MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ phân tích số liệu Tổng điều tra
dân số và nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển
lĩnh vực nhà ở - Bộ Xây dựng dự báo - đến năm 2015, dân số Việt Nam sẽ lên
tới 91,5 triệu người, nhu cầu về nhà ở lúc đó là gần 2 tỷ m2 sàn (căn cứ chỉ
tiêu diện tích 21,5m2/người) và tương đương với nhu cầu vốn đầu tư là
2.205.000 tỷ đồng. Có lẽ nhìn thấy nguy cơ người thì sẽ tăng lên mà đất thì
không giãn thêm, nên Bộ Xây dựng đã tính toán đến chuyện hạn chế, tiến tới
chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Phần để quản lý quỹ đất, phần để đảm bảo quy hoạch.
Giá nhà đất có thể sẽ tiếp tục tăng cao làm cho cơ hội của đại bộ phận
người dân có thể sở hữu nhà ở riêng sẽ rất khó khăn, vì thế, thời gian tới, thị
trường bất động sản Việt Nam cần phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và
1
cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các
tầng lớp dân cư.
Liên quan đến vấn đề sở hữu nhà, Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên
cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà ở chung cư. Việc
quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng
cấp, cải tạo lại nhà cũ.
Đề xuất nhà ở có thời hạn đang nhận được rất nhiều phản hồi từ người
dân chứng tỏ vấn đề này hiện nay đang rất được quan tậm. Nhận thấy tầm
quan trọng của vấn đề này, em xin đi vào nghiên cứu đề tài Một số vấn đề lý
luận về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn.
Do hiểu biết còn chế, thời gian đào sâu nghiên cứu còn chưa nhiều nên
bài viết của em còn nhiều thiếu sót. Em rất mong các thầy cô góp ý, chỉnh sửa
để bài viết được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
I. SỞ HỮU NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN
Theo pháp luật hiện hành, người dân khi đã mua nhà, bao gồm cả nhà

sử đất được giao có thời hạn hoặc được cho thuê, thì nhà chung cư, dù là một
tập hợp phần chung và phần riêng, là một phần không gian được xây dựng
hay là một phần vật kiến trúc cụ thể, chỉ có thể tồn tại tối đa đến hết thời hạn
giao hoặc cho thuê đất. Nhưng nếu đất được giao để sử dụng ổn định lâu dài,
thì chắc chắn quyền xây dựng của người sử dụng đất cũng tồn tại ổn định và
lâu dài. Nếu căn hộ chung cư được hiểu là một phần không gian nơi toạ lạc
nhà chung cư, thì quyền sở hữu đối với căn hộ xác lập cho người có quyền sử
dụng đất phải là loại quyền không bị giới hạn trong thời gian. Tất nhiên,
không cấm người có quyền sử dụng đất thoả thuận về việc chuyển nhượng
quyền sở hữu đối với căn hộ cho người khác trong một thời hạn. Nhưng nếu
3
không có thoả thuận gì cụ thể, thì một việc chuyển nhượng căn hộ chung cư
sẽ có tác dụng trao cho người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu không thời
hạn đối với căn hộ: một khi toà nhà chung cư hết tuổi thọ theo quy định của
pháp luật và phải bị phá dỡ, thì, về mặt lý thuyết, chủ sở hữu căn hộ có quyền
xây dựng căn hộ mới trong phần không gian thuộc quyền sở hữu của mình.
Trên thực tế, chủ sở hữu thực hiện quyền đó dưới hình thức tham gia vào dự
án đầu tư xây dựng toà nhà chung cư mới.
Không nên chỉ hình dung đối tượng của quyền sở hữu căn hộ chung cư
theo nghĩa rất hẹp, là một phần của một vật kiến trúc cụ thể gọi là toà nhà
chung cư; mà nên nghĩ đến các trường hợp căn hộ chung cư có “chứa đựng”
một phần quyền sử dụng đất hoặc được đồng hoá với một phần không gian
được phép xây dựng. Phải nhìn nhận rằng sự tồn tại của quyền sở hữu thoạt
tiên không bị đóng khung trong một khoảng thời gian; chẳng qua do ở đây,
đối tượng của quyền sở hữu là một vật có tuổi thọ giới hạn mà quyền sở hữu
trở nên có thời hạn.
II. HÌNH THỨC NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN Ở NƯỚC NGOÀI
Với mục đích quan trọng nhất là bảo đảm quỹ đất, không ít quốc gia
trên thế giới đã áp dụng hình thức bán nhà có thời hạn, đặc biệt là nhà chung
cư.

thêm tiền.
Tại sao hình thức mua nhà có thời hạn được ưa chuộng ở nước
ngoài?
Sở dĩ người dân tại nhiều quốc gia ưa chuộng hình thức mua nhà có
thời hạn là bởi chi phí thấp hơn nhà sở hữu vĩnh viễn mà vẫn có lãi khi
chuyển nhượng.
Tại Hawaii, Mỹ, giá nhà chung cư có thời hạn thấp hơn 30% so với nhà
mua trọn đời. Trong khi đó, người dân Indonesia có thể tiết kiệm tới 50% khi
mua nhà có điều kiện về thời gian sử dụng. Không chỉ vậy, người mua nhà có
5
thời hạn còn không phải trả khoản thuế đất hoặc trả với mức thấp hơn nhiều
nhà sở hữu trọn đời.
Bên cạnh đó, nhiều nhà kinh doanh bất động sản của Singapore khẳng
định, nhà chung cư có thời hạn không chỉ thu hút người có nhu cầu sử dụng
thực sự mà còn hấp dẫn đối với giới đầu tư. Trước kia người dân cũng như
giới đầu tư Singapore thường ưa chuộng nhà sở hữu vĩnh viễn bởi giá trị sử
dụng lâu dài. Tuy nhiên, những năm gần đây, quan điểm đó trở thành lạc hậu
bởi hầu hết tòa nhà chung cư tọa lạc tại các khu đô thị lớn của Singapore đều
chỉ được phép mua có thời hạn.
Qua các nghiên cứu hơn 10 năm nay, một nhà nghiên cứu thị trường
của Singapore có thể kết luận rằng, giá nhà chung cư có thời hạn nhạy cảm
với sự lên xuống của nền kinh tế hơn nhà sở hữu vĩnh viễn. Khi thị trường bất
động sản sôi động, nhà đất mua bán nhanh chóng, nhà đầu tư sẽ ưa chuộng
nhà có thời hạn hơn bởi có địa thế đẹp hơn mà không quan tâm đến thời hạn
sử dụng vì giao dịch nhanh. Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, giao dịch khó
khăn, thời hạn sử dụng còn lại của nhà chung cư sẽ khiến nhà đầu tư cẩn trọng
hơn. Vì vậy, nhà sở hữu lâu dài sẽ có giá hơn.
Với những nhân tố đầy sức cuốn hút trên, giới chủ đầu tư các nước
thường không phải lo lắng về việc nhà chung cư có thời hạn không thể bán
được. Tuy nhiên, đây vẫn là vấn đề gây đau đầu giới chức của không ít quốc

sở hữu nhà chung cư có một thời hạn nhất định, trước hết là để giảm bớt khó
khăn trong việc cải tạo nhà chung cư, xây dựng mới đồng bộ các công trình
của thành phố.
Đưa ra đề xuất này thực tế là học tập ở các nước bạn. Một công trình
bao giờ cũng phải có thời hạn, không có cái gì là vĩnh cửu. Đề xuất này sẽ tạo
thuận lợi cho việc điều chỉnh quy hoạch và xây dựng được đồng bộ hơn.
Một lý do đặc biệt khác được đưa ra là, chính quy định việc sở hữu
không thời hạn như hiện nay là nguyên nhân dẫn đến tình trạng găm hàng của
7