7

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nƣớc
Trong thời gian qua có rất nhiều các công trình nghiên cứu về đất đai và chính
sách về các khoản thu từ đất. Các công trình nghiên cứu chủ yếu tập trung đối với
việc huy động nguồn lực tài chính từ đất, các giải pháp về giá đất, các chính sách về
thuế đối với đối với thị trường bất động sản ...
* Các nghiên cứu về quản lý và khai thác các nguồn lực tài chính từ đất
Các nghiên cứu điển hình về vấn đề này gồm: Nguyễn Đình Bồng (tháng
12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển
hạ tầng cơ sở “Chính sách bồi thường khi thu hồi đất, những bất cập, vướng mắc và
kiến nghị”[11]; Lê Cao Đoàn (tháng 12/2011) kỷ yếu Hội thảo khoa học động viên tài
chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở “Đất đai trong nền kinh tế thị
trường[16]; Trần Đức Thắng (Luận án tiến sĩ năm 2012) “Khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai tại Việt Nam”[42].
Tác giả Nguyễn Đình Bồng đã khái quát về chính sách bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất giai đoạn từ năm 1954 đến nay đặc biệt là giai đoạn từ năm 2003 đến
nay, tức là từ sau khi luật đất đai năm 2003 thì chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất đi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảm bảo cân
đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được
nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết
mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả xã hội …
Trong bài viết tác giả đưa ra tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất; những bất cập của chính sách, pháp luật hiện hành về bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất; các giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường khi nhà

Xác định rõ chủ thể sở hữu đất đai;
Đất đai là đối tượng vật chất và là hàng hoá đặc biệt.
Như vậy, trong bài viết tác giả chỉ đưa ra lý luận về đất đai trong nền kinh tế
thị trường hiện nay và đưa ra những kiến nghị để đất đai trở thành một hàng hoá, một
nguồn lực để thúc đẩy phát triển kinh tế. Tuy nhiên, bài viết chưa đề cập đến vấn đề
quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Trong luận án tiến sĩ của Trần Đức Thắng tác giả đã đưa ra một số quan điểm,
định hướng và đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm tăng cường khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới với 03 nhóm giải pháp từ quy hoạch hoàn
thiện cơ chế chính sách cho đến các giải pháp hỗ trợ, trong đó tác giả đặc biệt quan
tâm đến giải pháp về giá đất, tài chính đất đai, khai thác quỹ đầu tư phát triển cơ sở
hạ tầng. Trên cơ sở đó, tác giả đã mạnh dạn có các kiến nghị cụ thể đối với nhà nước
liên quan đến sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003; Quy định sắp xếp, xử lý nhà
đất thuộc sở hữu, nhà nước; quy định quản lý khai thác, sử dụng đất đai đối với các
tổng công ty, tập đoàn kinh tế nhà nước.
Về cơ sở lý luận và thực tiễn của các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai tác


9

giả đã sử dụng phương pháp hệ thống, tổng hợp, phân tích, thống kê và các số liệu
giai đoạn từ 2000-2010 để nghiên cứu cho đề tài. Tuy nhiên, Luận án mới chỉ đề cập
đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa đề cập đến quản lý nhà nước
đối với các khoản thu từ đất trong đó cụ thể chưa đề cập đến các chính sách về thu
khi chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức và cá nhân và các khoản lệ phí phải
đóng góp khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản là nhà, đất.
* Các nghiên cứu về chính sách thuế, phí liên quan đến sử dụng và chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất
Về chính sách thu thuế và phí liên quan đến sử dụng và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có các công trình nghiên cứu sau: Chu Thị Thuỷ Chung (Luận án tiến sĩ


chưa đề cập đến công tác quản lý nhà nước về các khoản thu. Mặt khác, với đề xuất
giải pháp tác giả đưa ra giải pháp cho giai đoạn 2010-2015.
Theo tác giả Nguyễn Văn Phụng thì quy định hiện hành của pháp luật về đất
đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý bằng pháp luật.
Nhà nước ban hành các chính sách và pháp luật về tài chính nhằm động viên các
nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước. Các tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau hoặc khi tham gia vào thị trường bất
động sản thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với từng hành vi cụ thể về sử dụng đất,
từng giao dịch về quyền sử dụng đất.
Theo quy định hiện hành thì hệ thống chính sách liên quan đến đất đai gồm có
các khoản thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật và các khoản thu được ban hành
dưới hình thức Nghị định của Chính phủ trong khuôn khổ quy định của Luật đát đai,
Luật ngân sách nhà nước. Tác giả xét trên quá trình vận động của đất đai thị trường
bất động sản bao gồm các khoản thu:
Khi xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và thu khi đăng ký quyền sở hữu, sử
dụng nhà, đất có các khoản thu: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền bán nhà thuộc sở
hữu nhà nước; lệ phí trước bạ.
Trong quá trình sử dụng đất có Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất
(từ năm 2012 là Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp).
Khi chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng có Thuế thu nhập cá nhân và thuế
thu nhập doanh nghiệp (đối với tổ chức).
Tác giả đã hệ thống lại toàn bộ hệ thống các chính sách này. Tuy nhiên, tác giả
chưa đề cập đến vấn đề quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay.
Theo tác giả Trịnh Hải Hà với quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý thì các chính sách thu ở giai đoạn này chỉ mang tính
chất tượng trưng để thể hiện vai trò quản lý của nhà nước chứ chưa thực sự phản ánh
đúng về giá trị đem lại nguồn thu cho NSNN cũng như thể hiện hiệu quả trong việc
sử dụng đất. Mặt khác, xét về góc độ kinh tế xã hội thì ở thời kỳ này, nền kinh tế vẫn

chính sách, pháp luật về đất đai cũng đã từng bước được thay đổi cho phù hợp. Từ
Luật Đất đai năm 2003, lần đầu tiên, vấn đề tài chính đất đai được đề cập đầy đủ, toàn
diện với tư cách vừa là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai, vừa là đối tượng,
nguồn lực cần phải được quản lý, khai thác sử dụng một cách chặt chẽ, tiết kiệm, hiệu
quả.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và yêu cầu không
ngừng hoàn thiện thể chế thị trường có sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước, Luật Đất đai
năm 2003 nói chung và chính sách, pháp luật về tài chính đất đai nói riêng đã bộc lộ
một số hạn chế như: chưa xác định rõ và vận dụng có hiệu quả phương thức quản lý,
sử dụng đất đai cũng như các công cụ điều tiết trong kinh tế thị trường; sự thiếu hụt
các chế định rõ ràng về xác định giá đất theo thị trường, đặc biệt về điều tiết giá trị
tăng thêm không do người sử dụng tạo ra; vì vậy, nguồn thu từ đất chưa được tập
trung đầy đủ vào ngân sách nhà nước để đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Nhà nước
cũng chưa dẫn dắt, kiểm soát được thị trường bất động sản theo hướng có lợi cho Nhà
nước và đông đảo nhân dân, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Trong
phạm vi bài viết tác giả trao đổi về 02 vấn đề lớn có liên quan đến tài chính, đó là: giá
đất và tài chính đối với đất đai.
Tác giả đưa ra trao đổi về 02 vấn đề lớn có liên quan đến tài chính, đó là: giá
đất và tài chính đối với đất đai. Tuy nhiên, tác giả không đề cập đến vấn đề quản lý


12

nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Theo tác giả Ngô Xuân Thanh hiện nay, hệ thống chính sách thu từ bất động
sản (BĐS) ở Việt Nam với 7 khoản thu có thể được phân chia thành 3 nhóm: (i) Các
khoản thu khi xác lập quyền sở hữu; (ii) Các khoản thu khi sử dụng BĐS; (iii) Các
khoản thu phát sinh trong quá trình chuyển nhượng BĐS.
Trong mỗi chính sách thu trên, có 3 yếu tố cấu thành chủ yếu là thuế suất, diện
tích và giá tính thu. Trong đó, thuế suất và diện tích BĐS tính thu về cơ bản là rõ



13

trong bài viết tác giả đã đề cập đến vai trò của thu từ đất đai trong ngân sách địa
phương cụ thể là:
Chính quyền địa phương là người trực tiếp cung cấp các dịch vụ công cộng
như giáo dục, y tế, môi trường nên họ phải được bù đắp chi tiêu từ nguồn thu đất đai
đánh trên các đối tượng hưởng lợi trực tiếp là người sử dụng đất đai, bất động sản.
Địa phương cũng là cấp chính quyền hiểu rõ nhất chất lượng dịch vụ và điều kiện
sinh sống mà họ cung cấp cho dân cư nên họ sẽ sử dụng nguồn tài chính từ đất đai có
hiệu quả hơn Trung ương.
Thu ngân sách từ đất đai phải có tương quan chặt chẽ với các điều kiện về cơ
sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng tại địa phương.
Trong nguồn thu từ đất đai thì thuế với đất đai, bất động sản giữ vai trò quan
trọng nhất vì là những loại thuế có thể đã ứng được nguyên tắc lợi ích.
Tác giả đề cập đến các nguồn thu từ đất đai trong ngân sách nhà nước và ngân
sách địa phương bao gồm:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp;
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
Thu từ cho thuê đất;
Thu từ thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp;
Như vậy tác giả chỉ đề cập chủ yếu vai trò của một số nguồn thu từ đất đai đối
với ngân sách địa phương, chưa đề cập đến quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ
đất ở Việt Nam.
* Các nghiên cứu về quản lý và kiểm toán thu sử dụng đất
Về quản lý nhà nước về đất và các khoản thu liên quan đến sử dụng, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có các công trình nghiên cứu sau:
Vũ Công Nhĩ, Nguyễn Viết Uống, Phạm Văn Trung, Đỗ Thị Thùy Châu, Phan
Thị Biên, Hoa Hải Nam (đề tài nghiên cứu khoa học cấp ngành thuế năm 2013) “Giải

thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Những ý kiến đề
xuất, kiến nghị về cơ chế, chính sách liên quan trực triếp đến các loại thuế phát
sinh từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Trong đề tài nhóm tác giả đã sử dụng các phương pháp thống kê, tổng hợp,
phân tích để tổng hợp những sự việc phát sinh tại nơi làm việc và một số tỉnh lân cận
trên cơ sở đó nêu lên những điểm còn tồn tại mà chính sách chưa bao trùm hết đưa ra
các giải pháp nhằm quản lý đối với các đối tượng lợi dụng sơ hở trong chính sách để
trục lợi.
Tuy nhiên, trong đề tài nhóm tác giả mới chỉ tiếp cận dưới góc độ tổng hợp các
sự vụ cụ thể xảy ra tại thành phố Hải Phòng và một số tỉnh lân cận đối với các hồ sơ
liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Đề tài chưa đề cấp đến vấn đề quản
lý nhà nước về đất đai hay quản lý các khoản thu từ đất.
Theo tác giả Lê Huy Trọng trong những năm gần đây, thu tiền sử đất là nguồn
thu quan trọng của ngân sách các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; nguồn thu
này liên tục tăng và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển
kỉnh tế- xã hội của đất nước nói chung các địa phương nói riêng. Tuy nhiên, nguồn
thu sử dụng đất vẫn chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất; chính sách thuế và phí
trong lĩnh vực quản lý đất đai chưa điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân sách
Nhà nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai,
khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Mục tiêu kiểm toán sử dụng đất nhằm:


15

Xác định việc thu tiền sử dụng đất đảm bảo đúng, đủ, kịp thời vào Ngân sách
Nhà nước;
Đánh giá việc tuân thủ pháp luật trong tổ chức, quản lý thu tiền sử dụng đất ở
địa phương;
Phát hiện kịp thời hành vi tham nhũng, lãng phí, sai phạm trong quản lý đất

thu từ đất nói riêng. Tuy nhiên, về công tác quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất
ở Việt Nam tác giả chưa đề cập đến trong bài viết này.


16

1.1.1.2. Tổng quan tính hình nghiên cứu nƣớc ngoài
Các nghiên cứu ngoài nước liên quan đến quản lý nhà nước về các khoản thu
từ đất không nhiều. Mặt khác các nghiên cứu ở nước ngoài đều xuất phát từ thực tiễn
của nước đó và hệ thống cơ sở dữ liệu liên quan tương đối đầy đủ và có độ tin cậy
cao, trong khi ở Việt Nam hiện nay cơ sở dữ liệu không đầy đủ độ tin cậy của dữ liệu
thấp. Do đó, trong Luận án tác giả chỉ đưa ra một vài nghiên cứu ở các nước mang
tính đặc trưng có thể nghiên cứu và vận dụng được trong điều kiện Việt Nam. Cụ thể
có một số tác giả nghiên cứu như sau:
Dr William J MCCluskey (năm 2013) “Kinh nghiệm của các nước trên thế
giới bao gồm cả các nước phát triển và đang phát triển có điều kiện tương đồng với
Việt Nam liên quan đến chính sách thuế bất động sản”[55]; Jay K. Rosengard (năm
2011) “Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển”[28].
Trong nghiên cứu của Dr William J MCCluskey tác giả đã giới thiệu một cách
có hệ thống chính sách thuế bất động sản ở một số nước trên thế giới đang áp dụng
hiện nay. Tác giả đưa ra cơ sở tính thuế, ai phải trả thuế, cơ quan nào quản lý thuế bất
động sản; tùy theo tính chất của từng loại thuế và pháp luật về xây dựng cơ chế quản
lý thuế để các nhà quản lý thuế có thể hoạt động ở cấp quốc gia (trên phạm vi cả nước
) hay cấp địa phương (từng địa phương). Tuy nhiên, tác giả mới chỉ đề cập đến hệ
thống chính sách thuế về bất động sản mà chủ yếu là nhà chưa nói đến vấn đề quản lý
nhà nước đối với các khoản thu từ đất.
Theo tác giả Jay K. Rosengard đưa ra các nguyên tắc cải tổ trong cải cách thuế
bất động sản tại các nước đang phát triển đó là hiệu quả phân bổ và quản lý công
bằng theo chiều dọc hoặc chiều ngang và tính bền vững của hệ thống. Điều này tạo ra
được nguồn thu một cách bền vững về mặt tài chính, thúc đấy sự minh bạch trong

nhiên, nghiên cứu của các tác giả trong nước cũng như nước ngoài còn có những giới
hạn sau:
Một là, hầu hết các nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở phạm vi hẹp là một tỉnh
chưa nghiên cứu ra phạm vi cả nước.
Hai là, các nghiên cứu này chỉ nghiên cứu đơn lẻ theo một vài chính sách như
chính sách về quản lý tài nguyên đất đai, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hoặc chính
sách đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc chỉ đề cập đến vấn đề liên quan đến thị trường
bất động sản.
Ba là, thời gian của các dữ liệu nghiên cứu phổ biến trong giai đoạn từ năm
2001-2011 trong khi nhiều chính sách đối với các khoản thu từ đất trong thời gian
qua đến nay có nhiều thay đổi đặc biệt là Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm
2013 thay thế Luật đất đai năm 2003.
Bốn là, các tác giả chủ yếu đưa ra các giải pháp về khai thác nguồn thu mà
chưa làm rõ nội dung, quy trình quản lý nhà nước đối với các khoản thu.
1.1.2.2 Khoảng trống nghiên cứu
Qua tổng quan các công trình nghiên cứu có thể khẳng định rằng, cho đến thời
điểm hiện tại chưa có công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện về quản lý nhà
nước đối với các khoản thu từ đất. Hiện đang có một “khoảng trống” cả về lý luận
cũng như đánh giá thực tiễn quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất giai đoạn 2007
đến 2015, cụ thể bao gồm các vấn đề chính sau:
- Cơ sở lý luận về nội dung, quy trình quản lý nhà nước nói chung, của ngành
thuế nói riêng đối với các khoản thu từ đất;
- Nội dung công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt


18

Nam; Các yếu tố ảnh hưởng đến nội dung quản lý và tiêu chí đánh giá mức độ hoàn
thiện của hoạt động quản lý nhà nước về các khoản thù từ đất;
- Các khảo sát, đánh giá toàn diện về thực trạng công tác quản lý nhà nước về

thập thông qua phương pháp điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi. Ngoài ra, tác giả cũng
thực hiện phỏng vấn chuyên gia để thu thập những ý kiến đánh giá và định hướng
quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam.


19

* Phương pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi:
Nghiên cứu sinh đã tiến hành lập bảng hỏi điều tra đối với đối tượng là người
nộp thuế (doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân), cơ quan quản lý thuế, cơ quan quản
lý nhà nước về đất đai (như UBND tỉnh, cơ quan tài nguyên và môi trường).
Đối tượng điều tra, bao gồm các doanh nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân; các
cán bộ làm việc tại: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thuế, các
UBND như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Danh sách các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được lấy từ các Cục Thuế Hà Nội, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh... Phương
pháp lựa chọn mẫu là phương pháp ngẫu nhiên theo địa bàn.
Mẫu phiếu khảo sát: xem phụ lục số 01
Cách thức điều tra: Phát và thu hồi phiếu trực tiếp hoặc qua email
Về loại hình và lĩnh vực hoạt động của các đơn vị thuộc mẫu điều tra
Tổng số mẫu điều tra là 500 trong đó (i) Nhóm chủ thể quản lý là các cán bộ
làm việc trong các cơ quan 380 phiếu gồm: Bộ Tài chính 30 phiếu, Bộ Tài nguyên và
Môi trường 20 phiếu, Tổng cục Thuế 100 phiếu, UBDN thành phố Hồ Chí Minh 20
phiếu, UBND thành phố Hà Nội 20 phiếu, UBND thành phố Đà Nẵng 20 phiếu,
UBND quận 1 thành phố Hồ Chí Minh 20 phiếu, UBND huyện Thành Trì thành phố
Hà Nội 20 phiếu, Cục Thuế thành phố Hà Nội 30 phiếu, Cục Thuế thành phố Hồ Chí
Minh 30 phiếu, Cục Thuế thành phố Đà Nẵng 20 phiếu, Sở Tài nguyên và môi trường
thành phố Hồ Chí Minh 20 phiếu, Sở Tài Nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội
20 phiếu, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng 10 phiếu; (ii) Nhóm
khách thể quản lý 100 phiếu gồm các tổ chức (Doanh nghiệp, công ty...) sử dụng đất
50 phiếu, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 50 phiếu; (iii) Nhóm các nhà nghiên cứu

Thuế.
Ngoài ra một số thông tin thứ cấp được NCS thu thập từ các trang website của
Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ TNMT, Tổng cục Thuế, Tổng cục Thống kê, Tổng cục
quản lý đất đai, Cục Thuế các tỉnh, thành phố…
1.2.2 Phƣơng pháp xử lý thông tin, dữ liệu
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được sử dụng để hệ thống hóa những vấn
đề về quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện
này bao gồm việc xây dựng chính sách, thực thi chính sách và quản lý nhà nước.
Phương pháp thống kê mô tả: Được sử dụng để sắp xếp, phân loại và xử lý
tổng hợp số liệu thu thập, từ đó xây dựng các bảng biểu để phân tích dữ liệu đánh giá
hiện trạng và xác định các tiêu chí liên quan đến quản lý nhà nước về các khoản thu
từ đất ở Việt Nam.
Trên cơ sở các phương pháp nghiên cứu thống kê mô tả, phân tích, tổng hợp
NCS sử dụng các biểu đồ, đồ thị đồng thời tham chiếu với kết quả định lượng bằng
phần mềm Excel để đưa ra các kết luận về thực trạng quản lý nhà nước về các khoản
thu từ đất theo các tiêu chí đánh giá.
Với tổng số phiếu phát ra để điều tra là 500 phiếu, NCS thu về được số phiếu
hợp lệ là 480 phiếu.
Trên cơ sở các mức điểm từ 1 đến 4 (trong đó 1 là mức kém nhất, 2 là mức
kém, 3 là mức tốt và 4 là mức tốt nhất) thông qua phần mềm Excel tính ra mức điểm
trung bình của các câu hỏi. Dựa vào kết quả định lượng, kết hợp với các phương pháp
nghiên cứu định tính là cơ sở để NCS đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đối với
các khoản thu từ đất ở Việt Nam theo các tiêu chí ở chương 2, chỉ ra nguyên nhân của


21

những hạn chế trong quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất và đưa ra định hướng,
giải pháp quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất ở Việt Nam đến năm 2020 và tầm
nhìn đến năm 2025.

không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng.[39]
* Đất là một tư liệu sản xuất đặc biệt
Đất là điều kiện chung nhất của lao động, là đối tượng của lao động. Tuy cũng
là một tư liệu sản xuất, nhưng đất có những tính chất đặc biệt khác hẳn so với các tư
liệu sản xuất khác. Sự khác biệt thể hiện những điểm sau đây:
Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người, là sản phẩm tự nhiên, có trước lao động là điều kiện tự nhiên của lao động.
Chỉ khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất
đai mới trở thành tư liệu sản xuất. Trong khi đó, các tư liệu sản xuất khác là kết quả
của lao động có trước của con người (do con người tạo ra)
Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số
lượng) bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu (lưu ý: giới hạn về không
gian không có nghĩa giới hạn về tính chất sản xuất của đất). Các tư liệu sản xuất khác
có thể tăng về số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu của xã hội.
Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về lượng, hàm lượng chất
dinh dưỡng, các tính chất lý hoá… (quyết định bởi các yếu tố hình thành đất cũng
như chế độ sử dụng đất khác nhau). Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về
chất lượng quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối do quy trình công nghệ quyết
định).
Tính không thể thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu sản xuất khác là việc không
thể làm được. Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực


23

lượng sản xuất có thể thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn có hiệu quả
kinh tế hơn.
Tính cố định vị trí: Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng (khi sử dụng

lượng và chất lượng, vấn đề sử dụng đất càng trở nên quan trọng và mang tính toàn
cầu. Sự phát triển không ngừng của nền kinh tế xã hội đã gây áp lực ngày càng cao
cho quản lý, sử dụng đất để đảm bảo ổn định, duy trì và không ngừng nâng cao vai
trò của đất, góp phần phát triển kinh tế xã hội.


24

2.1.2. Khái niệm quản lý nhà nƣớc đối với đất
Theo Tài liệu quản lý Nhà nước ngạch chuyên viên, Học viện Hành chính, Nhà
xuất bản Chính trị quốc gia năm 2010 đã định nghĩa về quản lý Nhà nước như sau:
Quản lý Nhà nước được hiểu theo nghĩa rộng là tác động của Nhà nước với các hình
thức hoạt động của bộ máy Nhà nước lên các quan hệ xã hội để bảo đảm cho các
quan hệ xã hội phát triển theo đúng những mục tiêu đã định, ngăn ngừa các khuynh
hướng phát triển sai lệch, ngăn chặn kịp thời các biểu hiện phát triển sai trái” [27].
Để thực hiện việc quản lý của mình, Nhà nước thành lập ra các cơ quan quản
lý nhà nước từ trung ương đến địa phương để quản lý nhà nước, trong giai đoạn hiện
nay cơ quan quản lý nhà nước theo ngành, theo từng lĩnh vực có các cơ quan sau:
Bộ máy nhà nước

Cơ quan Lập
pháp (Quốc
Hội)

Cơ quan Tư
pháp

Toà án

Viện kiểm

Từ khái niệm trên cho thấy: Liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về đất
có: chủ thể, khách thể và đối tượng quản lý.
* Chủ thể quản lý
Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai là một hệ thống từ trung ương đến địa
phương, gồm:
Chính phủ quản lý chung mọi hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội của cả nước,
trong đó quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện: Dự thảo Luật, pháp lệnh trình Quốc
hội ban hành; Ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật về đất đai, chỉ
đạo mọi hoạt động quản lý về đất đai.
Các Bộ chủ quản là cơ quan Nhà nước quản lý ngành về đất đai cấp Trung
ương. Bộ là cơ quan chủ trì dự thảo Nghị định về quản lý đất đai, trình Chính phủ ban
hành; Ban hành Thông tư và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, Pháp lệnh và Nghị
định của Chính phủ về đất đai. Chỉ đạo và phối hợp chỉ đạo với các Bộ, Ngành liên
quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước.
Ở địa phương, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai có Chính quyền các
cấp Tỉnh, Huyện, Xã và cơ quan quản lý ngành cấp địa phương là Sở Tài nguyên và
Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Địa chính xã. Cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai cấp địa phương là cơ quan thực thi pháp luật, quản lý về đất đai trên
phạm vi địa phương mình.
Theo chức năng quản lý, các chủ thể quản lý nhà nước về đất đai, gồm:
Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai ở
địa phương theo cấp hành chính, đó là Uỷ ban nhân dân các cấp và cơ quan chuyên
môn ngành quản lý đất đai ở các cấp. Các cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối
với những diện tích đất chưa sử dụng, đất công ở địa phương. Thông thường, Uỷ ban
nhân dân cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào hồ sơ địa chính những diện tích đất chưa
sử dụng và những diện tích đất công cộng không thuộc một chủ sử dụng cụ thể nào
như đất giao thông, đất nghĩa địa... Các cơ quan này đều là đối tượng quản lý trong
lĩnh vực đất đai của các cơ quan cấp trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực
tuyến.
Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như các Ban quản lý khu công

sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại
đô thị; Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình
sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng. Đất sử dụng vào mục đích
công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu,
cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng
hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê,
đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng,
dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa,
khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng
người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công
trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu
lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức
năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng,


27

trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã
được xếp hạng hoặc được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải; Đất tôn giáo, tín
ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh,
rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác.
Nhóm đất chưa sử dụng gồm: Đất bằng chưa sử dụng; Đất đồi núi chưa sử
dụng; Núi đá không có rừng cây [31].
2.1.3 Nội dung quản lý nhà nƣớc đối với đất
Các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai bao gồm các nội dung chủ yếu như:
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực

khoản phí khác ...
2.2. Quản lý nhà nƣớc đối với các khoản thu từ đất
2.2.1. Các khoản thu từ đất của Nhà nƣớc
2.2.1.1. Khái niệm thu từ đất
Thu từ đất là khái niệm dùng để chỉ hệ thống các khoản thu Ngân sách Nhà
nước, bao gồm các khoản thu về thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác liên quan đến
sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân.
Tùy theo luật pháp của mỗi quốc gia thu từ đất có thể bao gồm những khoản
thu khác nhau, nhưng thường bao gồm bốn loại chính sau: (i) Tiền sử dụng đất; (ii)
Tiền thuế từ đất; (iii) Tiền lệ phí; và (iv) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật
đối với các công việc liên quan đến đất.
- Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền mà người sử dụng đất
phải trả trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê
đối với một diện tích đất xác định. Đây là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử
dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp
tiền sử dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy
định. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể dưới dạng tiền sử dụng khi được Nhà
nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất; có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử
dụng khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có thể dưới dạng
tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng
hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử
dụng đất đối với khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, và một dạng đặc
biệt của tiền sử dụng đất là tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất.
Khi tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải căn vào diện tích đất, giá đất
và thời hạn sử dụng đất. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được
Nhà nước giao, được Nhà nước cho thuê, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích

- Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản:
Theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn
thi hành thì “Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu
nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất
thì phải nộp thuế Thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động
sản”.[69]
- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản:
Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân thì các cá nhân có thu nhập từ


30

chuyển nhượng bất động sản gồm: “Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng
nhà ở; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; Các khoản thu
nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.” thì phải nộp thuế thu nhập cá
nhân [70].
Theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ thì: “Tổ chức, cá nhân có tài
sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định số
45/2011/NĐ-CP thì phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”[90]
* Tiền lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân
khác cung cấp dịch vụ được quy định trong danh mục phí, lệ phí ban hành kèm theo
Pháp lệnh phí và lệ phí. Tổ chức, cá nhân nộp phí được hoàn trả trực tiếp bằng một
dịch vụ tương ứng.
Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước (hoặc tổ chức được uỷ quyền) phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy
định trong danh mục lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh phí và lệ phí.[45]

triệu lượt người nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, không phân biệt giàu nghèo, thu
nhập thấp hay thu nhập cao, cơ quan hay doanh nghiệp… và ở khắp các địa bàn đất
nước: đô thị, nông thôn, miền núi, hải đảo, ở đâu cũng có thể phát sinh thu và quản lý
thuế và thu khác đối với đất đai.
Do các đặc điểm nêu trên, phương pháp quản lý các khoản thu từ đất mang
tính đặc thù cơ bản. Việc thu thuế đối với đất đai được thực hiện thông qua cơ quan,
doanh nghiệp, vừa trực tiếp với đối tượng nộp thuế, trong đó trực tiếp là chủ yếu (gắn
với địa điểm thu, trang thiết bị làm việc, con người, thái độ tiếp xúc, đạo đức nghề
nghiệp…)
Thủ tục thu, nộp không phức tạp và luôn luôn đòi hỏi phải cải cách theo hướng
càng đơn giản cho người nộp càng tốt vì người nộp thuế ở đây chủ yếu là nông dân
nên cũng phải thể hiện thủ tục dễ hiểu, dễ làm. Trước mắt và trong nhiều năm tới vẫn
phải cải cách theo hướng: Đối tượng nộp thuế thực hiện kê khai đơn giản, thậm chỉ kê
khai một lần cho cả đời (đối tượng nộp thuế nhà đất chỉ kê khai một lần đầu tiên duy
nhất, nếu không có thay đổi chủ và diện tích), nhưng cơ quan thuế phải ra thông báo
nộp thuế hết sức chi tiết, mỗi lần nộp là mỗi lần phải ra thông báo.
Đối tượng nộp thuế không ổn định, không đòi hỏi phải có sổ sách kế toán, nên
khó có cơ sở để thực hiện kiểm tra, thanh tra đối tượng nộp thuế.[45]
2.2.2. Mục tiêu và vai trò của quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất
2.2.2.1. Mục tiêu của quản lý nhà nƣớc đối với các khoản thu từ đất
Yêu cầu của công tác quản lý đất đai nói chung là phải đăng ký, thống kê đất
đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành
chính. Thông qua các chính sách, nhà nước quản lý đất đai nhằm mục đích khai thác
có hiệu quả nguồn tài nguyên đảm bảo sự ổn định về chính trị, xã hội của đất nước.
- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất;
- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;