MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU: …………………………………………………………………1
NỘI DUNG: ……………………………………………………………………1
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Khái niệm Sàn giao dịch bất động sản: …………………………….. 1
2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản:……………………………… 2
II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY: ……………………………… 3
1. Những điểm tích cực trong hoạt động của các sàn giao dịch BĐS ở nước ta
hiện nay: ……………………………………………………………… 3
2. Những hạn chế, bất cập trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản
ở nước ta hiện nay:………………………………………………………….5
III. NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:
……………………………………………………………………8
1. Tăng cường quản lí nhà nước trong hoạt động của các SGDBĐS:………8
2. Để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thì Bộ Xây
dựng nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn:……….. 9
3. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản:………………..9
4. Một số giải pháp khác:…………………………………………………..10
KẾT LUẬN……………………………………………………………………10
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT:
BĐS: Bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU:

1


Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

thông tin về BĐS. Các thông tin này được thể hiện qua các bản vẽ, hình ảnh, nhà mẫu của
dự án, thông tin về vị trí, diện tích, hình thể, giá cả và tình trạng pháp lý của BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp. Ở đó không chỉ diễn ra các
giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng. Các dịch vụ này bao

1

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà
Nội- 2012

2


gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý
BĐS do nhân viên sàn giao dịch thực hiện dựa trên năng lực và trình độ chuyên môn.
- Hiện nay, ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là: Sàn giao
dịch BĐS điện tử và Sàn giao dịch BĐS thực tế.
2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản:
Thứ nhất, sàn giao dịch BĐS có vai trò cung cấp thông tin:
Các thông tin do sàn giao dịch BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và
trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông
tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ
thể sau:
- Đối với nhà nước:
Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về thị trường BĐS cho các cơ quan quản lý một
cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của
thị trường BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý
và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện
các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường này phát triển trong khuôn
khổ pháp lý "dễ thở".

nước ta hiện nay:
Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho thị trường BĐS mà sàn giao dịch BĐS
đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh
nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng
nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho sàn
giao dịch phát triển. Vì vậy mà số lượng các sàn giao dịch BĐS phát triển với một tốc độ
nhanh chóng và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai. Theo báo
điện tử ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường
bất động sản (Bộ xây dựng) thì hiện nay trên cả nước có hơn 1000 sàn giao dịch BĐS (số
liệu cho tới tháng 7 năm 2012). Số lượng này tập trung chủ yếu vào các thành phố lớn như
Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà nẵng…trong số đó có một số sàn giao dịch BĐS có uy
tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…
Kể từ khi ra đời cho đến nay,hệ thống các sàn giao dịch BĐS đã đạt được những hiệu
quả nhất định.Thể hiện qua những nội dung sau:
1.1. Sàn giao dịch BĐS đáp ứng ngày cáng tốt hơn nhu cầu của thị trường:
- Đối với nguồn thông tin:
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối
với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà
yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy
nhiên, do thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không
công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường.
Khắc phục tồn tại này của thị trường BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác
và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số
lượng và chất lượng.
- Đối với số lượng giao dịch:
Thực trạng rõ nét nhất của thị trường BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính
thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của sàn giao
dịch đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất
cả các giao dịch BĐS qua sàn.


13/2008/TT – BXD; Nghị định 23/2009/NĐ – CP đã tạo cơ sở pháp cho Sàn giao dịch BĐS
Việt Nam ra đời và phát triển. Trên cả nước hiện nay số lượng các SGD đã đăng kí hoạt
động với cơ quan nhà nước tăng nhanh. Hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đã đi vào
khuôn khổ pháp lí, đặt dưới sự quản lí chặt chẽ của Nhà nước.

2. Những hạn chế, bất cập trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản ở
nước ta hiện nay:
2

Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lí sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội,
Khóa luật tốt nghiệp, 2011
3
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà
Nội- 2012

5


2.1. Sàn nhiều, giao dịch ít; Vi phạm pháp luật trong hoạt động sàn giao dịch
bất động sản ngày càng tăng:
Liên tục nhiều năm qua, thịtrường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác kém minh
bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao,từ 70 - 80%. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến
thị trường BĐS trong nước chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”. Đa số
người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nếu không nói là “mù” hoàn toàn, nhất là với các
dự án phát triển nhà ở, đô thị. Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu
cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua
suất, tiền “phế” diễn ra phổ biến, không trừ bất kỳ dự án nào.
Để khắc phục tình trạng này, tiến tới minh bạch hóa thị trường BĐS, con đường duy
nhất là hình thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan
chuyên môn. Thay vì giao dịch ngầm, mua bán trao tay, các giao dịch sẽ phải thực hiện tại

họ quan tâm: quyền hạn của sàn; huy động vốn của Doanh nghiệp; thủ tục lập sàn; các hàng
hóa BĐS phải bán qua sàn. Ông Phạm Ngọc Thanh, Sàn giao dịch BĐS Taseco Land, cho
rằng vấn đề bức xúc nhất chính là 70% các giao dịch trên thị trường đều theo hình thức hợp
đồng góp vốn, nên chăng các hợp đồng góp vốn cũng được qua sàn. Bên cạnh đó, tính pháp
lý của sàn cũng không cao, khiến cho người dân e ngại.
2.3. Giao dịch BĐS qua sàn - mỗi nơi công bố một giá.
Số lượng các sàn giao dịch BĐS ở nước ta ngày một tăng. Tuy nhiên, không ít sàn
giao dịch được thành lập mang tính đối phó và hoạt động của các sàn giao dịch rất lộn xộn.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Trưởng ban điều hành
Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, do quản lý lỏng lẻo, thiếu hậu kiểm nên
hoạt động giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua tồn tại hàng loạt bất cập. Theo quy định, sản
phẩm khi được giao dịch qua sàn phải được niêm yết giá công khai. Nhưng thời gian qua,
cùng một sản phẩm được tung ra thị trường nhưng mỗi nơi lại công bố mỗi giá.
Đơn cử, tháng 6/2010, dự án căn hộ Đại Thành ở quận Tân Phú được nhiều sàn giao
dịch BĐS phân phối với mức giá khởi điểm 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhằm lôi kéo
khách hàng, nhân viên môi giới các sàn đã tung sản phầm ra với nhiều giá khác nhau, có nơi
đưa ra đúng giá 13 triệu đồng/m2 kèm theo đó là hình thức khuyến mại, có nơi lại giảm
xuống còn 12,9 triệu đồng/m2… Việc bán sản phẩm với nhiều giá khác nhau khiến cho
khách hàng không biết đâu là giá thật, đâu là giá ảo dẫn đến tâm lý ngờ vực.
Đánh giá về thực trạng sàn giao dịch BĐS ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc sở
xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, riêng tại TP
Hồ Chí Minh, hơn 6.800 chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS được cấp và hơn 3000 chứng
chỉ thẩm định giá, chiếm hơn 40% cả nước. Tuy nhiên, nhiều sàn hoạt động khi chưa có đủ
4

/>
7


điều kiện, nhân viên môi giới trình độ kém, có sàn lập ra với mục đích phân phối dự án của

hóa hoạt động của các sàn này phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư các dự án. Rất
nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu lách luật bằng
các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động
sản... khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp. Thêm vào đó, chính các
doanh nghiệp mở sàn dường như cũng chỉ làm cho có, kiểu chiếu lệ, đối phó chứ chẳng mấy
5

/>
8


mặn mà với chuyện “tác nghiệp”. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản,
ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở dĩ, tổng số giao dịch qua sàn trong những tháng qua đạt
thấp bởi dù Cục đã có văn bản yêu cầu tất cả các sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu
năm đến nay, song chỉ có khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo.
Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch bất động sản để
mua bán cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận,
hiện nay, vẫn còn thiếu những chế tài cụ thể, các sàn chưa được phân bố đều trên các tỉnh,
thành; thủ tục thành lập còn quá đơn giản và dễ dãi. “Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng
cấp dần các sàn để loại bỏ những sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi”, ông Nguyễn
Trần Nam cho biết.
Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên
các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao
dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

III. NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:
Từ thực tiễn hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian quan như trên trong
phạm vi bài tập lớn học kì em xin đưa ra một số giải pháp cơ bản để hoạt động của sàn giao
dịch BĐS ngày càng hiệu quả hơn.

2010, Bộ Xây dựng cũng đã tiến hành xây dựng dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch
BĐS. Tuy nhiên, do còn nhiều quan điểm khác nhau về việc nên hay không nên phân hạng
sàn giao dịch (vì thực tế nhiều nước trên thế giới không tiến hành phân hạng sàn giao dịch
BĐS nhưng hoạt động của các tổ chức này vẫn rất minh bạch, hiệu quả) nên đến nay văn
bản này vẫn đang trong quá trình thai nghén. Việc Thanh tra Bộ Xây dựng công bố 36 sàn
bị xử phạt trong thời gian qua khiến không ít người "giật mình" trước hoạt động của loại
hình kinh doanh này. Thực ra, nhà đầu tư và người dân cũng không quan tâm lắm đến việc
"phân hạng" các sàn hay không. Điều họ cần là họ có thể thẩm định được tính minh bạch
trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS để yên tâm về tính pháp lý của các BĐS, trước khi
quyết định mua, bán, chuyển nhượng... Mà để các sàn hoạt động chuyên nghiệp và minh
bạch, rất cần một cơ chế pháp lý khoa học, chặt chẽ, như: Tiêu chuẩn về nhân lực, các dịch
vụ tối thiểu phải có, hay lượng giao dịch nhất định phải có trong một tháng, một quý, tránh
việc có những sàn mở ra nhưng không có giao dịch…
3. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản
Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì việc GD BĐS sẽ diễn ra
nhanh chóng. Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người
mua và người bán. Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên
đơn giản mà chặt chẽ. Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công
chứng làm một thì mọi hoạt động giao dịch BĐS của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là
một điều tất yếu. Khi sàn được tăng cường tính pháp lý thì chỉ những giao dịch BĐS có xác
nhận của sàn mới được nhà nước công nhận về mặt pháp lý. Điều này có ý nghĩa hết sức
quan trọng. Thứ nhất, nếu tăng cường tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là mọi
thông tin liêm yết sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo tính chính xác 100%. Việc này đòi hỏi
các doanh nghiệp giao dịch BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm của mình đối với mọi giao
dịch, đối với nhà nước, đối với khách hàng. Lúc này trách nhiệm quản lý thị trường BĐS
không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là trách nhiệm của các sàn giao dịch BĐS.
Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu
quả hơn. Thị trường BĐS sẽ hạn chế được tính không minh bạch và phát riển ổn định lành
mạnh7.
4. Một số giải pháp khác:

Sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS là một yếu tố quan trọng đảm bảo tính công
khai, minh bạch của thị trường BĐS Việt nam vốn “bị” đánh giá là thiếu minh bạch. Tuy
nhiên hoạt động của các sàn giao dịch BĐS ở nước ta còn khá nhiều những hạn chế, bất cập.
Bài viết trên đây đã chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập và cũng đưa ra được những biện
pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
Vì phạm vi nhận thức còn hạn chế, nên bài viết không thế tránh khỏi những sai xót,
em mong nhận được lời nhận xét của thầy, cô giáo để cho bài viết được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
2. TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động
sản, NXB Tư pháp,Hà nội 2009 ;
3. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt
Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà Nội- 2012
11


4. Vũ Thị Anh, Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS ở
VIệt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 8/2011;
5. Đặng Thị Huyền Trang, Tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lí vi phạm pháp
luật trong hoạt động KDBĐS, Khóa luật tốt nghiệp, 2011;
6. Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lí sàn giao
dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội, Khóa luật tốt nghiệp, 2011
7. "Bình ổn thị trường giá đất đô thị" PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc
Việt. Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2008.

12