i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của
cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS.Vũ Thế Bình.
Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn
này trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào.
Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình.
Hải Phòng, ngày 29 tháng 02 năm 2016
Học viên

Nguyễn Thị Thùy Linh


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp được hoàn thành tại trường Đại học Hải Phòng. Có
được bản luận văn tốt nghiệp này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và
sâu sắc tới trường đại học Hải Phòng, phòng đào tạo sau Đại học, đặc biệt là
TS. Vũ Thế Bình đã trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt em với những chỉ dẫn khoa
học quý giá trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành đề tài
“Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng
công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây
dựng phát triển đô thị”.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã trực tiếp giảng dạy truyền
đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Quản trị kinh doanh cho bản thân
em trong suốt hai năm học qua.
Xin gửi tới ban lãnh đạo, các phòng ban của Ban Quản lý công trình
xây dựng phát triển đô thị tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em thu thập các số
liệu cũng như các tài liệu cần thiết liên quan đến đề tài tốt nghiệp.

1.2.2. Các hình thức quản trị dự án...................................................................................14
1.2.2.1. Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án...................................................14
1.2.2.2. Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án...............................................................15
1.2.2.3. Hình thức chìa khoá trao tay................................................................................16
1.2.2.4. Hình thức tự làm..................................................................................................17
3.1. Phương hướng quản trị dự án đầu tư của Ban quản lý công trình xây dựng phát
triển đô thị ..........................................................................................................................67
3.2. Các biện pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công
trình khu nhà ở sinh viên tập trung của Ban quản lý công trình xây dựng phát triển đô
thị .........................................................................................................................................68
3.2.2. Biện pháp để đảm bảo tiến độ:............................................................................69
3.2.3. Phát triển nguồn nhân lực:.......................................................................................70
1. Xây dựng hệ thống thông tin quản trị chất lượng phục vụ đắc lực cho công tác quản
trị dự án................................................................................................................................77
1. Một số kiến nghị đối với Sở Xây dựng thành phố Hải Phòng và Bộ Xây dựng:......79
2. Kết luận..........................................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................81
[1] Bộ môn Kinh tế đầu tư (2005), Giáo trình Lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà
Nội........................................................................................................................................81
[2] Giáo trình Hiệu quả và quản lý dự án Nhà nước, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội
..............................................................................................................................................81
[3] Giáo trình kinh tế đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội....................................................81
[4] Luật xây dựng 2003.......................................................................................................81
[5] Luận văn thạc sĩ kinh tế, Tăng cường quản lý tài chính các dự án đầu tư tại BQL
dự án I – Bộ Giao thông vận tải, Trường ĐH Kinh tế quốc dân, Hà Nội.....................81
[6] Nghị định 122/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006................................................................81
[7] Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005................................................................81
[8] Nghị định 88/1999/NĐ-CP............................................................................................81
[9] Phân tích công cụ quản lý dự án,NXB Trẻ, Hà Nội ..................................................81
[10] Quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản thuộc ngân sách Nhà nước ở các cơ quan

Cán bộ công nhân viên
Công ty cổ phần
Doanh nghiệp
Cán bộ công nhân viên


vi

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Số hiệu
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2.1

Tên sơ đồ
Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án
Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án
Hình thức chìa khóa trao tay
Hình thức tự làm
Quy trình quản lý phạm vi
Tổ chức quản lý dự án của Ban Quản lý công trình xây
dựng phát triển đô thị

Trang
15
16
17

Điều chỉnh thay đổi trong tổng dự toán công trình nhà ở
cho sinh viên 15 tầng
Nguyên nhân điều chỉnh dự toán công trình nhà ở cho sinh
viên 15 tầng
Nhu cầu vốn của dự án nhà ở sinh viên tập trung 15 tầng
Nguồn nhân lực của ban quản lý dự án nhà nhà ở sinh
viên tập trung 15 tầng

Trang
8
9
10
11
25
52
54
54
55
56
58


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nền kinh tế thị trường, Đảng và nhà nước ta đã từng bước hoàn
thiện các cơ chế chính sách, hoàn thiện quy trình quản lý kinh tế thích hợp
nhằm tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Công tác quản trị dự án cũng
dần được hoàn chỉnh hơn thực hiện một cách có hệ thống và bài bản hơn và

làm luận văn thạc sĩ.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về quản trị dự án đầu tư xây dựng
công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựng
phát triển đô thị .
- Phân tích thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình
khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển
đô thị giai đoạn 2009 - 2015; đánh gía những kết quả, những tồn tại và tìm
nguyên nhân của những tồn tại đó
- Đề xuất một số biện pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản trị dự
án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý
công trình xây dựng phát triển đô thị thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vị nghiên cứu
- Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn công
tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại
Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị
- Tài liệu và số liệu sử dụng để nghiên cứu chủ yếu trong giai đoạn từ
2009 - 2015
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng đồng bộ hệ thống
các phương pháp nghiên cứu như:
- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử
- Phương pháp lô gíc
- Phân tích tổng hợp, so sánh, khái quát hóa…
Ngoài ra còn sử dụng các bảng, biểu và sơ đồ minh họa nhằm làm tăng
thêm tính trực quan và thuyết phục trong quá trình nhận xét, đánh giá.


3



4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở VỆ SINH TẬP
TRUNG CỦA BAN QUẢN LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
1. 1. Dự án đầu tư xây dựng công trình
1.1.1. Dự án đầu tư
1.1.1.1. Khái niệm
Dự án là tổng thể các hoạt động (quyết định và công việc) phụ thuộc
lẫn nhau nhằm tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất trong khoảng thời gian
xác định với sự rằng buộc về nguồn lực trong bối cảnh không chắc chắn1
Các phương diện chính của dự án
- Phương diện thời gian: Về phương diện này dự án là một quá trình
bao gồm 3 giai đoạn kế tiếp nhau và chi phối nhau: Xác định, nghiên cứu và
lập dự án; giai đoạn triển khai dự án; giai đoạn khai thác dự án
- Phương diện kinh phí dự án: Kinh phí dự án là biểu hiện bằng tiền của
các nguồn lực cần thiết cho hoạt động của dự án. Trung tâm của phương diện
này là vấn đề vốn đầu tư và sử dụng vốn đầu tư
- Phương diện độ hoàn thiện của dự án (chất lượng dự án)
Dự án đầu tư: Tùy vào góc độ xem xét mà dự án đầu tư được định
nghĩa khác nhau:
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư là tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết, có hệ thống hoạt động & chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được
những kết quả & thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.
- Xét trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện

trong việc soạn thảo các dự án đầu tư. Dự án đầu tư được soạn thảo tốt là cơ
sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư.
Dự án – một phương thức hoạt động có hiệu quả. Bởi: Dự án là hoạt
động có kế hoạch, được kiểm tra để đảm bảo tiến trình chung với các nguồn
lực và môi trường đã được tính toán trước nhằm thực hiện những mục tiêu
nhất định. Dự án là điều kiện, là tiền đề của sự đổi mới và phát triển. Dự án
sinh ra nhằm giải quyết những vấn đề của tổ chức. Dự án cho phép hướng sự
nỗ lực có thời hạn để tạo ra một sản phẩm, dịch vụ mong muốn. “Nhu cầu


6

muốn trở thành hiện thực phải thông qua hoạt động của con người, hoạt động
khôn ngoan là hoạt động theo dự án.”[3]
1.1.1.3. Các chỉ tiêu đánh giá thẩm định dự án đầu tư
- Giá trị hiện tại ròng (NPV): Là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại các
nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư
Công thức tính : NPV = Co + PV
(1.1)
Trong đó NPV: là giá trị hiện tại ròng
Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm do là khoản đầu tư
PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong
thời gian hữu ích của nó.
PV = (C1/(1+r))+ (C2/(1+r)2)+ (C3/(1+r)3) + ...+ (Ct/(1+r)t)
(1.2)
Trong đó Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
r : Tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án
Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà
dự án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án. Việc xác
minh tỷ lệ chiết khấu của dự án đầu tu là khó khăn, người ta có thể lấy bằng

mặt tài chính.
1.1.2. Dự án đầu tư xây dựng công trình [1], [2], [3]
1.1.2.1. Khái niệm
Dự án đầu tư xây dựng công trình là dự án bỏ vốn để xây dựng mới, mở
rộng, cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì,
nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ trong một thời hạn
nhất định.
“Dự án đầu tư xây dựng công trình” còn là thuật ngữ chuyên ngành
dùng để chỉ bản báo cáo nghiên cứu khả thi trong các dự án đầu tư xây dựng
công trình. Theo nghĩa này dự án đầu tư xây dựng công trình là tổng thể các
đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng, cải tạo
những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất
lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Bao
gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở. [2]


8

1.1.2.2. Phân loại:
Có nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại dự án đầu tư.
+ Xét theo người khởi xướng có: dự án cá nhân, dự án tập thể, quốc
gia, liên quốc gia.
+ Xét theo thời gian ấn định có: dự án ngắn hạn, dự án trung hạn, dự án
dài hạn
+ Xét theo quy mô dự án có: Dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án
nhóm C.
Trên cơ sở phân loại dựa trên tiêu chí chính là quy mô dự án kết hợp
với việc xem xét đặc điểm riêng của từng ngành và các kết quả của dự án
cùng với tầm quan trọng của chúng, Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29
tháng 9 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều chỉnh của nghị định số

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi giao
thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ

Tổng mức
đầu tư
Không kể
mức vốn
Không kể
nguồn vốn

Trên 1.500 tỷ
đồng

Trên 1000 tỷ
đồng


9

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử tin
học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản
xuất vật liệu, bưu chính - viễn thông
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp
5

nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn

Trên 700 tỷ

thiên nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

khoáng sản, các dự án giao thông (cầu, cảng biển,

tỷ đồng

cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây
dựng khu nhà ở
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi
giao thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ
2

tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông
tin, điện tử tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình

Từ 50 đến 1000
tỷ đồng

cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính - viễn thông
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công
3

4

nghiệp nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia,

Từ 40 đến 700 tỷ

khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp,

đồng



đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi giao
thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ
2

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử tin
học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất

Dưới 50 tỷ
đồng

vật liệu, bưu chính - viễn thông
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ,
3

sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên

Dưới 40 tỷ

nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; chế

đồng

biến nông, lâm sản
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế văn hóa,
4

giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác


thuật thi công - Hồ sơ nghiệm
dựng công Phần thuyết
thu bàn giao
Thiết kế cơ
Thiết kế bản vẽ
- Quy đổi vốn
minh dự án
sở
thi công
trình (báo
đầu tư
Báo cáo kinh tế kỹ thuật XDCT
cáo tiền
- Quyết toán vốn
- Thiết kế mẫu
đầu tư
Thuyết - Thiết kế điển hình
Thiết kế bản
minh
- Phương án thiết
vẽ thi công
kế lựa chọn
Ước tính
Tổng Dự toán
dự
chi phí
chi phí dự
Tổng mức đầu tư
toán
dct

- Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện
dự án, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của
dự án và phân kỳ đầu tư nếu có.
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình: Nội dung của của dự án
đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở
• Nội dung phần thuyết minh (điều 6) [5]
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ
sản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công
trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên
liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác
- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân
tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất
- Các giải pháp thực hiện bao gồm:
+ Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có
+ Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình đô thị và công
trình có yêu cầu kiến trúc
+ Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động
+ Phân doạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy nổ và
các yêu cầu về an ninh quốc phòng
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả
năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yếu cầu
thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, xã
hội của dự án
• Nội dung thiết kế cơ sở: (khoản 3 điều 1 nghị định 112 sửa đổi điều 7
nghị định12): Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản



hoạt động của dự án nhằm đạt tới mục tiêu dự án trong những điều kiện và
môi trường biến động
Một cách cụ thể hơn, quản trị dự án là quá trình chủ thể quản trị thực
hiện các chức năng lập kế hoạch, tổ chức, điều hành và kiểm tra dự án nhằm
đảm bảo các phương diện thời gian, nguồn lực và độ hoàn thiện của dự án.


14

1.2.2. Các hình thức quản trị dự án
1.2.2.1. Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án
Theo hình thức này, chủ đầu tư trực tiếp đảm nhận các công việc tuyển
chọn, ký hợp đồng với nhà tư vấn, nhà thầu. Công tác giám sát, quản lý quá
trình thực hiện hợp đồng đảm bảo đúng tiến độ do tổ chức tư vấn đã được lựa
chọn đảm nhiệm. Cơ cấu tổ chức quản lý dự án theo hình thức này có dạng:


15

Chủ đầu tư

Các chủ thầu

Sơ đồ 1.1: Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án
Góithức
thầu chủ
1 nhiệm điều hành
Gói thầu 3
Gói thầu
1.2.2.2. Hình

Hình thức chìa khóa trao tay chủ yếu áp dụng trong các dự án xây dựng
nhà ở, công trình dân dụng và công trình sản xuất kinh doanh ó quy mô nhỏ,
kỹ thuật đơn giản


17

Cơ cấu tổ chức quản trị của hình thức này có dạng:
Chủ đầu tư

Tổng thầu

Thầu phụ

Sơ đồ 1.3: Hình thức chìa khóa trao tay
Gói thầu 2
......
Gói thầu 1
1.2.2.4. Hình thức tự làm
Đây là hình thức chủ đầu tư sử dụng lực lượng của mình để thực hiện
các công việc của dự án mà không cần đến các nhà thầu. Hình thức này thích
hợp với các dự án nhỏ, có tính chất chuyên ngành sử dụng vốn hợp pháp của
chính chủ sở hữu
Cơ cấu tổ chức quản trị của hình thức này có dạng:
Chủ đầu tư

Các bộ phận thực hiện dự án
Sơ đồ 1.4: Hình thức tự làm
1.2.3. Nội dung quản trị dự án nhà ở tại Ban Quản lý công trình xây dựng
phát triển đô thị

- Kế hoạch về thời gian của dự án: kế hoạch về thời gian là việc dự tính
thời gian cụ thể, các mốc thời gian sau:
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc, khoảng thời gian thực hiện dự án.
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc của các công việc.
+ Mối quan hệ trước – sau, cũng như thời gian hoàn thành công việc
trước để làm các công việc tiếp theo.
Kế hoạch thời gian được phòng dự án nhà lập một cách có hệ thống kĩ
lưỡng và chính xác, bởi kế hoạch thời gian có ảnh hưởng lớn tới các nguồn
lực cũng như chất lượng của dự án. Dựa vào kinh nghiệm về các dự án đã
làm, cũng như yêu cầu về thời gian để đảm bảo chất lượng cho các công
trình, nhân sự của phòng Dự án nhà sẽ lập kế hoạch thời gian cho dự án theo