ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

NGUYỄN TRỌNG ĐỨC
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG TỈNH
TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khoá học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 – 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

NGUYỄN TRỌNG ĐỨC
Tên đề tài:

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Lớp
: K43 – ĐCMT – N02
Khoá học
: 2011 – 2015
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Minh Cảnh
Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2015


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014.. 35
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Tuyên Quang giai
đoạn từ 2012 - 2014 ........................................................................ 41
Bảng 4.3. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên Quang
giai đoạn 2012 – 2014 ..................................................................... 43
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ ở đô thị tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 – 2014..................................................................................... 44
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014 ..... 45
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 - 2014 ..................................................................................... 46


GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

PTNMT

Phòng Tài nguyên Môi trường

BTN

Bộ Tài nguyên

SXPNN

Sản xuất Phi nông nghiệp

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

CBQL

Cán bộ quản lí

STNMT

3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền
được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 ........................................... 23


vi

3.3.4. Đánh giá giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ địa chính Thành
phố Tuyên Quang về chuyển QSDĐ ....................................................... 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu ......................................................... 23
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu ....................................... 24
PHẦN IV : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 25
4.1 Tình hình cơ bản của Thành phố Tuyên Quang .................................... 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 25
4.1.2. Điều kiện Kinh tế - Xã hội ............................................................. 28
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của Thành phố
Tuyên Quang................................................................................................ 35
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................... 35
4.2.2. Tình hình quản lý đất : ................................................................... 36
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất ........................................ 52
4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2012- 2014 ........... 52
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2012- 2014 ... 41
4.3.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2012-2014 ....55
4.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 ............. 56
4.3.5. Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 ............... 57
4.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 ........ 58
4.3.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ giai đoạn
2012 – 2014 .............................................................................................. 60
4.3.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 .....60
4.4. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử



1

PHẦN I : MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục
vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là
nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần
thiết. Đất đai là điều kiện đầu tiên và cần thiết đối với tất cả các ngành sản
xuất và hoạt động của con người, là nơi con người xây dựng nhà cửa và các
công trình khác phục vụ cho cuộc sống. Đất đai là loại tài nguyên không tái
tạo và nằm trong ngóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên
giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển
được theo ý muốn chủ quan của con người.
Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong
không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của cong người.
Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài
nguyên quý giá này: Mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003. Và chuyển
quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất
đã được quy định, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường
xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên,
chỉ đến luật đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định
một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự,
thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật
Đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất
đai năm 1993.
Thành phố Tuyên Quang là trung tâm và là đơn vị trọng điểm phát triển
kinh tế của Tỉnh Tuyên Quang , trong những năm qua, đặc biệt là những năm
trở lại đây việc thực hiện vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử

- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về
kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn Thành phố.


3

- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động
chuyển QSDĐ trên địa bàn Tp.Tuyên Quang.
1.4. Ý nghĩa của đề tài :
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm
chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả
khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới.


4

PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đấi đai 2003.
- Luật đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13)
- Hiến pháp 1992.
- Bộ luật Dân sự 2005.
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các
quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền
khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại
Điều 73 Luật Đất đai 1993. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở
rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với Thành phố Tuyên Quang nằm bên 2 bờ sông Lô, được che chắn bởi các
dãy núi cao. Phía Đông phía Bắc , phía Tây giáp huyện Yên Sơn. Phía Nam
giáp huyên Sơn Dương. Thành phố là trung tâm văn hóa - kinh tế - chính trị
của tỉnh Tuyên Quang. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND Thành phố Tuyên
Quang cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kề hoạch cho các hoạt
động trong lĩnh vực đất đai xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế.


6

Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì
vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà
nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao
hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng
cũng như toàn xã hội. nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa

trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ;
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định
bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này
2.2.1.4 Quyền thừa kế QSDĐ


8


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014.. 35
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Tuyên Quang giai
đoạn từ 2012 - 2014 ........................................................................ 41
Bảng 4.3. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên Quang
giai đoạn 2012 – 2014 ..................................................................... 43
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ ở đô thị tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 – 2014..................................................................................... 44
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014 ..... 45
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 - 2014 ..................................................................................... 46
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố trong
giai đoạn 2012–2014 theo số trường hợp ........................................ 49
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên
Quang đoạn 2012 - 2014 theo diện tích ......................................... 64
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại Phòng TNMT Thành phố Tuyên
Quang về chuyển quyền sử dụng đất .............................................. 66
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân Thành phố Tuyên Quang về chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................... 66


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014.. 35
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Tuyên Quang giai

án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của
Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của
nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy
định tại điều 103 của Nghị định này;


12

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

+ UBND xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực
hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện (thị xã);
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
và trình UBND huyện (thị xã) quyết định;
+ UBND huyện (thị xã) có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận QSDĐ
đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,
cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp
hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
và Môi trường;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính
và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. (UBND
Thành phố Tuyên Quang ).
* Quy định về hồ sơ :
- Đối với trường hợp 1:


14

+ Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4. 1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014 .. 36
Hình 4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố trong
giai đoạn 2012–2014 theo số trường hợp ........................................ 50
Hình 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên
Quang trong giai đoạn 2012 - 2014 theo diện tích ......................... 51


16

- Bước 4: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa”
UBND huyện (thị xã).
* Quy định về hồ sơ:
- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;
đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là
người duy nhất;
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
- Số lượng hồ sơ: (01 bộ).
* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ.
2.2.3.4 Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ :
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm