BÀI SOẠN THUYẾT TRÌNH
MÔN: ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN
KHOẢN VAY
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
CÓ ĐIỀU CHỈNH

NHÓM THỰC HIỆN:


Khi thực hiện vay vốn đầu tư bất động sản, lãi suất là chí phí sử dụng nợ người vay phải chi trả.
Ngoài ra, lãi suất cũng chính là tỷ suất sinh lợi của người cho vay. Từ khoản vay thế chấp bất
động sản cơ bản với lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ không đổi, các khoản vay dần
thay đổi các điều khoản có thể thực hiện điều chỉnh định kỳ, như: điều chỉnh dư nợ gốc, điều
chỉnh lãi suất, điều chỉnh khoản thanh toán, điều chỉnh thời hạn,…
Chương 4 đã trình bày cụ thể về khoản vay thế chấp lãi suất cố định với khoản thanh toán định
kỳ bằng nhau, trong thực tế, những khoản vay thế chấp đầu tư bất động sản có thời gian vay dài
đồng nghĩa với rủi ro sẽ cao đối với người cho vay, do đó người cho vay sẽ có xu hướng yêu cầu
lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro, tuy nhiên khi xác định lãi suất cố định cao thì người vay có thể
sẽ không chấp nhận.
Nếu lãi suất cố định thấp trong thời gian dài thì bên cho vay sẽ có rủi ro cao, ngược lại nếu lãi
suất cố định cao trong thời gian dài thì mức độ rủi ro đối với người vay cao. Từ đó để chia sẻ rủi
ro giữa người vay và bên cho vay, dần hình thành khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh định kỳ
theo lãi suất thị trường với khoản thanh toán có thể khác nhau. Chương 5 sẽ trình bày về một số
khoản vay thế chấp bất động sản với các điều khoản cho phép bên cho vay thực hiện điều chỉnh
định kỳ, cụ thể về lãi suất điều chính, các đặc điểm chính và cách tính lãi suất cùng một số
phương thức thanh toán trong khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, với các nội dụng như sau:
I.

II.
III.


Dư nợ gốc: là tổng số tiền bên vay nhận được tại từng thời điểm tương ứng, dư nợ gốc là căn
cứ để tính lãi vay
Chỉ số điều chỉnh : một loại lãi suất sẽ được điều chỉnh theo thỏa thuận giữa người vay và
người cho vay, căn cứ thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ. Một vài chỉ số
điều chỉnh phổ biến như:
• Lãi suất trên trái phiếu kho bạc thời hạn một năm hay chỉ số trái phiếu kho bạc với kỳ hạn
cụ thể (6 tháng,10 năm,...).
• Chỉ số chi phí quỹ bình quân
• Lãi suất cho vay liên ngân hàng
Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnh, biên độ lãi suất thông

-

thường được bên cho vay xác định
Lãi suất tổng: thường gọi tắt là lãi suất vay, đối với khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất

-

cố định thì lãi suất vay không đổi trong suốt thời gian vay vốn; còn đối với khoản vay thế
chấp lãi suất điều chỉnh, lãi suất vay bằng chỉ số điều chỉnh cộng biên độ điều chỉnh được sử
-

dụng để thiết lập mức lãi suất mới theo từng thời kỳ.
Ngày điều chỉnh định kỳ: là ngày khoản vay sẽ được điều chỉnh sau một khoảng thời gian
Khấu trừ âm: khi khoản thanh toán trong kỳ thấp hơn khoản thực tế phải trả, mức chênh

-

lệch sẽ được tính cộng vào dư nợ gốc tại ngày điều chỉnh
Các mức trần: mức tăng tối đa cho phép trong các chỉ tiêu như: số tiền thanh toán tối đa, lãi

chọn chuyển đổi này có thể thực hiện bởi người đi vay hoặc sau một thời gian cụ thể nào đó.
Người cho vay cũng có thể tính phí cho quyền lựa chọn này.
3


Nhiều kết hợp của các điều khoản trên có thể được dùng để phân tán rủi ro giữa người cho
vay và người đi vay. Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh cũng không thể
hoàn toàn loại trừ khả năng người cho vay nhận thiệt hại do sự biến động lãi suất. Khoảng
thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp. Khi
người cho vay giả định rủi ro lãi suất cao, người vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất lớn, tùy
thuộc vào bản chất của các chỉ số được lựa chọn và tần suất thanh toán điều chỉnh.

2. Xác định lãi suất khoản vay thế chấp
i=r+p+f+c
Trong đó:
i là lãi suất vay, còn gọi là lãi suất danh nghĩa hoặc lãi suất thị trường
r là lãi suất phi rủi ro, đây là phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư sẽ nhận được khi
thực hiện đầu tư vào tài sản gần như không có rủi ro. Xét về yếu tố tài chính trong một
quốc gia, thì Chính phủ có mức rủi ro vỡ nợ thấp nhất, do đó r thường được xác định
bằng với lãi suất tín phiếu chính phủ
• p là phần bù rủi ro của bên cho vay, trong quá trình cho vay đến khi thu hồi, người vay có
thể gặp phải những rủi ro ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn gốc và lãi, do đó bên cho vay
đòi hỏi một phần bù rủi ro cộng thêm để bù đắp lại rủi ro khi cho vay.
• f là phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay được xác định bằng tiền, chi trả bằng tiền. Khi
có lạm phát, tức đồng tiền khi thu hồi trong tương lai sẽ giảm giá trị so với thời điểm cho
vay, gây thiệt hại đối với bên cho vay, do đó bên cho vay sẽ yêu cầu một phần bù lạm
phát để bù đắp sự mất giá của tiền trong tương lai.
• c là các khoản chi phí khác người vay phải chi trả thêm, như: phí lập hồ sơ, phí đăng ký
thế chấp, phí phạt,…
•

• Đối với việc xác định phần bù lạm phát kỳ vọng, f, cần dựa trên mức lạm phát dự kiến
được công bố trên thị trường và độ tin cậy nguồn thông tin. Nói cách khác, các bên cho
vay có thể xác định f khác nhau, dựa trên mức lạm phát dự kiến công bố.
• Về phần bù rủi ro, p, bao gồm phần bù của nhiều loại rủi ro, để trình bày rõ hơn về các
yếu tố ảnh hưởng đến phần bù rủi ro cần tìm hiểu về các loại rủi ro. Xét về xuất phát của
rủi ro trong khoản vay thế chấp chia làm 03 loại chính:
Rủi ro xuất phát từ người vay, một số rủi ro chính như:
 Rủi ro vỡ nợ: là rủi ro khi người vay không thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã
cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp
 Rủi ro tín nhiệm: là rủi ro khi người vay cố ý không thực hiện các nghĩa vụ về tài
chính và phi tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp
 Rủi ro cung cấp thông tin: là rủi ro khi người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh
hưởng đến đánh giá khả năng cho vay
Rủi ro xuất phát từ bên cho vay, một số rủi ro chính như:
 Rủi ro đánh giá: khi đánh giá để thực hiện cho vay, bên cho vay sẽ dựa vào những
đánh giá định lượng và cả định tính, những đánh giá sai lệch sẽ ảnh hưởng đến
quyết định sai lầm trong việc cho vay, từ đó có thể gây thiệt hại cho cả người vay
và cho vay
 Rủi ro xác định lãi suất: là rủi ro khi bên cho vay xác định không chính xác về các
yếu tố cấu thành lãi suất cho vay, dẫn đến xác định mức lãi suất sai lệch
 Rủi ro chính sách của bên cho vay: là rủi ro khi các chính sách, quy định về việc
cho vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng cho vay.
Rủi ro thị trường, một số rủi ro chính như:
 Rủi ro lãi suất thị trường: là rủi ro xuất phát từ việc lãi suất vay trên thị trường
biến động trong tương lai gây thiệt hại tài chính cho người vay hoặc bên cho vay
 Rủi ro pháp lý: là rủi ro khi các quy định, luật pháp liên quan đến hoạt động cho
vay thay đổi ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các cam kết theo hợp đồng tín
dụng, hợp đồng thế chấp của người vay và bên cho vay.

5

độ rủi ro vỡ nợ không bao giờ giảm xuống dưới mức rủi ro vỡ nợ trong khoản vay thế chấp
bằng lãi suất cố định (tại điểm D)
Hình C, Đường tổng rủi ro đối với bên cho vay trong khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh
hình thành từ việc kết hợp đường rủi ro lãi suất ARM ( đường AB trong hình A) và đường
phần bù rủi ro vỡ nợ (đường CD trong hình B). Tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp
ARM mà người cho vay cần có được sẽ tương ứng với các mức tổng rủi ro. Tuy nhiên, tổng
phần bù rủi ro không vượt quá tổng phần bù rủi ro có được từ khoản vay thế chấp lãi suất cố
định FRM (điểm E, hình C).
Hình D, thể hiện mối quan hệ giữa tổng rủi ro và tổng phần bù rủi ro theo yêu cầu của người
cho vay đối với 2 người đi vay khác nhau, với rủi ro lãi suất vẫn như nhau, nhưng rủi ro vỡ
nợ sẽ khác đối với từng đối tượng vay cụ thể. Do đó, tổng phần bù rủi ro của người cho vay
trên khoản vay ARM sẽ thay đổi, tùy thuộc vào mức rủi ro vỡ nợ được giả định cho mỗi
người đi vay
• Đối tượng vay #1, sẽ có mức rủi ro lãi suất thể hiện theo đường ARM (hình A) và mức
tổng rủi ro lãi suất thể hiện theo đường FRM #1, kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ #1,
hình thành đường tổng phần bù rủi ro ARM #1, và mức phần bù rủi ro cao nhất tại điểm
giao giữa đường FRM #1 và đường ARM#1.
• Tương tự như vây, đối tượng vay #2, sẽ vẫn có đường rủi ro lãi suất ARM (hình A),
nhưng mức tổng rủi ro lãi suất đường FRM #2 thấp hơn (vì đối tượng vay #2 có khả năng
tài chính tốt hơn), kết hợp với phần bù rủi ro vỡ nợ thấp hơn, nên hình thành đường tổng
phần bù rủi ro yêu cầu với đối tượng #2 sẽ là đường ARM #2 nằm dưới đường ARM #1.
Lưu ý: Mối quan hệ chính xác giữa rủi ro vỡ nợ và rủi ro lãi suất vẫn chưa được nghiên cứu
rộng rãi. Do đó, không thể tổng hợp ví dụ trên cho tất cả các trường hợp vay. Tuy nhiên, các
khoản vay ARM sẽ chỉ được thực hiện khi lợi nhuận dự kiến của người cho vay có được từ
việc thay đổi rủi ro lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ. Tương tự như vậy, nếu người vay sẵn sàng
chấp nhận rủi ro lãi suất thấp hơn phần bù rủi ro vỡ nợ thì ARM sẽ được người vay chấp
nhận. Sự đánh đổi rủi ro giữa người cho vay và người vay, điều khoản trong vay thế chấp
ARM có thể được cấu trúc theo nhiều cách tạo sự cân bằng giữa rủi ro lãi suất và rủi ro vỡ
nợ cho cả hai. Các điều khoản này có thể bao gồm nhiều sự kết hợp của lãi suất ban đầu,
biên độ, các điểm, chỉ số được chọn, tần suất điều chỉnh thanh toán, giới hạn thanh toán,…

o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay
o Khoản thanh toán định kỳ bằng nhau
o Phần bù rủi ro cao nhất
o Bất kỳ yếu tố nào thay đổi thì lãi suất cho vay vẫn không đổi, nếu bên cho vay xác
định mức phần bù rủi ro thấp tại thời điểm bắt đầu thì lãi suất cho vay sẽ thấp, do
đó những biến động của các yếu tố, sự gia tăng mức độ rủi ro trong thời gian vay
sẽ gây thiệt hại tài chính đối với bên cho vay
- Lợi ích:
o

Đối với người vay:
 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định
 Không gặp phải rủi ro khi lãi suất thị trường tăng
 Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ
 Dễ dàng lập kế hoạch tài chính
 Hạn chế rủi ro vỡ nợ
o Đối với bên cho vay:
 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn
 Tiết kiệm chi phí kiểm tra, thực hiện điều chỉnh
 Phần bù rủi ro cao
 Lãi suất cho vay cao
- Bất lợi:
o Đối với người vay:
8


Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, thiệt hại tài chính khi
lãi suất thị trường giảm
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng thanh toán
 Lãi suất cho vay thường cao

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8

Nợ gốc

Lãi suất

1,050.0
1,024.9
999.5
974.0
948.2
922.2
896.0
869.6

10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%

9


T9
T10
T11
T12
CK

843.0
816.1
789.1
761.8
734.2

10%
10%
10%
10%

26.9
27.1
27.3
27.5

7.0
6.8
6.6
6.3


719.2
689.3
659.1
628.7
598.0
567.1
535.9
504.4
472.7
440.7
408.5

10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%

Trả nợ gốc
29.4
29.7
29.9
30.2

4.2
35.9
3.9
35.9
3.7
35.9

Năm thứ 3:
CPI dự kiến năm thứ 3 là 7%  Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ = 408.5 $ (1+7%) = 437.1 $
PMT = = 38.4 ($/tháng)
PLAM NĂM 2

T25
T26
T27
T28
T29
T30
T31
T32
T33
T34
T35
T36
CK

Nợ gốc

Lãi suất


35.4
35.7
36.0
36.3
36.6
36.9
37.2
37.5
37.8
38.1

Khoản thanh toán
Trả lãi
Tổng thanh toán
3.6
38.4
3.4
38.4
3.1
38.4
2.8
38.4
2.5
38.4
2.2
38.4
1.9
38.4
1.6
38.4

 Rủi ro lạm phát hạn chế
 Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh dư nợ
Bất lợi:
o Đối với người vay:
 Phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, tổn thất khi lãi suất thị
trường giảm
 Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số CPI, khi CPI tăng số tiền phải trả sẽ gia tăng,
gây tổn thất cho người vay
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định
 Gánh chịu rủi ro lạm phát
o Đối với bên cho vay:
 Chỉ được thu lãi theo lãi suất đã ấn định
 Gánh chịu rủi ro lãi suất
-

2. Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM)
Là khoản vay thế chấp bất động sản có lãi suất cố định, khoản thanh toán định kỳ bằng
nhau, tuy nhiên thời gian hoàn trả vốn vay có thể được chỉnh theo thỏa thuận
Ví dụ: khoản vay thế chấp RAM có dư nợ ban đầu là 1,000$, thời hạn vay 3 năm, lãi suất
10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, bên cho vay có thể thu hồi vốn vay hoàn toàn vào cuối
năm thứ 2. Thanh toán khoản vay RAM sẽ như sau:
PMT = = 32.3 ($/tháng)

T1
T2

Nợ gốc
1,000.0
976.1


T14
T15
T16
T17
T18
T19
T20
T21
T22
T23
T24

951.9
927.6
903.1
878.3
853.4
828.2
802.9
777.3
751.5
725.5
699.3
672.8
646.2
619.3
592.2
564.8
537.3
509.5

24.7
24.9
25.2
25.4
25.6
25.8
26.0
26.2
26.4
26.7
26.9
27.1
27.3
27.6
27.8
28.0
28.3
28.5
28.7
396.0

7.9
7.7
7.5
7.3
7.1
6.9
6.7
6.5
6.3

32.3
32.3
32.3
32.3
32.3
399.3

Vào cuối năm thứ 2, người vay phải thanh toán toàn bộ số dư nợ gốc còn lại
-

-

-

Đặc điểm:
o Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay
o Khoản thanh toán định kỳ thấp, không đổi trong một khoảng thời gian
o Phần bù rủi ro lãi suất cao
Lợi ích:
o Đối với người vay:
 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định trong suốt thời gian vay
 Có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ
 Hạn chế rủi ro lãi suất
o Đối với bên cho vay:
 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn
 Rủi ro thu hồi vốn cho vay thấp
 Hạn chế rủi ro lạm phát
Bất lợi:
o Đối với người vay:
 Gánh nặng phải thanh toán số dư nợ gốc còn lại vào một thời điểm

o Kết hợp giữa khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất
điều chỉnh
o Trong thời gian đầu áp dụng lãi suất cố định. Sau đó áp dụng lãi suất điều chỉnh
định kỳ
o Trong khoảng thời gian 3, 5 hoặc 7 năm đầu áp dụng theo FRM, sau đó lãi suất
được thiết lập lại và trở thành khoản vay thế chấp ARM
Ví dụ như, khoản vay thế chấp ARM 3/1 nghĩa là khoản vay FRM với lãi suất cố định
trong 3 năm đầu, sau 3 năm, số dư nợ gốc còn lại sẽ trở thành khoản vay ARM với lãi suất
điều chỉnh, được xác lập dựa vào chỉ số và biên độ.
Tại Việt Nam, các ngân hàng thường có gói ưu đãi lãi suất vay mua nhà, nợ gốc trả định kỳ
hàng tháng, lãi suất cố định trong 1 năm đầu, sau 1 năm sẽ áp dụng lãi suất điều chỉnh.
Lợi ích:
o Đối với người vay:
 Chi phí sử dụng vốn vay có thế xác định trong khoảng thời gian đầu
 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian đầu
 Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu
 Sau thời gian ưu đãi, có lợi khi lãi suất thị trường giảm
o Đối với bên cho vay:
 Có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian đầu
 Có thể đạt được khoản lợi trong thời gian đầu khi lãi suất thị trường giảm
13




-

Sau thời gian đầu, lợi nhuận tối thiểu được đảm bảo
Sau thời gian đầu, chủ động điều chỉnh lãi suất, hạn chế rủi ro lãi suất


o Đối với người vay:
 Trong thời gian đầu không phải chi trả nợ gốc nên khoản thanh toán thấp
 Có lợi khi lãi suất thị trường giảm
o Đối với bên cho vay:
 Tiền lãi thu trong thời gian đầu cao
 Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát
 Được chủ động điều chỉnh lãi suất
Bất lợi:
o Đối với người vay:
 Rủi ro thanh toán cao khi bắt đầu trả nợ gốc
 Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập tương đối tốt, sẵn sàng chấp nhận rủi ro
 Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn
o Đối với bên cho vay:
 Rủi ro về khả năng thu hồi nợ gốc cao
 Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất

14


3.2.3. Khoản vay thế chấp AMR lãi suất ưu đãi
-

Đặc điểm:
o Lãi suất ưu đãi ban đầu thấp hơn chỉ số thị trường hiện hành cộng biên độ (lãi suất
thực tế)
o Chỉ áp dụng lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian. Sau thời gian ưu đãi lãi
suất sẽ được tính và áp dụng điều chỉnh như thông thường
o Trong trường hợp khi kết thúc thời gian ưu đã, khoản tiền chênh lệch khi áp dụng
lãi suất ưu đãi so với lãi suất thực tế sẽ được cộng vào số dư nợ gốc được gọi là



4. Tổng quát
(1) Thời gian đầu, lợi nhuận kỳ vọng từ khoản vay ARM thường ít hơn lợi nhuận kỳ vọng
khoản vay FRM, trong phạm vi lợi nhuận của người cho vay có được do thay đổi rủi ro
lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ của người vay. Nếu không, người vay và người cho vay sẽ
luôn luôn lựa chọn FRM. Lợi nhuận kỳ vọng của khoản vay ARM thấp hơn tương ứng
với mức lãi suất ban đầu của khoản vay ARM thường thấp hơn mức lãi suất của khoản
(2)

vay FRM.
Nói chung, đối với người vay khoản vay thế chấp ARM gắn với chỉ số ngắn hạn thường
có rủi ro hơn so với khoản vay thế chấp ARM gắn với chỉ số dài hạn, vì lãi suất ngắn hạn
thường có nhiều biến động hơn, rủi ro hơn so với lãi suất dài hạn. Do đó, đối với người
vay ưa thích rủi ro sẽ mong muốn lãi suất điều chỉnh gắn với một chỉ số dài hạn và có thể
chấp nhận chi trả nhiều hơn (phần bù rủi ro cao hơn và lợi nhuận kỳ vọng đối với người
cho vay cũng cao hơn). Những người vay không ưu thích rủi ro sẽ thích chỉ số ngắn hạn
và kỳ vọng phải trả ít hơn cho rủi ro lãi suất tăng thêm. Những người vay vốn không
thích rủi ro lãi suất sẽ chọn một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định và sẽ trả phần bù rủi

(3)

ro cao nhất cho người cho vay.
Khoản vay ARM với khoảng thời gian định kỳ điều chỉnh thanh toán ngắn thường có rủi
ro hơn cho người vay vì mặc dù áp dụng chỉ số ngắn hạn nhưng thời gian định kỳ điều
chỉnh có thể không trùng khớp với khoảng thời gian chỉ số áp dụng. Ví dụ như, định kỳ

(4)

điều chỉnh 3 tháng/lần, chỉ số áp dụng là lãi suất huy động 6 tháng.

ARM 2

ARM 3

FRM

(a) Chỉ số lãi suất năm đầu tiên

8%

9%

11%

14%

(b) Biên độ

2%

2%

2%

-

(c) Định kỳ điều chỉnh

1 năm


-

(f) Khấu trừ âm
•

-

Nợ gốc thanh toán định kỳ hàng tháng của các khoản vay ARM được tính bằng dư
nợ đầu kỳ chia thời hạn vay còn lại, chỉ số lãi suất căn cứ theo lãi suất cho vay thị

•

trường liên ngân hàng
Khoản vay FRM có khoản thanh toán định kỳ hàng tháng bằng nhau, khấu trừ

•

hoàn toàn
Lãi phát sinh được tính dựa trên số dư nợ thực tế.

Yêu cầu:
a. Tính lịch trả nợ dự kiến trong năm đầu tiên và so sánh các khoản vay nêu trên
b. Giả định lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ hai giảm 3%, tính lịch trả nợ
dự kiến trong năm thứ hai và so sánh các khoản vay nêu trên
c. Giả định lãi suất thị trường liên ngân hàng năm thứ hai tăng 3%, tính lịch trả nợ dự
kiến trong năm thứ hai và so sánh các khoản vay nêu trên

Nhận xét: Chỉ số lãi suất: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM:

17

Kỳ
T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T1
0
T11
T1
2
TC
CK

Nợ gốc
60,000.0
59,833.3
59,666.7
59,500.0
59,333.3
59,166.7
59,000.0
58,833.3
58,666.7
58,500.0


2%
10%
166.7
500.0
500.0
2%
10%
166.7
498.6
498.6
2%
10%
166.7
497.2
497.2
2%
10%
166.7
495.8
495.8
2%
10%
166.7
494.4
494.4
2%
10%
166.7
493.1
493.1


666.67
665.28
663.89
662.50
661.11
659.72
658.33
656.94
655.56
654.17

166.7
166.7

486.1
484.7

486.1
484.7

652.78
651.39

2,000

5,908.3

5,908.3


59,500.0
59,333.3
59,166.7
59,000.0
58,833.3
58,666.7
58,500.0
58,333.3
58,166.7

Chỉ
số
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%

Lãi suất
Biên
độ
2%
2%

166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
166.7
2,000

Khoản thanh toán
Lãi phát
Trả lãi
sinh
(7.5%)
550.0
375.00
548.5
373.96
546.9
372.92
545.4
371.88
543.9
370.83
542.4
369.79
540.8

lại
175.0
174.5
174.0
173.5
173.1
172.6
172.1
171.6
171.1
170.6
170.1
169.7
2,067.9

58,000
Dư nợ gốc điều chỉnh = 58,000 + 2,067.9 = 60,067.92

Kỳ

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10

11%
11%
11%
11%
11%
11%

KHOẢN VAY ARM 3
Lãi suất
Khoản thanh toán
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
độ
suất
gốc
sinh
166.7
2%
13%
650.0
650.0
166.7
2%
13%
648.2
648.2
166.7
2%

13%
635.6
635.6
166.7
2%
13%
633.8
633.8
166.7
2%
13%
631.9
631.9
166.7
2%
13%
630.1
630.1
2,000
7,680.0
7,680.0

Tổng trả
816.7
814.9
813.1
811.3
809.4
807.6
805.8


Lãi còn
lại
19


T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

60,000.0
59,989.1
59,978.0
59,966.8
59,955.5
59,944.1
59,932.5
59,920.8
59,909.0


700.0
699.9
699.7
699.6
699.5
699.3
699.2
699.1
698.9
698.8
698.7
698.5
8,391.3

700.0
699.9
699.7
699.6
699.5
699.3
699.2
699.1
698.9
698.8
698.7
698.5
8,391.3

710.9


Nợ gốc
Chỉ
số

T1
3
T1
4
T1
5
T1
6
T1
7
T1
8
T1
9
T2
0
T2
1
T2
2
T2
3
T2
4
TC


5%

57,833.3

5%

2%

7%

57,666.7

5%

2%

7%

57,500.0

5%

2%

7%

57,333.3

5%


5%

2%

7%

56,500.0

5%

2%

7%

56,333.3

5%

2%

7%

56,166.7

5%

2%

7%


503.06

335.4

335.4

502.08

334.4

334.4

501.11

333.5

333.5

500.14

332.5

332.5

499.17

331.5

331.5


5,995.8

56,000.0

Nợ gốc

60,067.9
59,895.3
59,722.7
59,550.1
59,377.5
59,204.9
59,032.3

Chỉ
số
6%
6%
6%
6%
6%
6%
6%

KHOẢN VAY ARM 2
Lãi suất
Khoản thanh toán
Biên
Lãi

395.8
371.11
2%
8%
172.6
394.7
370.03
2%
8%
172.6
393.5
368.95

Tổng trả
548.0
547.0
545.9
544.8
543.7
542.6
541.6

Lãi còn
lại
25.0
25.0
24.9
24.8
24.7
24.7

8%
8%
8%
8%
8%

172.6
172.6
172.6
172.6
172.6
2,071.3

392.4
391.2
390.1
388.9
387.8
4,729.5

367.87
366.79
365.72
364.64
363.56
4,433.9

540.5
539.4
538.3

T10
T11
T12
TC
CK

Kỳ

Nợ gốc
58,000.0
57,833.3
57,666.7
57,500.0
57,333.3
57,166.7
57,000.0
56,833.3
56,666.7
56,500.0
56,333.3
56,166.7

Chỉ
số
8%
8%
8%
8%
8%
8%

479.2
166.7
10%
477.8
477.8
166.7
10%
476.4
476.4
166.7
10%
475.0
475.0
166.7
10%
473.6
473.6
166.7
10%
472.2
472.2
166.7
10%
470.8
470.8
166.7
10%
469.4
469.4
166.7

T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

Lãi suất
Biên
độ
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%

59,860.2
59,847.6

14%
12.8
698.1
698.1
14%
13.0
697.9
697.9
14%
13.2
697.8
697.8
14%
13.3
697.6
697.6
14%
13.5
697.5
697.5
14%
13.6
697.3
697.3
14%
13.8
697.1
697.1
14%
13.9

lại
-

59,699.5
22


So sánh:
• Dư nợ đầu kỳ: ARM 1 ARM 3 FRM ARM 3
• Chi trả nợ gốc: FRM ARM1 = ARM 3 ARM 2
• Lãi vay phát sinh: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM
• Chi trả lãi vay: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM
• Tổng thanh toán trong năm 2: ARM 1 ARM 2 ARM 3 FRM
c) Giả sử lãi suất thị trường liên ngân hàng trong năm thứ 2 tăng 3%, ngân hàng điều
chỉnh chỉ số tăng tương ứng 3%
Kỳ

T1
3
T1
4
T1
5
T1
6
T1
7
T1
8
T1

suất
gốc
sinh
166.7
11%
2%
13%
628.3
628.3

57,833.3

11%

2%

13%

57,666.7

11%

2%

13%

57,500.0

11%


11%

2%

13%

56,666.7

11%

2%

13%

56,500.0

11%

2%

13%

56,333.3

11%

2%

13%


626.5

626.5

793.19

624.7

624.7

791.39

622.9

622.9

789.58

621.1

621.1

787.78

619.3

619.3

785.97


608.5

608.5

775.14

7,420.8

7,420.8

9,420.8

56,000.0

Nợ gốc

60,067.9

KHOẢN VAY ARM 2
Lãi suất
Khoản thanh toán
Chỉ
Biên
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
số
độ
suất
gốc

CK

59,895.3
59,722.7
59,550.1
59,377.5
59,204.9
59,032.3
58,859.7
58,687.0
58,514.4
58,341.8
58,169.2

12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%
12%

2%
2%
2%
2%

172.6
2,071.3

698.8
696.8
694.8
692.7
690.7
688.7
686.7
684.7
682.7
680.7
678.6
8,276.6

374.35
373.27
372.19
371.11
370.03
368.95
367.87
366.79
365.72
364.64
363.56
4,433.9

547.0

Nợ gốc

T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
T10
T11
T12
TC
CK

58,000.0
57,833.3
57,666.7
57,500.0
57,333.3
57,166.7
57,000.0
56,833.3
56,666.7
56,500.0
56,333.3
56,166.7


2%
2%
2%
2%
2%
2%

15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%
15%

Lãi suất
Chỉ số
(+2%
)
13%
13%
13%
13%
13%
13%

706.3
704.2
702.1
8,562.5

725.0
722.9
720.8
718.8
716.7
714.6
712.5
710.4
708.3
706.3
704.2
702.1
8,562.5

Tổng trả

Lãi còn
lại

891.7
889.6
887.5
885.4
883.3
881.3

KHOẢN VAY FRM
Khoản thanh toán
Lãi
Trả nợ Lãi phát
Trả lãi
suất
gốc
sinh
14%
12.6
698.4
698.4
14%
12.7
698.2
698.2
14%
12.8
698.1
698.1
14%
13.0
697.9
697.9
14%
13.2
697.8
697.8
14%
13.3

14%

59,769.2
59,755.5
59,741.8
59,727.8
59,713.7

13.6
13.8
13.9
14.1
14.3
160.7

697.3
697.1
697.0
696.8
696.7
8,370.4

697.3
697.1
697.0
696.8
696.7
8,370.4

710.9

thời điểm điều chỉnh
Duy trì lãi suất
Lãi suất chỉ được duy trì
trong một khoảng thời gian
điều chỉnh định kỳ
Biến động lãi suất
Không biến động
Có thể tăng hoặc giảm
Lợi ích cho người vay
Khi lãi suất thị trường cao hơn Khi lãi suất thị trường thấp
lãi suất vay
hơn lãi suất vay FRM
Thiệt hại cho người vay
Khi lãi suất thị trường thấp Khi lãi suất thị trường cao
hơn lãi suất vay
hơn lãi suất vay FRM
Mức độ rủi ro lãi suất
Thấp
Cao
Mức độ rủi ro vỡ nợ
Thấp
Cao
Khoản thanh toán định kỳ
Có thể xác định trước
Chỉ có thể xác định trong
một khoảng thời gian
Lập kế hoạch tài chính
Chắc chắn
Không chắc chắn
Mức độ ưa thích rủi ro của Không ưa thích rủi ro