Quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất

Quyền tiếp cận thông tin là một quyền quan trọng của con người, được đề cập trong
Tuyên ngôn thế giới về quyền con người năm 1948 và Công ước quốc tế về các quyền
dân sự và chính trị năm 1966. ở nước ta, quyền này của công dân cũng được thừa
nhận trong Điều 69 của Hiến pháp năm 1992 và được cụ thể hóa trong nhiều văn bản
pháp luật. Tuy nhiên, do được quy định tản mạn trong nhiều văn bản pháp luật nên
quyền tiếp cận thông tin của công dân chưa được bảo đảm. Điều này có thể thấy ở
nhiều lĩnh vực, trong đó có các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.
1. Thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan đến các giao dịch về quyền sử
dụng đất
Có thể nói, trong giao dịch dân sự, các thông tin liên quan trực tiếp như: chủ thể, đối
tượng giao dịch, các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản... là cơ sở quan trọng để
các bên quyết định có tham gia giao dịch hay không. Trong các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất (QSDĐ), các bên phải (và được) cung cấp những thông tin liên quan
đến thửa đất như: đất nằm trong khu quy hoạch nào, vị trí, ranh giới; diện tích; ai là
người có QSDĐ; QSDĐ có liên quan tới quan hệ thừa kế, có phải là tài sản bảo đảm
cho việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó hay không?…
Tuy nhiên, trên thực tế, sự thiếu đồng bộ trong quản lý đất đai, trong ðóng ký, quản lý
giao dịch bảo đảm, cũng như sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp luật về nghĩa
vụ cung cấp thông tin (của người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước), quyền
được cung cấp thông tin liên quan đến QSDĐ… dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm
hiểu thông tin còn gặp nhiều khó khăn. Những khó khăn này đến cả từ phía người ðang
sử dụng đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ phía người có quyền sử dụng đất
Trong một giao dịch nhà đất, quyền được thông tin về nhà đất - đối tượng của giao
dịch - là quyền đương nhiên của bên mua. Bên mua luôn nhận thức được điều này nên
thường kiểm tra đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất. Tuy nhiên, có những thông
tin rất cần thiết, như các giao dịch bảo đảm liên quan đến QSDĐ thì nhiều khi bên mua
không thể biết, bởi bên bán cố tình che giấu. Vụ việc sau là một ví dụ:

diễn ra không phải là ít. “Các ngân hàng trong thực tế còn phải đối mặt với tình trạng
“thế chấp trùng thế chấp”. Các chủ đầu tư đã thế chấp sổ đỏ để vay vốn. Sau đó, doanh
nghiệp lại ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng bán nhà cho khách hàng và họ lại tiếp
tục thế chấp vào ngân hàng khác…” (2).
Vì các bên không tuân thủ những quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo
đảm, không công khai thông tin về thế chấp QSDĐ nên QSDĐ đã bị thế chấp nhưng vẫn
được đem bán. Như vậy, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của
doanh nghiệp ở đây đã khiến cho quyền được tiếp cận thông tin của người dân trong
giao dịch mua, bán QSDĐ không được bảo đảm. ở ví dụ trên, các doanh nghiệp ngang
nhiên đưa ra một thỏa thuận trái pháp luật. Chính thỏa thuận này trực tiếp hạn chế và
xâm phạm quyền tiếp cận thông tin của những người tham gia giao dịch lần sau và gián
tiếp xâm phạm quyền của những người mua QSDĐ của Công ty Cổ phần thương mại
tổng hợp Quốc tế D &T.


Đã thế, việc vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, vi phạm nguyên tắc
thiện chí, trung thực của BLDS lại được nhiều doanh nghiệp coi là bình thường (!). Liên
quan đến vụ việc trên, ông Nguyễn Hữu Thủy, Tổng Giám đốc Ngân hàng dầu khí Toàn
cầu “hồn nhiên” phát biểu: “Tôi nghĩ đây là những nhà đầu tư tương đối mạo hiểm, mục
tiêu không có gì sai. Vấn đề ở đây là, không có sự điều tra đầy đủ nên họ mua phải tài
sản đã thế chấp của ngân hàng, đầu tư phải chấp nhận rủi ro” (3). Không hiểu trong
trường hợp này, người mua sẽ tìm hiểu thông tin bằng cách nào khi các doanh nghiệp
có liên quan là Ngân hàng dầu khí Toàn cầu, Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp
Quốc tế D &T; Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn đã có
thỏa thuận bưng bít thông tin. Họ coi thường quyền được tiếp cận thông tin của người
mua nên đã “phủi tay” đổ hết lỗi cũng như phần thua thiệt cho người dân. Trong một
Nhà nước pháp quyền, quyền và lợi ích hợp pháp của mọi cá nhân, tổ chức trong giao
dịch dân sự phải được bảo đảm bằng pháp luật. Tuy nhiên, trong tình trạng còn thiếu
các chế tài đủ mạnh của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm để ràng buộc trách
nhiệm đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay,

khai thác, sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải nộp
phí khai thác, sử dụng. Đối với tổ chức, mức thu là 200.000 đồng /lần/hồ sơ; cá nhân,
hộ gia đình là 100.000 đồng /lần/hồ sơ. Các dịch vụ cấp bản đồ địa chính, cấp tọa độ,
độ cao... có mức phí 30.000 đồng /lần. Các cơ quan nội chính được miễn phí khi khai
thác tài liệu (5).
Có thể nói, một, hai trăm ngàn hay ba mươi ngàn là một số tiền không lớn nhưng
cũng không nhỏ, nhất là đối với những người nghèo để được biết những thông tin mà
khi cần người dân được quyền biết. Dẫu rằng, bất kỳ dịch vụ nào cũng phải thu phí,
nhưng người dân vừa đóng thuế để nuôi bộ máy nhà nước, lại có quyền được tiếp cận
thông tin, thì việc thu phí quá cao, giống như đi “mua” thông tin của người dân như vậy
có hợp lý? Trong khi những thông tin này có thể cập nhật trên mạng công khai, bởi lẽ,
công nghệ thông tin đã đi vào từng ngõ ngách của quản lý hành chính.
Quay lại ví dụ trên, khi doanh nghiệp gian dối, người dân tìm đến cơ quan quản lý
nhà nước nhưng cơ quan nhà nước cũng không có thông tin, bởi sự vi phạm pháp luật
của doanh nghiệp. Cả người mua và nhà nước đều “bị động” trước doanh nghiệp, vì
vậy mới có những hậu quả bất lợi xảy ra dành cho người mua QSDĐ. Không phải Nhà
nước không có biện pháp, nhưng khi chế tài bảo đảm quyền được thông tin của người
dân chưa đủ mạnh, thì rất nhiều cá nhân, tổ chức không “sợ” và người dân thì hoang
mang không biết bấu víu vào đâu.
Thêm nữa, trên thực tế, nhiều khi, các doanh nghiệp và công dân mất cơ hội vì có
quá nhiều thông tin pháp luật mà họ chưa kịp cập nhật, bởi pháp luật thay đổi quá
nhanh chóng. Vụ việc sau là một ví dụ:
Theo hai hợp đồng tín dụng được ký kết lần lượt vào tháng 7 và tháng 10/2005, vợ
chồng ông T. (xã Hòa Hiệp Nam, huyện Đông Hòa, tỉnh Phú Yên) vay Ngân hàng X số
tiền 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300 m2.
Do vợ chồng ông T. không trả nợ nên ngân hàng đã kiện họ ra tòa. Theo bản án ngày
31/3/2008 của TAND TP Tuy Hòa, vợ chồng ông T. phải trả cho ngân hàng cả vốn lẫn lời
hơn 180 triệu đồng. Sau đó, Thi hành án dân sự huyện Đông Hòa đã định giá, kê biên
căn nhà để phát mại trừ nợ.
Lúc này, Ngân hàng X mới biết phần đất 300 m2 đã được ông T. đem gán nợ cho

biến, lấy ý kiến rầm rộ như các văn bản luật để người dân dễ dàng biết - thay đổi nhiều
lần với nội dung khác nhau, nên doanh nghiệp chưa cập nhật thông tin đầy đủ là điều dễ
hiểu và họ đã bị thua thiệt. Điều này đương nhiên có lỗi từ doanh nghiệp; mặt khác,
cũng một phần vì pháp luật thay đổi liên tục, trong khi việc thông báo, đăng công báo và
phổ biến văn bản pháp luật không phải lúc nào cũng được thực hiện kịp thời, nên doanh
nghiệp “vô tình” bị ảnh hưởng đến quyền tiếp cận thông tin.
2. Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất
Trong một Nhà nước pháp quyền, công dân phải được biết những gì Nhà nước làm,
những quy tắc Nhà nước đưa ra cho xã hội, công dân. Do vậy, cần thiết phải có khuôn
khổ pháp lý để thúc đẩy việc công khai hoá, minh bạch hoá các hoạt động của Nhà
nước, góp phần tạo nền tảng quan trọng cho xã hội dân sự mà chúng ta đang hướng
tới. ở góc độ hẹp, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch dân sự, đặc biệt
là giao dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải quyết một số vấn đề cơ bản:
- Làm thế nào để người dân dễ dàng tiếp cận được các thông tin do Nhà nước quản
lý liên quan tới giao dịch mà họ sẽ thực hiện?;
- Người dân có nghĩa vụ gì khi tiếp cận, khai thác các thông tin đó?;
- Người dân phải chịu trách nhiệm gì khi không thực hiện các nghĩa vụ về cung cấp
thông tin liên quan đến tài sản thuộc quyền sử hữu, quyền sử dụng của họ cho cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật?
Để giải quyết những vấn đề trên, trước hết, cần xây dựng Luật Tiếp cận thông tin
theo hướng quy định rõ: Những thông tin nào Nhà nước phải công khai; các hình thức


cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận và khai thác thông tin; quy định
về thời hạn, chi phí do việc khai thác thông tin; quy định trách nhiệm của các cơ quan
nhà nước trong việc cung cấp thông tin; các chế tài đối với người có trách nhiệm cung
cấp thông tin vi phạm các quy định của pháp luật về cung cấp thông tin, đặc biệt, cần
quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối
với người có trách nhiệm nếu người đó không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không