MỤC LỤC
Chương I: Khái quát về kinh doanh BĐS và nguyên tắc công khai, minh bạch
trong kinh doanh BĐS..............................................................................................
1.1. Khái quát về kinh doanh BĐS.......................................................................
1.1.1. Khái niệm kinh doanh BĐS...................................................................
1.1.2. Đặc điểm kinh doanh BĐS.....................................................................
1.1.3. Vai trò của kinh doanh BĐS..................................................................
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS..........................................
1.2. Khái quát về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS.......
1.2.1. Khái niệm nguyên tắc công khai, minh bạch.........................................
1.2.2. Vai trò của nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS...
1.2.3. Các tiêu chí đánh giá tính công khai, minh bạch trong kinh doanh
BĐS..................................................................................................................
1.2.4. Mối liên hệ giữa nguyên tắc công khai, minh bạch với các nguyên tắc
khác trong kinh doanh BĐS.............................................................................
1.3. Sự cần thiết phải thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh
doanh BĐS...........................................................................................................
Chương II: Thực trạng công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS và hướng
hoàn thiện.................................................................................................................
2.1. Những quy định của pháp luật về công khai, minh bạch thông tin trong
kinh doanh BĐS...................................................................................................
2.1.1. Nội dung thông tin của BĐS đưa vào kinh doanh.................................
2.1.2. Trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin.........................................
2.1.3. Cách thức công khai thông tin...............................................................
2.1.4. Hình thức và mức xử lý vi phạm cụ thể liên quan đến công khai,
minh bạch thông tin..........................................................................................

1


2.2. Hạn chế của Pháp luật và những trở ngại chính trong công khai, minh

đây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bất
nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất rằng BĐS (BĐS) gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và
“động sản”.
Theo Luật La Mã, BĐS trước hết là đất đai, là một phần, bộ phận quan
trọng nhất, đầu tiên của lãnh thổ quốc gia. Những tài sản gắn liền với đất đai,
liên quan đến đất đai dựa vào đất đai để tồn tại như nhà cửa, công trình xây
dựng, thực vật cây trồng trên đất cũng được coi là BĐS bởi chúng tạo thành một
khối, một tập hợp tài sản hoàn chỉnh và trở thành BĐS. Ở thời điểm đó, các
quyền trên BĐS cung được xác định là BĐS. Đây là những quy định về tài sản
hết sức tiến bộ của Luật La Mã nên được sử dụng, đưa vào rộng rãi tại các văn
3


bản pháp luật dân sự của nhiều quốc gia. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự của Nhật
Bản và Bộ luật dân sự thương mại Thái Lan lại phân loại BĐS bao gồm: Đất
được hiểu là một hiện tích đất nhất định với không gian về chiều cao và bề sau;
Vật gắn liền với đất là những vật liên quan chặt chẽ với đất, một bộ phận thống
nhất của đất nơi các sản vật đó có vị trí xác định; Công trình kiến trúc được công
nhận là bất động sản độc lập với đất và được đăng ký riêng; Cây cối theo Luật về
rừng Nhật Bản được công nhận là BĐS với điều kiện nếu đã trở thành đối tượng
của giao dịch dân sự. Còn theo Luật về quyền sở hữu tài sản năm 2007 của
Trung Quốc thì BĐS chỉ là ruộng đất và nhà cửa, cây rừng... và những vật gắn
liền với đất.1
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

Đối với nước ta, trong thời kỳ phát triển kinh tế kế hoạch hóa tập trung
theo mô hình các nước XHCN Đông Âu trước đây, chúng ta chưa có khái niệm
đất đai là hàng hóa vi Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu, không có khái niệm tư hữu về đất đai, người sử dụng
đất có quyền sử dụng nhưng không có quyền trao đổi, mua bán đất đai. Vì vậy,
đất đai không phải là hàng hóa và không có giao dịch về đất đai cũng như thị
trường đất đai chính thức. Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới theo Nghị quyết
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập
trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự
quản lý của nhà nước, hệ thống pháp luật nước ta đã có điều chỉnh cơ bản tạo
điều kiện phát triển các loại thị trường thiết yếu trong đó bổ sung quy định về
các quyền mang tính sở hữu đối với đất đai là dấu mốc đưa đất đai trở thành
hàng hóa và tạo cơ sở cho việc hình thành phát triển thị trường BĐS ở nước ta.2
Khái niệm kinh doanh BĐS

2

Nguyễn Mạnh Khang, Đất đai hàng hóa và vấn đề quản lý thị trường đất đai, Cục phát triển Quỹ đất.

5


Kinh doanh nói chung là việc bỏ vốn vào các lĩnh vực kinh tế, xã hội để thu
được các lợi ích dưới các hình thức khác nhau. Kết quả của hoạt động kinh
doanh là tạo ra tài sản cho xã hội, làm tăng tiềm lực kinh tế và phát triển xã hội;
là điều kiện chủ yếu để tạo ra việc làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần
của con người. Khi được công nhận là hàng hóa, bất động sản cũng là đối tượng
được kinh doanh nhằm sinh lợi nhuận. Với ý nghĩa đó, kinh doanh bất động sản
là một hoạt động đầu tư, tạo ra hàng hóa bất động sản để giao dịch trên thị
trường nhằm mục đích tạo ra của cải vật chất cho xã hội và lợi nhuận cho người

toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng BĐS đó; số
tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua
thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với BĐS đó.5
Kinh doanh dịch vụ BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện những công việc
nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS được thực hiện một cách thuận lợi
nhằm mục đích sinh lợi. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm:
- Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.6
- Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.7
- Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến
kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.8
1.1.2. Đặc điểm kinh doanh BĐS
Kinh doanh BĐS là hoạt động thương mại cụ thể với đối tượng hàng hóa
đặc biệt là BĐS. Vì vậy, kinh doanh BĐS mang những đặc thù riêng biệt thể
hiện bản chất của hoạt động này bao gồm:
- Kinh doanh BĐS có đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt với
những đặc điểm riêng quy định cách xử sự của hoạt động kinh doanh như sau:
+ Bất động sản là một hàng hóa có tính cố định không thể di dời dẫn tới
hoạt động kinh doanh BĐS thường gắn liền với địa điểm cụ thể. Đặc điểm này là
5

Khoản 7, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
7
Khoản 6, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
8
Khoản 8, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
6


8


quốc gia mỗi nơi khác nhau do đó, nhu cầu về hàng hoá bất động sản cũng khác
nhau.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh...
cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
- Kinh doanh BĐS không phải là kinh doanh bản thân BĐS mà là thực hiện
hoạt động giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Bởi vì, theo quy
định pháp luật thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện
quản lý, người dân chi có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu toàn diện
đối với đất đai. Cái mà họ có thể sử dụng là các quyền và lợi ích do đất đai mang
lại. Cho nên tương tự như vậy họ chỉ có thể giao dịch các quyền và lợi ích từ đất.
Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá BĐS không phản ánh giá trị của
hàng hóa đất đai mà nó là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quả
vốn đầu tư vào đất.
- Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Như đã
phân tích về đặc điểm của BĐS quy định đặc điểm của hoạt động kinh doanh
BĐS thì BĐS là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu của người dân nơi tồn tại
BĐS. Trong khi đó, tâm lý, tập quán thị hiếu của mỗi vùng, địa phương lại mỗi
khác. Đồng thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được
và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng
khác được. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh BĐS cũng mang tính địa
phương.
Mặt khác, kinh doanh BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi
vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế văn hoá, xã hội
khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về BĐS rất khác
nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về qui
mô và trình độ phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Thực tế cho thấy, kinh
doanh BĐS ở các đô thị thị trường có qui mô và trình độ phát triển sôi nổi hơn ở

10


phần nâng cao đời sống quốc dân. Điều đó cho thấy hoạt động kinh doanh BĐS
– hoạt động chủ yếu và cốt lõi của thị trường BĐS chình là yếu tố quyết định
biến động của thị trường. Vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS được thể hiện
như sau:
- Hoạt động kinh doanh BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng nguồn thu
cho ngân sách. Hoạt động kinh doanh BĐS là tiền đề tạo ra mối quan hệ giữa sản
xuất và tiêu dùng BĐS. Đó chính là quá trình thực hiện tái sản xuất và các yếu tố
sản xuất đáp ứng các hoạt động kinh doanh của bản thân BĐS. Hoạt động kinh
doanh BĐS giúp thực hiện chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị. Khi
hoạt động kinh doanh ngưng trệ thì sự chuyển hóa này gặp khó khăn sẽ làm cho
vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng đến quá trình sản xuất. Khi hoạt động kinh
doanh BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho
người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất.
- Hoạt động kinh doanh BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính
sách quản lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
Hoạt động kinh doanh BĐS sẽ phát tín hiệu để Nhà nước nhận thấy yêu cầu cần
hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác cho thị trường BĐS. Chẳng hạn, khi hoạt động
kinh doanh xuất hiện tình trạng đầu cơ, trốn thuế… Nhà nước lập tức có biện
pháp điều chỉnh bằng các công cụ pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm
lành mạnh hóa thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hoạt động
kinh doanh BĐS được điều chỉnh hoàn thiện sẽ góp phần củng cố hệ thống đồng
bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của nền kinh tế. Từ đó có thể thấy,
phát triển hoạt động kinh doanh BĐS góp phần làm đổi mới chính sách quản lý
của Nhà nước về đất đai, chính sách về BĐS.
- Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài
nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể
thống nhất của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị

Nguyên Huy Công, Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VIncom, Luận văn thạc
sĩ kinh tế xây dựng
10
Tạ Lập Trung, Nên đối xử thế nào với các chỉ tiêu tổng hợp đánh giá phát triển xã hội, Trung tâm thông tin
mạng Hỗ liên Trung Quốc

12


- Hoạt động kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng về đáp ứng nhu cầu
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn. Nhà ở là đối
tượng của hoạt động kinh doanh BĐS. Nhà ở lại là thị trường sôi động nhất trong
thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đầu hầu hết đều bắng nguồn từ số nhà ở và lan
tỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có nhà ở với mục đích thực hiện các
giao dịch, cung ứng các dịch vụ liên quan đến nhà ở để mưu cầu lợi nhuận. Vì
vậy, phát triển và quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, đảm bảo cho giá nhà phù hợp với nhu cầu của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS nhà ở.11
- Kinh doanh BĐS góp phần ổn định xã hội, nâng cao đời sống nhân dân.
Kinh doanh BĐS trong đó có kinh doanh quyền sử dụng đất luôn gắn liền với
chính sách về đất đai. Ở bất kỳ quốc gia nào, kinh doanh BĐS cũng là lĩnh vực
quan trọng trong nền kinh tế quốc dân bởi nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội.
Nếu hoạt động này diễn ra không lành mạnh sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia
tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả… Điều đó tác động xấu đến niềm tin
của người dân đối với chủ trường, chính sách của nhà nước, từ đó hạn chế sự phát
triển của BĐS, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống con người cũng như
hoạt động xã hội nói chung. Hoạt động kinh doanh BĐS lành mạnh góp phần điều
hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó góp phần ổn định xã hội.
- Hoạt động kinh doanh BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi

BĐS thăng trầm thiếu ổn định. Ngoài ra, việc thay đổi pháp luật điều chỉnh hoạt
động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đên tính khả thi cũng như hiệu quả
của hoạt động kinh doanh. Các quy định pháp luật đảm bảo tính thống nhất,
đồng bộ, tạo sự thông thoáng về thủ tục hành chính liên quan sẽ giúp cho hoạt
động kinh doanh BĐS được thực hiện một cách trơn tru, chính xác, hợp pháp và
ngược lại. Hệ thống pháp luật thiếu sự hoàn chỉnh và khả năng thực thi kém, các
quy định phức tạp chông chéo sẽ ảnh hưởng tới tiến độ và hiệu quả hoạt động
kinh doanh BĐS. Từ đó tác động đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung.

14


- Yếu tố cạnh tranh. Ngành kinh doanh BĐS là ngành có tiềm năng phát
triển lớn nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Cùng
với xu hướng mở cửa của nền kinh tế nên mọi doanh nghiệp, thương nhân hoạt
động trong lĩnh vực này luôn củng cố tiềm lực tài chính cũng như khả năng cạnh
tranh của mình trên thị trường. Diễn biến của hoạt động kinh doanh BĐS phụ
thuộc rất nhiều vào sức cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Từ đó
góp phần giúp nền kinh tế phát triển hoặc ngừng trệ.
- Yếu tố hội nhập. Việt Nam chính thức gia nhập WTO cũng là yếu tố ảnh
hưởng lâu dài tới hoạt động kinh doanh BĐS trong nước. Việc thông thoáng hơn
trong các chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài khi hội nhập sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản
Việt Nam và trở thành đối thủ cạnh tranh trước tiếp với các doanh nghiệp trong
nước. Ngước lại, đây cũng là cơ hội lớn góp phần đẩy mạnh sự tăng trưởng về
nhu cầu BĐS khi hội nhập cũng nhưu những cơ hội hợp tác với các đối tác nước
ngoài thực hiện các dự án kinh doanh BĐS lớn mang tầm quốc tế nhằm nâng cao
trình độ kinh doanh, quản lý và mở rộng hoạt động kinh doanh cho các doanh
nghiệp trong nước.
- Yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội theo khu vực kinh doanh. Như

khái niệm thượng tầng kiến trúc.12 Tính cơ bản của những tư tưởng tạo nên các
nguyên tắc, song sự phân biệt của nguyên tắc pháp luật so với nguyên tắc khác là
ở chỗ nhưng tư tưởng cơ bản thuộc nguyên tắc pháp luật đặt nền tảng cho toàn bộ
hoạt động xây dựng, thực hiện và áp dụng pháp luật. Nguyên tắc pháp luật là nền
tảng của hệ thống pháp luật, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ hệ thống pháp luật.
Một hệ thống pháp luật từ đơn giản đến phức tạp đều được thiết lập dựa trên
những nguyên tắc pháp luật nhất định. Hệ thống pháp luật được thiết lập dựa trên
hệ thống các nguyên tắc pháp luật, do đó, nguyên tắc pháp luật như hệ thống
12

Ths Đặng Minh Tuấn, chuyên đề “Một số vấn đề lý luận cơ bản về nguyên tắc pháp luật”, Đề tài nghiên cứu
khoa học cấp trường, Hà Nội 2005.

16


xương cốt làm giá đỡ cho toàn bộ hệ thống pháp luật. Trong mỗi hệ thống pháp
luật về một lĩnh vực cụ thể lại tương ứng với một hệ thống nguyên tắc khác nhau.
Công khai là một khái niệm có tính lịch sử mà sự ra đời, phát triển của nó là
tiền đề, là điều kiện tiên quyết của sự dân chủ trong các hoạt động của xã hội loài
người. Trong tiếng Anh, công khai là “Transparency”, được từ điển giải thích
tiếng Anh Oxford (Oxford advanced learner,s dictionary, p.1383) giải thích như
sau: “The quality of sth. such as a situation or an argument, that makes it easy to
understand”. Có thể hiểu tính minh bạch của pháp luật theo cách giải thích này là
sự quy định rõ ràng và dểhiểu của pháp luật13. Theo sách Đại từ điển Tiếng Việt
do Nguyễn Như Ý chủ biên, Nhà xuất bản ĐHQG thành phố Hồ Chí Minh ấn
hành năm 2007 thì công khai là "không giấu diếm, bí mật mà cho mọi người cùng
biết" (tr 346). Cụm từ “Công khai” thường đi cùng và gắn liền cụm từ “Minh
bạch”. Cũng theo sách Đại từ điển nêu trên thì minh bạch là "sáng rõ, rành mạch".
Như vậy, nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là những

- Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS được quy định
trong pháp luật cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản. Việc ghi nhận nguyên tắc
này tại văn bản pháp luật có ý nghĩa tạo ra sự thống nhất trong việc xây dựng, thực
hiện và áp dụng pháp luật về kinh doanh BĐS.
- Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS không bất biến mà
thay đổi không ngừng. Vì nguyên tắc phản ánh sự tồn tại, phát triển của quan hệ
kinh doanh BĐS, do đó nguyên tắc phải thay đổi để phù hợp với các quan hệ luôn
luôn phát triển thay đổi. Việc thay đổi thường diễn ra trong một thời gian dài với
sự biến chuyển của nhiều học thuyết và thực tiễn pháp luật. Tuy thay đổi, nhưng
cũng giống pháp luật, sự thay đổi của nguyên tắc luôn đảm bảo tính kế thừa thời
kỳ trước.
1.2.2. Vai trò của nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh
BĐS
Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ sở cho việc
xây dựng, thực hiện và áp dụng pháp luật về kinh doanh BĐS. Xây dựng pháp
luật là một trong những hoạt động cơ bản của nhà nước ở tầm vĩ mô hay vi mô,
thể hiện thông qua việc lập pháp, lập quy của các cơ quan nhà nước. Xây dựng
18


pháp luật là hoạt động mang tính sáng tạo. Đó là quá trình nhận thức của các
quan hệ xã hội, quy luật vận động của các quan hệ xã hội, đặc biệt là quy luật lợi
ích, xác định tầm quan trọng pháp lý các quan hệ xã hội, từ đó thể chế hóa các
quan hệ xã hội thành các quy phạm pháp luật cụ thể. Thông qua kỹ thuật lập
pháp, lập quy nhà nước thể chế hóa các ý chí của nhân dân thành các chuẩn mực
mang tính bắt buộc chung. Các chuẩn mực đó được thể hiện thông qua các văn
bản luật hoặc các quy định dưới luật. Do đó hoạt động xây dựng pháp luật là
hoạt động mang tính sáng tạo pháp luật, sáng tạo ra giá trị tinh thần. Xuất phát từ
ý nghĩa quan trọng đó nên hoạt động xây dựng pháp luật phải tuân thủ theo
những nguyên tắc mang tính đặc thù, quan trọng nhất.

Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ chế gia tăng
sự bảo vệ các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS nhất là nhà đầu tư, người có nhu
cầu BĐS, đảm bảo đối xử công bằng, giảm vấn đề xung đột lợi ích. Nhà đầu tư là
một trong những thành phần cơ bản của hệ thống tài chính, họ chính là người cung
cấp nguồn vốn – yếu tố quan trọng của thị trường BĐS, đồng thời cũng là người
hình thành nên những mối quan hệ đa dạng trong thị trường làm cho thị trường trở
nên đa dạng và phức tạp hơn. Họ chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường và là những
người chấp nhận rủi ro bỏ vốn, thực hiện các hoạt động giao dịch, sử dụng dịch vụ
trong kinh doanh BĐS. Cho nên, quyền được biết những thông tin về tình hình
hoạt động kinh doanh, rủi ro cũng như xu hướng phát triển của thị trường BĐS là
hoàn toàn toàn chính đáng. Công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS giúp cho
nhà đầu tư có thêm nguồn thông tin chính xác để đánh giá hiệu quả việc đầu tư
của mình, tránh những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh BĐS, tránh
những vi phạm không đáng có. Khi vấn đề về công khai, minh bạch trong kinh
doanh BĐS ngày càng được quan tâm thì các cơ quan bảo vệ nhà đầu tư cũng tăng
cường sự giám sát thị trường BĐS. Đây chính là cơ chế vững chắc đảm bảo công
bằng quyền lợi giữa các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS.
20


Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS góp phần gia tăng
tính hiệu quả của thị trường BĐS. Như chúng ta biết khi tình hình hoạt động
kinh doanh BĐS được công khai minh bạch thì nguồn vốn đầu tư vào thị trường
BĐS sẽ phân bổ đúng nơi mà nó cần do đó gia tăng hiệu quả hoạt động của thị
trường BĐS. Dĩ nhiên ta cũng cần nhận định rằng việc công khai, minh bạch
hoạt động kinh doanh BĐS thật sự mang lại hiệu quả cho thị trường khi những
người sử dụng thông tin được công khai có trình độ hiểu biết và khả năng phân
tích để sử dụng hiệu quả những thông tin đó.
1.2.3. Các tiêu chí đánh giá tính công khai, minh bạch trong kinh doanh
BĐS

tư nhân và các chứng khoán BĐS theo chuỗi thời gian.
+ Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường cung cấp dữ liệu theo
chuỗi thời gian chính xác về cung cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả các
loại BĐS tại những thị trường lớn;
+ Hệ thống quản lý – Pháp lý về hợp đồng có thể thi hành được; bảo đảm
quyền sở hữu; chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản; quản lý thuế và phí công
bằng, hiệu quả; các tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý hiệu quả,
công bằng.
+ Quá trình giao dịch phản ánh: sự luôn có thông tin về BĐS rao bán hoặc
cho thuê; tiêu chuẩn nghề nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ;
phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ minh bạch rõ ràng.15
- Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Là các chỉ số đầu tư nhà nước, tư nhân
và các chứng khoán BĐS theo chuỗi thời gian; độ tin cậy và tần suất định giá
BĐS. Ở một số nước trên thê giới, các quỹ đầu tư BĐS được thành lập nhằm huy
động vốn của người dân vào lĩnh vực BĐS. Để đảm bảo tính minh bạch của thị
trường, Chính phủ các nước yêu cầu các quỹ này phải công khai tài chính, do đó
có các chỉ số để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS. Hiện nay ở Việt Nam chưa có chỉ
số đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS. Các chứng khoán BĐS cũng chỉ mới xuất hiện
trên các sàn giao dịch nên không đủ dữ liệu phân tích tìm ra quy luật thị trường.13
15

Đề tài nghiên cứu khoa học “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường BĐS Việt Nam đến công
tác thẩm định giá bất động sản”, Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

22


- Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Cung cấp dữ liệu theo
chuỗi thời gian chính xác về cung, cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả các
loại BĐS tại những thị trường lớn. Ở các quốc gia phát triển, nơi có TTBĐS với


quốc tế thì các chuẩn mực lập báo cáo cũng phải được tuân theo hoặc điều chỉnh
cho phù hợp với thông lệ quốc tế. Cụ thể, báo cáo tài chính tuân thủ chuẩn mực
lập báo cáo tài chính quốc tế phải cung cấp thông tin toàn diện, đúng đắn, kịp thời
và do đó nhà đầu tư có nhiều thông tin về thị trường vốn giảm được rủi ro trong
việc đưa ra quyết định kinh tế. Báo cáo tài chính được định dạng theo biểu mẫu
thống nhất và loại trừ sự khác biệt trong chuẩn mực kế toán, các thông tin trên
BCTC có tính so sánh qua đó sẽ giúp cho các nhà đầu tư BĐS giảm chi phí trong
việc xử lý thông tin kế toán, giảm sự khác biệt khác biệt quốc tế trong chuẩn mực
kế toán. Ngoài ra, chất lượng thông tin cao hơn, tính minh bạch rõ ràng sẽ làm
giảm rủi ro cho các nhà đầu tư BĐS.14
1.2.4. Mối liên hệ giữa nguyên tắc công khai, minh bạch với các nguyên
tắc khác trong kinh doanh BĐS
Hoạt động kinh doanh BĐS về bản chất là hoạt động kinh tế với mục đích
là lợi nhuận, nó phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự và
nguyên tắc đặc thù của lĩnh vực kinh doanh BĐS. Và giữa các nguyên tắc này
cũng có mối quan hệ thống nhất qua lại với nhau nhằm đảm bảo tính hợp pháp,
khả thi và hiệu quả của hoạt động kinh doanh BĐS. Xét mối liên hệ giữa các
nguyên tắc còn lại với nguyên tắc công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh
BĐS được thể hiện như sau:
- Nguyên tắc đầu tiên của hoạt động kinh doanh BĐS là: “Tổ chức, cá nhân
hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận
trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động
kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp
luật”. Nguyên tắc này được ghi nhận tại khoản 1 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS
2014. Nội dung nguyên tắc này tương tự như nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam
kết, thỏa thuận” và nguyên tắc “bình đẳng” được quy định tại Điều 4 và Điều 5
Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005.
24


khách hàng trong đó ko hề ghi tên tác giả hay nguồn tài liệu)

25