Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ
đô thị đến nông thôn. Trong đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng
lớn. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản,
những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy,
phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảo
đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan
trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá
sơ bộ những vấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ra
những kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích mà tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân
tích bất động sản cụ thể. Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, tôi đã thu thập số liệu từ sách,
báo, tạp chí hàng ngày và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài
liệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

1


GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

2

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là
đất đai nói chung.
Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không
thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau
về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự
Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã
bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật
Dân sự Thái Lan quy định: “ Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,
bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái

trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất
để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua, bán, trao đổi là có kinh tế thị trường. Như
vậy, thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức
độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc
gắn liền với đất đai.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên
có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản.

- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một,
bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất
động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố
đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất
đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một
loại và một phần của hàng hóa bất động sản.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

4

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp

- Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà
đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như
quan niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa
bất động sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ.

- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất
yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân công lao động xã hội và
sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệ
khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản
xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý
tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát
triển của sản xuất hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê
mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai đầu tiên của thị
trường bất động sản.
Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường
đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất
động sản.
Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất
trong nền kinh tế thị trường. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của
quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó
có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với các loại
hình thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số
lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua
bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh... đòi hỏi phải có thị trường bất động sản
phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham
gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá
nhân... Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng
và chủng loại. Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản phát triển làm
xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu
nối cung - cầu về bất động sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng
lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đến
nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh


thành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong chuyển đổi là
một tất yếu khách quan.
1.2.2. Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản
1.2.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

7

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
a.
-

Các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản

mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng
thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối – Ví dụ: Cùng một diện
tích, kết cấu, kiến trúc … nhưng nếu bất động sản tọa lạc tại địa điểm thuận lợi, ngay vị
trí trung tâm thì bất động sản đó thuộc vị trí tuyệt đối và ngược lại. Xét trên phương
diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá
trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó
sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung
tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác( vị trí
tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

8

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
-

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên

tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản
-

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai,lũ lụt cũng ảnh hưởng

đến giá bất động sản.
b.
-

Các yếu tố kinh tế:
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất

động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
-

Những tiện nghi gắn liền với bất động sản; hệ thống điện nước, vệ sinh,

điều hòa. Hệ thống càng chất lượng cao, giá bất động sản càng cao.
c.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

9

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
-

Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua

nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất..
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
+ Chính sách thuế của nhà nước đối với bất động sản
b.

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

-

Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực

-

Đăc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực


Mức độ lạm phát chung

-

Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng..

c.

Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực và mật
độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá bất động sản nơi

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

10

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh
hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp và
không ổn định. Thị trường đã trải qua hai cơn sốt lớn vào những năm 1990 - 1992 và
2001 - 2002 sau đó đã chựng lại trong năm 2003 và chuyển sang trạng thái “trầm lắng”

…

Tên đường

Gía theo

Quận

khung(2010)

Gía thị trường

1

An Hội

Gò Vấp

2,600

16,000

2

An Nhơn

Gò Vấp

4,000


25,000

6

Đinh Tiên Hoàng Bình Thạnh

21,600

30,000

…

trường nhà đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá Nhà nước quy định.
Tại TP.HCM, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với khung giá
UBND TPHCM quy định cho thấy có sự chênh lệch khá cao.

KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT TẠI TPHCM NĂM 2010
Đơn vị tính: 1.000/m2

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

12

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp

Hình 2.1. Bảng so sánh giá thị trường so với giá khung tại TPHCM
Giai đoạn từ tháng 6 năm 2002 đến nay, giá đất đô thị tại TP.HCM chững lại và

thì nay còn 53 - 54 triệu đồng/m2. Đất thổ cư đường Trục phường 13, Quận Bình
Thạnh trước đây bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2, thì nay xuống còn 22-25 triệu đồng/m2.
Nhà mặt tiền vẫn giữ giá ở mức rất cao, giao dịch không nhiều. Nhà mặt tiền
rộng, tiện kinh doanh tại các khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Đông
Du, Mạc Thị Bưởi... có giá tới cả nghìn cây vàng.
Ngay cả nhà chung cư, một loại bất động sản tiện dụng và vừa túi tiền của nhiều
người, cũng không còn cảnh tranh mua tranh bán như trước. Mức chênh lệch so với giá
gốc của chủ đầu tư cũng giảm đáng kể, từ chỗ 900 triệu - 1,2tỷ đồng/căn trong năm
2008, giảm còn khoảng 850 - 950 triệu đồng/căn trong năm 2009 (không bao gồm loại
căn hộ cao cấp). Tuy nhiên dù giao dịch chậm, giá chung cư vẫn giữ ở mức cao,
khoảng trên 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2, tuỳ vào vị trí và tiện nghi của từng tòa nhà.
Thị trường đấu giá những tháng đầu năm 2008 ở trong tình trạng ế ẩm. Ngay cả
các dự án có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện đi lại ngay trong nội thành ở Quận 10,
Quận 5... cũng không còn hút khách. Nhiều dự án không thể đấu giá nổi vì không đủ số
lượng người tham gia. Ngay cả khi giá đất do UBND thành phố quy định cho các dự án
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đã hạ, thị trường cũng không sôi động hơn.
Đây là lần thứ ba trong 10 năm trở lại đây giao dịch nhà đất trên thị trường bất
động sản giảm sút nghiêm trọng. Lần đóng băng nhà đất vào các năm 1994 - 1996 đã
để lại hậu quả rất nặng nề, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản,
nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn. Lần đóng băng nhà đất này có quy mô
lớn hơn, phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp hơn so với đợt đóng băng những năm
1994 - 1996 nên hậu quả có thể nghiêm trọng hơn.

2.1.2. Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê
Do ảnh hưởng của tình hình suy thái kinh tế toàn cầu, thị trường văn phòng và căn
hộ cho thuê cũng rơi vào trạng thái tương tự.
Từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê đã có nhiều biến động và điều
chỉnh giá đáng kể. Tỷ lệ trống tăng, giá thuê giảm.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh


Nguồn: Cushman & Wakefield
Vào năm 2009, theo khảo sát của VnExpress.net cho thấy, giá thuê cao ốc xa
khu trung tâm ở mức 10- 15 USD mỗi m2 một tháng, có thể thương lượng giảm mức
phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng. Cao ốc hạng A (chuyên nghiệp) nằm trên tuyến
đường Nguyễn Huệ có giá 60 USD mỗi m2 một tháng. Các tòa nhà hạng B ở mức 2730 USD mỗi m2 một tháng. Nhà phố được xây mới chuyển đổi công năng thành cao ốc
văn phòng bị bỏ trống, treo biển chờ khách thuê khá nhiều, văn phòng loại này khoảng
15-25 USD mỗi m2 tùy vị trí. Khung giá này đã giảm nhẹ so với đầu năm 2009.
Thậm chí chủ các tòa nhà mới đi vào hoạt động hoặc có vị trí xa khu trung tâm
sẵn sàng áp dụng cả chiến lược chia sẻ lợi nhuận bằng cách trả huê hồng cho các đối
tác dẫn khách hàng về cho mình. Để lấp đầy chỗ trống, chủ đầu tư còn sử dụng khách
hàng cũ làm mối tìm hợp đồng mới và sẵn sàng chi một khoản phí chiếm 10-20% so
với tổng giá trị hợp đồng hoặc 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giới
thiệu. Đây là cách mở rộng nguồn cầu trong tình hình vắng khách liên tục kéo dài, bởi
lẽ thời hoàng kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê đã trôi qua từ cuối năm 2008.
Mặc dù cao ốc mới hoàn thiện đang phải đối mặt với tình trạng vắng khách nhưng
một số ít tòa tháp hạng A ở khu vực trung tâm vẫn bình thản trụ vững nhờ chiêu ràng
buộc khách hàng bằng những bản hợp đồng thuê dài hạn. Sở dĩ các "đại gia" này sống
khỏe là nhờ tòa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp.
Một công ty hàng không đã rời trụ sở cũ tại khách sạn Rex trên đường Lê Lợi
(quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah trên đường Nguyễn Huệ hồi đầu
quý 2/2008 để xây dựng thương hiệu và tạo hình ảnh mới. Giá thuê thời điểm đó vẫn
còn cao, 75 USD mỗi m2 một tháng chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT ( thuế giá trị
gia tăng). Không lâu sau đó đại diện đơn vị này tỏ ra tiếc rẻ vì quý 1/2009 giá thuê cao
ốc đã giảm 30% nhưng họ lại vướng hợp đồng 2 năm nên không thể thương thảo giảm
chi phí.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

16

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt

cấp. Theo đó, nhiều doanh nghiệp có khuynh hướng di dời khỏi các văn phòng hạng A
nhằm tiết kiệm chi phí. Cộng thêm nhiều cao ốc hạng B chủ động điều chỉnh giá thấp
hơn trước đây cũng thu hút các khách thuê hạng C đang muốn nâng cấp. Ngoài ra, chủ
một số tòa nhà hạng A đưa ra mức chiết khấu lên đến 30% trên giá chào thuê và giá
thuê, thay vì chỉ ở mức 15-20% như trước đây.
Trao đổi với báo chí trong hội thảo "Thấu hiểu thị trường", Tổng giám đốc Công
ty CBRE VN Marc Townsend cho biết: "Văn phòng hạng A còn trung bình 57 UDS
mỗi m2 một tháng chỉ là khung chủ đầu tư chào giá. Thực tế giao dịch này có thể sẽ
còn thấp hơn mức trên rất nhiều…".
Bàn về việc văn phòng cho thuê đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng các
công trình này vẫn mọc lên như nấm, ông Marc nhận định, hầu hết chủ các tòa tháp tại
VN có thói quen xây cao ốc phục vụ nhu cầu nội tại của công ty, phần còn dư ra mới
tính đến việc cho thuê.
Ông lấy ví dụ trường hợp cao ốc văn phòng BIDV ở Hà Nội, dự kiến 50% diện
tích là dành để phục vụ nhu cầu của tập đoàn này, một nửa còn lại sẽ được tung ra thị
trường. Nhiều tập đoàn lớn cũng đi theo hướng này, xây văn phòng như tổng hành dinh
cố định của doanh nghiệp. "Thị trường văn phòng cho thuê chỉ có thể hồi phục khi nền
kinh tế có dấu hiệu khởi sắc rõ rệt", ông Marc nói.
Chuyên gia nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng của CBRE cho rằng, khách
thuê đang trở thành người điều khiển thị trường thay cho vị trí của những chủ đầu tư
tòa nhà, do ít cầu mà thừa cung. Thống kê của đơn vị tư vấn này, tổng diện tích văn
phòng trống và văn phòng mới hiện vào khoảng 113.970 m2.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

18

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt



19

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
tiện cho hoạt động của khách thuê - Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và
bố trí khách thuê hợp lý - Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu
thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và
không đòi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp - Có dịch vụ kết nối mạng băng
thông rộng - Thang máy có sức chứa lớn - Độ cao trần hợp lý, từ 2,7m trở lên.
Hạng C
Cao ốc hạng C thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi và không dễ tiếp cận Thiếu chỗ đậu xe - Có cao ốc không nặng về mặt trang trí, thiết kế, chỉ đơn thuần
cung cấp mặt bằng - Không có kết nối mạng băng thông rộng - Trình độ quản lý và
bảo dưỡng dưới mức trung bình - Không có khách thuê là các công ty lớn - Thang
máy và hệ thống máy móc / thiết bị điện chất lượng thấp - Dựa vào giá thuê thấp
hơn để thu hút khách thuê - Độ cao trần thấp.
Hình 2.5. Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng
Ngoài tác động của quan hệ cung cầu, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường văn phòng cho thuê là: thu nhập bình quân, mức tăng trưởng, chỉ số thất nghiệp,
chỉ số tiêu dùng... Nếu các chỉ số này xuống thấp hoặc bất ổn thì thị trường cao ốc văn
phòng cũng gặp nhiều khó khăn.

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

20

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt




21

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp

Hình 2.7. So sánh giá thuê tại các trung tâm thương mại TP.HCM
Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam
Theo phân tích của các nhà kinh doanh bất động sản, các yếu tố dẫn đến tình hình
trên là do lượng cung trên thị trường khu thương mại trong thời gian qua không đáng
kể, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn.
Hiện nay, TP.HCM đang có khoảng 10 trung tâm thương mại lớn là Diamond
Plaza với tổng diện tích cho thuê 8.000m2 và đạt hiệu suất xấp xỉ 100%, Trung tâm
thương mại Sài Gòn với tổng diện tích cho thuê 9.000m2 và hiệu suất 94%, Zen Plaza
chuyên về lĩnh vực thời trang với 6.817m2 diện tích cho thuê và hiệu suất đạt 100%,
trung tâm thương mại Parkson với 17.000m2 và hiệu suất đạt 100%, Saigon Tax Plaza
với 14.760m2 cho thuê và công suất đạt 100% hay trung tâm thương mại lớn nhất hiện
nay là Thuận Kiều Plaza với tổng diện tích 21.797m2, An Đông Plaza, Saigon
Superbowl..
Ngoài ra, ngày 30/4/2010 Công ty cổ phần Vincom đã khai trương Trung tâm
thương mại cao cấp Vincom Center Shopping Mall - một trung tâm mua sắm có diện
tích lớn nhất Việt Nam hiện nay với sự góp mặt của nhiều thương hiệu lớn trên thế giới
lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam. Đây cũng là trung tâm thương mại đầu tiên mang
thương hiệu Vincom tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Vincom Center Shopping Mall có 3 mặt phố là Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Lý
Tự Trọng (quận 1), có 26 tầng và 6 tầng hầm. Riêng khu thương mại có tổng diện tích
57.700m2, hiện được đánh giá là trung tâm thương mại sang trọng với các dịch vụ tiện
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

Với đà này, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành, Công ty CBRE Việt Nam
cho rằng, đến năm 2013, Tp.HCM sẽ có khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 14
trung tâm thương mại và 14 trung tâm thương mại tại Hà Nội với 1 triệu m2. Mặc dù
nguồn cung tăng mạnh, song vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu, đặc biệt là ở khu vực trung
tâm Tp.HCM.
Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ khu trung tâm giảm trong khi giá thuê tăng 7,1% đạt
mức trung bình 132,7USD/m2/tháng. Mức giá thuê mặt bằng bán lẻ ngoài khu vực
trung tâm tiếp tục giảm nhẹ xuống mức trung bình 39,4 USD/m2/tháng vì khu vực
trung tâm vẫn là lựa chọn ưu tiên của các nhà bán lẻ. Các thương hiệu bán lẻ trong lĩnh
vực ẩm thực (ví dụ như các thương hiệu café) và hệ thống siêu thị Parkson đã ký hợp
đồng thuê lại toàn bộ khu thương mại của Saigon Paragon tại Quận 7. Khu thương mại
Zen Plaza mới đang được tái bố trí lại mặt bằng và khu vực tầng trệt đã được thuê hết
bởi ba thương hiệu mới Diesel, Nike Fashion và Tommy Denim

Hình 2.9. Diễn biến tỷ lệ trống thị trường bán lẻ
Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam

GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh

24

SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt


Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
Nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đang tăng từ các nhà bán lẻ khu vực Đông Nam Á,
chủ yếu là từ Thái Lan, Malaysia và Singapore. Các thương hiệu bán lẻ mới rất quan
tâm về việc tham gia vào thị trường tuy nhiên vẫn tiếp tục phải tìm kiếm mặt bằng
thích hợp tại khu vực trung tâm với mức giá thuê hợp lý – các nhà bán lẻ hiện nay rất
lo ngại về toàn bộ các chi phí thuê mặt bằng. Nhu cầu hiện vẫn cao hơn so với nguồn