1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bổ các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Trong kinh tế thị trường, đất đai là hàng hoá đặc biệt, trở thành yếu tố cơ bản
không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Đặc biệt, đất đai còn mang giá
trị lịch sử- xã hội; khó có thể lấy thước đo nào để xác định được đầy đủ giá trị của đất
đai. Tuy nhiên, đất đai là tài nguyên hữu hạn, con người không thể làm nó sản sinh
thêm ngoài diện tích tự nhiên vốn có, trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng
lên. Do đó, cần phải quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhằm phát huy tốt hơn hiệu
quả sử dụng đất đai, bảo đảm sự vẹn toàn lãnh thổ và tạo ra nguồn tài chính cho phát
triển kinh tế đất nước.
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì nguồn thu ngân sách nhà
nước từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử
dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử
dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất
đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản; thuế
thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản; tiền thu từ việc xử phạt vi
phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản
lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Hiện nay quản lý đất đai đặc biệt là quản lý các nguồn thu từ đất là lĩnh vực
hết sức phức tạp và nhạy cảm. Công tác quản lý đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát
triển kinh tế, xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và phát triển
bền vững. Làm tốt công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý các khoản thu từ đất
nói riêng sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đảm bảo lợi ích của
nhà đầu tư và ổn định đời sống người dân.

pháp luật về tài chính đối với các khoản thu từ đất còn một số nội dung chưa rõ ràng,
chưa phù hợp. Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý các khoản thu từ đất chưa đi
đôi với quy định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương. Công tác thanh
tra, giám sát thi hành pháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp
luật đối với các khoản thu từ đất còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi
vi phạm.
Nguồn lực tài chính về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở
thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc
sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Nhiều diện tích đất đã thu hồi để
thực hiện các dự án đầu tư nhưng tiến độ sử dụng chậm, còn để hoang phí đất đai, gây
nhiều bức xúc trong xã hội. Nhiều địa phương chưa quan tâm thực hiện cơ chế tạo
quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất vẫn còn hạn chế, bất
cập. Quy hoạch sử dụng đất chất lượng chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch
chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu. Đăng
ký đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động làm chưa tốt.
Các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền định đoạt


3

của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, chưa giải quyết hài hòa về
lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các
quyền. Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm.
Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai nói
chung và quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất nói riêng còn chưa đáp ứng
được yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài; nhiều bản
án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được thi hành; tình hình khiếu nại,
tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực tài chính về đất đai còn diễn biến phức tạp.

4

dân chủ, công khai, minh bạch, thuận tiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền
và giám sát việc thực hiện của các cơ quan nhà nước nhằm hạn chế tham nhũng, lãng
phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và tập trung giải quyết các vướng
mắc, bất cập trong quản lý các khoản thu từ đất, giảm các khiếu kiện trong lĩnh vực
thực hiện nghĩa vụ tài chính của các khoản thu từ đất.
Như vậy, trong điều kiện thực tế hiện nay việc quản lý các khoản thu từ đất
đang được nhà nước quan tâm và trở thành một nhiệm vụ cấp bách ở Việt Nam trong
thời gian tới. Vì thế, tôi chọn đề tài “Quản lý nhà nƣớc đối với các khoản thu từ
đất ở Việt Nam” để thực hiện Luận án Tiến sĩ.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
* Mục đích nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của luận án là đề xuất được hệ thống các giải pháp có
tính khoa học và thực tiễn nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất
ở Việt Nam đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025.
* Nhiệm vụ nghiên cứu
Về lý luận: Luận án tập trung làm rõ cơ sở lý luận của việc quản lý nhà nước
về các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay bao gồm: Xây dựng ban
hành các chính sách thu từ đất; Thiết lập bộ máy thu và triển khai thực hiện chính
sách thu; Thanh tra giám sát và xử lý hành vi vi phạm chính sách thu từ đất.
Về thực tiễn: Luận án phân tích thực trạng kết quả quản lý nhà nước về các
khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, chỉ ra những vấn đề hạn chế,
bất cập của chính sách thu từ đất hiện hành và công tác quản lý nhà nước đối với các
khoản thu từ đất và đề xuất giải pháp hoàn thiện các chính sách cũng như công tác
quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất.
Để đạt được mục đích trên, luận án sẽ phải trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
1. Nội dung quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất? Có những tiêu chí nào
để đánh giá hoạt động quản lý? Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý?

từ quan điểm tiếp cận: các cơ quan quản lý thuộc ngành thuế là cơ quan trực tiếp tham
gia soạn thảo chính sách quản lý nhà nước trình cơ quan có thẩm quyền quyết định ban
hành chính sách; là cơ quan trực tiếp tổ chức thực hiện các hoạt động quản lý thu nộp các
khoản thu từ đất và thanh tra, giám sát xử lý các hành vi vi phạm pháp luật.
Về nội dung quản lý: Luận án tập trung nghiên cứu 3 nhóm nội dung lớn:
hoạch định chính sách, tổ chức bộ máy và phân cấp quản lý, thanh tra giám sát và xử
lý vi phạm pháp luật. Trong các hoạt động quản lý của cơ quan thuế, luận án đi sâu
nghiên cứu, phân tích ba mảng hoạt động chính: quản lý đăng kí và cấp mã số thuế,
quản lý kê khai và thu nộp các khoản thu từ đất và hoạt động thanh tra giám sát.
Về thời gian nghiên cứu: Do Luật quản lý thuế có hiệu lực thì hành kể từ ngày
1/7/2007 và theo quy định của Luật quản lý thuế thì người nộp thuế sẽ chuyển sang cơ chế
tự khai, tự nộp và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật nên phần thực trạng NCS nghiên
cứu cho giai đoạn 2007-2015 và phần phương hướng và đề xuất quản lý nhà nước về các
khoản thu từ đất áp dụng cho định hướng đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025.
Về không gian: Luận án nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với các
khoản thu từ đất ở Việt Nam giai đoạn 2007-2015, bao gồm quản lý về các khoản thu
từ đất và việc ban hành chính sách, quản lý thực thi chính sách.
4. Những đóng góp mới của luận án


6

Luận án đóng góp mới về mặt khoa học và thực tiễn như sau:
Về lý luận: Phân tích rõ hơn nội dung quản lý nhà nước đối với các khoản thu
từ đất; xây dựng tiêu chí đánh giá chất lượng, hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về
các khoản thu từ đất và các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong lĩnh vực
thu thuế và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất.
Trên cơ sở kinh nghiệm về công tác quản lý các khoản thu từ đất ở một số
nước trên thế giới luận án đã rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Về thực tiễn: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về các

7

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nƣớc
Trong thời gian qua có rất nhiều các công trình nghiên cứu về đất đai và chính
sách về các khoản thu từ đất. Các công trình nghiên cứu chủ yếu tập trung đối với
việc huy động nguồn lực tài chính từ đất, các giải pháp về giá đất, các chính sách về
thuế đối với đối với thị trường bất động sản ...
* Các nghiên cứu về quản lý và khai thác các nguồn lực tài chính từ đất
Các nghiên cứu điển hình về vấn đề này gồm: Nguyễn Đình Bồng (tháng
12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển
hạ tầng cơ sở “Chính sách bồi thường khi thu hồi đất, những bất cập, vướng mắc và
kiến nghị”[11]; Lê Cao Đoàn (tháng 12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài
chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở “Đất đai trong nền kinh tế thị
trường[16]; Trần Đức Thắng (Luận án tiến sĩ năm 2012) “Khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai tại Việt Nam”[42].
Tác giả Nguyễn Đình Bồng đã khái quát về chính sách bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất giai đoạn từ năm 1954 đến nay đặc biệt là giai đoạn từ năm 2003 đến
nay, tức là từ sau khi luật đất đai năm 2003 thì chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất đi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảm bảo cân
đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được
nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết
mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả xã hội …
Trong bài viết tác giả đưa ra tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất; những bất cập của chính sách, pháp luật hiện hành về bồi thường

Thay đổi tư duy về sử dụng đất và quản lý đất;
Xác định rõ chủ thể sở hữu đất đai;
Đất đai là đối tượng vật chất và là hàng hoá đặc biệt.
Như vậy, trong bài viết tác giả chỉ đưa ra lý luận về đất đai trong nền kinh tế
thị trường hiện nay và đưa ra những kiến nghị để đất đai trở thành một hàng hoá, một
nguồn lực để thúc đẩy phát triển kinh tế. Tuy nhiên, bài viết chưa đề cập đến vấn đề
quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Trong luận án tiến sĩ của Trần Đức Thắng tác giả đã đưa ra một số quan điểm,
định hướng và đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm tăng cường khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới với 03 nhóm giải pháp từ quy hoạch hoàn
thiện cơ chế chính sách cho đến các giải pháp hỗ trợ, trong đó tác giả đặc biệt quan
tâm đến giải pháp về giá đất, tài chính đất đai, khai thác quỹ đầu tư phát triển cơ sở
hạ tầng. Trên cơ sở đó, tác giả đã mạnh dạn có các kiến nghị cụ thể đối với nhà nước
liên quan đến sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003; Quy định sắp xếp, xử lý nhà
đất thuộc sở hữu, nhà nước; quy định quản lý khai thác, sử dụng đất đai đối với các
tổng công ty, tập đoàn kinh tế nhà nước.
Về cơ sở lý luận và thực tiễn của các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai tác


9

giả đã sử dụng phương pháp hệ thống, tổng hợp, phân tích, thống kê và các số liệu
giai đoạn từ 2000-2010 để nghiên cứu cho đề tài. Tuy nhiên, Luận án mới chỉ đề cập
đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa đề cập đến quản lý nhà nước
đối với các khoản thu từ đất trong đó cụ thể chưa đề cập đến các chính sách về thu
khi chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức và cá nhân và các khoản lệ phí phải
đóng góp khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản là nhà, đất.
* Các nghiên cứu về chính sách thuế, phí liên quan đến sử dụng và chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất
Về chính sách thu thuế và phí liên quan đến sử dụng và chuyển nhượng quyền

10

chưa đề cập đến công tác quản lý nhà nước về các khoản thu. Mặt khác, với đề xuất
giải pháp tác giả đưa ra giải pháp cho giai đoạn 2010-2015.
Theo tác giả Nguyễn Văn Phụng thì quy định hiện hành của pháp luật về đất
đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý bằng pháp luật.
Nhà nước ban hành các chính sách và pháp luật về tài chính nhằm động viên các
nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước. Các tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau hoặc khi tham gia vào thị trường bất
động sản thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với từng hành vi cụ thể về sử dụng đất,
từng giao dịch về quyền sử dụng đất.
Theo quy định hiện hành thì hệ thống chính sách liên quan đến đất đai gồm có
các khoản thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật và các khoản thu được ban hành
dưới hình thức Nghị định của Chính phủ trong khuôn khổ quy định của Luật đát đai,
Luật ngân sách nhà nước. Tác giả xét trên quá trình vận động của đất đai thị trường
bất động sản bao gồm các khoản thu:
Khi xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và thu khi đăng ký quyền sở hữu, sử
dụng nhà, đất có các khoản thu: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền bán nhà thuộc sở
hữu nhà nước; lệ phí trước bạ.
Trong quá trình sử dụng đất có Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất
(từ năm 2012 là Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp).
Khi chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng có Thuế thu nhập cá nhân và thuế
thu nhập doanh nghiệp (đối với tổ chức).
Tác giả đã hệ thống lại toàn bộ hệ thống các chính sách này. Tuy nhiên, tác giả
chưa đề cập đến vấn đề quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay.
Theo tác giả Trịnh Hải Hà với quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý thì các chính sách thu ở giai đoạn này chỉ mang tính
chất tượng trưng để thể hiện vai trò quản lý của nhà nước chứ chưa thực sự phản ánh
đúng về giá trị đem lại nguồn thu cho NSNN cũng như thể hiện hiệu quả trong việc

hình thành, phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì
chính sách, pháp luật về đất đai cũng đã từng bước được thay đổi cho phù hợp. Từ
Luật Đất đai năm 2003, lần đầu tiên, vấn đề tài chính đất đai được đề cập đầy đủ, toàn
diện với tư cách vừa là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai, vừa là đối tượng,
nguồn lực cần phải được quản lý, khai thác sử dụng một cách chặt chẽ, tiết kiệm, hiệu
quả.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và yêu cầu không
ngừng hoàn thiện thể chế thị trường có sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước, Luật Đất đai
năm 2003 nói chung và chính sách, pháp luật về tài chính đất đai nói riêng đã bộc lộ
một số hạn chế như: chưa xác định rõ và vận dụng có hiệu quả phương thức quản lý,
sử dụng đất đai cũng như các công cụ điều tiết trong kinh tế thị trường; sự thiếu hụt
các chế định rõ ràng về xác định giá đất theo thị trường, đặc biệt về điều tiết giá trị
tăng thêm không do người sử dụng tạo ra; vì vậy, nguồn thu từ đất chưa được tập
trung đầy đủ vào ngân sách nhà nước để đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Nhà nước
cũng chưa dẫn dắt, kiểm soát được thị trường bất động sản theo hướng có lợi cho Nhà
nước và đông đảo nhân dân, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Trong
phạm vi bài viết tác giả trao đổi về 02 vấn đề lớn có liên quan đến tài chính, đó là: giá
đất và tài chính đối với đất đai.
Tác giả đưa ra trao đổi về 02 vấn đề lớn có liên quan đến tài chính, đó là: giá
đất và tài chính đối với đất đai. Tuy nhiên, tác giả không đề cập đến vấn đề quản lý


12

nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Theo tác giả Ngô Xuân Thanh hiện nay, hệ thống chính sách thu từ bất động
sản (BĐS) ở Việt Nam với 7 khoản thu có thể được phân chia thành 3 nhóm: (i) Các
khoản thu khi xác lập quyền sở hữu; (ii) Các khoản thu khi sử dụng BĐS; (iii) Các
khoản thu phát sinh trong quá trình chuyển nhượng BĐS.
Trong mỗi chính sách thu trên, có 3 yếu tố cấu thành chủ yếu là thuế suất, diện

Theo tác giả Vũ Sỹ Cương nguồn thu từ đất đai với ngân sách địa phương ”


13

trong bài viết tác giả đã đề cập đến vai trò của thu từ đất đai trong ngân sách địa
phương cụ thể là:
Chính quyền địa phương là người trực tiếp cung cấp các dịch vụ công cộng
như giáo dục, y tế, môi trường nên họ phải được bù đắp chi tiêu từ nguồn thu đất đai
đánh trên các đối tượng hưởng lợi trực tiếp là người sử dụng đất đai, bất động sản.
Địa phương cũng là cấp chính quyền hiểu rõ nhất chất lượng dịch vụ và điều kiện
sinh sống mà họ cung cấp cho dân cư nên họ sẽ sử dụng nguồn tài chính từ đất đai có
hiệu quả hơn Trung ương.
Thu ngân sách từ đất đai phải có tương quan chặt chẽ với các điều kiện về cơ
sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng tại địa phương.
Trong nguồn thu từ đất đai thì thuế với đất đai, bất động sản giữ vai trò quan
trọng nhất vì là những loại thuế có thể đã ứng được nguyên tắc lợi ích.
Tác giả đề cập đến các nguồn thu từ đất đai trong ngân sách nhà nước và ngân
sách địa phương bao gồm:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp;
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
Thu từ cho thuê đất;
Thu từ thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp;
Như vậy tác giả chỉ đề cập chủ yếu vai trò của một số nguồn thu từ đất đai đối
với ngân sách địa phương, chưa đề cập đến quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ
đất ở Việt Nam.
* Các nghiên cứu về quản lý và kiểm toán thu sử dụng đất
Về quản lý nhà nước về đất và các khoản thu liên quan đến sử dụng, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có các công trình nghiên cứu sau:
Vũ Công Nhĩ, Nguyễn Viết Uống, Phạm Văn Trung, Đỗ Thị Thùy Châu, Phan

doanh, chuyển nhượng bất động sản. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý
thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Những ý kiến đề
xuất, kiến nghị về cơ chế, chính sách liên quan trực triếp đến các loại thuế phát
sinh từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Trong đề tài nhóm tác giả đã sử dụng các phương pháp thống kê, tổng hợp,
phân tích để tổng hợp những sự việc phát sinh tại nơi làm việc và một số tỉnh lân cận
trên cơ sở đó nêu lên những điểm còn tồn tại mà chính sách chưa bao trùm hết đưa ra
các giải pháp nhằm quản lý đối với các đối tượng lợi dụng sơ hở trong chính sách để
trục lợi.
Tuy nhiên, trong đề tài nhóm tác giả mới chỉ tiếp cận dưới góc độ tổng hợp các
sự vụ cụ thể xảy ra tại thành phố Hải Phòng và một số tỉnh lân cận đối với các hồ sơ
liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Đề tài chưa đề cấp đến vấn đề quản
lý nhà nước về đất đai hay quản lý các khoản thu từ đất.
Theo tác giả Lê Huy Trọng trong những năm gần đây, thu tiền sử đất là nguồn
thu quan trọng của ngân sách các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; nguồn thu
này liên tục tăng và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển
kỉnh tế- xã hội của đất nước nói chung các địa phương nói riêng. Tuy nhiên, nguồn
thu sử dụng đất vẫn chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất; chính sách thuế và phí
trong lĩnh vực quản lý đất đai chưa điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân sách
Nhà nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai,
khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Mục tiêu kiểm toán sử dụng đất nhằm:


15

Xác định việc thu tiền sử dụng đất đảm bảo đúng, đủ, kịp thời vào Ngân sách
Nhà nước;
Đánh giá việc tuân thủ pháp luật trong tổ chức, quản lý thu tiền sử dụng đất ở
địa phương;

nước trong việc quản lý nhà nước đối với nguồn thu NSNN nói chung và các khoản
thu từ đất nói riêng. Tuy nhiên, về công tác quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất
ở Việt Nam tác giả chưa đề cập đến trong bài viết này.


16

1.1.1.2. Tổng quan tính hình nghiên cứu nƣớc ngoài
Các nghiên cứu ngoài nước liên quan đến quản lý nhà nước về các khoản thu
từ đất không nhiều. Mặt khác các nghiên cứu ở nước ngoài đều xuất phát từ thực tiễn
của nước đó và hệ thống cơ sở dữ liệu liên quan tương đối đầy đủ và có độ tin cậy
cao, trong khi ở Việt Nam hiện nay cơ sở dữ liệu không đầy đủ độ tin cậy của dữ liệu
thấp. Do đó, trong Luận án tác giả chỉ đưa ra một vài nghiên cứu ở các nước mang
tính đặc trưng có thể nghiên cứu và vận dụng được trong điều kiện Việt Nam. Cụ thể
có một số tác giả nghiên cứu như sau:
Dr William J MCCluskey (năm 2013) “Kinh nghiệm của các nước trên thế
giới bao gồm cả các nước phát triển và đang phát triển có điều kiện tương đồng với
Việt Nam liên quan đến chính sách thuế bất động sản”[55]; Jay K. Rosengard (năm
2011) “Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển”[28].
Trong nghiên cứu của Dr William J MCCluskey tác giả đã giới thiệu một cách
có hệ thống chính sách thuế bất động sản ở một số nước trên thế giới đang áp dụng
hiện nay. Tác giả đưa ra cơ sở tính thuế, ai phải trả thuế, cơ quan nào quản lý thuế bất
động sản; tùy theo tính chất của từng loại thuế và pháp luật về xây dựng cơ chế quản
lý thuế để các nhà quản lý thuế có thể hoạt động ở cấp quốc gia (trên phạm vi cả nước
) hay cấp địa phương (từng địa phương). Tuy nhiên, tác giả mới chỉ đề cập đến hệ
thống chính sách thuế về bất động sản mà chủ yếu là nhà chưa nói đến vấn đề quản lý
nhà nước đối với các khoản thu từ đất.
Theo tác giả Jay K. Rosengard đưa ra các nguyên tắc cải tổ trong cải cách thuế
bất động sản tại các nước đang phát triển đó là hiệu quả phân bổ và quản lý công
bằng theo chiều dọc hoặc chiều ngang và tính bền vững của hệ thống. Điều này tạo ra

phân tích thực trạng của vấn đề để đưa ra định hướng giải pháp hoàn thiện. Tuy
nhiên, nghiên cứu của các tác giả trong nước cũng như nước ngoài còn có những giới
hạn sau:
Một là, hầu hết các nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở phạm vi hẹp là một tỉnh
chưa nghiên cứu ra phạm vi cả nước.
Hai là, các nghiên cứu này chỉ nghiên cứu đơn lẻ theo một vài chính sách như
chính sách về quản lý tài nguyên đất đai, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hoặc chính
sách đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc chỉ đề cập đến vấn đề liên quan đến thị trường
bất động sản.
Ba là, thời gian của các dữ liệu nghiên cứu phổ biến trong giai đoạn từ năm
2001-2011 trong khi nhiều chính sách đối với các khoản thu từ đất trong thời gian
qua đến nay có nhiều thay đổi đặc biệt là Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm
2013 thay thế Luật đất đai năm 2003.
Bốn là, các tác giả chủ yếu đưa ra các giải pháp về khai thác nguồn thu mà
chưa làm rõ nội dung, quy trình quản lý nhà nước đối với các khoản thu.
1.1.2.2 Khoảng trống nghiên cứu
Qua tổng quan các công trình nghiên cứu có thể khẳng định rằng, cho đến thời
điểm hiện tại chưa có công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện về quản lý nhà
nước đối với các khoản thu từ đất. Hiện đang có một “khoảng trống” cả về lý luận
cũng như đánh giá thực tiễn quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất giai đoạn 2007
đến 2015, cụ thể bao gồm các vấn đề chính sau:
- Cơ sở lý luận về nội dung, quy trình quản lý nhà nước nói chung, của ngành
thuế nói riêng đối với các khoản thu từ đất;
- Nội dung công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt


18

Nam; Các yếu tố ảnh hưởng đến nội dung quản lý và tiêu chí đánh giá mức độ hoàn
thiện của hoạt động quản lý nhà nước về các khoản thù từ đất;

Thuế, các UBND như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Các dữ liệu sơ cấp được thu
thập thông qua phương pháp điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi. Ngoài ra, tác giả cũng
thực hiện phỏng vấn chuyên gia để thu thập những ý kiến đánh giá và định hướng
quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam.


19

* Phương pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi:
Nghiên cứu sinh đã tiến hành lập bảng hỏi điều tra đối với đối tượng là người
nộp thuế (doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân), cơ quan quản lý thuế, cơ quan quản
lý nhà nước về đất đai (như UBND tỉnh, cơ quan tài nguyên và môi trường).
Đối tượng điều tra, bao gồm các doanh nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân; các
cán bộ làm việc tại: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thuế, các
UBND như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Danh sách các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được lấy từ các Cục Thuế Hà Nội, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh... Phương
pháp lựa chọn mẫu là phương pháp ngẫu nhiên theo địa bàn.
Mẫu phiếu khảo sát: xem phụ lục số 01
Cách thức điều tra: Phát và thu hồi phiếu trực tiếp hoặc qua email
Về loại hình và lĩnh vực hoạt động của các đơn vị thuộc mẫu điều tra
Tổng số mẫu điều tra là 500 trong đó (i) Nhóm chủ thể quản lý là các cán bộ
làm việc trong các cơ quan 380 phiếu gồm: Bộ Tài chính 30 phiếu, Bộ Tài nguyên và
Môi trường 20 phiếu, Tổng cục Thuế 100 phiếu, UBDN thành phố Hồ Chí Minh 20
phiếu, UBND thành phố Hà Nội 20 phiếu, UBND thành phố Đà Nẵng 20 phiếu,
UBND quận 1 thành phố Hồ Chí Minh 20 phiếu, UBND huyện Thành Trì thành phố
Hà Nội 20 phiếu, Cục Thuế thành phố Hà Nội 30 phiếu, Cục Thuế thành phố Hồ Chí
Minh 30 phiếu, Cục Thuế thành phố Đà Nẵng 20 phiếu, Sở Tài nguyên và môi trường
thành phố Hồ Chí Minh 20 phiếu, Sở Tài Nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội
20 phiếu, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng 10 phiếu; (ii) Nhóm
khách thể quản lý 100 phiếu gồm các tổ chức (Doanh nghiệp, công ty...) sử dụng đất

- Đề án cải cách hiện đại hóa ngành thuế giai đoạn 2011-2020 của Tổng cục
Thuế.
Ngoài ra một số thông tin thứ cấp được NCS thu thập từ các trang website của
Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ TNMT, Tổng cục Thuế, Tổng cục Thống kê, Tổng cục
quản lý đất đai, Cục Thuế các tỉnh, thành phố…
1.2.2 Phƣơng pháp xử lý thông tin, dữ liệu
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được sử dụng để hệ thống hóa những vấn
đề về quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện
này bao gồm việc xây dựng chính sách, thực thi chính sách và quản lý nhà nước.
Phương pháp thống kê mô tả: Được sử dụng để sắp xếp, phân loại và xử lý
tổng hợp số liệu thu thập, từ đó xây dựng các bảng biểu để phân tích dữ liệu đánh giá
hiện trạng và xác định các tiêu chí liên quan đến quản lý nhà nước về các khoản thu
từ đất ở Việt Nam.
Trên cơ sở các phương pháp nghiên cứu thống kê mô tả, phân tích, tổng hợp
NCS sử dụng các biểu đồ, đồ thị đồng thời tham chiếu với kết quả định lượng bằng
phần mềm Excel để đưa ra các kết luận về thực trạng quản lý nhà nước về các khoản
thu từ đất theo các tiêu chí đánh giá.
Với tổng số phiếu phát ra để điều tra là 500 phiếu, NCS thu về được số phiếu
hợp lệ là 480 phiếu.
Trên cơ sở các mức điểm từ 1 đến 4 (trong đó 1 là mức kém nhất, 2 là mức
kém, 3 là mức tốt và 4 là mức tốt nhất) thông qua phần mềm Excel tính ra mức điểm
trung bình của các câu hỏi. Dựa vào kết quả định lượng, kết hợp với các phương pháp
nghiên cứu định tính là cơ sở để NCS đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đối với
các khoản thu từ đất ở Việt Nam theo các tiêu chí ở chương 2, chỉ ra nguyên nhân của


21

những hạn chế trong quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất và đưa ra định hướng,
giải pháp quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam đến năm 2020 và tầm

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng.[39]
* Đất là một tư liệu sản xuất đặc biệt
Đất là điều kiện chung nhất của lao động, là đối tượng của lao động. Tuy cũng
là một tư liệu sản xuất, nhưng đất có những tính chất đặc biệt khác hẳn so với các tư
liệu sản xuất khác. Sự khác biệt thể hiện những điểm sau đây:
Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người, là sản phẩm tự nhiên, có trước lao động là điều kiện tự nhiên của lao động.
Chỉ khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất
đai mới trở thành tư liệu sản xuất. Trong khi đó, các tư liệu sản xuất khác là kết quả
của lao động có trước của con người (do con người tạo ra)
Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số
lượng) bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu (lưu ý: giới hạn về không
gian không có nghĩa giới hạn về tính chất sản xuất của đất). Các tư liệu sản xuất khác
có thể tăng về số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu của xã hội.
Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về lượng, hàm lượng chất
dinh dưỡng, các tính chất lý hoá… (quyết định bởi các yếu tố hình thành đất cũng
như chế độ sử dụng đất khác nhau). Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về
chất lượng quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối do quy trình công nghệ quyết
định).
Tính không thể thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu sản xuất khác là việc không
thể làm được. Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực


23

lượng sản xuất có thể thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn có hiệu quả
kinh tế hơn.

hoặc vô ý thức) đã làm cho nhiều vùng đất nông nghiệp màu mỡ bị suy giảm cả về số
lượng và chất lượng, vấn đề sử dụng đất càng trở nên quan trọng và mang tính toàn
cầu. Sự phát triển không ngừng của nền kinh tế xã hội đã gây áp lực ngày càng cao
cho quản lý, sử dụng đất để đảm bảo ổn định, duy trì và không ngừng nâng cao vai
trò của đất, góp phần phát triển kinh tế xã hội.


24

2.1.2. Khái niệm quản lý nhà nƣớc đối với đất
Theo Tài liệu quản lý Nhà nước ngạch chuyên viên, Học viện Hành chính, Nhà
xuất bản Chính trị quốc gia năm 2010 đã định nghĩa về quản lý Nhà nước như sau:
Quản lý Nhà nước được hiểu theo nghĩa rộng là tác động của Nhà nước với các hình
thức hoạt động của bộ máy Nhà nước lên các quan hệ xã hội để bảo đảm cho các
quan hệ xã hội phát triển theo đúng những mục tiêu đã định, ngăn ngừa các khuynh
hướng phát triển sai lệch, ngăn chặn kịp thời các biểu hiện phát triển sai trái” [27].
Để thực hiện việc quản lý của mình, Nhà nước thành lập ra các cơ quan quản
lý nhà nước từ trung ương đến địa phương để quản lý nhà nước, trong giai đoạn hiện
nay cơ quan quản lý nhà nước theo ngành, theo từng lĩnh vực có các cơ quan sau:
Bộ máy nhà nước

Cơ quan Lập
pháp (Quốc
Hội)

Cơ quan Tư
pháp

Toà án



Từ khái niệm trên cho thấy: Liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về đất
có: chủ thể, khách thể và đối tượng quản lý.
* Chủ thể quản lý
Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai là một hệ thống từ trung ương đến địa
phương, gồm:
Chính phủ quản lý chung mọi hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội của cả nước,
trong đó quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện: Dự thảo Luật, pháp lệnh trình Quốc
hội ban hành; Ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật về đất đai, chỉ
đạo mọi hoạt động quản lý về đất đai.
Các Bộ chủ quản là cơ quan Nhà nước quản lý ngành về đất đai cấp Trung
ương. Bộ là cơ quan chủ trì dự thảo Nghị định về quản lý đất đai, trình Chính phủ ban
hành; Ban hành Thông tư và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, Pháp lệnh và Nghị
định của Chính phủ về đất đai. Chỉ đạo và phối hợp chỉ đạo với các Bộ, Ngành liên
quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước.
Ở địa phương, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai có Chính quyền các
cấp Tỉnh, Huyện, Xã và cơ quan quản lý ngành cấp địa phương là Sở Tài nguyên và
Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Địa chính xã. Cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai cấp địa phương là cơ quan thực thi pháp luật, quản lý về đất đai trên
phạm vi địa phương mình.
Theo chức năng quản lý, các chủ thể quản lý nhà nước về đất đai, gồm:
Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai ở
địa phương theo cấp hành chính, đó là Uỷ ban nhân dân các cấp và cơ quan chuyên
môn ngành quản lý đất đai ở các cấp. Các cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối
với những diện tích đất chưa sử dụng, đất công ở địa phương. Thông thường, Uỷ ban
nhân dân cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào hồ sơ địa chính những diện tích đất chưa
sử dụng và những diện tích đất công cộng không thuộc một chủ sử dụng cụ thể nào
như đất giao thông, đất nghĩa địa... Các cơ quan này đều là đối tượng quản lý trong
lĩnh vực đất đai của các cơ quan cấp trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực
tuyến.