VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Võ Thanh Bình

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI – năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Võ Thanh Bình

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số : 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐẶNG ANH QUÂN

HÀ NỘI – năm 2019



CÁ NHÂN VÀ PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN HIỆN .......................27
2.1. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.............................................................................27
2.1.1. Quy định về chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................27
2.1.2. Quy định về đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................37
2.1.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...................41


2.1.4. Quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ................................................43
2.2. Thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai ..........................................46
2.2.1 Tổng quan về huyện Xuân Lộc .................................................................46
2.2.2. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Xuân Lộc từ năm 2013 đến năm 2017 ................................................................48
2.2.3. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ................................................49
2.2.4. Những bất cập về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai .......................................51
2.3. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân .....................................................56
2.3.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với chủ trương, chính sách
của Đảng và Nhà nước .......................................................................................56
2.3.2. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với điều kiện thực tiễn và
xu hướng phát triển của kinh tế xã hội ...............................................................57

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của
Hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Xuân Lộc ..................................................48
Bảng 2.2. Số liệu báo cáo giải quyết các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng Vũ Thụy Vy .............................51


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là bàn địa phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào
yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống. Tài nguyên đất là cơ sở để
phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một
lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia. Đất đai quan trọng như vậy nên việc
quản lý, khai thác và sử dụng đất tốt, có hiệu quả là vấn đề cần thiết và tất yếu đặt
ra. Những bước chuyển mình của đất nước ta trong những năm qua đã và đang
khẳng định tính đúng đắn của đường lối đổi mới toàn diện do Đảng đề ra và lãnh
đạo. Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của
Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân. Để phát
huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với
nền kinh tế thị trường.
Theo quy định của LĐĐ năm 2013 đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất

T những tồn tại và bất cập qua lý giải trên đặt ra vấn đề là làm thế nào để
các tổ chức, cá nhân khi tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên của hộ gia đình không vướng
phải những khó khăn, tranh chấp, không bị l a dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng và gây
thiệt hại. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những giải pháp hữu hiệu
và đồng bộ trong quản lý đất đai t khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, cho đến việc quản lý quy trình thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng, chứng thực thông qua đó đảm
bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh các hành vi l a dối hoặc lợi dụng kẻ hở của pháp
luật để trục lợi gây thiệt hại cho nhau và hơn nữa là tránh những những tranh chấp
đáng tiếc có thể xảy ra ảnh hưởng đến trật tự công cộng địa phương.
Trong suốt quá trình công tác cũng như quá trình nghiên cứu, học tập, tôi
cũng có nhiều trăn trở khi chứng kiến những vụ tranh chấp liên quan đến việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà trong đó giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ gia đình. Những vụ tranh chấp này
thường gây ra rất nhiều hậu quả t thiệt hại về kinh tế dẫn đến kiệt huệ, tình thâm,
2


ruột thịt trong gia đình, đạo đức bị xâm hại, tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật hình
sự. LĐĐ năm 2013 có hiệu lực đã giải quyết được một số vướng mắc trong các vấn
đề liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Thế nhưng trong quá
trình thực thi vẫn còn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nhiều vấn đề khác liên quan vẫn còn bất
cập.
Xuất phát t tình hình trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài "Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực
tiễn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với
mong muốn góp phần để nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về
đất đai, về quản lý đất đai, hướng đến nền hành chính rõ ràng, minh bạch, thông

dụng đất chủ yếu tập trung nghiên cứu vào các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất sản xuất phi
nông nghiệp khác. Có nhiều công trình nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, mới chỉ d ng lại ở việc nghiên cứu
những vấn đề pháp lý nói chung, các thủ tục thực hiện hoạt động này, hoặc mới chỉ
d ng lại ở các chủ thể khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với, tổ
chức, Doanh nghiệp. Còn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân thì có ít công trình nghiên cứu. Vì vậy,
luận văn muốn đi sâu nghiên cứu về pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013,
Bộ luật Dân sự 2015.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn làm sáng t những vấn đề lý luận và thực tiễn (thông qua nghiên
cứu thực tiễn tại huyện Xuân Lộc,tỉnh Đồng Nai) về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Thông qua việc nghiên
cứu này để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Những nhiệm vụ cụ thể luận văn phải thực hiện:

- Nghiên cứu và làm rõ những vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

- Phân tích được các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Đánh giá được thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân nói chung và thực tiễn hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.
4


5


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Luận văn nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam t góc độ của những
người thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các
thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, t thực tiễn áp dụng văn bản pháp
luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của các quy định của pháp luật. Qua đó,
luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để góp phần nâng
cao hiệu quả thực hiện trong thực tế.
7. Kết cấu luận văn
Phần mở đầu, danh mục các t viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, mục
lục, phụ lục luận văn được chia thành 2 chương:
Chƣơng 1: Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và phương hướng, giải pháp hoàn thiện.

6


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1.1.1. Hộ gia đình sử dụng đất

nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và
có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất [37, khoản 29, Điều 3].
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân
đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định t sản xuất
nông nghiệp trên đất đó [37, khoản 30, Điều 3].
Tóm lại, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng bao gồm các thành viên trong
một gia đình, có quan hệ huyết thống tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư
cách là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển
quyền sử dụng dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất. T đó các quyền và
nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước bảo hộ với tư
cách là đơn vị tự chủ trong các quan hệ dân sự kinh tế [10, tr. 177-178].
1.1.2. Cá nhân sử dụng đất
Không phải lúc nào dưới một mái nhà cũng có nhiều thành viên có cùng
huyết thống chung sống với nhau, nhiều gia đình không có may mắn đó và do nhiều
nguyên nhân khác nhau, những cá nhân tự làm chủ cả một gia đình. Họ tự lo toan
để mưu sinh, tham gia vào mọi quan hệ xã hội trong đời sống và là người tự tạo lập
cuộc sống bằng chính tài sản của mình. Một trong những cơ sở kinh tế giúp cho sự
tồn tại của cá nhân trong đời sống chính là quyền sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê, được Nhà nước công nhận hoặc cho phép nhận chuyển quyền. cá nhân
trước hết là con người cụ thể, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử
dụng đất và khả năng khai thác đất có hiệu quả.
Bởi vậy, trong các quy định của Luật Đất đai năm 2013, cá nhân sử dụng đất
tham gia hầu hết các quan hệ dân sự và kinh tế, được Nhà nước bảo hộ các quyền
tương đương như hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Họ cũng
8


được giao đất, cho thuê đất được hưởng các quyền chuyển quyền sử dụng đất và



Như vây, LĐĐ năm 2013 đã mở rộng khái niệm đất nông nghiệp với tên gọi
“ nhóm đất nông nghiệp” thay cho “ Đất nông nghiệp” trước đây. Theo quy định
của LĐĐ năm 2013 có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có
đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng
thủy sản, làm muối, trồng r ng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ r ng, nghiên cứu thí
nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp.
1.2.2. Phân loại nhóm đất nông nghiệp
Tại khoản 1 Điều 10 LĐĐ năm 2013 nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại
đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất r ng sản xuất;
- Đất r ng phòng hộ;
- Đất r ng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục
đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng
hoa, cây cảnh.[37, khoản 1, Điều 10]
Như vậy, có thể thấy nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử
dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đó là diện tích đất
trồng các cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn, đất trồng các cây lâu năm có gia
trị kinh tế cao như d a, cam, chanh, bưởi…
Ngoài ra còn có những loại đất nông nghiệp khác phục vụ cho công việc đặc

- Quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai và tồn
tại độc lập với quyền sở hữu đất đai:
Trong đời sống xã hội con người cần tác động đến vật chất để th a mãn các
nhu cầu của mình. Nhà nước th a nhận và bảo đảm các quyền đó cho các chủ thể.
11


Hệ thống các quyền mà Nhà nước th a nhận và bảo đảm cho các chủ thể được gọi
là quyền đối vật (vật quyền). Vật quyền bao gồm 2 loại: Quyền sở hữu (là quyền
chủ đạo) và các quyền của chủ thể trên tài sản của người khác (quyền khác đối với
tài sản). Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ
sở hữu. Như vậy, nước ta không th a nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào
khác ngoài Nhà nước đối với đất đai. Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong
xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để
xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi … Do đó, Nhà nước
phải trao cho người dân những quyền nhất định để người dân th a mãn nhu cầu của
họ. T nhu cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho người dân quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất đã được tách kh i quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập,
tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước.

- Chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Do đó, Nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất…” [37, Điều 4].
Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất. Họ có thể
là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật [37, Điều 4]. Những chủ thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có
quyền sở hữu quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền “cho phép chủ thể tiếp cận,
nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định của pháp
luật”
Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất. Trong bối
cảnh Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản có
ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc th a
nhận giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định
đời sống, xóa b những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho
sự phát triển kinh tế.

- Quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn
Khác với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ
thể không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh viễn. Quyền sử dụng đất của người
sử dụng bị giới hạn bởi các yếu tố sau:
13


Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất. Nếu phân
loại theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định,
lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà
nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng
đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Đất sử dụng có thời hạn là
đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ quyền sử dụng đất
trong thời hạn sử dụng đất.
Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng khác với quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao
đất có thu tiền. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất
khác quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền.

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có giấy chứng
nhận QSDĐ. Như vậy, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình
là thời điểm họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[37, khoản 1, Điều 168]
 Đặc điểm
Với tính chất đặt biệt của đất đai, một tài sản được giao dịch dưới dạng “
quyền”, chuyển nhượng là một trong những giao dịch có sự chuyển quyền sử dụng
đất t chủ thể này sang chuyển thể khác nên nó cũng có những đặc điểm của quan
hệ chuyển quyền của chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp, dựa trên cơ sở Nhà nước
với tư cách là đại diện chủ sở hữu xác lập, chứ không phải chính bản thân tài sản đất
đai thuộc quyền sở hữu của chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền. Vì vậy, quan
hệ chuyển nhượng có những đặc thù riêng, khác với các giao dịch tài sản thông
thường khác. Có thể nhận thấy qua những đặc trưng riêng sau đây:
Thứ nhất, đối tượng chuyển nhượng là một tài sản đặc biệt được biểu hiện
dưới dạng “quyền” và không thuộc quyền sở hữu của người chuyển nhượng.
Bị ràng buộc và chi phối bởi hình thức sở hữu “sở hữu toàn dân mà Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu” nên pháp luật thực định ở Việt Nam đã có sự phân
tách một cách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai của toàn dân và quyền
sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Theo đó, quyền sử dụng đất là
15


tài sản, một loại tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật thực
định Việt Nam. Pháp luật đất đai cũng ghi nhận và cho phép người sử dụng đất
được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, Điều 167, LĐĐ năm
2013 quy định: “người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
cho nhau theo quy định của pháp luật” [37, Điều 167]. Cụ thể hơn, các quy định t
Điều 173 đến Điều 187, Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận cho người sử dụng đất
trong các trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật được quyền chuyển quyền
sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Điều này cho thấy rõ, đối tượng trong quan hệ
chuyển quyền là quyền sử dụng đất được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải đất

sử dụng đất không đầy đủ và không trọn vẹn. Theo đó, sau hành vi chuyển quyền
không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai mà Nhà nước đã xác lập trước đó cho
bên chuyển quyền để xác lập một quan hệ pháp luật đất đai mới, cũng không làm
thay đổi việc hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển quyền đối với Nhà
nước. Các quan hệ cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền
sử dụng đất giữa các bên chỉ làm thay đổi các quyền khai thác và sử dụng đất trong
một thời gian nhất định theo sự th a thuận trong hợp đồng, hết thời hạn đó, quyền
sử dụng đất được khôi phục hoàn toàn cả về pháp lý và thực tế cho bên chuyển
quyền sử dụng đất.
Mặt khác, nếu nhìn nhận dưới khía cạnh kinh tế của quan hệ chuyển quyền
sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường thì đa số các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
được biểu hiện dưới hình thái giá trị, theo đó, quyền sử dụng đất được coi là một tài
sản, được giao dịch trên thị trường và được trị giá thành tiền tương ứng với giá trị
của diện tích đất chuyển quyền tại thời điểm thực hiện giao dịch.
Trong khi đó, một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác như: th a kế,
tặng cho quyền sử dụng đất là các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tương đối
đặc biệt, theo đó, quan hệ chuyển quyền này không biểu hiện dưới hình thức giá trị.
Người để lại th a kế, người tặng cho quyền sử dụng đất chuyển quyền cho phía bên
kia – bên được th a kế, được tặng cho quyền sử dụng hợp pháp của mình mà không
nhận về mình bất kỳ một khoản tiền hay giá trị vật chất nào khác. Có thể thấy rằng,
các quan hệ th a kế, tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật ghi nhận xuất phát
t đạo lý truyền thống và mang ý nghĩa xã hội nhiều hơn là ý nghĩa kinh tế.
17


Thứ ba, trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất
được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch
của các tài sản khác.
Không giống như các giao dịch tài sản thông thường, pháp luật tôn trọng