ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Các khái niệm
1.1 Thẩm định giá:
Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:
• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường
nhất định và những phương pháp phù hợp.”
• Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến
tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”
• Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
• Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10
ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”
• Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:
“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất
định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc
gia”
• Thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong
những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm
định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm
sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất
động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó
• Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất
SVTH: LÊ THỌ A GIA 2
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất
sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt
quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan hiếm trên thị
trường bất động sản.
• Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất
thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn gắn
liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng
chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn
được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn
tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các
công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn
tại hầu như là vĩnh viễn.
• Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản
hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối
hơn là một điều kiện tuyệt đối.
1.2.2 Đặc trưng của bất động sản :
Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản
• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản
tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự
biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:
- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.
- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền
bạc.
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khan
hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương
khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa
phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị
trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
• Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo:
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường
bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của
SVTH: LÊ THỌ A GIA 4
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có
sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn
hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao dịch trong thị
trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người
mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế
vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
• Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với
quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc
điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin,
tư vấn, thẩm định, thanh toán.
• Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bất
động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào
quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường
bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động
sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia
vào hoạt động kinh tế.
• Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rất nhạy
cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng
- Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa ra những căn cứ khoa học để dự
báo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động
sản trên địa bàn. Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với
bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên
thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏa thuận
cuối cùng.
- Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổ
chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh
toán qua các tổ chức tín dụng đó. Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không
thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc
gia ít sử dụng tiền mặt.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 6
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu
sở hữu hay nhu cầu sử dụng. Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở.
1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản:
• Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà
sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu.
Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích sử
dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch của
Nhà nước.
• Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở
những vùng đang đô thị hóa. Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:
- Nhà biệt thự
- Nhà vườn
- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế.
- Nhà chung cư nhiều tầng.
• Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khu
vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản
sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp
đến đến giá bất động sản.
Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu
vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường.
• Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất
động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
- Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số là
nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng
lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở
của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu về
nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm
nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến
làm tăng nhu cầu về nhà đất.
- Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở
thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 8
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
- Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và
sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ
làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu
nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô
sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với
việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
- Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự
phát triển kinh tế.
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu
hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên
lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí
thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện
ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
- Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn
những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt
tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường
phố hẹp quá sâu.
- Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước
phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước
không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
- Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động
sản. Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá
trị bất động sản
1.3.6. Vài nét về thị trường bất động sản hiện nay.
• Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ
Chí Minh:
• Định hướng phát triển quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2020 trở thành một đô thị vừa hiện đại, vừa có bản sắc văn hóa dân tộc và một trung
tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị
quan trọng của nước ta ở phía nam với các nước trong khu vực và quốc tế.
Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100 m
2
/ người, trong đó đất giao thông là 20
– 22 m
2
/ người, đất cây xanh 10 – 15 m
2
/ người và đất xây dựng công trình phục vụ
SVTH: LÊ THỌ A GIA 10
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Diện tích nhà ở tại thành phố:
STT Chỉ tiêu Chung
1 Diện tích nhà bình quân hộ (m
2
) 113,24
2 Diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu
(m
2
)
15,16
SVTH: LÊ THỌ A GIA 11
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
3 Tỷ lệ hộ có diện tích sử dụng bình quân
nhân khẩu dưới 10 m
2
/ người
30,25
• Theo kết quả điều tra cho thấy trong những năm gần đây nhu cầu về
nhà ở tăng lên đáng kể: từ 7,2% năm 1995 lên 16,7% năm 2000 lên 29% năm 2004
dự kiến tăng 55% năm 2010.
• Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở:
• Theo tài liệu về chương trình nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhân
dân lao động và người có thu nhập thấp trong định hướng quy hoạch tổng thể của
thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2010 mỗi năm thành phố phải xây dựng từ
10.000 đến 15.000 căn hộ với các phương thức thanh toán ngay, bán trả chậm, bán trả
góp, cho thuê.
• Theo chương trình về xây mới và di chuyển toàn bộ các khu nàh lụp
xụp và rách nát trên toàn thành phố và trên khu kên rạch giải tỏa, cần xây dựng ít
nhất khoảng 5000 căn nhà mỗi năm.
(triệu m
2
)
Dân số (triệu
người)
DT nhà ở
(triệu m
2
)
Hà Nội 2,5 1,8 3,5 15,6 5 56
HCM 6,2 5,5 8 45,4 10 176
Đô thị khác 15,33 11 20,38 103 31,5 316
Cả nước 22,55 18 30,4 162 46 548
SVTH: LÊ THỌ A GIA 12
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Tình hình thị trường chung cư hiện nay:
• Thị trường bất động sản, sau khoảng thời gian hơn một năm đóng băng
rõ ràng đã tạo sức ép thực sự lên các công ty phát triển bất động sản. Các công ty
phát triển bất động sản liên tiếp đại hạ giá, có những nơi tới 50% giá trị so với một
năm trước đây để thu hút người mua. Việc xác định “đáy” của một sản phẩm bất
động sản cũng có lẽ cũng không quá phức tạp như vàng và chứng khoán, thông
thường giá trị 1 bất động sản khó mà có thể thấp hơn giá vốn làm nên một sản phẩm
từ phía chủ đầu tư. Giá bất động sản “thực hơn” cộng với lãi suất tiền gửi giảm mạnh
cũng sẽ làm giảm động cơ giữ tiền. Thêm vào đó, chương trình kích cầu thông qua lãi
suất cũng gián tiếp khiến cho thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm đa dạng hơn
phù hợp với túi tiền của nhiều người. Nhà đầu tư bất động sản có vẻ lạc quan về khả
năng thị trường bất động sản sau một khoảng thời gian chìm lắng.
Với dân số hơn 8 triệu người tại thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở
là vô cùng lớn hơn nữa tốc độ phát triển của quỹ nhà ở trong vài năm tới đây có lẽ
cũng không thể đáp ứng nổi các nhu cầu về nhà ở. Rõ ràng, việc đầu tư vào bất động
lối kiến trúc đơn điệu và môi trường thấp kém, thì hiện nay phần lớn chung cư đã
khắc phục được những điểm yếu này.
• Chủ trương cho phép người nước ngoài mua nhà chỉ là một yếu tố kích
thích thị trường nhà đất trong giai đoạn khó khăn hiện nay, chứ chưa thể tạo sự sôi
động cho thị trường nhà đất nói chung và thị trường căn hộ nói riêng. Bởi không phải
người nước ngoài nào, có đủ điều kiện được phép mua nhà ở Việt Nam sẽ mua nhà.
Đối với một bộ phận không nhỏ người nước ngoài, ngay chính trên quê hương họ
cũng đi thuê nhà để ở, chứ không có tập quán mua nhà như người Việt Nam.
Theo CBRE, về lâu dài thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tăng trưởng, tại Hà
Nội, nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà phải
đến năm 2010 và sau đó. Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt cho vay của các ngân
hàng thương mại, tăng lãi suất tiền gửi và chi phí xây dựng, nhiều chủ dự án hiện
đang lùi tiến độ hoặc thậm chí từ bỏ các dự án phát triển của mình. Điều đó cũng có
nghĩa nếu như các dự án không hoàn thành đúng tiến độ, thì nguồn cung trên thị
trường chắc chắn bị ảnh hưởng tới sau 2010.
Còn theo Jones Lang LaSalle dự báo thì đến cuối 2009 đầu 2010 khi nền kinh tế ổn
định, với sự hỗ trợ của các chính sách mới như quyền sở hữu căn hộ của người nước
SVTH: LÊ THỌ A GIA 14
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
ngoài, thị trường căn hộ được nhận định là sẽ sôi động trở lại và thời gian hiện nay
được cho là "hạ nhiệt" tạm thời.
• Hầu hết các chủ đầu tư đã quan tâm đến việc xây dựng các chung cư
bảo đảm tối ưu môi trường an cư của người dân. Trong đó căn hộ chung cư được đầu
tư xây dựng với đầy đủ các tiện ích cuộc sống khép kín hiện đại về nội thất, phòng
cháy chữa cháy tự động, thang máy tốc độ cao, hệ thống thoát hiểm, bảo vệ an ninh
24/24, bãi đậu xe, hồ bơi, dịch vụ vi tính, internet, v.v….
Đặc biệt là hạ tầng kỹ thuật và xã hội gần như được quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh
với các khu trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, phát triển dịch vụ, cao ốc văn
phòng, câu lạc bộ thể thao, công viên cây xanh, trường học, cơ sở y tế… Một số dự
án còn được thiết kế bởi các công ty tư vấn thiết kế nước ngoài.
• Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán tài
sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị
trường.
• Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của
một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết. Việc
tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là
cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích đặc
biệt.
• Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt
động. Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều
bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường.
• Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến
việc tính thuế tài sản.
• Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng
bảo hiểm.
• Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa.
• Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu
tư xác định. Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị
trường của tài sản đó.
• Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết
trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong
việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ. Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị
trường.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 16
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
3. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản:
3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Khái niệm sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất là khái niệm căn bản trong thẩm định giá
bất động sản. Lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất
hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình.
3.4 Nguyên tắc thay thế:
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ở mức
thấp hơn thì sẽ được bán trước.
Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thế tương
đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việc thay thế.
Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sản như vậy
trong thị trường mở.
3.5 Nguyên tắc cân bằng:
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng lô
đất ở vị trí kế cận cũng phải có giá trị như vậy.
Thẩm định viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát
triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định.
3.6 Nguyên tắc đóng góp:
Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì phụ thuộc
vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị toàn bộ tài sản. Hay
được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản.
3.7 Cung cầu:
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và
cầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá. Trên thị trường giá cả cò xu hướng
thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
3.8 Dự kiến các lợi ích tương lai:
Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn
là sự thực hiện quá khứ
SVTH: LÊ THỌ A GIA 18
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu bất động
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản
cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá
hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối
với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Các yếu tố so sánh là các đặc điểm của bất động sản và của giao dịch có ảnh
hưỡng đến giá trị bất động sản.
• Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản thẩm định giá và
các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều
chỉnh.
• Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không
tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:
+ Bán trả là nhiều lần.
+ Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp.
• Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất
• Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập
(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và
không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so
sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài
sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
• Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải
cộng vào mức giá giao dịch thành công.
• Giá trị tài sản không phải bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán
kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị
các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài
sản thẩm định.
• Tình hình thị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường lúc giao dịch của tài
sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động
• Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh
tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính
cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (có
dấu điều chỉnh dương).
SVTH: LÊ THỌ A GIA 21
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yều tố so
sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của
tài sản cần thẩm định với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với
các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh
định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
• Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã
có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh: giá/m
2
, giá/mét dài mặt tiền,
giá/sào...
+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m
2
+ Kho hàng: giá/m
3
, giá/m
2
+ Cầu tàu, bến cảng: giá/m
2
, giá/ha
+ Bệnh viện: giá/giường bệnh
+Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi
+ Máy, thiết bị: giá/đơn vị công suất(CV...), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân
với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về
chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
• Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theot ỷ lệ
phần trăm sau.
- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Mức giá chỉ dẫn lựa chọn được căn cứ vào các yếu tố sau:
• Số lần điều chỉnh: số lần điều chỉnh càng ít, khả năng so sánh càng tốt. Mỗi
lần điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định.
• Tổng mức điều chỉnh gộp là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hành
cho mỗi tài sản so sánh. Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tính tương
đồng giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá càng cao.
• Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điều
chỉnh dương. Nói chung, số tiền còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt. Tuy nhiên
SVTH: LÊ THỌ A GIA 23
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
cũng không nên quá dựa vào kết quả này khi có trường hợp tổng số tiền của các bước
điều chỉnh âm và dương rất lớn (không tốt), nhưng mức điều chỉnh ròng lại rất nhỏ.
• Tỷ lệ điều chỉnh gộp % trên giá bán: hữu ích khi tổng số tiền của mỗi điều
chỉnh là tương đương nhau.
• Số lượng thông tin: số liệu có phù hợp với loại tài sản hay không, số liệu có
cập nhật và không quá lạc hậu hay không?
• Tính so sánh/tương thích giữa tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định
Thống nhất mức giá chỉ dẫn: kết luận về mức giá duy nhất cuối cùng thể hiện giá
trị tài sản cần thẩm định giá cần xem xét các khía cạnh sau đây:
• Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trị tài
sản cần thẩm định.
tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị
mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công
trình do không sử dụng được nữa.
- Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng
lên hoặc giảm xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi
phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây
dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương
ứng.
- Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các
bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất
cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự
đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều.
d) Các bước tiến hành :
• Đối với bất động sản:
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là
đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác
định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy
định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân
các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.
- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình
xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp
theo quy định của pháp luật.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 25
Copyright: Tài liệu đại học ©