Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
B- Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất
lần đầu
1. Các loại thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
1.1. Thủ tục đăng ký QSDĐ đối với ngời đang sử dụng (quy định tại các
Điều 135, 136, 137, 138/NĐ) gồm:
- Thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị
trấn;
- Thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại phờng;
- Thủ tục cấp GCN cho các tổ chức;
- Thủ tục cấp GCN quốc phòng, an ninh;
1.2. Thủ tục đăng ký đối với ngời đợc Nhà nớc giao, cho thuê đất (quy
định tại các Điều 123, 124, 125, 126, 127/NĐ)
1.3. Thủ tục đăng ký đối với ngời đợc giao đất, cho thuê đất trong khu
công nghệ cao, khu kinh tế (quy định tại Điều 128/NĐ);
1.4. Thủ tục đăng ký đối với ngời trúng đấu giá đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất (quy định tại Điều 139/NĐ);
2. Một số thay đổi cơ bản về thủ tục cấp GCN lần đầu so với trớc
đây:
2.1. Về việc nộp hồ sơ xin cấp GCN
- Ngời sử dụng đất không phải nộp:
+ Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất;
+ Biên bản xác định ranh giới sử dụng đất với ngời kế cận
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 1 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
- VPĐK chịu trách nhiệm: trích lục bản đồ, trích đo thửa đất đối với tr -
ờng hợp đủ ĐK
- Việc xác định ranh giới với hộ liền kề do cơ quan nhà nớc xác định
nh sau:
+ Trờng hợp có giầy tờ về QSDĐ: do cơ quan TNMT xác định;
+ Trờng hợp cha có giầy tờ về QSDĐ: do đơn vị đo đạc xác định khi

đang sử dụng đất
(Quy định tại các Điều 135, 136/NĐ)
3.1. Hồ sơ xin cấp GCNQSD đất gồm có:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều
50/LĐĐ;
- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu
có).
3.2. Trình tự thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại xã, thị
trấn (Điều 135/NĐ)
- Ngời sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCN tại UBND xã, thị trấn nơi
có đất;
- UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc:
+ Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp GCN về các nội dung:
Về tình trạng tranh chấp cử dụng đất (kể cả có hoặc không có giấy
tờ về QSDĐ);
Về nguồn gốc và thời điểm sử dụng, sự phù hợp với QH đã xét
duyệt (đối với trờng hợp không có giấy tờ về QSDĐ tại khoản 1, 2, 5
Điều 50/LĐĐ);
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 3 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
Đối với trang trại phải rà soát hiện trạng, nguồn gốc sử dụng
đất, đối chiếu hồ sơ đất đai hiện có và QH báo cáo UBND cấp
huyện;
+ Công bố công khai DS đủ, không đủ điều kiện cấp GCN trong 15
ngày;
+ Gửi toàn bộ hồ sơ đến VPĐK thuộc Phòng Tài nguyên và Môi tr-
ờng;
- VPĐK có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ);

- Ng ời sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCN tại VPĐK thuộc Phòng
TNMT nơi có đất;
- VPĐK có trách nhiệm:
+ Thẩm tra hồ sơ:
Kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ;
Lấy ý kiến xác nhận của UBND phờng về tình trạng tranh chấp,
nguồn gốc và thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp, sự phù
hợp với QH;
Xác định đủ hay không đủ điều kiện cấp GCN và ghi ý kiến vào
đơn;
+ Công khai danh sách đủ, không đủ điều kiện cấp GCN (tại
VPĐK) trong 15 ngày;
+ Nếu đủ điều kiện cấp GCN thì:
Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính;
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan Thuế;
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 5 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
+ Gửi toàn bộ hồ sơ (kể cả đủ hay không đủ điều kiện) đến Phòng
TNMT;
- Phòng Tài nguyên và Môi tr ờng có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký cấp GCN;
+ Trong thời hạn 03 ngày làm việc từ khi UBND ký GCN phải thực
hiện:
Ký hợp đồng thuê đất đối với trờng hợp thuê đất
Ghi vào sổ cấp GCN
Gửi GCN (2 bản) đã ký và toàn bộ hồ sơ cho VPĐK trực thuộc;
Gửi thông báo về việc cấp GCN cho VPĐK thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trờng để lập hoặc chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc VPĐK có trách nhiệm:

+ Gửi GCN (2 bản) đã ký và toàn bộ hồ sơ cho VPĐK trực thuộc;
4.4. Trong thời hạn 03 ngày làm việc VPĐK có trách nhiệm:
- Thông báo cho ngời đợc cấp GCN thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Trả hồ sơ xin cấp GCN cho những ngời không đủ điều kiện;
- Trao GCN cho ngời không phải thực hiện hoặc đã thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định;
- Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật;
5. Thủ tục cấp GCN cho đơn vị vũ trang đang sử dụng đất QP/AN
(Điều 138/NĐ)
5.1. Ngời sử dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ xin cấp GCN tại VPĐK thuộc
Sở gồm có:
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 7 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
- Đơn xin cấp GCN;
- QĐ của Bộ về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình;
- Văn bản ủy quyền xin cấp GCN (nếu có);
- Bản sao QĐ của Thủ tớng Chính phủ phê duyệt QH SDĐ quốc
phòng, an ninh
Hoặc QĐ giao đất của cơ quan thẩm quyền
Hoặc giấy tờ xác minh là đất tiếp quản
Hoặc có tên trong sổ địa chính đ ợc UBND cấp xã xác nhận sử
dụng ổn định và không có tranh chấp.
5.2. Trong thời hạn 30 ngày làm việc, VPĐKQSDĐ có trách nhiệm:
- Trích lục bản đồ, hoặc trích đo địa chính (chỉ thể hiện ranh giới
thửa), trích sao hồ sơ địa chính;
- Gửi toàn bộ hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trờng;
5.3. Sở Tài nguyên và Môi trờng có trách nhiệm:
- Trong thời hạn 07 ngày làm ký GCN nếu đợc uỷ quyền hoặc trình
UBND ký cấp;
Trong thời gian 7 UBND có trách nhiệm kýGCN và gửi cho Sở);

VPĐK cấp có thẩm quyền cấp GCN gồm:
- Văn bản về kết quả trúng đấu giá, đấu thầu đã đợc UBND cấp có
thẩm quyền xét duyệt;
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 9 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
- Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính khu đất;
- Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
7.2. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, VPĐK có trách nhiệm:
- Thẩm tra hồ sơ:
- Trích sao hồ sơ địa chính thửa đất (nếu có) ;
- Gửi toàn bộ hồ sơ đã giải quyết đến cơ quan TNMT cùng cấp;
7.3. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, cơ quan TNMT có trách
nhiệm:
- Trình UBND cùng cấp ký cấp GCN hoặc ký GCN (nếu đợc uỷ
quyền);
- Gửi GCN và hồ sơ đấu giá, đấu thầu cho VPĐK trực thuộc.
Lu ý: Đối với Phòng TNMT phải gửi thông báo cho VPĐK thuộc Sở
để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
7.4. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đợc giấy tờ
do cơ quan tài nguyên và môi trờng gửi đến, VPĐK có trách
nhiệm:
- Trao GCN cho ngời trúng đấu giá, đấu thầu;
- Thu phí, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật;
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 10 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
Sơ đồ 1: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu
Cho hộ gia đình, cá nhân tại xã, thị trấn

Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 11 trên 95
Ngời sử

cấp huyện
Văn phòng
Đăng ký
cấp tỉnh
Thông
báo
lập hô
sơ
Gửi:
GCN
(Hồ sơ
ĐK)
- Kiểm tra hồ
sơ
- Làm tờ trình
Phòng
Tài nguyên và
Môi trường
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
Sơ đồ 2: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu
Cho hộ gia đình, cá nhân tại phờng

Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 13 trên 95
Ký GCN
UBND
cấp huyện
Ngời sử
dụng đất
Hồ sơ cấp GCN
- TB nộp

- Kiểm tra hồ
sơ
- Làm tờ trình
Phòng
Tài nguyên
Môi trường
Văn phòng
Đăng ký
cấp tỉnh
Gửi: GCN
(Hồ sơ ĐK)
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2

Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 15 trên 95
Ngời sử
dụng đất
- Rà soát hiện
trạng
- Lập QH (PA án SD)
.. Hồ sơ xin cấp
GCN

- TB nộp tiền
3 Ng: - Trao GCN
- Trả Hồ sơ
Kho
Bạc
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
C - Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất:
(Quy định tại 25 Điều gồm: 129, 130, 131, 132, 133,

1.1. Đăng ký biến động đối với trờng hợp có giấy tờ nguồn gốc
SDĐ - (Điều 116/NĐ)
- Ngời có giấy tờ (tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) cũng đợc thực hiện
thủ tục đăng ký biến động (gồm: tách thửa, thực hiện các quyền )
- Bớc đầu tiên của thủ tục: cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy tờ và
làm thủ tục để cấp GCN lần đầu theo quy định.
1.2. Trờng hợp chuyển quyền từ hộ GĐ, cá nhân cho tổ chức hoặc
ngợc lại thực hiện theo nguyên tắc:
- Nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định đối với bên chuyển quyền sử
dụng đất;
- VPĐK nơi quản lý bản lu GCN thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì
gửi toàn bộ hồ sơ (kể cả bản lu GCN) đến VPĐK nơi có thẩm quyền
chỉnh lý GCN đối với bên nhận chuyển quyền (để chỉnh lý GCN và quản
lý hồ sơ)
1.3. Yêu cầu về Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền (Quy định
tại Điều 146/NĐ):
- Hợp đồng thực hiện các quyền do các bên liên quan lập không trái
với quy định của pháp luật về dân sự;
- Đối với hộ gia đình phải đợc tất cả các thành viên có đủ năng lực
hành vi dân sự trong hộ thống nhất và ký tên hoặc ủy quyền ký vào hợp
đồng;
- Đối với nhóm ngời sử dụng đất phải đợc tất cả các thành viên trong
nhóm thống nhất và ký tên hoặc ủy quyền ký vào hợp đồng;
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 17 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
- Hiệu lực của hợp đồng đợc xác định kể từ thời điểm đăng ký tại
VPĐK.
Thời điểm đăng ký là căn cứ xác định thứ tự u tiên thanh toán nghĩa
vụ liên quan đến hợp đồng;
Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết

rõ phần diện tích cần tách thửa)
Trờng hợp cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn không hình thành
pháp nhân mới nếu có nhu cầu tách thửa thì lập hồ sơ tách thửa trớc khi
thực hiện quyền;
+ Cơ quan TNMT thực hiện thủ tục tách thửa và cấp GCN theo
khoản 2 Điều 145/NĐ rồi chuyển hồ sơ về VPĐK để thực hiện thủ tục
đăng ký biến động.
Chú ý: Khi cấp GCN diện tích thực hiện các quyền thì cấp cho tên
ngời nhận quyền
- Trờng hợp có các giấy tờ tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ mà cha đợc
cấp GCN thì thực hiện việc tách thửa theo Điều 145/NĐ để cấp GCN
theo các thửa mới tách rồi thực hiện tiếp việc đăng ký biến động theo
quy định.
1.6. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
- Điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ GĐ, cá nhân (Điều
102/NĐ) :
+ Đất chuyển đổi là đất: đợc Nhà nớc giao hoặc nhận chuyển
quyền hợp pháp;
+ Chỉ đợc chuyển đổi giữa các hộ GĐ, cá nhân trong cùng một xã.
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 19 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
- Đất thực hiện dự án đầu t XD kinh doanh nhà ở (Quy định tại Điều
100/NĐ) thì chỉ đợc chuyển nhợng diện tích đất đã hoàn thành việc đầu
t theo dự án đợc xét duyệt.
- Hộ GĐ, cá nhân chuyển nhợng, tặng cho có điều kiện trong những
trờng hợp sau (Quy định tại Điều 104/NĐ):
+ Đất trồng lúa nớc đợc Nhà nớc giao chỉ đợc chuyển nhợng, tặng
cho hộ GĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
+ Đất đợc Nhà nớc giao lần thứ hai (đất nông nghiệp giao không
thu tiền, đất ở đợc miễn tiền) do đất giao lần đầu đã chuyển nhợng và

gia đình, cá nhân khác.
+ Hộ gia đình, cá nhân không đợc nhận chuyển nhợng, nhận tặng
đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ
nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Điều kiện nhận chuyển nhợng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự
án đầu t, phơng án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Quy định tại
Điều 100/NĐ):
+ Mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhợng phải phù hợp với QH,
KH đợc duyệt;
+ Đợc UBND cấp có thẩm quyền: cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, xác định thời hạn SDĐ đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu
sử dụng đất;
+ Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử
dụng đất.
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 21 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
- Xử lý diện tích đất nông nghiệp do hộ GĐ, cá nhân nhận chuyển
quyền vợt hạn mức quy định của Uỷ ban Thờng vụ Quốc hội (Quy định
tại Điều 105/NĐ):
+ Đối với diện tích nhận chuyển quyền vợt hạn mức do UB Thờng
vụ Quốc hội quy định thì việc chuyển sang thuê đất theo quy định của
UB Thờng vụ Quốc hội.
Trớc mắt (cha có quy định của UB Thờng vụ Quốc hội thì diện tích
đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền không
phải chuyển sang thuê đất.
+ Đối với diện tích đất nông nghiệp đã nhận chuyển nhợng, nhận
thừa kế mà vợt hạn mức sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 và đã
chuyển sang thuê đất nhng không vợt hạn mức do UB Thờng vụ Quốc
hội quy định thì không phải chuyển sang thuê đất đó kể từ ngày 01

Tên hộ gia đình, cá nhân và địa chỉ thờng trú;
Số hiệu thửa, diện tích, loại đất, trớc và sau chuyển đổi;
- Phòng Tài nguyên và Môi trờng có trách nhiệm:
+ Thẩm tra phơng án chuyển đổi;
+ Trình UBND cùng cấp phê duyệt phơng án chuyển đổi;
+ Chỉ đạo UBND cấp xã thực hiện phân định ranh giới, mốc giới
thửa đất của từng hộ trên thực địa theo phơng án chuyển đổi đã đợc
phê duyệt;
+ Chỉ đạo VPĐK chuẩn bị trích lục, trích đo
(Hoặc thông báo cho VPĐK thuộc Sở để đo đạc, chỉnh lý bản đồ
địa chính);
+ Trình UBND cùng cấp ký cấp GCN
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 23 trên 95
Bài giảng : Đăng kí quyền sử dụng đất phn 2
+ Gửi bản chính GCN cho UBND cấp xã để giao cho ngời sử dụng
đất;
+ Gửi bản lu GCN kèm theo toàn bộ hồ sơ chuyển đổi cho VPĐK trực
thuộc để lu;
+ Gửi Thông báo cho VPĐK thuộc Sở để chỉnh lý hồ sơ địa chính
gốc.
2.2. Chuyển đổi đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân:
- Các bên có nhu cầu chuyển đổi nộp 01 bộ hồ sơ tại UBND cấp xã
nơi có đất gồm
+ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;
+ GCN hoặc một trong các loại giấy tờ tại khoản 1, 2, 5 Điều
50/LĐĐ (nếu có).
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, UBND cấp xã có trách nhiệm:
+ Chứng thực hợp đồng chuyển đổi (nếu có yêu cầu);
+ Gửi hồ sơ cho VPĐK thuộc Phòng TNMT;
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, VPĐK có trách nhiệm:

+ Thẩm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ);
+ Chỉnh lý GCN;
Trờng hợp phải cấp mới GCN thì gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản
đồ hay trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính cho cơ quan TNMT
để làm thủ tục cấp GCN;
+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính;
Trần Cảnh Huy (su tầm) Trang 25 trên 95