MỞ ĐẦU

1


MỞ ĐẦU
Xuất phát từ lợi ích của con người và sự phát triển của đất nước. Đất đai có vai trò
quan trọng trong cuộc sống của con người, góp phần quyết định sự phồn vinh của một
quốc gia. Bước sang nền kinh tế thị trường, cùng với các quan hệ kinh tế xã hội khác, các
quan hệ đất đai cũng phát triển hết sức đa dạng, phức tạp, đòi hỏi pháp luật phải có cơ
chế điều chỉnh phù hợp. Một trong những vấn đề cần được quan tâm hàng đầu trong lĩnh
vực đất đai hiện nay là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để tìm hiểu sâu hơn về
vấn đề này, trong khuôn khổ bài tập lớn học kì môn Luật Đất đai, em xin tìm hiểu tình
huống đề bài số 5 đã nêu ra.
NỘI DUNG

I.

Tóm tắt tình huống

Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng,
Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, năm
2006, ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa
đến ông L. Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M giới giá 3 tỷ đồng. Tất cả
các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là
ông H chưa có GCNQSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ.
II.

Giải quyết tình huống

1. Giải quyết việc ông H đòi lại QSDĐ.

phép áp dụng theo khoản 1 Điều 146 đối với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi
Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai có hiệu lực.
Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng QSDĐ khi mà chỉ có một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất Đai năm 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định số
84/2007 có hiệu lực.
3


Do đó, theo đề bài đã đề cập, ông H chưa có GCNQSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất
đai. Như vậy, đó là giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 Luật Đất Đai
năm 2003. Theo quy định của BLDS năm 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại Điều 707 BLDS năm
1995: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai”. Như vậy, trong giao dịch đầu tiên giữa ông H và ông N đã đáp
ứng được những điều kiện phân tích trên, vậy nên hợp đồng giữa ông H và ông N có hiệu
lực. Vì vậy nên ông H không có quyền đòi lại QSDĐ.
2. Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu hay
không?
Điều 134 BLDS năm 2005 quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các
bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện
quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực
hiện thì giao dịch vô hiệu”.

giấy chứng nhận và có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50
Luật Đất Đai năm 2003 vẫn được tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày 1/1/2008).
3. Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau ngày 1/7/2004
theo quy định của pháp luật.
a. Trước ngày 1/7/2004
Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này được áp dụng quy định Luật
Đất Đai năm 1993 và BLDS năm 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ cần sự đồng ý

5


của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và không có quy định bắt buộc hình thức hợp
đồng phải được công chứng, chứng thực.
b. Sau ngày 1/7/2004
Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006:Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003 và BLDS năm 1995. Theo
đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ (hoặc một trong các giấy tờ quy định tại
khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003) và không có quy định bắt buộc hình thức
hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
Từ ngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003 và BLDS năm 2005. Theo
đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ ( hoặc một trong các giấy tờ quy định tại
khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003) và bắt buộc hình thức hợp đồng phải
công chứng, chứng thực.
Từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003, BLDS năm 2005 và Nghị
định 84/2007/NĐ - CP. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ và bắt buộc
hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
Từ ngày 1/7/2014 đến nay: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này
được áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm 2005 và Nghị định

Bộ luật đất đai năm 2003.
Bộ luật dân sự năm 1995.
Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ.
Chỉ thị 05/2004/CT-TTg triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003.

8