Website: Email : Tel : 0918.775.368
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI
Sinh viên thực hiện : ĐINH THỊ CHÂU
Chuyên ngành : KD BẤT ĐỘNG SẢN
Lớp : KD BẤT ĐỘNG SẢN 47
Khoá : 47
Hệ : CHÍNH QUY
Giáo viên hướng dẫn : TS. NGUYỄN THẾ PHÁN
HÀ NỘI - 2009
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
MỤC LỤC........................................................................................................2
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP......................................................................................................4
I. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...............................................................4
1. Khái niệm bất động sản.........................................................................4
2. Khái niệm bất động sản thế chấp..........................................................5
3. Đặc điểm của bất động sản thế chấp.....................................................6
4.Vai trò của bất động sản thế chấp..........................................................6
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản..................................................6
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng).............7
4.3. Đối với nền kinh tế........................................................................7

2. Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai.........40
3. Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai.........41
II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NỒNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG
THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.......................................................42
1. Khái quát tình hình định giá................................................................42
2. Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi
nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp.............................45
2.1. Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp.........................................45
2.2. Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá....................46
2.3. Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản....................................51
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.4. Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp...................................52
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp................53
3. Thực trạng hoạt động định giá............................................................56
3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai................................................................56
3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai.......................60
4. Đánh giá chung ..................................................................................70
4.1.Ưu điểm.......................................................................................70
4.2. Nhược điểm.................................................................................70
III. VẤN ĐỀ ĐẶT RA...............................................................................72
CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ

Bảng 2.4 : Đơn giá đất thẩm định theo hình dạng......................................47
Bảng 2.5 : Đơn giá đất thẩm định theo vị trí...............................................47
Bảng 2.6 : Xác định giá trị công trình trên đất...........................................48
Bảng 2.7 : Thông tin về các bất động sản so sánh......................................63
Bảng 2.8 : Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu....................................66
Bảng 3.1 : Chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2008 – 2010...72
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Tên hình vẽ Trang
Hình 2.1 : Sơ đồ cơ cấu nhân sự của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai
37
Hình 2.2 : Tỉ lệ dư nợ của bất động sản thế chấp 43
Hình 2.3 : Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với
các bất động sản so sánh
64
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự
bùng nổ của các ngân hàng thương mại. Nếu như vào khoảng những năm
2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chi nhánh của 4 ngân hàng thương
mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại. Với số lượng
lớn các ngân hàng như thế, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường,
các ngân hàng buộc phải cạnh tranh. Từ đó kéo theo sự phát triển của rất
nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp. Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều
thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng
Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
• Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng
+ Duy vật lịch sử
• Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê
+ Phương pháp phân bổ
+ Phương pháp điều tra
+ Phương pháp khảo sát
+ Phương pháp tổng hợp
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương
pháp điều tra và phương pháp tổng hợp.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
5. Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung
chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi
nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn Hoàng Mai
Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thế Phán và các anh chị trong
phòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài
nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản
khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
• Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có
ích cho con người.
• Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công
năng , hình thái của nó không thay đổi.
• Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.
• Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
• Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
2. Khái niệm bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế
chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn
nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng
như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật
dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể
di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất
kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản
khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và
các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản
thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế
chấp để vay vốn.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3. Đặc điểm của bất động sản thế chấp

hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá
nhân và tổ chức.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường
gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi
thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá
khi thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được
đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
• Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển
tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế
chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ
đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.
• Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài
sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà
người thế chấp phải trả cho ngân hàng).
• Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều
có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời
phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện
được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
4.3. Đối với nền kinh tế
Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp
cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế, việc các ngân hàng tạo
điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng
kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp
phát triển thị trường tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường
này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông

Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì
chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở
trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý.
Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo
đảm. Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám
đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên.
II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.1. Khái niệm
Theo điều 174 - Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam : Bất động sản là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác
bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những
vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời
đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) hoặc
tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép.
Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị
của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử
dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất
động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá
mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước
xuống để kiếm lời. Cho nên định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa
theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực
với thị trường. Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất
động sản một cách có hiệu quả.
Định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đối
với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng. Ngay cả
với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp
định giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của định giá.
Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất
động sản, như trong các tình huống sau:
• Chuyển giao quyền sở hữu :
+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
+ Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
+ Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản
để tiến hành việc trao đổi.
• Tài chính và tín dụng :
+ Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố.
+ Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh
giá trị tài sản của bạn.
• Cho thuê theo hợp đồng :
Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.
• Phát triển tài sản và đầu tư :
+ Để so sánh với tài sản đầu tư khác.
+ Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị

về giá bồi hoàn.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sống
còn đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất
động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích. Tuy nhiên
trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là
đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng
năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một
thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
1.4.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản
 Yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến
trúc hay loại hình bất động sản
 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp
hay méo mó tóp hậu.
 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng
cải tạo liên quan
 Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp
với thị hiếu hay không
 Địa hình bất động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất
động sản lân cận và các vùng lân cận
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục
đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi