pháp luật .................................. 18
1.5. Tầm quan trọng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn
giao dịch bất động sản ......................................................................................... 18
Kết luận Chƣơng 1………………………………………………………………21
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 22
2.1.

Chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 22

2.1.1.

Bên tham gia nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản ....................... 22

2.1.2.

Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn

giao dịch bất động sản........................................................................................... 31
2.2.



Xác nhận nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản ...... 59

Kết luận Chƣơng 2………………………………………………………………50


CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.. 52
3.1.

Thực trạng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn

giao dịch bất động sản ......................................................................................... 52
3.1.1.

Thực trạng quy định pháp luật về chủ thể mua bán nhà ở thông qua sàn

giao dịch bất động sản........................................................................................... 53
3.1.2.

Thực trạng quy định pháp luật về loại nhà ở được giao dịch trên sàn giao

dịch bất động sản .................................................................................................. 55
3.1.3.

Thực trạng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông

qua sàn giao dịch bất động sản ............................................................................. 56
3.2.


bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện
thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, giao dịch nhà ở. Trong đó, phải kể đến
Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm
2006… và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các văn bản luật này. Sự ra
đời các văn bản luật và nội dụng điều chỉnh của các văn bản này gây ảnh hưởng
mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà
ở nói riêng, trong đó có một số quy định mang tính chất mới, lần đầu tiên được quy
định trong văn bản luật, một trong những quy định đó là quy định về giao dịch nhà
ở qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này đã đánh dấu một bước phát triển
vượt bật của nhà làm luật, quy định này nhằm tạo ra một hành lang pháp lý đảm bảo
cho các giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch an toàn và hiệu quả, tăng tính
minh bạch và đồng thời giúp nhà nước quản lý các giao dịch bất động sản thuận tiện
hơn. Tuy nhiên, qua nhiều năm tiến hành thực hiện quy định mua bán nhà ở qua sàn
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 1

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
giao dịch bất động sản đã bộc lộ những tồn tại, bất cập. Quy định mua bán nhà ở
qua sàn giao dịch bất động sản chưa phát huy được tác dụng như mong muốn, hiệu
quả điều chỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp. Quy định pháp luật mua bán nhà ở qua
sàn giao dịch bất động sản gây ảnh hưởng trái chiều dự kiến ban đầu của nhà làm
luật và quy định này đã trở thành vật cản cho sự phát triển của thị trường bất động
sản hiện nay.
Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất
động sản và các giao dịch về nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững và an toàn, việc
nghiên cứu: “Pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản” là cần

Trang 2

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
5. Cơ cấu của đề tài
Đề tài được chia thành ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và kết luận. Phần
nội dung gồm ba phần:
Chương 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất
động sản. Với một số nội dung liên quan đến quy định mua bán nhà ở qua sàn giao
dịch bất dộng sản như: về khái niệm, đặc điểm của nhà ở và mua bán nhà ở; khái
niệm, đặc điểm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Từ đó, Người viết đưa ra
khái niệm mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đồng thời tìm hiểu mục
đích, đặc điểm, vai trò nguyên tắc, tầm quan trọng của quy định mua bán nhà ở qua
sàn giao dịch bất động sản.
Chương 2: Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động
sản. Nội dung chủ yếu là tìm hiểu và phân tích quy định pháp luật như: quy định về
điều kiện, quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở qua sàn giao dịch
bất động sản; quy định về điều kiện, loại nhà ở được mua bán thông qua sàn giao
dịch bất động sản; quy định về trình tự thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất
động sản.
Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà
thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nghiên cứu về thực trạng quy định pháp luật
về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch và đưa ra ý kiến của Người viết về giải pháp
hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 3

“Nhà ở theo quy định của luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2005, thì nhà ở có các loại
nhà ở sau đây: Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà biệt thự tại đô
thị, nhà chung cư.
Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và Điều 3 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng
dẫn Luật Nhà ở 2005 đã giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau:
“Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật
Nhà ở và quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 4

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định về mua, thuê hoặc thuê mua
theo cơ chế do nhà nước quy định;
Nhà ở công vụ là nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Điều 60 của Luật Nhà ở 2005 và quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP
của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định về
thuê trong thời gian thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật
Nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2005;

Trang 5

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
nước, sở hữu tư nhân, …). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự phục vụ
mục đích tiêu dùng cá nhân (để ở) hoặc nhằm mục đích kinh doanh kiếm lợi nhuận.
Nhà ở là một sản phẩm quan trọng trong các giao dịch của thị trường bất động sản.
Nhà ở là một loại hàng hóa có giá trị lớn, bởi vì để tạo lập nhà ở con người cần đầu
tư một lượng lớn về vốn, thời gian tạo lập ra sản phẩm nhà ở kéo dài tính bằng
tháng hay năm và được xây dựng bằng sức lao động của con người;
Thứ ba, nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên nó cố định vị
trí địa lý, không thể di chuyển được. Vì vậy, nhà ở thuộc loại tài sản là bất động sản
và có giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở và sinh hoạt, nhà ở còn được con người sử
dụng làm tài sản đảm bảo trong quan hệ thuế chấp vay vốn tại ngân hàng, tổ chức
tín dụng hoặc được dùng làm phương tiện đầu tư, tích trữ của cải.
1.1.2 Khái niệm mua bán nhà ở
Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất. Do đất đai có vị trí cố định
về vi trí địa lý và không thể di chuyển được nên nhà ở xây dựng cũng cố định về vị
trí địa lý và cũng không thể di chuyển được. Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này nhà ở
được pháp luật quy định là bất động sản. Do đó, mua bán nhà ở là loại hình giao
dịch dân sự, giao dịch này có thể nhằm mục đích lợi nhuận hay chỉ mục đích đơn
thuần là để ở hoặc để sinh hoạt và tùy vào chủ thể thực hiện giao dịch mua bán nhà
ở có chức năng kinh doanh hay không. Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật
Nhà ở 2005 và các văn bản liên quan của nước ta không đề cập thế nào là mua bán
nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh bất động sản nói chung, theo đó:
“Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.”1 (Tuy nhiên, so với Dự thảo Luật Kinh doanh

lớn của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được phép đầu tư xây dựng nhà ở tại
Việt Nam. Vì vậy, việc mua bán nhà ở không thể kết thúc nhanh chóng như mua
bán các tài sản khác. Do vậy, trong việc mua bán nhà ở các bên phải thỏa thuận
từng điều khoản của hợp đồng, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản,
kiểm tra thực địa để kiểm chứng tính chính xác của thông tin về bất động sản, các
giấy tờ có liên quan đến bất động sản, quyền của bên thứ ba liên quan đến bất động
sản.
Trên thực tế, nhà ở thuộc đối tượng của hoạt động mua bán là nhà ở có sẵn,
nhà ở đang xây dựng hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai.
Thứ hai, nhà ở phải đủ điều kiện khi tham gia giao dịch mua bán, pháp luật
quy định điều kiện đối với nhà ở tham gia mua bán, khi mua bán nhà ở thì không
thể thiếu một trong những điều kiện sau: Nhà ở khi mua bán phải có giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đúng quy định pháp luật, nhà ở không có tranh
chấp về quyền sở hữu, nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2 Ngoài ra, đối với nhà ở đưa
vào kinh doanh thì nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, nhà ở xây
dựng mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở
không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng và
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng.3
Thứ ba, khi chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở bên cạnh thỏa mãn về
điều kiện năng lực pháp lý và năng lực hành vi của chủ thể tham gia mua bán nhà ở
theo quy định của pháp luật dân sự. Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất
động sản thì phải đáp ứng các điều kiện phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã,
phải có vốn pháp định và tổ chức phải thực hiện đăng kí kinh doanh bất động sản.

2
3

Điều 91 Luật Nhà ở 2005 ngày 29/11/2005.
Khoản 1, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.

gặp nhau để giao dịch về bất động sản. Khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động
sản đã giải thích “kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới,
định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản (tuy
nhiên, so với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì quy định giải
thích kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các
dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản;
quản lý bất động. Như vậy Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ
đi quy định về kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản, định giá bất động sản và
quảng cáo bất động sản)4. Trong khi đó, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản quy
định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm những nội dung
như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” được giải thích rõ hơn là
“giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” (tuy nhiên, so
với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2014 thì quy định thêm một số nội dụng
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo Điều 69 của Luật Kinh doanh bất
4

Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 8

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
động sản (sửa đổi) năm 2014 thì nội dụng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản
gồm: Một là, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hai là, Sàn giao dịch
bất động sản tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

tin, tư vấn, giúp đỡ cho hoạt động mua bán nhà được tiến hành thành công và được
hưởng hoa hồng nhất định. Ngoài ra, sàn giao dịch còn được hưởng tiền phí dịch vụ
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 9

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
giao dịch trên sàn không phụ thuộc vào giao dịch thành công hay không, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
1.2.3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với thị trường bất
động sản đang phát triển ở nước ta. Chúng đóng vai trò quan trọng, không thể thiếu
đối với yêu cầu của một thị trường bất động sản chính quy, chuyên nghiệp, minh
bạch và công khai hóa. Khẳng định như vậy bởi lẽ, thị trường bất động sản cần sàn
giao dịch bất động sản nhằm đáp ứng những nhu cầu ngày càng phức tạp trong giao
dịch bất động sản của thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và khó
tính của khách hàng, các nhà đầu tư. Vì vậy, sàn giao dịch bất động sản có vai trò
đối với thị trường bất động sản như sau:
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản giúp thông tin bất động sản được bảo
đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thông tin đăng ký mua bán
đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính
chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng
ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ
chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm
quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về
nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc
điểm của bất động sản tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của

tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau, từ đó thúc đẩy nhanh quá trình và tiến độ giao
dịch.
Thứ năm, nhà nước thông qua giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản sẽ
nắm bắt được tình hình, diễn biến thực tế trên thị trường bất động sản tại địa
phương. Từ đó, cơ quan nhà nước kịp thời đưa ra hoặc kiến nghị đề xuất chủ
trương, chính sách thích hợp nhằm tăng cường quản lý và thúc đẩy thị trường bất
động sản hoạt động ổn đinh, phát triển lành mạnh, đúng hướng và góp phần tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ sáu, sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của
thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp
hơn, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập
dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động
sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngõ chưa đưa vào hoạt
động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch
vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội và lợi ích
cho chủ đầu tư và người đầu tư.
1.3. Khái quát chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
1.3.1. Khái niệm về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Ở nước ta, nhà làm luật quy định các giao dịch bất động sản của tổ chức kinh
doanh bất động sản phải giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích
các tổ chức, cá nhân khác thực hiện các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. 5
(Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi quy định bắt buộc tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động
sản). Tuy nhiên, nhà làm luật chưa có khái niệm nào về mua bán bất động sản qua
sàn giao dịch bất động sản, nhà làm luật chỉ đưa ra nhưng quy định hướng dẫn thực
hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Qua đó, từ các quy định này ta có thể
hiểu mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là hoạt động giao dịch dân
sự về nhà ở hay hoạt động mua bán nhà ở có tính chất kinh doanh, tùy vào chủ thể
tham gia giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản có đăng ký kinh
5

một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý đã làm cho hệ thống thông tin
về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất. Như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà
nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để
có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường. Nhằm
giải quyết những bất cập trên, pháp luật quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản khi mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến
khích tổ chức cá nhân không kinh doanh bất động sản mua bán nhà ở thông qua sàn
giao dịch bất động sản”, quy định này nhằm những mục đích chủ yếu sau:
Thứ nhất, pháp luật quy định mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất
động sản là nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai nhà ở trong giao dịch. Tính
minh bạch, công khai là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả
những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận thông tin về bất động sản nhà ở. Thực tế cho
thấy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông tin,
nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được thông tin “không chính thức”.
Điều này cho thấy, nguồn thông tin về bất động sản này bị tắt nghẽn nên nó không
6

Điều 122 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 quy định khác so với Luật Nhà ở 2005, quy định trường hợp mua
bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 12

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
thể công khai trên thị trường bất động sản được và muốn có được các thông tin này
thi phải tuỳ thuộc vào nguồn lực con người và nguồn tài chính của người muốn tiếp

nói chung và mua bán trên sàn giao dịch bất động sản nói riêng. Cho nên, nhà ở
phải là bất động sản đủ điều kiện đưa vào mua bán trên sàn giao dịch bất động sản
theo quy định Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 13

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán nhà ở trên sàn giao dịch
bất động sản được các bên thỏa thuận trong hợp đồng và hợp đồng này được xác
lập bằng văn bản và công chứng chứng thực, trừ bên bán là tổ chức kinh doanh bất
động sản theo quy định của pháp luật thi không cần công chứng, chứng thực. Bởi
vì, nhà ở là một bất động sản thường có giá trị lớn, việc thực hiện giao dịch phức
tạp qua nhiều công đoạn và tốn thời gian. Do đó, để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý
cho các chủ thể mua bán nhà ở, nhà nước phải có sự can thiệp về thủ tục pháp lý
nhằm tránh các tranh chấp khiếu nại về hợp đồng mua bán nhà ở.
Thứ ba, thông tin nhà ở được bán sẽ được cung cấp qua sàn giao dịch bất
động sản và giao dịch mua bán nhà ở này có sự hỗ trợ của sàn giao dịch bất động
sản. Sàn giao dịch thực hiện nhiệm vụ trung gian hỗ trợ các bên trong quá trình thỏa
thuận giao kết hợp đồng và khi có yêu cầu của khách hàng thì sàn giao dich bất
động sản cung ứng các dịch vụ để hỗ trợ khách hàng như tư vấn bất động sản, quản
lý bất động sản, định giá bất động sản và các dịch vụ khác mà sàn giao dịch bất
động sản đã đăng ký kinh doanh.
1.3.4. Vai trò mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
Từ những phân tích trên, quy định về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch
bất động sản có những vai trò chủ yếu sau:

có thể lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện của người mua.
1.4. Các nguyên tắc mua bán nhà ở mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch
bất động sản
1.4.1. Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải
công khai, minh bạch.
Công khai, minh bạch là một nguyên tắc không thể thiếu trong hoạt động
của nền kinh tế thi trường, đặc biệt là trong hoạt động giao dịch bất động sản nói
chung và mua bán nhà ở nói riêng. Thực hiện đúng nguyên tắc này sẽ hạn chế được
những tranh chấp trong hoạt động mua bán và bảo vệ được quyền lợi của các bên
tham giao giao dịch.
Tính công khai của hoạt động mua bán nhà ở cần phải thể hiện trên những
khía cạnh sau:
Thứ nhất, nhà ở được giao dịch mua bán trên sàn giao dịch bất động sản phải
được niêm yết công khai tại các sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động
sản thực hiện công khai thông tin về nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản để tất cả
mọi người có nhu cầu mua nhà ở biết và thực hiện đăng ký giao dịch.
Thứ hai, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra công khai tại sàn giao dịch bất
động sản với các thủ tục, thời gian và địa điểm rõ ràng, đồng thời được thông báo
rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người biết. Điều 11 Luật
Kinh doanh bất động sản quy định: nhà đầu tư phải công khai thông tin về nhà ở khi
đưa vào kinh doanh; thông tin nhà ở được công khai tại sàn giao dịch bất động sản;
công khai nội dung thông tin nhà ở khi đưa vào kinh doanh; tổ chức kinh doanh bất
động sản khi mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. (Tuy nhiên,
so với Khoản 2, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì quy
định khác: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông
tin về bất động sản theo các hình thức sau: tại trang thông tin điện tử của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án và trang thông tin
điện tử của cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh đối với
các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với
trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản).

liền với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và trang bị, thiết bị trong nhà
thuộc sở hữu chung.8
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 tại Khoản 1,
Điều 19 quy định nguyên tắc là việc mua bán nhà ở phải kèm theo việc chuyển
nhựơng hoặc thuê quyền sử dụng đất.
1.4.3. Nguyên tắc bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở.9
Nguyên tắc khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ nhà
ở là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nhà ở. Hồ sơ nhà ở này gồm các loại giấy
tờ về tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình xây dựng của nhà ở. Hồ sơ nhà ở thể hiện
tính pháp lý về quyền sở hữu nhà ở, nhà ở có được xây dựng hợp pháp và có bị
tranh chấp quyền về sơ hữu nhà ở hay không đối với người bán, khi bán nhà ở nhà ở
phải kèm theo hồ sơ nhà ở là chuyển luôn quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên
mua.
7

Khoản 3, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.
Khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.
9
Khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.
8

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 16

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
1.4.4. Nguyên tắc việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định

phải đủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh
doanh bất động sản và cũng như quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh
phải tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai. Trong các đạo luật này không chỉ xác

10
11

Khoản 5 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ngày 29/6/2006.
Khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 17

SVTH: Hứa Quốc Tiễn


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
định khái niệm về nhà ở mà có cấu trúc rõ loại nhà ở được phép đưa vào mua bán,
kinh doanh. Người ta không thể đưa các loai nhà bi cấm vào kinh doanh cũng như
đưa các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng, loại đất không được coi là hàng
hóa vào giao dịch được. Do đó, các chủ thể tham mua bán nhà ở phải hết sức lưu ý
về điều kiện liên quan đến nhà ở khi đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động
sản.
(Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi nguyên tắc nhà ở
mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật).
1.4.6. Nguyên tắc tổ chức cá nhân hoạt động mua bán nhà ở phải bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cở sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên tham
gia giao dich, nhưng không trái với quy định của pháp luật.
Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của chủ thể tham gia giao dịch nhà ở.


Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
sinh, đó là vấn đề thông tin nhà ở vẩn còn thiếu tính minh bạch, công khai, người
mua bán nhà đất thường khai giá thấp hơn giá thực đã giao dịch để trốn thuế. Trong
khi đó cơ quan quản lý rất khó để xác minh giá giao dịch thật cũng như nhiều thông
tin khác không được công khai, minh bạch, dẫn đến gây thất thu về thuế cho Nhà
nước, thiệt hại cho người mua và dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện diễn ra
trên thực tế. Để khắc phục những bất cập trên pháp luật quy định tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản và
khuyến khích các tổ chức, cá nhân không có chức năng kinh doanh bất động sản
mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này, đã ảnh hưởng không nhỏ
đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và quyền lợi của các chủ thể
tham gia thị trường bất động sản nói riêng. Cụ thể:
Thứ nhất, quy định mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản
giúp nhà nước nắm được các thông tin từ các giao dịch trên sàn từ đó Nhà nước có
những chính sách điều tiết thị trường kịp thời và chính xác. Khi nhà ở được giao
dịch trên sàn thì các thông tin về nhà ở sẽ được cung cấp và niêm yết trên sàn giao
dịch bất động sản, từ đó sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin về nhà ở đã
giao dịch cho cơ quan có thẩm quyền một cách kịp thời và chính xác khi có yêu cầu
cơ quan Nhà nước hay thực hiện báo cáo hoạt động của sàn giao dịch bất động sản,
từ đó cơ quan nhà nước có thể nắm bắt được thông tin về các giao dịch nhà ở một
cách chính xác. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó Nhà nước đưa ra những phương
pháp để quản lý và điều tiết một cách đúng đắng và kịp thời thông qua việc đổi mới,
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện
cho hoạt động giao dịch nhà ở thực hiện trong khuôn khổ pháp lý.
Thứ hai, mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp người
mua nhà ở dễ tiếp cận và biết được thông tin nhà ở và có nhiều sản phẩm nhà ở để
lựa chọn hơn. Khi các thông tin dự án nhà ở được đưa lên sàn và các thông tin nhà
ở được công bố, niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản và được đăng trên phương
tiện thông tin địa phương. Từ đó, giúp bên có nhu cầu về nhà ở biết về nhà ở và