PHẦN MỞ ðẦU
1. Giới thiệu nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu
1.1.Tính cấp thiết của ñề tài luận án
ðịnh giá bất ñộng sản (BðS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng
trong hoạt ñộng tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM). Một mặt, trên
giác ñộ ngân hàng việc ñịnh giá giúp cho ngân hàng xác ñịnh ñược mức cho
vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo ñược các rủi ro có thể xảy ra, ñồng
thời tăng tính cạnh tranh của các ngân hàng thương mại trong việc tạo lập uy tín
và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt ñộng
cho vay nói riêng và hoạt ñộng tín dụng nói chung của các Ngân hàng thương
mại. Trên giác ñộ là khách hàng, việc xác ñịnh chính xác và hợp lý giá trị BðS
thế chấp sẽ thúc ñẩy quá trình chuyển hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, ñồng
thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt ñộng của các NHTM. Mặt
khác, ñứng trên phương diện quản lý Nhà nước, việc ñịnh giá BðS thế chấp
giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, ñặc biệt là Ngân hàng Nhà nước quản lý và
ñánh giá chất lượng hoạt ñộng cho vay, và xác ñịnh ñược mức ñộ rủi ro, ñể từ
ñó có các chính sách hợp lý trong quản lý và ñiều hành hoạt ñộng cho vay của
các NHTM và có những ñịnh hướng ñúng ñắn trong việc phát triển thị trường
tài chính tiền tệ. Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BðS chiếm khá lớn (80-90%)
trong bảng dư nợ cho vay có tài sản ñảm bảo của các NHTM. ðiều này cho
thấy xu hướng nhận BðS làm tài sản thế chấp ñang ñược các NHTM ưa
chuộng. Nhiều ngân hàng thương mại ñã cải tiến qui trình cho vay, coi trọng vai
trò của ñịnh giá BðS thế chấp, nâng cao hiệu quả và chất lượng hoạt ñộng cho
vay. Tuy nhiên bên cạnh ñó, việc ñịnh giá bất ñộng sản ñể xác ñịnh mức cho
vay cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện khiến
nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc ñịnh giá tài sản BðS thế chấp. ðội
ngũ cán bộ ñịnh giá còn kiêm nhiệm, công tác ñịnh giá chưa có sự ñầu tư thích
ñáng, ảnh hưởng ñến chất lượng ñịnh giá. Thêm vào ñó thị trường BðS Việt
Nam ñang trong giai ñoạn ñầu phát triển, có những bước phát triển nhanh
nhưng kém ổn ñịnh và thiếu minh bạch, gây rủi ro cho ngân hàng và bất lợi cho
khách hàng. Nghiên cứu về thị trường BðS và ñịnh giá BðS ở Việt nam chưa

BðS thế chấp với ñịnh giá cho các mục ñích khác từ ñó ñặt ra các yêu cầu và
nguyên tắc cơ bản cho việc ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của
các Ngân hàng thương mại
Xây dựng qui trình và các phương pháp ñịnh giá phù hợp áp dụng cho từng loại
hình ngân hàng, trong ñó ñi sâu vào 2 loại hình ngân hàng, ñó là ngân hàng
thương mại Nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần, tạo nên sự thống nhất
trong việc xác ñịnh giá trị BðS thay vì qui trình mà tự mỗi ngân hàng ñang làm
như hiện nay tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.
Những kết quả nghiên cứu của luận án góp phần vào việc xây dựng nền tảng cho
việc phát triển thị trường BðS thứ cấp thông qua việc tạo tính lỏng cho các BðS thế
chấp hay tài chính hóa các tài sản là BðS.

1

2


1.6. Bố cục của luận án
Ngoài phần mở ñầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận án bao gồm
3 chương:
Chương 1. Cơ sở khoa học về ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng
cho vay của các Ngân hàng thương mại.
Chương 2. Thực trạng ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay
của các Ngân hàng thương mại Việt Nam.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng
cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt Nam.
2. Tổng quan nghiên cứu
Trên thế giới ñã có một số công trình nghiên cứu liên quan ñến công tác ñịnh
giá bất ñộng sản cho các mục ñích khác nhau. ðề tài “ước lượng giá trị ñất ñai”
của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong ñó các tác giả

Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và ðầu tư ñã phân tích các phương pháp ñịnh giá và
khả năng áp dụng ở Việt nam. Ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế -chất
lượng trong ñịnh giá BðS, các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng,
Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê ñã xây dựng mô hình ñịnh giá BðS với một
hàm phi tuyến tính gồm các biến số: P = f( X1, X2, X3, X4).Trong ñó: P là
giá cả hàng hóa BðS; X1: Diện tích khuôn viên BðS; X2: là số tầng xây dựng;
X3 là khoảng cách ñến trung tâm; X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ. Kết quả
nghiên cứu ban ñầu của tác giả thông qua việc nghiên cứu trên ñịa bàn thành
phố Hồ chí Minh ñã khẳng ñịnh ñược rằng giá trị của BðS phụ thuộc chủ yếu
vào 2 nhóm yếu tố cơ bản là chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) và vị
thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) của BðS với mức ñộ tin cậy 79,8% (R2 =
0,798). ðây có thể là một ñịnh hướng mới cho việc ứng dụng phương pháp này
vào ñịnh giá BðS trên thị trường hoặc áp dụng cho ñịnh giá trong hoạt ñộng
cho vay các ngân hàng.
Có một số các ñề tài nghiên cứu về ñịnh giá BðS thế chấp ở các ngân hàng
nhưng lại chỉ nghiên cứu ở một ngân hàng cụ thể, chứ chưa nghiên cứu một
cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như ñề tài “ðịnh
giá và quản lý BðS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của ThS
Nguyễn ðình Nam; luận án tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc
ñẩy sự phát triển thẩm ñịnh giá ở Việt Nam trong những năm tới”.
Mặc dù hiện chưa có ñề tài nào nghiên cứu một cách hệ thống và chuẩn mực về
ñịnh giá bất ñộng sản phục vụ họat ñộng cho vay của các ngân hàng thương
mại, nhưng các ñề tài trên sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu
tổng hợp về ñịnh giá bất ñộng sản và hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp trong
các ngân hàng thương mại ở Việt nam thời gian tới.

3

4


Hoạt ñộng cho vay có thế chấp bằng BðS
Cho vay có tài sản ñảm bảo là BðS là hình thức phổ biến ở các NHTM Việt
Nam, ñược coi là một trong những biện pháp cho vay an toàn trong hoạt ñộng
của các NHTM.
1.1.2. Bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM
1.1.2.1.
Khái niệm Bất ñộng sản

5

Bất ñộng sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: ðất ñai; Nhà ở, các công
trình xây dựng gắn liền với ñất ñai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do
pháp luật qui ñịnh” [9, tr.105]
1.1.2.2.ðặc ñiểm của bất ñộng sản
Bất ñộng sản là tài sản có vị trí cố ñịnh.
Có giới hạn về qui mô diện tích
Có tính ảnh hưởng lẫn nhau
Có giá trị lớn và thơì gian sử dụng lâu dài
1.1.2.3.Bất ñộng sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM
ðể là tài sản thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM, BðS cần thoả mãn
các ñiều kiện sau: Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời ñiểm ký kết
giao dịch thế chấp BðS; BðS không có tranh chấp; BðS phải ñược phép giao
dịch và có khả năng bán ñược. Ngân hàng cần phải có phương pháp và cách
thức xác ñịnh giá trị BðS thế chấp hợp lý ñể làm cơ sở ñưa ra mức cho vay.
1.2. ðịnh giá BðS thế chấp trong họat ñộng cho vay của NHTM.
1.2.1. Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng ñến giá trị bất ñộng sản
1.2.1.1. Quan niệm về giá trị bất ñộng sản
Theo quan niệm cổ ñiển Giá trị BðS = giá trị quyền sử dụng ñất + giá trị các
công trình trên ñất

Bớc 4: Phân tích giá bán và điều kiện của bất động sản so sánh để tìm ra các cơ
sở điều chỉnh.
Bớc 5. Ước tính giá trị của BĐS thế chấp
Quá trình ớc tính giá trị BĐS thế chấp theo phơng pháp so sánh có thể đợc
biểu diễn theo sơ đồ sau:
Giá bán của
BĐS so sánh

Điều chỉnh
(+/ -) giỏ tr
khỏc bit

Giá trị BĐS
thế chấp

Xỏc ủnh vn ủ ủnh giỏ
Lờn k hoch ủnh giỏ
Thu thp v phõn tớch s liu
Np dng phng phỏp ủnh giỏ ủ
tin hnh ủnh giỏ BS mc tiờu
i chiu giỏ tr thc t v giỏ tr
cn c lng
Hon thnh bỏo cỏo ủnh giỏ

1.2.2.4. Cỏc phng phỏp ủnh giỏ BS th chp
1.2.2.4.1. Phng phỏp so sỏnh
C s lý lun ca phng phỏp
Phng phỏp so sỏnh l phng phỏp ủnh giỏ bng cỏch so sỏnh trc tip BS
mc tiờu vi cỏc BS tng t ủó ủc bỏn trờn th trng. õy l mt phng
phỏp ủc s dng rng rói, ph bin trong cỏc hot ủng ủnh giỏ, bi nú ủc thc

đổi các lợi ích tơng lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích
tơng lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp.
G = NOI1/(1+r)1 + NOI2/(1+r)2 + ..... + NOIn/(1+r)n + SVn x 1/(1+r)n
Phng phỏp ny ủc s dng trong cỏc trng hp: Bất động sản đang cho
thuê, còn thời hạn; Bất động sản do chủ sở hữu vừa sử dụng, vừa khai thác, cha
8


cho thuª; BÊt ®éng s¶n cho thuª nh−ng hîp ®ång ® hÕt h¹n
1.2.3. Hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng cho vay của NHTM
1.2.3.1. Quan niệm hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp
Hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp ñược hiểu ñó là việc cải tiến qui trình ñịnh giá, áp
dụng các phương pháp ñịnh giá phù hợp với từng trường hợp cụ thể, ñảm bảo chất
lượng ñịnh giá tốt nhất, hoàn hảo nhất.
1.2.3.2. Các chỉ tiêu ñánh giá mức ñộ hoàn thiện.
Thời gian và chi phí ñịnh giá; Giá trị ñịnh giá thế chấp/ giá trị thị trường của
BðS; Giá trị BðS thế chấp/giá trị BðS thanh lý; Giá trị BðS thế chấp/giá trị
BðS ñánh giá lại.
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt ñộng
cho vay của các NHTM.
1.3.1 Các nhân tố chủ quan bao gồm:
Quan ñiểm của Lãnh ñạo NH về vấn ñề ñịnh giá BðS thế chấp; Cách thức tổ
chức và và xây dựng qui trình ñịnh giá BðS thế chấp; Lựa chọn phương pháp ñịnh
giá; Hệ thống thông tin ñịnh giá; ðội ngũ nhân lực; Các nhân tố chủ quan khác
1.3.2. Các nhân tố khách quan bao gồm:
Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt ñộng của thị
trường BðS, xu hướng phát triển của thị trường BðS.
1.4. Kinh nghiệm về ñịnh giá BðS thế chấp ở một số nước
Luận án ñã phân tích và nêu lên kinh nghiệm ñịnh giá của một số nước phát triển
như ñịnh giá BðS của Úc; ñịnh giá của Pháp và Anh và kinh nghiệm của một số

4
5
5
5
5
5
5
NHTMCP
4
41
48
51
48
39
37
37
37
0
8
18
24
26
26
29
31
33
Chi
nhánh
NHNN
Ngân hàng LD

trung mạnh mẽ nhất ở khối NHTM cổ phần, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ñạt
mức tăng 105,27%; khối NHTM nhà nước có tốc ñộ tăng 31,09%.
Bảng 2.2. Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM 2005-2009.
Ngân hàng

Năm 2005

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2009

(tỷ ñồng)

Tỷ ñồng

thống

542.892

671.423

23,68 1019.377

51,82 1.258.980 23,41 1.559.245

23,85


452.495

33,98

NH Liên

6.455

8.711

34,95

%

Tỷ ñồng

%

Tỷ ñồng

%

Tỷ ñồng

%

Toàn hệ

12.331

123.231

-0,75

(Nguồn: Số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt nam)
2007

42

56,4

14,4

(Nguồn: Báo cáo hoạt ñộng tín dụng của các NHTM )
Tỷ lệ cho vay thế chấp BðS của các NHTM NN thấp hơn rất nhiều so với các
NHTMCP. Các NHTMNN cũng ñang ngày càng chú ý ñến việc tăng tỷ trọng
cho vay thế chấp BðS

2009

NHTM NN

NHTM NN
NHTM CP

NHTM CP

NH Liên Doanh

NH Liên Doanh

2009
1. NHNo và PTNT
21,88
28,07
6.19
2. VietinBank
30,5
35,6
5.1
3. BIDV
34
38,5
4,5
4. Vietcombank
70,6
75.5
4,9
5. Techcombank
90,8
96,3
5.5
6. ACB
90,1
95
4.9
7. ðại Tín
98
99,1
1.1



2009

Hình 2.2.Tăng trưởng huy ñộng vốn giai ñoạn 2005 -2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên ngân hàng NN và PTNT 2009)
Agribank luôn ñảm bảo cơ cấu nguồn vốn hợp lý, ña dạng và có tính ổn ñịnh cao.
Trong ñó nguồn tiền huy ñộng ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn (trên 40%).
Cơ cấu nguồn vốn 2009

21.50%

24.10%

Tiền gửi không kỳ hạn
Kỳ hạn 24 T
42.70%

12


Hình 2.3. Cơ cấu huy ñộng vốn 2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên NHNo &PTNT 2009)

Về hoạt ñộng tín dụng:
Tính ñến ngày 31/12/2009, dư nợ cho vay nền kinh tế ñạt ở mức 354 112 tỷ

mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo ñảm tiền vay.
Về qui trình và phương pháp ñịnh giá:
Là một khâu trong qui trình cấp tín dụng, qui trình ñịnh giá ñược tiến hành theo
các bước sau ñây:
Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ khách hàng; Bước 2. Khảo sát thực tế và giám ñịnh
tính chất pháp lý của BðS thế chấp, thu thập thông tin; Bước 3. Tiến hành ñịnh
giá và lập biên bản ñịnh giá; Bước 4. Lập và ký hợp ñồng thế chấp BðS; Bước
5. Thực hiện việc ñăng ký giao dịch ñảm bảo
Phương pháp ñược sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, các phương pháp khác
như phương pháp chi phí, thu nhập rất ít ñược sử dụng
2.2.2.2.
Thực trạng ñịnh giá tại NHTMCP Techcombank
2.2.2.2.1. Khái quát tình hình hoạt ñộng của Techcombank
Bảng 2.6. Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu của NHTMCP Techcombank
ðơn vị tính: Tỷ ñồng
2005

2006

2007

2008

2009

Tăng trưởng
2009/2008 (%)

5 293


7232

31.49

286

356

709

1 600

2 252

40.75

206

256

510

1 425

1 700

19.30

ROA (%)


Hộ sản xuất
43.90%

Cho vay khách hàng

HTX

(tỷ ñồng)

Hình 2.4. Cơ cấu dư nợ 2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên Ngân hàng No và PTNT 2009)

Tổng

tài

sản

(tỷ

ñồng)
Vốn tự có (tỷ ñồng)

Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại Ngân hàng No và PTNT.
Tháng 12 năm 2007, NHNNo và PTNT ñã ra quyết ñịnh 1300/Qð – HðQT qui
ñịnh các ñiều kiện ñối với tài sản nhận làm tài sản ñảm bảo và qui trình phương
pháp ñịnh giá.
Về ñiều kiện ñối với tài sản nhận làm ñảm bảo tiền vay qui ñịnh
- Tài sản phải thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay,
bên bảo lãnh và ñược thế chấp theo quy ñịnh sau ñây:

0.00

2000.00

4000.00

6000.00

8000.00

10000.00

12000.00

Tỷ ñồng
Doanh nghiệp lớn

Doanh nghiệp vừa

Doanh nghiệp nhỏ

Doanh nghiệp siêu nhỏ

Hình 2.5. Dư nợ cho vay theo loại hình doanh nghiệp 2009
(Nguồn: Báo cáo thường niên Techcombank 2009)
Bảng 2.7. Kết quả cho vay có thế chấp bằng BðS .
ðơn vị tính: Tỷ ñồng
Chỉ tiêu

2005

100

254784

435648

427780

1199746

30794160

93.00

45346

54675

33533

375921

9647810

31.33

Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại Techcombank
Ở Techcombank ñã hình thành ñược một bộ phận ñịnh giá ñộc lập với ñội ngũ cán
bộ ñược chuyên nghiệp hóa. Xây dựng ñược qui trình ñịnh giá tương ñối rõ ràng
và ñầy ñủ phục vụ cho công tác ñịnh giá.

7.650
127
Huy ñộng từ thị trường II
3 Tổng dư nợ
6.539
10.189
156
3.237
5.776
178
Ngắn hạn,
3.302
4.413
134
Trung và dài hạn
4 Lợi nhuận trước thuế
62,134
301,308
485
(Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt ñộng 2008, 2009 của OceanBank)
Dư nợ tín dụng the o loại tiề n

324219

153453

354982

779803


56.69%

Dài hạn

13.61%

23148
21459

134654
13443

12965
1200

24227
3500

622042
89303

2.02
0.29

82.18%

Nguồn: (Báo cáo hoạt ñộng tín dụng 2007,2008, 2009 Techcombank)
TT

15

BðS
2
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng ô tô
85.007
1,30
128.646
1,26
196.170
3
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng
3,00
652.334
6,4
cổ phiếu
4
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng 1.307.800
20,00
957.008
9,39
sổ tiết kiệm
5
Tổng dư nợ ñược ñảm bảo bằng 1.242.410
19,00
951.883
9,34
tài sản khác
961.233
6
Tổng dư nợ không có tài sản
14,70 1.752.491

30,53
5.650.353
68,00

Tổng giá trị BðS thế chấp.
1 Quyền sử dụng ñất
2 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với ñất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở và công trình xây dựng ñó
3 Các tài sản gắn liền với ñất
168.020
4,00
18.070
0,22
4 BðS khác theo qui ñịnh của Pháp luật
84.010
2,00
103.867
1,25
(Nguồn: Báo cáo bảo ñảm tiền vay năm 2008,2009 của Oceanbank)
Thực trạng ñịnh giá BðS thế chấp tại NH OceanBank
Ocean Bank ñã xây dựng ñược qui trình ñịnh giá rõ ràng và ñầy ñủ, bao gồm các
bước sau:
Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ khách hàng; Bước 2. Kiểm tra tình hình thực tế nơi
BðS tọa lạc.Bước 3. Thẩm ñịnh BðS; Bước 4. Tiến hành ñịnh giá BðS; Bước
5. Lập biên bản ñịnh giá báo cho khách hàng

17

Về phương pháp ñịnh giá: Theo qui ñịnh của Ocean Bank, xác ñịnh giá trị BðS

190706,88
246145,53
29,07
Khối NHTM Nhà nước
71971,29
100731,75
39,96
Khối NHTM cổ phần
96149,85
113854,74
18,41
Khối NHLD, NN
22585,74
31559,04
39,73
3 Chênh lệch Thu – Chi
21716,71
32515,19
49,72
Khối NHTM Nhà nước
7839
16801,96
114,34
Khối NHTM cổ phần
10546,9
12623,39
19,69
Khối NHLD, NN
3330,81
3089,84


Việc ñịnh giá BðS ñã góp phần tích cực vào kết quả kinh doanh của ngân hàng.
Tốc ñộ tăng trưởng tín dụng tăng ñều qua các năm. Chất lượng tín dụng ñảm bảo,
khả năng thanh khoản của các ngân hàng thương mại ñược ñảm bảo, ñáp ứng ñủ nhu
cầu thanh toán cho nền kinh tế.
Công tác ñịnh giá ñã có những bước phát triển, qui trình ngày càng ñược hoàn
thiện, Chất lượng ñịnh giá ngày càng ñược nâng cao.
Kết quả ñịnh giá ngày càng phù hợp, chính xác, ñảm bảo quyền lợi cho khách hàng ñi
vay. Hạn chế ñược những tiêu cực trong hoạt ñộng cho vay nói chung và trong ñịnh giá
nói riêng.
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
2.3.2.1. Những hạn chế:
- Giá trị BðS thế chấp hiện nay ở các NHTM còn cách xa nhiều so với giá trị
thị trường của BðS thể hiện thông qua chỉ tiêu giá trị BðS thế chấp/giá thị
trường
- Thứ hai tỷ lệ nợ khó ñòi có ñảm bảo bằng BðS / tổng dư nợ cho vay còn tăng
cao, trong ñó chủ yếu là các khoản nợ có thế chấp BðS nhưng khó có khả năng
giải chấp do tính thanh khoản của tài sản ñó là rất thấp
- Thứ ba là chênh lệch giữa giá trị BðS thế chấp và giá trị BðS thanh lý
- Việc ñịnh giá còn kéo dài thời gian và tốn kém chi phí
Bảng 2.15. ðánh giá việc ñảm bảo qui ñịnh về thời gian ñịnh giá tối ña tại
một số NHTM
Tỷ lệ số
Tỷ lệ số
Tỷ lệ số
vụ ñịnh
vụ ñịnh
vụ ñịnh
giá kéo
Thời gian giá ñảm

20
10
5 . NHTM CP Á Châu
2
80
20
6. NHTM CP Tiên Phong
3
80
10
10
(Nguồn: Tính toán dựa trên kết quả khảo sát của tác giả)
19

2.3.3. Nguyên nhân
2.3.3.1. Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất là quan ñiểm của lãnh ñạo Ngân hàng về ñịnh giá BðS thế chấp; Việc
lựa chọn phương pháp ñịnh giá chưa hợp lý;Cách thức tổ chức và qui trình
ñịnh giá; Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không ñầy ñủ cũng là một nguyên
nhân khiến cho việc ñịnh giá BðS gặp nhiều khó khăn, mất nhiều công sức của
cán bộ ñịnh giá và chi phí cho ngân hàng; ðội ngũ cán bộ ñịnh giá còn thiếu và
chưa ñủ trình ñộ chuyên môn.
Bảng 2.16. ðánh giá những khó khăn và hạn chế khi sử dụng các phương
pháp ñịnh giá BðS thế chấp ở một số ngân hàng thương mại

Phương pháp sử dụng

Khó thu
thập
thông tin

Trước hết ñó là việc chưa hoàn thiện và thống nhất trong cơ chế chính sách của
Nhà nước và pháp luật; Sự hoạt ñộng bất ổn của thị trường BðS; Chưa có tính thống
nhất và chuẩn mực giữa các Ngân hàng;

20


CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ðỊNH GIÁ BðS THẾ CHẤP
TRONG HOẠT ðỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI VIỆT NAM THỜI GIAN TỚI
3.1. ðịnh hướng hoàn thiện ñịnh giá bất ñộng sản thế chấp trong hoạt
ñộng cho vay của các NHTM
3.1.1. ðịnh hướng phát triển hoạt ñộng cho vay thế chấp của các Ngân
hàng thương mại Việt nam
3.1.1.1. ðịnh hướng phát triển của các NHTM Việt Nam
Các NHTMNN và NHTMCP ñóng vai trò chủ lực và ñi ñầu trong hệ thống
ngân hàng về qui mô hoạt ñộng, năng lực tài chính, công nghệ và quản lý hiệu quả.
Xây dựng và phấn ñấu hoàn thành các mục tiêu cho giai ñoạn 2010-211 như sau:
+ Tổng phương tiện thanh toán và dư nợ tín dụng ñối với nền kinh tế tăng
khoảng 20-25% so với cuối năm 2009
+ Lãi suất và tỷ giá ñược ñiều hành ở mức hợp lý nhằm phù hợp với các cân ñối
vĩ mô, ñảm bảo ổn ñịnh hoạt ñộng và an toàn hệ thống
3.1.1.2.
ðịnh hướng phát triển hoạt ñộng cho vay thế chấp của các
Ngân hàng thương mại Việt Nam
3.1.2. Mục tiêu và quan ñiểm hoàn thiện ñịnh giá BðS thế chấp trong hoạt
ñộng cho vay của các NHTM Việt Nam.
3.1.2.1.
Mục tiêu

+2294
2006
671.423
1
1
671.423
2007

1.019.377

2

4

2.038.754

2008

1.258.980

3

9

3.776.940

2009

1.559.245


vay của các NHTM Việt Nam thời gian tới
3.3.1. ðổi mới nhận thức của lãnh ñạo NH về ñịnh giá BðS thế chấp
3.3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức ñịnh giá BðS thế chấp
3.3.3. Hoàn thiện qui trình ñịnh giá
3.3.4. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp ñịnh giá
3.3.5. Xây dựng hệ thống thông tin về BðS tại NHTM
3.3.6. ðào tạo ñội ngũ nhân sự
3.4. Một số kiến nghị
ðẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở và sở hữu nhà ở.
Ban hành văn bản dưới luật quy ñịnh phương pháp trình tự thủ tục ñịnh giá
bất ñộng sản
Quản lý hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản.
Ban hành bảng khung giá ñất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm ñịnh giá ñất.
22


KẾT LUẬN
ðịnh giá BðS thế chấp là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng hiện
nay, ñặc biệt trong giai ñoạn mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế. ðể ñảm bảo an
toàn cho các khoản vay tín dụng, các ngân hàng thương mại ñã hình thành bộ
phận thẩm ñịnh giá tài sản. Mục tiêu nghiên cứu của luận án là nghiên cứu
những vấn ñề liên quan ñến ñịnh giá BðS thế chấp tại các NH TM, qui trình,
phương pháp và các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá BðS thế chấp, luận án ñã
tập trung nghiên cứu những vấn ñề về cơ sở khoa học của ñịnh giá tài sản BðS
thế chấp, phân tích ñánh giá thực trạng qui trình, phương pháp và cách thức tổ
chức ñịnh giá ở một số ngân hàng thương mại trong thời gian qua, trên cơ sở ñó
luận án ñề ra mục tiêu phương hướng và những giải pháp chủ yếu ñể hoàn thiện
công tác ñịnh giá tài sản BðS thế chấp tại các NHTM Việt Nam. Luận án ñã
hoàn thành ñược một số nội dung sau ñây:

yếu nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá tài sản BðS thế chấp trong các NHTM
Việt Nam trong thời gian tới.
ðiểm mới và ñóng góp khoa học của luận án là lần ñầu tiên tác giả nghiên cứu
một cách có hệ thống những vấn ñề cơ bản của ñịnh giá tài sản BðS thế chấp
ñối với các ngân hàng thương mại và ñặt nó trong mối quan hệ mật thiết với
giai ñoạn phát triển mới của thị trường BðS trong tương lai- giai ñoạn tài chính
hóa thị trường BðS- gắn với nó chính là sự phát triển của thị trường tài chính,
mà ñặc biệt là thị trường tài chính BðS ñã ñược hình thành và phát triển ở các
nước trên thế giới. Những phân tích và ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá
BðS của các NHTM Việt nam tuy mới mẻ, và mỗi ngân hàng tiến hành theo
những kinh nghiệm và nhận thức riêng của mình về qui trình và phương pháp,
tổ chức thực hiện nhưng luận án cũng ñã cố gắng rút ra những nhận xét chung
nhất mà các ngân hàng có thể thực hiện và ñó cũng là cơ sở cho quan ñiểm và
những ñề xuất của luận án nêu ra về một sự thống nhất về qui trình, phương
pháp và cả về tổ chức thực hiện cho toàn hệ thống ngân hàng thương mại ở Việt
nam trong thời gian tới. ðiều ñó xuất phát từ chức năng nhiệm vụ và vai trò rất
quan trọng của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam – một tổ chức tài
chính quan trọng của nền kinh tế. Trong ñiều kiện nền kinh tế hội nhập thì tổ
chức này càng có ý nghĩa quan trọng trong việc huy ñộng vốn cho ñầu tư và
phát triển.

24