BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
& LÂM
ĐÀO TP
TẠO
TRƯỜNG BỘ
ĐẠIGIÁO
HỌC DỤC
NÔNG
.HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG
ĐẠI
HỌCLÝNÔNG
LÂM
CHÍSẢN
MINH
KHOA
QUẢN
ĐẤT ĐAI
VÀTP.HỒ
BẤT ĐỘNG

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU
ĐỀ TÀI:CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ
ĐẤT
ĐAIKỸ
TRÊN


: DH07QL

KHÓA : 2007-2011
SVTH
:
NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH
NGÀNH
: Quản lý đất đai
MSSV
:
07124145
LỚP
:
DH07QL
KHÓA
:
2007-2011
NGÀNH
:
Quản lý đất đai

TP. Hồ Chí Minh,tháng 8 năm 2011


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH

đã giúp đỡ em trong nhũng ngày em đi thu thập số liệu thực tế. 
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc quý thầy cô, quý anh chị, và các 
bạn nhiều sức khỏe và  thành công trong cuộc sống. 
   
                                                    
                                                                     Xin chân thành cảm ơn! 
                                                                                            Sinh viên 
 
 
                                                                                 Nguyễn Thị Tuyết Anh 


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Anh , Ngành Quản lý đất đai, Khoa
Quản lý đất đai & bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH
LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC
HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI ” Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh
Hùng, Bộ môn Kinh tế đất đai & bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & bất động sản
Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Mức độ chính xác của việc định giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào việc xác
định số lượng và loại yếu tố đặc điểm của đất đai, mà còn phụ thuộc quyết định vào
việc định lượng mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm này với giá trị đất đai. Tuy
nhiên, hiện nay việc định lượng các mối quan hệ này còn mang tính kinh nghiệm chủ
quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho việc xây dựng mối
quan hệ lượng hóa.
Là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh và mạnh, những năm
gần đây thị trường đất đai tại xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai cũng đã
bắt đầu có những bước phát triển mới. Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến

I.1. Tổng quan về định giá đất đai .................................................................................. 3
I.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai đối với con người ........................................... 3
I.1.2. Phân vùng sử dụng đất ....................................................................................... 4
I.1.3. Giá trị đất đai ...................................................................................................... 6
I.1.4. Khái niệm định giá đất ....................................................................................... 7
I.1.5. Các phương pháp định giá đất ............................................................................ 8
I.2. Tổng quan về khai phá dữ liệu ...............................................................................15
I.2.1. Khai phá dữ liệu ...............................................................................................15
I.2.2. Quá trình khai phá dữ liệu ................................................................................15
I.3. Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu trong định giá đất đai ....................18
I.4. Khái quát địa bàn nghiên cứu.................................................................................20
I.5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................................23
I.5.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................23
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................23
I.5.3.Phương tiện nghiên cứu .....................................................................................23
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................27
II.1. Tình hình kinh tế xã hội xã Phú Ngọc ..................................................................27
II.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn xã Phú Ngọc ..........................28
II.1.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................28
II.1.2. Tình hình sử dụng đất đai ...............................................................................30
a. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010...............................................................30
b. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2005-2010 ...........................................34
c.Tình hình giao dịch đất đai ................................................................................36
d.Bảng giá đất xã Phú Ngọc năm 2011 ................................................................37
II.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất..........................................................38
II.3.1. Đất nông nghiệp ..............................................................................................38
a. Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra ......................................38
b. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................40
II.3.2. Đất ở ................................................................................................................44
a. Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra ......................................44

5
6
7
15
16
20
28
31
33
35
36
36
37
38
39
52
53
54


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
CSDL: Cơ sở dữ liệu
UBND: Ủy Ban Nhân Dân
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TN-MT: Tài Nguyên và Môi Trường
NN,LN,TS: Nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản
TM-DV: Thương mại – Dịch vụ
CN, TTCN: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
SDĐ: Sử dụng đất
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng kí quền sử dụng đất

thuộc quyết định vào việc định lượng mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm này với
giá trị đất đai. Tuy nhiên, hiện nay việc định lượng các mối quan hệ này còn mang tính
kinh nghiệm chủ quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho
việc xây dựng mối quan hệ lượng hóa. Chính vì vậy, để lượng hóa sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá trị đất đai một cách khoa học phải sử dụng các kỹ thuật khai phá dữ
liệu. Các công cụ này được sử dụng rộng rãi để phân tích dữ liệu trong các lĩnh vực
kinh tế, xã hội, sinh học…đặc biệt là mô hình cây quyết định (decision tree) và phần
mềm DTREG (Phillip H. Sherrod, 2003).
Là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh và mạnh, những năm
gần đây thị trường đất đai tại xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai cũng đã
bắt đầu có những bước phát triển mới. Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng như ứng dụng các
kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá
hay thành lập bảng giá đất v.v… là một nhu cầu thiết thực.
Từ thực tế nêu trên, đề tài “Ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu cho việc định
lượng trong định giá đất đai trên địa bàn xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng
Nai” được thực hiện nhằm đưa ra cơ sở khoa học cũng như các kỹ thuật khai phá dữ
liệu để định giá đất đai, đáp ứng nhu cầu bức thiết về khả năng ứng dụng các công cụ
để lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai.

Trang 1


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu đánh giá khả năng ứng dụng các kỹ thuật
khai phá dữ liệu định giá đất đai nhằm xác định các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng

I.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai đối với con người
 Khái niệm đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và
hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất
định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian
bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay
trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ
đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính
tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất
đai.
Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất. Lãnh thổ được
hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác
định, là phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn
so với khái niệm thổ nhưỡng, đất là phạm trù địa lý tự nhiên.
 Đặc điểm và vai trò của đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc
trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con
người:
- Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể,
chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa
mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất.
- Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính
phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ
các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số
lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ
thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ
với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác
khác… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với
khái niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã

Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm
giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội
trong không gian.
C

C

B

B

A

F

A

D

E

F

D

E

Hình I.1. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung
Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và
dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.


A

Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình I.2. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu
bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi
William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế
tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hưởng bởi
khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển
ngày càng kém tầm quan trọng trong sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng
chức năng đất đai (E. L. Glaeser, Non-Market Interactions, 2001, Harvard University).
Tóm lại: yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo Hoàng Hữu
Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
- Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng
tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có
nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu
cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn.
- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và
nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế xã
hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất
với mức giá cao hơn. Giá đất, mục đích sử dụng và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với
nhau.
- Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân

hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị
đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.
Cần phân biệt các loại giá trị: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính:
- Giá trị cảm nhận là trạng thái thỏa mãn tâm sinh lý của con người khi tiêu dùng
sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị cảm nhận bao gồm giá trị tình cảm, giá trị thẩm
mỹ, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,…
- Giá trị tài chính là hành vi trao đổi của con người để có được hay sẵn sàng từ bỏ
sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị tài chính có quan hệ
với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được thể hiện minh họa trên bản đồ giá trị (hình
1.3). Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”.
VEL

B

Giá rao bán
E

A

C

Giá rao mua
D

Giá trị cảm nhận

Hình I.3. Bản đồ giá trị
Trang 6




D2

Y

Y2

0

Y1

YT

Y

Hình I.4. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường
Giá mua bán được hình thành trong từng giao dịch cụ thể, dao động trong khoảng
giữa mức giá rao bán và giá rao mua. Mức giá mua bán hình thành cao hay thấp phụ
thuộc vào tính cấp thiết của người bán hay người mua và cũng phụ thuộc vào nghệ
thuật thương lượng trong mua bán.
Giá cả thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về hàng
hóa đất đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể và mức giá này được
chấp nhận bởi đa số (hình 1.4).
I.1.4. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài
sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết
định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát
triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành

đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho
chẳng ai hỏi tới. Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá
đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá.
Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho
nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát
thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá.
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là
vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu
không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được
định ra không ý nghĩa.
I.1.5. Các phương pháp định giá đất đai
Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Theo
pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là phương
pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp
thặng dư.
Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp
khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm bất động sản, chất lượng thông tin, mục đích định
giá. Không có phương pháp nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương
pháp thích hợp nhất.

Trang 8


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

 Phương pháp so sánh trực tiếp

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không
khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí).
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có
thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài
chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.).
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Trang 9


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp,
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu
chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định
giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định
giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh
các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất
so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm)
giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất
có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về
giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn
tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan
thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về
giá ở Bước 3.

Trang 10


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở Bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở Bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở
Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi
Trang 11


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng
với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân
trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số
liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính


=

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá



Phần giá trị
hao mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên
đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản
trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp
và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao
mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai

Trang 12


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên
ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả định của bất động sản.
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước
sau đây:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,
v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến
trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự
với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực
lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính
đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán
được cho phù hợp với thực tế.
Trang 13


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Ci

n

 (1  r)
i0

i

Trong đó:
TRi : là doanh thu năm thứ i của dự án.
Ci : là chi phí năm thứ i của dự án.
r : là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo
lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự
án đầu tư phát triển bất động sản).
n : là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án
đầu tư phát triển bất động sản).
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính của
thửa đất

=

Tổng giá trị
phát triển



Tổng chi phí
phát triển

I.2.1. Khai phá dữ liệu
 Khái niệm khám phá tri thức và khai phá dữ liệu
Phát hiện tri thức (Knowledge Discovery ) trong các cơ sở dữ liệu là một qui trình
nhận biết các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu với các tính năng: hợp thức, mới,
khả ích, và có thể hiểu được.
Khai phá dữ liệu là một bước trong quy trình phát hiện tri thức gồm có các thụât
toán khai thác dữ liệu chuyên dùng dưới một số quy định về hiệu quả tính toán chấp
nhận được để tìm ra các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu.
 Quá trình phát hiện tri thức
Quá trình khám phá tri thức được tiến hành qua 5 bước sau:

Hình I.5. Quá trình khám phá tri thức
I.2.2. Quá trình khai phá dữ liệu
 Nội dung của quá trình khai phá dữ liệu
Khai phá dữ liệu là hoạt động trọng tâm của quá trình khám phá tri thức . Thuật
ngữ khai phá dữ liệu còn được một số nhà khoa học gọi là phát hiện tri thức trong cơ

Trang 15


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

sở dữ liệu (knowledge discovery in database _KDD) (theo Fayyad Smyth and
Piatestky-Shapiro 1989). Quá trình này gồm có 6 bước:
Quá trình khai phá dữ liệu bắt đầu với kho dữ liệu thô và kết thúc với tri thức
được chiết xuất ra. Nội dung của quá trình như sau:
- Gom dữ liệu (gatherin)
- Trích lọc dữ liệu (selection)

chức năng mô tả và dự đoán.
- Kỹ thuật khai phá dữ liệu mô tả: có nhiệm vụ mô tả các tính chất hoặc các đặc
tính chung của dữ liệu trong CSDL hiện có. Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này
là: phân cụm dữ liệu (Clustering), tổng hợp (Summarisation), trực quan hoá
(Visualization), phân tích sự phát triển và độ lệch (Evolution and deviation
analyst),….
- Kỹ thuật khai phá dữ liệu dự đoán: có nhiệm vụ đưa ra các dự đoán dựa vào các
suy diễn trên cơ sở dữ liệu hiện thời. Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này là:
phân lớp (Classification), hồi quy (Regression), cây quyết định (Decision tree), thống
kê (statictics), mạng nơron (neural network), luật kết hợp,….
Một số kỹ thuật phổ biến thường được sử dụng để khai phá dữ liệu hiện nay là :
phân lớp dữ liệu, phân cụm dữ liệu, khai phá luật kết hợp, hồi quy, giải thuật di truyền,
mạng nowrron.
- Phân lớp dữ liệu
Mục tiêu của phân lớp dữ liệu đó là dự đoán nhãn lớp cho các mẫu dữ liệu. Quá
trình gồm hai bước: xây dựng mô hình, sử dụng mô hình để phân lớp dữ liệu( mỗi mẫu
1 lớp). Mô hình được sử dụng để dự đoán nhãn lớp khi mà độ chính xác của mô hình
chấp nhận được.
- Phân cụm dữ liệu
Mục tiêu của phân cụm dữ liệu là nhóm các đối tượng tương tự nhau trong tập
dữ liệu vào các cụm, sao cho các đối tượng thuộc cùng một lớp là tương đồng.
- Khai phá luật kết hợp
Mục tiêu của phương pháp này là phát hiện và đưa ra các mối liên hệ giữa các giá
trị dữ liệu trong cơ sở dữ liệu. Đầu ra của giải thuật luật kết hợp là tập luật kết hợp tìm
được. Phương pháp khai phá luật kết hợp gồm có hai bước:
Bước 1: Tìm ra tất cả các tập mục phổ biến. Một tập mục phổ biến được xác
định thông qua tính độ hỗ trợ và thoả mãn độ hỗ trợ cực tiểu.
Bước 2: Sinh ra các luật kết hợp mạnh từ tập mục phổ biến, các luật phải thoả
mãn độ hỗ trợ và độ tin cậy cực tiểu.
- Hồi quy

Khai phá dữ liệu được sử dụng để phân tích dữ liệu, hỗ trợ ra quyết định.
- Trong sinh học
- Trong y học
- Tài chính và thị trường chứng khoán
- Khai thác dữ liệu web
- Trong thông tin kỹ thuật
Trong thông tin thương mại
I.3. Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu trong định giá đất đai
Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng
với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa
hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị
đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai. Như
vậy để xác định được giá trị đất đai, chúng ta phải tiến hành lượng hóa các yếu tố hữu
hình và yếu tố vô hình ảnh hưởng đến giá trị đất.
Để giải quyết vấn đề lượng hóa các nhà kinh tế lượng đề xuất sử dụng kỹ thuật
phân tích hồi quy tuyến tính bằng phương pháp bình phương bé nhất xác định hàm số
biểu thị sự phụ thuộc năng suất cây trồng hay giá trị đất đai vào các yếu tố đặc điểm
đất đai. Hàm số được xác định trong kinh tế học thường gọi là hàm sản xuất hay hàm
giá hedonic. Trong các hàm này biến số phụ thuộc là giá trị đất đai, còn biến số độc
lập là các yếu tố đặc điểm đất đai, tất cả các biến số thuộc loại liên tục (continuous)
hay nhị nguyên (dichotomous). Hàm hồi quy được xác định bằng các phần mềm phân
tích thống kê hiện có Eview, SPSS, …
Tuy nhiên, trong thực tế không phải tất cả các yếu tố đặc điểm tự nhiên, kinh tế
và xã hội của đất đai đều là các biến số thuộc loại liên tục hay có thể được chuyển về
loại nhị nguyên, mà còn là các đại lượng biến thiên có miền giá trị là các phạm trù,
được gọi là biến rời rạc (discrete) hay là biến phạm trù (categorical). Với biến phạm
trù thì kỹ thuật và công cụ phân tích hồi quy nêu trên lại tỏ ra kém hiệu quả trong việc
xử lý dữ liệu. Các kỹ thuật và công cụ khai phá dữ liệu được phát triển gần đây trong
lĩnh vực khoa học công nghệ thông tin thì lại tỏ ra hiệu quả và được ứng dụng rộng rãi
trong việc xử lý dữ liệu về môi trường, sinh học, kinh tế, xã hội, chính trị,... với các