ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ NHÍP NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ NHÍP NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên, năm 2014




Tác giả luận văn

Đinh Thị Nhíp Nhung


iii

MỤC LỤC

Trang
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ii
MỤC LỤC............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................ix
MỞ ĐẦU ................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu ........................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài..............................................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..........................................................3
1.1. Cơ sở khoa học về thị trường bất động sản ..................................................3
1.1.1. Bất động sản...................................................................................... 3
1.1.2. Thị trường bất động sản..................................................................... 5
1.2. Quản lý thị trường bất động sản..................................................................10
1.2.1. Các yếu tố của thị trường bất động sản ............................................ 10
1.2.2. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ................ 15
1.3. Thị trường nhà đất các nước trên thế giới và ở Việt Nam......................... 18

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 36
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội................................................................. 39
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường
.................................................................................................................. 41
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã ................................ 42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thị xã Bắc Kạn năm 2013
.................................................................................................................. 43
3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 46
3.2.4. Tình hình giao đất ở tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 .......... 49


v

3.3. Thực trạng thị trường đất ở tại thị xã Bắc Kạn ..........................................50
3.3.1. Hiện trạng đất ở trên địa bàn thị xã năm 2013 ................................. 50
3.3.2. Hiện trạng cung - cầu bất động sản.................................................. 51
3.3.3. Về quan điểm của bên cầu về đất ở.................................................. 53
3.3.4. Tình hình giá đất tại thị xã Bắc Kạn ................................................ 55
3.3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường đất ở ...................................... 63
3.4. Thực trạng quản lý thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn ............. 66
3.4.1. Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường đất ở..................................... 66
3.4.2. Các biện pháp quản lý của Nhà nước đối với thị trường đất ở thị xã
Bắc Kạn .................................................................................................... 67
3.4.3. Thực trạng quản lý thị trường đất ở ................................................. 72
3.5. Một số ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của thị trường đất ở trên địa bàn
thị xã Bắc Kạn .....................................................................................................75
3.5.1. Ưu điểm .......................................................................................... 75
3.5.2. Những hạn chế, tồn tại..................................................................... 76
3.5.3. Nguyên nhân cuả những hạn chế, tồn tại ......................................... 77


: Bất động sản

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

CP

: Chính phủ

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng các loại đất thị xã Bắc Kạn năm 2013............ 43
Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2010-2013 ........................................ 45
Bảng 3.3: Tình hình cấp GCN một số loại đất tại thị xã Bắc Kạn năm 2013....... 48
Bảng 3.4: Tình hình giao đất ở giai đoạn 2011-2013 .................................... 49
Bảng 3.5: Hiện trạng đất ở đô thị phân theo các đơn vị hành chính .............. 50
Bảng 3.6: Hiện trạng đất ở nông thôn phân theo các đơn vị hành chính........ 50
Bảng 3.7: Các nguồn cung về đất ở .............................................................. 52
Bảng 3.8: Nhu cầu mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình.................................... 54
Bảng 3.9: Quan điểm lựa chọn quy mô diện tích đất ở ................................. 55
Bảng 3.10: Giá đất ở quy định tối đa và tối thiểu tại thị xã Bắc Kạn............. 57
Bảng 3.11: Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn từ 2011
đến 2013........................................................................................ 58
Bảng 3.12: Bảng so sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất trên thị trường
tại thị xã Bắc Kạn.......................................................................... 61
Bảng 3.13: Các dự án quy hoạch đất ở trên địa bàn thị xã đến năm 2020 ..... 68
Bảng 3.14: Các văn bản do UNND tỉnh Bắc Kạn ban hành .......................... 71


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 3.1: Bản đồ thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn ........................................... 37
Hình 3.2: Biểu đồ yếu tố quan tâm khi mua đất của hộ gia đình ................... 54
Hình 3.3: Biểu đồ giá đất ở quy định tại các vị trí trung bình
giai đoạn 2011-2013...................................................................... 59
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất ở phường Đức Xuân............................................. 62

trình phát triển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới. Tuy nhiên, bên
cạnh những mặt đạt được thì hoạt động thị trường bất động sản của thị xã Bắc Kạn


2

trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về
vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội;
tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí,
thất thoát lớn cho xã hội; nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và
điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ đất ở, kích cầu ảo để nâng giá
đất vẫn còn diễn ra... Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường bất
động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng có
thu nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất
động sản. Xuất phát từ tình hình nêu trên, để có một cách nhìn toàn diện về thị
trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài “ Đánh
giá thực trạng và một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu về thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn;
- Điều tra thực trạng hoạt động của thị trường đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn;
- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt động của thị
trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn và giúp các nhà hoạch định chính
sách hoàn thiện các giải pháp phát triển thị trường đất ở.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản
lý thị xã Bắc Kạn, đồng thời đưa ra các quyết sách đúng đắn đối với hoạt

hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau.


4

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: bất động sản có tầm quan trọng
đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ rất quan tâm đến thị
trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh
vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong
việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: nhiều loại đầu tư không đòi hỏi
phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại
quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thì phải có năng lực quản lý thích
hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể
nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.[3]
1.1.1.3. Phân loại bất động sản
BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không
đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong
BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm
tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng
quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị
trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
b) BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng
tư liệu sản xuất bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng...

người mua và người bán.[4]


6

1.1.2.2. Tính chất của thị trường bất động sản
a) Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
- Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu.
- Thị trường BĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước
quy định nên cũng không đồng nhất.
b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả
thi của một đầu tư cụ thể vào thị trường BĐS là rất quan trọng.
Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp độ quốc gia và địa phương.
Cầu về BĐS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BĐS tạo ra. Tuy
nhiên, sẽ là chưa đầy đủ nếu chỉ xem xét thị trường BĐS về phía cầu mà bỏ
qua phía cung. Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường
là xác định người sử dụng dịch vụ được cung cấp bởi đầu tư. Những đặc trưng
và sở thích của những "khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng
để xác định hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BĐS cụ thể nào. Những nhân tố khác
cần quan tâm là những đặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải
tạo, giao thông vận tải và các nhân tố đáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả
những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp
ứng cầu tiềm năng. [4]
1.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
a) Thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng trên tất
cả các vùng đất nước.
TTBĐS thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng

và cũng có thể diễn ra dưới hình thức cho thuê. Trong điều kiện đất đai ngày
càng khan hiếm và nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho
thuê đất đai, BĐS trở nên khá phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho


8

thuê quyền sử dụng đất đai. Người thuê phải trả cho người cho thuê một
khoản tiền về việc sử dụng đất đai, BĐS trong thời hạn thuê. Ở nước ta, đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, nên thực chất việc
mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cầm cố,… Đất đai là trao đổi mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước ta cũng đang mở rộng và phát
triển hình thức cho thuê đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi cho người có
nhu cầu về đất, BĐS muốn thuê để sản xuất về thủ tục, giá cả, thời hạn,…đặc
biệt là đối với người nước ngoài muốn đầu tư và nước ta.
e) Thị trường Bất động sản chịu sự điều tiết của pháp luật
Thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng là một thị
trường đặc biệt, nó không được tự do trao đổi như các thị trường hàng hoá
khác. Nó được hạn chế bởi sự quản lý chặt chẽ và nghiêm ngặt của nhà nước
nhằm bảo vệ tài nguyên đất trên phạm vi quốc gia. Trong điều kiện đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện thì chế độ quản lý của nhà
nước về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình
hình thành và phát triển thị trường BĐS. Điều đó thể hiện trong việc quy định
các quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, những quy định trong việc
đánh giá và định giá đất đai khi chuyển mục đích và quyền sử dụng đất. Chế
độ quản lý của nhà nước về đất đai được thể hiện ở luật đất đai và những văn
bản khác dưới luật quy định và hướng dẫn thi hành các điều khoản của luật
đất đai.
g) Một đặc điểm nữa của TTBĐS là cung trong TTBĐS không thể phản
ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu

mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên


10

quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng
như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS.[3]
1.2. Quản lý thị trường bất động sản
1.2.1. Các yếu tố của thị trường bất động sản
1.2.1.1. Các chủ thể của thị trường BĐS
a) Nhà nước và người sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước
giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất
được các quyền sử dụng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp,cầm cố, góp vốn, cho tặng.
b) Người kinh doanh bất động sản
Là người thông qua các quá trình kinh doanh BĐS để tìm lợi nhuận.

phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển khoa học kỹ thuật và
công nghệ tác động trực tiếp đến việc tạo lập, xây dựng, những BĐS phù hợp
với yêu cầu sản xuất, thương mại, dịch vụ, đời sống, đó chính là quá trình cải
tạo BĐS hiện có, thay thế và xây dựng các BĐS mới cho phù hợp. Quá trình
này có chậm so với quá trình sản xuất hàng hóa khác nhưng do tính chất của


12

hàng hóa BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần, nên trên thực tế mật độ giao
dịch BĐS ngày càng cao.
Thực tế chứng minh rằng sản xuất trong thời kỳ tự cung tự cấp, nhu cầu
về đất đai chỉ được thỏa mãn bằng cách điều chỉnh quỹ đất sẵn có của thiên
nhiên. Đến thời kỳ kinh tế trang trại hình thành và phát triển nhu cầu đất đai
cho sản xuất không chỉ còn dựa vào khai phá tự nhiên mà từng bước đi đến
chủ yếu được giải quyết thông qua thị trường. Rõ ràng ngay ở giai đoạn này,
nhu cầu về đất đai cho sản xuất đã thúc đẩy sự hình thành của các ngành kinh
tế mới làm xuất hiện yêu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau làm
nảy sinh nhu cầu về đất đai cho sản xuất. Xã hội càng phát triển làm nảy sinh
nhiều ngành kinh tế mới, nhu cầu BĐS, trung tâm thương mại, văn phòng
công sở…tăng lên thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS.
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội về
việc làm, nơi ăn chốn ở, học hành…theo đó làm tăng nhu cầu về BĐS trước
hết là sự gia tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, vì số lượng lao
động tăng lên đòi hỏi mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh làm tăng nhu
cầu về sử dụng đất, nhất là khu vực sản xuất nông nghiệp đất đai có hạn
nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển đất nông nghiệp
sang đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu
lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu.
Tiếp đó sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng

phát triển kém, dân số có thể di chuyển sang vùng khác làm cho nhu cầu về
BĐS sản xuất và dịch vụ không tăng, nhu cầu về nhà ở và các công trình phục
vụ cho sinh hoạt cũng không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của TTBĐS.
Sau là chính sách về nhà ở, đất ở nói chung của chính phủ và nhà ở cho người
nghèo, người có thu nhập thấp,…làm tăng nhu cầu về nhà ở, đất ở hoặc có thể
làm giảm cầu về nhà ở, đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép cá nhân, tổ
chức trong và ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây


14

dựng nhà để bán hoặc cho thê…tất cả các chính sách của chính phủ đều có thể
làm tăng giảm thay đổi nhu cầu, cung trên TTBĐS.
d) Tập quán, truyền thống và thị hiếu
Tập quán, truyền thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của
TTBĐS, còn ở thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường vốn ảnh
hưởng của yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa
các bên mua bán, cho thuê và đi thuê. Ví dụ tập quán và phong tục của người
Việt Nam là sự mua bán BĐS chỉ cần làm văn tự tại xã, phường là được, là
xong có quyền sử hữu BĐS sau đó mới đăng ký và nộp thuế trước bạ, trường
hợp phức tạp phiền hà người dân cũng không nộp và họ sở hữu BĐS một cách
đương nhiên, vì họ bỏ tiền ra mua BĐS đó. Nhưng ở một số nước bất kỳ
người mua nào mua BĐS phải đến kiểm tra đăng ký trước khi mua, giao dịch
nào không có đăng ký thì không có tác dụng, đăng ký BĐS đã có truyền thống
từ lâu đời và là thói quen của họ. Việc thực hiện kê khai đăng ký bảo đảm cho
nhà nước kiểm soát được TTBĐS và chính nó cũng là độ tin cậy cho người
mua BĐS. Còn thực tế nước ta nhiều trường hợp thiếu bảo đảm vì người mua
chưa nắm đủ thông tin về BĐS…nhưng họ vẫn mua vì theo tập quán và
truyền thống.