HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN
BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn
KHÓA VI ĐỢT 2-2015

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN

2.2.1. Khái niệm hợp đồng vô hiệu ...........................................................................52
Kết luận Chương 2 ..................................................................................................60
Chương 3 ..................................................................................................................61
NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN
CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐÔNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN ....................61
3.1. Nhận xét đối với quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mua bán bất động sản ................................................................................................61
3.2. Những vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện
nay .............................................................................................................................65


3.2. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng mua bán bất động sản .......................................................................................66
3.2.1. Biện pháp xử lý với hợp đồng không tuân thủ quy định về Điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng mua bán bất động sản ...................................................................66
3.2.2. Những đề xuất cụ thể trong việc hoàn thiện pháp luật về Điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng kinh doanh bất động sản .....................................................................66
3.3. Nâng cao năng lực áp dụng pháp luật về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mua bán bất động sản và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng ..............................69
3.3.1. Hạn chế sự vô hiệu hóa các quan hệ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .....................................................................................................71
3.3.2. Hạn chế sự thiếu rõ ràng của quy định pháp luật về hợp đồng vô hiệu ..........71
3.3.3. Cần phải có quy định rõ ràng, cụ thể trong việc xử lý hợp đồng vô hiệu .......72
3.3.4. Về quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch mua bán
vô hiệu (Điều 136) ....................................................................................................72
Kết luận Chương 3 ..................................................................................................74
KẾT LUẬN ..............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................77


thế giới cùng với sự phát triển của xã hội thì điều kiện để hợp đồng có hiệu lực rất
quan trọng nhất là trong việc giao kết hợp đồng giữa người mua và người bán. Bên
cạnh những quy định của pháp luật thì vẫn còn nhiều kẻ hỡ trong việc ký kết hợp
đồng giữa các bên cụ thể là hợp bất mua bán bất động sản khi bất động sản chưa
được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Để hạn chế các hợp đồng giao
kết vi phạm quy định dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu thì điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng mua bán bất động sản và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người
dân khi tham gia vào các giao dịch mua bán bất động sản là điều quan trọng trong
toàn bộ hợp đồng. Đã có các công trình nghiên cứu về vấn đề này trước đây, tuy
nhiên vẫn chưa nghiên cứu sâu và chưa đưa ra những đề xuất, phương hướng, kiến
nghị, giải pháp cụ thể nhằm làm rõ về vấn đề này. Vì vậy, Tác giả nhận thấy cần
phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua
bán bất động sản.
Do đó, tác giả đã chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán
bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay” làm Luận văn Thạc
sỹ Luật kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản
và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng, giao dịch mua bán bất động sản vô
hiệu đã được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm dưới những góc độ khác nhau.
Được đề cập trong một số bài viết của các tác giả như: Lê Minh Hùng, Luận án Tiến
sĩ về “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Pháp luật Việt Nam ” công bố năm
2010; “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch
dân sự vô hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường; “ Bản chất của hợp đồng tặng cho”
trên Tạp chí KHPL, số 4(47)/2008 tr. 11-9 của PGS. TS. Dương Anh Sơn; Sách
chuyên khảo : “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét
1


xử” của TS. Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng năm 2011. Qua nghiên cứu



thiện các nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu pháp luật Việt Nam quy định riêng về hợp đồng mua bán bất
động sảnvà thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật.
- Phân tích và lý giải nhằm làm rõ hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động
sản và thực tiễn của hợp đồng cũng như các quy định về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng.
- Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định hiện hành của Pháp luật
Việt Nam về hợp đồng mua bán bất động sản. Hiện nay, ở Việt Nam Hợp đồng mua
bán bất động sản bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng
thuê mua nhà ở và công trình xây dựng. Trong bài luận văn này tác giả tập trung
nghiên cứu về “hợp đồng mua bán bất động sản” bao gồm: hợp đồng mua bán nhà
ở và công trình xây dựng.
Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế, tác giả tập
trung nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh tế về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn áp dụng các quy định đó; phân tích thực
trạng áp dụng tại ngành Tòa án nhân dân thông qua các bản án dân sự của Tòa án
giải quyết các việc liên quan đến hợp đồng, từ đó làm sáng tỏ thêm lý luận về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ
thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động mua bánbất động sản tạiViệt Nam trong
xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như
phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại. Tác giả hy vọng với

bảo đảm sự vận động theo quy luật hàng hóa - tiền tệ. Ngày nay phần lớn các quan
hệ xã hội được điều chỉnh bằng các hợp đồng. Điều này xuất phát từ việc pháp luật
hiện đại thừa nhận quyền bình đẳng của con người trước pháp luật và quyền tự do
cá nhân. Vai trò và vị trí của chế định hợp đồng ngày càng được khẳng định trong
mọi hệ thống pháp luật "Kinh tế càng phát triển, xã hội càng văn minh thì chế định
hợp đồng càng được coi trọng, càng được hoàn thiện"
* Bản chất của hợp đồng dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội
nào thì hợp đồng luôn có những đặc điểm sau là sự thỏa thuận giữa các bên và làm
phát sinh hậu quả pháp lý.
Thứ nhất, hợp đồng phải thể hiện được sự tự do ý chí của các bên tham gia ký
kết.
Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động xã hội. Trong đời sống xã
hội để thỏa mãn các nhu cầu trong sinh hoạt tiêu dùng hoặc trong sản xuất, kinh
doanh thì dường như mọi hoạt động của con người đều hướng tới việc ký kết hợp
đồng. Nói cách khác hợp đồng là công cụ pháp lý để các chủ thể có thể thỏa mãn
các nhu cầu chính đáng của mình trong sản xuất cũng như trong sinh hoạt tiêu dùng.
Hợp đồng thể hiện sự bình đẳng giữa những người tham gia hợp đồng và thừa nhận
quyền tự do cam kết, thỏa thuận của họ. Quan niệm này xuất phát từ việc cho rằng
nếu các cá nhân tự do giao kết thì sẽ đảm bảo được sự công bằng trong quan hệ hợp
đồng. Việc thay đổi hợp đồng cũng chỉ có thể thực hiện bởi sự thỏa thuận của các
chủ thể hợp đồng và không ai có quyền can thiệp vào quan hệ của họ cũng như

5


Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn full