LỜI MỞ ðẦU Tính cấp thiết của ñề tài :
Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng
ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng ñã
ñược nhiều nước trên thế giới ñánh giá cao. Chính thị trường Bất ñộng sản ñã
góp phần thúc ñẩy quá trình hiện ñại hóa và ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp
nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho nền
kinh tế. Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày càng ñóng vị trí quan trọng
trong nền kinh tế xã hội ở nước ta.
Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản cũng
không thể tránh khỏi những tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu
chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng,
các quy ñịnh về ñất ñai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ ñó, thị trường Bất ñộng
sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm
lắng.
Với nhiều nỗ lực trong hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều
chính sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường luôn ñi
theo một quỹ ñạo lành mạnh và là ñộng lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên,
những tác ñộng tích cực ñến thị trường từ những chính sách luôn ñòi hỏi một
khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính
sách ñược ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải ñánh ñổi những lợi ích
kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu quả lâu dài và bền vững. Do ñó, những thay
ñổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay ñổi các sắc thuế
liên quan ñến Bất ñộng sản, cùng những tác ñộng lớn từ sự mất cân ñối cung-cầu
trên thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

động sản tại TP.HCM
 Bên cạnh đó, tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước
đó để bổ sung cho việc nghiên cứu ở đề tài này.

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Bố cục của ñề tài: Về cơ bản, ñề tài ñược sắp xếp gồm 3 chương như sau:
 Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản
 Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM trong thời gian qua
 Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại
TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay
lin vi ủt ủai ủc coi l Bt ủng sn. iu 520 Lut Dõn s Phỏp quy ủnh
mựa mng cha gt, trỏi cõy cha bt khi cõy l Bt ủng sn, nu ủó bt khi
cõy ủc coi l ủng sn. Tng t, quy ủnh ny cng ủc th hin Lut
Dõn s Nht Bn, B lut Dõn s Bc K v Si Gũn c. Trong khi ủú, iu 100
Lut Dõn s Thỏi Lan quy ủnh: Bt ủng sn l ủt ủai v nhng vt gn lin
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYENvới đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự
ðức đưa ra khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là Bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ
về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về Bất động sản đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,
đưa ra khái niệm chung về Bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật
khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”
cũng là các Bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: ðất đai;
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở

hnh cng nh cỏc hot ủng trong lnh vc kinh t -vn hoỏ- xó hi : Do ủt
ủai l ti sn quan trng ca quc gia, phi chu s chi phi ca nh nc nhm
lm gim nhng tỏc ủng xu ủn nn kinh t, v phỏt huy nhng ngun lc cú
ủc t th trng bt ủng sn. Bờn cnh ủú, do bt ủng sn nm trong mt
khụng gian nht ủnh nờn nú chu nh hng bi nhiu yu t tp quỏn, tõm lý,
th hiu, mụi trng sng ca cng ủng dõn c khu vc v nú cũn chu nh
hng bi cỏc yờu t liờn quan ủn nhiu ngnh kinh t, khoa hc- k thut,
ngh thut kin trỳc, mụi trng,
1.1.1.3 Hng húa bt ủng sn:
Hng húa bt ủng sn l bt ủng sn ủc ủem trao ủi, mua bỏn trờn
th trng trong khuụn kh phỏp lut cho phộp. Hng hoỏ bt ủng sn cú th
xỏc ủnh gm hai loi ch yu : ủt ủai v cỏc vt kin trỳc ủó xõy dng gn
lin vi ủt. Cú nhng bt ủng sn khụng phi l hng húa nh cỏc cụng trỡnh
h tng cụng cng, ủt ủai b cm mua bỏn,
Cng ging nh nhng hng hoỏ khỏc, hng húa bt ủng sn cng cú hai
thuc tớnh: giỏ tr s dng v giỏ tr. Do ủc ủim riờng cú m bt ủng sn
ủc xem l hng hoỏ ủc bit. Hng húa bt ủng sn cú nhng ủc trng sau:
Tng cung ủt ủai l c ủnh v vic cung ng ủt ủai phự hp cho tng
mc ủớch riờng b hn ch v mt quy hoch ca Nh nc. Do ủú giỏ c
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYENbt ủng sn luụn cú xu hng ngy cng tng lờn, v cung hng húa bt
ủng sn kộm co gión so vi giỏ.
Thi gian giao dch hng hoỏ bt ủng sn di hn so vi cỏc giao dch
hng hoỏ thụng thng, bi vỡ giao dch bt ủng sn khụng ch giao
dch bn thõn bt ủng sn m cũn bao gm c h s phỏp lý ca bt
ủng sn ủú na. Do ủú chi phớ giao dch thng khỏ cao.
Tớnh thanh khon kộm do hng hoỏ bt ủng sn thng cú giỏ tr khỏ
cao, thi gian giao dch di nờn kh nng chuyn hoỏ thnh tin mt

ủng sn thnh th trng chuyn nhng quyn s dng ủt (giao ủt, cho thuờ
ủt) hay cũn gi l th trng ủt ủai, th trng xõy dng cỏc cụng trỡnh ủ bỏn
v cho thuờ (th trng s cp), th trng bỏn li hoc cho thuờ li (th trng
th cp)
Cn c theo mc ủ kim súat, ngi ta cú th phõn chia th trng bt
ủng sn thnh th trng chớnh thc l th trng cú kim súat ca nh nc,
hay th trng phi chớnh thc l th trng khụng ủc kim súat ca Nh nc.
1.1.1.5 c ủim th trng bt ủng sn:
Th trng Bt ủng sn mang tớnh vựng, tớnh khu vc sõu sc v khụng
tp trung, tri rng trờn khp cỏc vựng min ca ủt nc.
Bt ủng sn l mt loi hng hoỏ c ủnh v khụng th di di v mt v
trớ v nú chu nh hng ca cỏc yu t tp quỏn, tõm lý, th hiu. Trong khi ủú,
tõm lý, tp quỏn, th hiu ca mi vựng, mi ủa phng li khỏc nhau. Chớnh vỡ
vy, hot ủng ca th trng Bt ủng sn mang tớnh ủa phng sõu sc.
Mt khỏc, th trng Bt ủng sn mang tớnh khụng tp trung v tri rng
mi vựng min ca ủt nc. Sn phm hng hoỏ Bt ủng sn cú d tha
vựng ny cng khụng th ủem bỏn vựng khỏc ủc. Bờn cnh ủú, mi th
trng mang tớnh cht ủa phng vi quy mụ v trỡnh ủ khỏc nhau do cú s
phỏt trin khụng ủu gia cỏc vựng, cỏc min, do ủiu kin t nhiờn v trỡnh ủ
phỏt trin kinh t-vn hoỏ-xó hi khỏc nhau dn ủn quy mụ v trỡnh ủ phỏt
trin ca th trng Bt ủng snkhỏc nhau. Th trng Bt ủng sn cỏc ủụ th
cú quy mụ v trỡnh ủ phỏt trin kinh t cao thỡ hot ủng sụi ủng hn th
trng Bt ủng sn nụng thụn, min nỳi v.v..
Th trng Bt ủng sn chu s chi phi ca yu t phỏp lut.
Bt ủng sn l ti sn ln ca mi quc gia, l hng hoỏ ủc bit, cỏc
giao dch v Bt ủng sn tỏc ủng mnh m ủn hu ht cỏc hot ủng kinh t-
xó hi. Do ủú, cỏc vn ủ v Bt ủng sn ủu s chi phi v ủiu chnh cht ch
ca h thng cỏc vn bn quy phm phỏp lut riờng v Bt ủng sn, ủc bit l
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


động sản tham gia lưu thơng trên thị trường Bất động sản, các giá trị cũng như
các quyền về Bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải
quyết vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾNbên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất động sản là đầu ra quan trọng
của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để
huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và
giải ngân Ngồi ra, thị trường Bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ
nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan
toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị truờng bất động sản:
• Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: ðó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có
thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể
hình thành nên một cái nhà và được coi là Bất động sản. Trong cấp độ này, các
chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò
quyết định.
• Thứ hai, cấp độ tập trung hố: ðó là giai đoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, khơng phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tồ nhà, một
Bất động sản lớn, một dự án Bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về
xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết
định.
• Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: ðó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất động sản , do
hạn chế về các điều kiện bán Bất động sản, khơng phải doanh nghiệp nào cũng
đủ tiền để phát triển Bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong
cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án

1973) tri qua 6 chu k dao ủng, bỡnh quõn mi chu k khong 18 nm; th
trng Bt ủng sn nc Nht t nm 1956 ủn nay tri qua 4 chu k, mi chu
k khong 10 nm; th trng Bt ủng sn Hng Kụng t sau chin tranh th
gii th II ủn nay ủó cú 8 chu k dao ủng, chu k ngn hn l t 6-7 nm, di
l 9-10 nm, trung bỡnh l 8-9 nm. Th trng Bt ủng sn Trung Quc tuy
hỡnh thnh cha lõu nhng t nm 1978 ủn nay cng ủó cú 4 chu k dao ủng,
trong ủú ủỏng chỳ ý cú chu k cc ngn (1992-1994), tng trng phi mó trong
2 nm 1992- 1993 ri suy sp rt nhanh trong nm 1994.
1.1.3 Vai trũ ca th trng bt ủng sn trong nn kinh t:
1.2.3.1 Th trng Bt ủng sn l mt trong nhng th trng quan trng
ca nn kinh t th trng vỡ th trng ny liờn quan trc tip ti mt lng ti
sn cc ln c v quy mụ, tớnh cht cng nh giỏ tr ca cỏc mt trong nn kinh
t quc dõn:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYENBất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Bất động
sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chun
gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong Bất động sản ở các nước
thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ
trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong
vòng 30 năm qua. Bên cạnh đó, Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia
đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất động sản ngồi
chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn được xem như
là nguồn vốn để phát triển thơng qua các hoạt động thế chấp khác nhau.
1.2.3.2 Thị trường Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ
được huy động:
ðây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế

kh nng thỳc ủy cỏc ngnh cú liờn quan phỏt trin t 1,5 2 USD. Phỏt trin v
ủiu hnh tt th trng Bt ủng sn s cú tỏc dng thỳc ủy tng trng kinh t
thụng qua cỏc bin phỏp kớch thớch vo ủt ủai, to lp cỏc cụng trỡnh, nh xng,
vt kin trỳc...ủ t ủú to nờn chuyn dch ủỏng k v quan trng v c cu
trong cỏc ngnh, cỏc vựng lónh th v trờn phm vi c nc. Theo thng kờ ca
Tng cc thu cỏc khon thu ngõn sỏch cú liờn quan ủn nh, ủt trong giai ủon
t nm 1996 ủn nm 2000 bỡnh quõn l 4.645 t ủng/nm mc dự t l ny mi
chim gn 30% cỏc giao dch, cũn trờn 70% cha kim soỏt ủc v thc t l
cỏc giao dch khụng thc hin ngha v thu vi Nh nc. Nu thỳc ủy bng c
ch, chớnh sỏch v phỏp lut ủ cỏc giao dch Bt ủng sn chớnh thc (cú ủng
ký v thc hin ngha v thu) v ủi mi c ch giao dch theo giỏ th trng thỡ
hng nm th trng Bt ủng sn s cú th t mỡnh ủúng gúp cho nn kinh t vi
mc xp s khong 20.000 t ủng trong sut thi gian mt nm.
1.2.3.5 Phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng Bt ủng sn s ủỏp
ng nhu cu bc xỳc ngy cng tng v nh cho nhõn dõn t ủụ th-nụng thụn:
Th trng nh l b phn quan trng chim t trng ln trong th trng
Bt ủng sn. Th trng nh l th trng sụi ủng nht trong th trng Bt
ủng sn, nhng bin ủng trờn th trng Bt ủng sn thung xut phỏt t nh
v lan to sang cỏc th trng Bt ủng sn khỏc v nh hng trc tip ủn
ủi sng ca nhõn dõn. Vỡ vy, phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng Bt
ủng sn nh , bỡnh n th trng nh , bo ủm cho giỏ nh phự hp vi thu
nhp ca ngi dõn l mt trong nhng vai trũ quan trng ca qun lý nh nc
v th trng Bt ủng sn nh .
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN 1.1.4 Cỏc yu t cu thnh th trng Bt ủng sn:
Cung cu v quan h cung cu bt ủng sn
Cng ging nh tt c hng hoỏ khỏc, bt ủng sn cng vn ủng theo quy lut
cung cu. Do ủú, cung cu l thnh t hng ủu ca th trng bt ủng sn.


trng trong tng giai ủon: ngn, trung, di hn l vn ủ khỏ phc tp do
phi ph thuc vo rt nhiu yu t khụng n ủnh v khú xỏc ủnh nh:
tớnh cht c ủnh ca cung hng hoỏ, t l tng dõn s, nhu cu m rng sn
xut nụng nghip, cụng nghip, thu nhp cỏ nhõn ca dõn c,Vỡ vy, vic
xỏc ủnh mc cung - cu phự hp vi ủiu kin kinh t xó hi ca tng vựng
s gp nhiu khú khn, cú th to nờn cỏc trng thỏi cõn bng n ủnh
hoc cõn bng khụng n ủnh trong quan h cung - cu bt ủng sn. Nhng
trng thỏi ủú ủu tỏc ủng ủn giỏ c hng hoỏ bt ủng sn v s n ủnh
ca th trng bt ủng sn.
Giỏ c hng hoỏ bt ủng sn v cỏc yu t nh hng giỏ c hng hoỏ
bt ủng sn:
Cng nh cỏc loi hng hoỏ khỏc, giỏ c hng hoỏ bt ủng sn ủc hỡnh
thnh trờn c s quan h cung - cu bt ủng sn. Tuy nhiờn, do bt ủng sn l
loi hng hoỏ ủc bit nờn giỏ c hng hoỏ bt ủng sn cng cú nhiu khỏc bit
so vi hng hoỏ khỏc nh: giỏ c bt ủng sn mang tớnh khu vc sõu sc, giỏ c
thay ủi nhanh chúng theo thi gian, theo cỏc yu t ca din bin th trng.
Thụng thng giỏ bt ủng sn bao gm cỏc loi sau: giỏ mua, giỏ bỏn,
giỏ chuyn nhng, giỏ bỏn ca nh nc quy ủnh, giỏ thc t th trng, giỏ
hch toỏn trong kinh doanh bt ủng sn. Cỏc yu t nh hng giỏ c hng hoỏ
bt ủng sn:
+ Chi phớ to lp bt ủng sn .
+ Tớnh hu dng ca bt ủng sn: mt bt ủng sn cú nhiu
cụng dng thỡ thun li trong vic mua bỏn v giỏ c cng s cao hn.
+ V trớ ủa lý v ủc ủim ca bt ủng sn: yu t ny nh hng rt
ln ủi vi giỏ c bt ủng sn, v nú ph thuc rt ln vo khớa cnh
tõm lý - xó hi ca con ngi.
+ Cỏc yu t tỏc ủng ủn cung cu v quan h cung - cu hng hoỏ
bt ủng sn.
+ Cỏc yu t thuc v chớnh sỏch v mụ v phỏp lý : tc ủ tng trng

sản:
Cá nhân:
Các cá nhân sở hữu Bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất)
tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho th, người đem Bất
động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng Bất động sản để góp vốn liên
doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng Bất động sản vào đời
sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham
gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi th...Các cá nhân
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾNtham gia vo bờn bỏn trờn th trng Bt ủng sn gm ủ mi thnh phn, mi
ngnh ngh, t nhng ngi mun mua ủi bỏn li Bt ủng sn ủ kim li ủn
nhng ngi mun tham gia kinh doanh ủn nhng ngi mun cung cp cỏc
dch v h tr hot ủng giao dch trờn th trng. Trong 3 loi hỡnh hot ủng
trờn, thỡ loi hỡnh cung cp dch v h tr thỡ lc lng cỏc cỏ nhõn tham gia l
ủụng ủo nht, cú th túm tt nh sau:- V k thut cú kin trỳc s, k s, nh
quy hoch ủt ủai, kin trỳc s phong cnh, nh thu xõy dng, nh t vn mụi
trng, nh t vn giao thụng.- V kinh t v phỏp lý cú nh ủnh giỏ Bt ủng
sn nh ủt, lut s v k toỏn viờn, nh mụi gii Bt ủng sn nh ủt, nh cung
cp ti chớnh, nh qun lý Bt ủng sn nh ủt, nh nghiờn cu th trng, nh
t vn tip th v quan h ủi ngoi.
Doanh nghip kinh doanh Bt ủng sn:
Trong nn kinh t k hoch hoỏ tp trung, do khụng cú th trng Bt
ủng sn nờn cng khụng cú doanh nghip kinh doanh Bt ủng sn. Trong nn
kinh t ny xut hin khỏ nhiu cỏc cụng ty xõy dng, tng cụng ty xõy dng
hot ủng theo k hoch nh nc, sn phm Bt ủng sn ủc to lp phn ln
thuc quyn s hu nh nc. Nh trong xó hi hoc l do Nh nc phõn phi
(ch trong phm vi rt hp), hoc do nhõn dõn t xõy dng di cỏc hỡnh thc
ngn hn (nh tranh, tre, na, lỏ, nh cp 4...). S thiu vng cỏc doanh nghip

nn kinh t. Cỏc doanh nghip ny ủc t chc theo nhiu loi hỡnh khỏc nhau:
doanh nghip kinh doanh v phỏt trin nh, doanh nghip kinh doanh phỏt trin
h tng, doanh nghip phỏt trin ủt... ủõy l loi doanh nghip to ra hng hoỏ
Bt ủng sn cho th trng. Bờn cnh ủú, trờn th trng Bt ủng sn cũn cú
cỏc doanh nghip thc hin chc nng san i to lp mt bng, xõy dng h
thng cp v thoỏt nc, lm ủng v trm ủin, xõy dng nh v cỏc cụng
trỡnh kin trỳc khỏc. Ngay c nhng t chc lm quy hoch, kin trỳc cng dn
dn ủc t chc theo cỏc loi hỡnh kinh doanh thớch hp. Cỏc t chc ti chớnh,
ngõn hng trong nhng tỡnh hỡnh c th cng cú th l ngi ủúng gúp c phn
vo cỏc doanh nghip kinh doanh Bt ủng sn.Túm li, trờn th trng Bt ủng
sn cú 2 loi hỡnh doanh nghip tham gia vo quỏ trỡnh ủu t to lp, phỏt trin
v kinh doanh Bt ủng sn l doanh nghip nh nc v doanh nghip t nhõn.

Doanh nghip Bt ủng sn nh nc:
Cỏc doanh nghip Nh nc tham gia th trng Bt ủng sn
ch yu l nh phc v cng ủng dõn c, cỏc d ỏn cú quy mụ ln
nhm phc v cỏc mc tiờu kinh t cng ủng dõn c. Cỏc d ỏn do h
phỏt trin cú s ủu t mt phn Ngõn sỏch Nh nc v Chớnh ph cng
chia s ri ro trong ủu t vi cỏc doanh nghip ny. Ngy nay, cỏc
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYENnước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư
nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và được Chính phủ tạo nên một hành
lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sự sáng
tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực cơng của nền kinh tế thị trường chưa được
thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính cơng cần
phải bổ sung các yếu tố động mới có thể đáp ứng được sự biến động liên
tục của nền kinh tế hàng hố Bất động sản. ðó chính là sự tiếp thu, nhận
thức một cách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình

thu; chuyờn gia ủnh giỏ ủ xỏc ủnh giỏ Bt ủng sn trong quỏ trỡnh giao dch,
xỏc ủnh mc giỏ mua bỏn, cho thuờ...; chuyờn gia mụi gii ủ giỳp hai bờn mua
bỏn gp nhau giao dch, giỳp lm hp ủng mua bỏn hoc thuờ, nhiu khi chuyờn
gia ny cũn ủc mi tham gia lp v thc hin sỏch lc bỏn v cho thuờ, d
bỏo giỏ c; chuyờn gia v lut phỏp (lut s) t vn v cỏc vn ủ liờn quan ủn
lut phỏp. Cỏc chuyờn gia t vn, mụi gii Bt ủng sn thng hot ủng trong
cỏc t chc chuyờn v mụi gii, t vn v Bt ủng sn. Th trng Bt ủng sn
cng phỏt trin thỡ h thng cỏc t chc t vn, mụi gii Bt ủng sn cng phỏt
trin theo hng chuyờn mụn hoỏ.T nhng yờu cu ủú, th trng Bt ủng sn
ngy cng xut hin thờm nhiu t chc dch v h tr th trng bao gm:


T chc phỏt trin qu ủt:
T chc phỏt trin qu ủt hot ủng theo loi hỡnh ủn v s nghip cú
thu hoc doanh nghip nh nc thc hin nhim v cụng ớch do y ban
nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc TW quyt ủnh thnh lp ủ thc hin
bi thng, gii phúng mt bng trong trng hp thu hi ủt sau khi quy
hoch, k hoch s dng ủt ủc cụng b m cha cú d ỏn ủu t; nhn
chuyn nhng quyn s dng ủt trong khu vc cú quy hoch phi thu hi
ủt m ngi s dng ủt cú nhu cu chuyn ủi ni khỏc trc khi Nh
nc quyt ủnh thu hi ủt; qun lý qu ủt ủó thu hi v t chc ủu giỏ
quyn s dng ủt theo quyt ủnh ca c quan nh nc cú thm quyn ủi
vi din tớch ủt ủc giao qun lý.


Cỏc t chc thụng tin Bt ủng sn:
Cỏc ủi tng cung cp thụng tin trờn th trng Bt ủng sn chớnh l cỏc
ch th tham gia hot ủng trờn th trng ny. Vi t cỏch l c quan qun
lớ v mụ, c quan cụng quyn cú trỏch nhim cung cp thụng tin ủy ủ v
lut phỏp, c ch, chớnh sỏch, quy hoch, k hoch v.v.. mt cỏch cụng khai

lm c s cho cỏc giao dch mua-bỏn Bt ủng sn trờn ủa bn. Xỏc ủnh
giỏ Bt ủng sn v thm ủnh giỏ Bt ủng sn cho cỏc ủi tng cú nhu
cu. Ngoi cỏc phng phỏp xỏc ủnh giỏ Bt ủng sn do Nh nc quy
ủnh, cú th ủ xut cỏc phng phỏp ủnh giỏ Bt ủng sn khỏc cú tớnh
kh thi phự hp vi ủiu kin kinh t-xó hi ca nc ta. Ni dung quan
trng nht ca ca hot ủng t vn ủnh giỏ Bt ủng sn ca cỏc t chc
ny bao gm:
+ Cung cp thụng tin v giỏ cỏc loi Bt ủng sn v cỏc thụng tin cú
liờn quan ủn giỏ Bt ủng sn trong vic chuyn nhng quyn s dng
ủt v quyn s hu Bt ủng sn v cỏc thụng tin cú liờn quan ủn s
hỡnh thnh giỏ Bt ủng sn theo yờu cu ca cỏc t chc, cỏ nhõn.
+ Phõn tớch, d bỏo giỏ c Bt ủng sn (ngn, trung v di hn):
Giỏ c do cỏc t chc ny cụng b tuy khụng cú giỏ tr bt buc ủi vi
bờn mua hoc bờn bỏn, nhng do ủc bo ủm bng nhng cn c
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYENvững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi
tới các quyết định thoả thuận cuối cùng. Với chức năng của mình, các tổ
chức định giá Bất động sản đã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền”
qua việc mua, bán Bất động sản với giá q rẻ hoặc q đắt so với mức
giá do các tổ chức này cơng bố.


Các định chế tài chính:
Kinh doanh Bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần
phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn,
chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính khơng thể di dời và lâu bền, nên Bất
động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải
dựa trên thị trường Bất động sản để định giá Bất động sản làm tài sản thế

nc.Nh nc giỏm sỏt theo dừi quỏ trỡnh thc thi cỏc quy ủnh ca Nh nc
v s phỏt trin to nờn mt h thng hu hiu v cụng bng v phõn phi s
dng ủt v ủm bo phỏt trin cú cht lng cao. Cỏc nh ủu t phi tuõn th
cỏc quy ủnh ca Nh nc v quy hoch xõy dng v phi cú ủc s chp
thun ca chớnh quyn ủa phng v tng mt bng quy hoch v cỏc giy phộp
cn thit trc khi khi cụng xõy dng. Khi vic xõy dng ủc trin khai, cỏc
cỏn b giỏm sỏt do chớnh quyn giao nhim v kim tra vic tuõn th cỏc quy
ủnh ca Nh nc v ủu t xõy dng Bt ủng sn, ủm bo an ton xõy dng
v an sinh xó hi, mụi trng. Nu cỏc d ỏn do doanh nghip t nhõn ủu t ủỏp
ng nhu cu xó hi thỡ cỏc nh lm lut cng nh cỏc cỏn b giỏm sỏt va phi
ủm bo quyn li ca cng ủng nhng va khụng to nờn cỏc ro cn ủi vi
cỏc d ỏn cú tớnh sỏng to, cú thit k tt v ủỏp ng ủc nhu cu xó hi
1.1.6 Cỏc yu t nh hng ủn s phỏt trin th trng Bt ủng sn v
cỏc cụng c phũng nga ri ro trờn th trng Bt ủng sn:
1.1.6.1 Cỏc yu t nh hng ủn s phỏt trin th trng bt ủng sn:


Cỏc yu t liờn quan ủn hot ủng qun lý ca nh nc
Yu t phỏp lut núi chung v cỏc sc thu trong lnh vc ủt ủai núi
riờng: H thng phỏp lut ca mt s quc gia thụng thng s quy ủnh cỏc
vn ủ v quyn s hu, s dng ủt ủai, quy ủnh cỏc quyn mua, bỏn, cho
thuờ, th chp, gúp vn bng bt ủng sn v hng dn cỏc hp ủng giao
dch dõn s bt ủng sn, quy ủnh v phm vi ỏp dng ca cỏc sc thu trong
vic s dng v chuyn nhng ủt ủai. iu ủú cho thy, phỏp lut l mt
yu t cú tớnh cht quyt ủnh ủn s hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng
bt ủng sn. Cựng vi cỏc quy ủnh trong lut ủt ủai, cỏc sc thu trong
lnh vc ủt ủai s to thnh mt th thng nht giỳp Nh nc qun lý ủc
ủt ủai, thỳc ủy s ra ủi ca th trng bt ủng sn chớnh thc, ủiu tit
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


nhng nột c bn sau:
+ S gia tng dõn s trc ht dn ủn s gia tng nhu cu v nh .
+ Khi dõn s gia tng dn ủn lc lng lao ủng trong xó hi cng tng
lờn. ú l yờu cu khỏch quan dn ủn vic phi m rng, phỏt trin
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYENsản xuất kinh doanh, từ đó nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực
sản xuất nơng nghiệp cũng tăng lên.
+ Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu
cầu khác của con người. Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm
gia tăng nhu cầu về bất động sản.
 Tập qn, truyền thống và thị hiếu của một quốc gia: Tập qn, truyền
thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động
sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, th mướn,
thế chấp,…trên thị trường bất động sản. Thơng thường yếu tố này làm đẩy nhanh
hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như đảm bảo độ tin cậy giữa các
bên mua và bán, cho th và đi th,…mặt khác nó cũng tác động đến việc sử
dụng các phương tiện, các hình thức thanh tốn. ðiều đó ảnh hưởng trực tiếp đến
tốc độ và độ chính xác của q trình thanh tốn.
1.1.6.2 Những rủi ro trên thị trường Bất động sản:
Do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bản thân thị trường Bất động
sản ở các nước trên thế giới, nhất là ở các nước đang phát triển, hiện tại vẫn chứa
đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn .
Thứ nhất, thị trường Bất động sản ở các nước đang phát triển thường là
thị trường mới hình thành trong một thời gian gần đây nên các hoạt động của thị
trường còn thiếu tính chun nghiệp vì vậy mới xảy ra những vấn đề như giá cả
tăng nhanh chóng nhưng chỉ ở từng khu vực, thị trường nóng lạnh thất thường.
Ngun nhân chủ yếu của vấn đề này là vì hệ thống chính sách, người tham gia
thị trường còn thiếu hẳn sự chun nghiệp.