ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN NGỌC PHÚ

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI,
TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN NGỌC PHÚ

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI,
TỈNH YÊN BÁI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03


Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của
tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Quý, là người
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,
Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Yên Bái, Ban Quản lý dự án - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên
Bái, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Yên
Bái, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Ngọc Phú

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i



iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................37
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................37
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái ......................................................................................................................37
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................37
2.2.3. Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu
tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................38
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất
đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ........................................38
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................38
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................38
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................39
2.3.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................40
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu...........................................40
Chương 3: KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC .......................................................................41
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái ......................................................................................................................41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái....................43
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường...........45
3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................46
3.2.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái năm 2015 .................46
3.2.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn





vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Tên viết tắt
BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CNH

: Công nghiệp hóa

CP

: Chính phủ


: Khu đô thị

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

KS

: Khoáng sản

MNCD

: Mặt nước chuyên dùng

NĐ

: Nghị định

NN

: Nhà nước

QĐ

: Quyết định

QH

: Quy hoạch


: Ủy ban nhân dân

VLXD

: Vật liệu xây dựng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất tại thành phố Yên Bái năm 2018 ..........................46
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2015-2018 ...48
Bảng 3.3. Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch đất ở đô thị trên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 .............................................55
Bảng 3.4. Giá đất lâm nghiệp trước khi có quy hoạch khu đô thị số 1, đường
tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2009) ..........................................56
Bảng 3.5. Giá đất lâm nghiệp khi bắt đầu có dự án xây dựng khu đô thị số 1,
đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2010 - 2011) ....................57
Bảng 3.6. Giá đất ở tại dự án xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập,
phường Đồng Tâm (năm 2012-2015) ....................................................58
Bảng 3.7. Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết
thúc dự án (2009-2015) ..........................................................................60



1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là
thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát
triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động
vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích. Đất
đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên
cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và
sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những
không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá
cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về
nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu
và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại đa số
người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập thấp
có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động
sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động
sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên
nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan
trọng là vấn đề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời
là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất
đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và
tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của

xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá
đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về quy hoạch; nâng cao nhận thức về nội
dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
tại địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực
đến giá đất.
- Làm tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý của thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

5
xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên
cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng
vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế
hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực
hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô
tới vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật
đất đai năm 2013 đó là:
- Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng.
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51).
Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013.
Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT, ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới
Trên thế giới việc quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất sớn vì
thế họ đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch sử dụng đất.
Hiện nay công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan
trọng trong mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất trong ngành nông nghiệp.
Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture
Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết
quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên thế

xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở
lên. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một chiến
lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu cầu đất cho sự
nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này là định hướng cho quy hoạch sử
dụng đất chi tiết. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất tổng thể không quá đi vào
quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các loại đất lớn như: đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ tầng, đất khác.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ
hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội
dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa
đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất như:
về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng. Đối với quy hoạch sử dụng
đất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ sử
dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt. Do vậy tính khả thi của
phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt
b. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất
đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến
đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển
địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò
rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp
nước, vệ sinh môi trường, v.v) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và

của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Bộ luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại
hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của
toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng
dữ liệu đất đai và đều được luật hóa.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy
định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc
thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy
hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký
v.v (Nguyễn Kim Sơn, 2000).
e. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã.
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa
phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng,
nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9
và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. Đến nay
Trung quốc đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết cho các
vùng và địa phương theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi
trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
f. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc

10
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm đảm bảo đất đai
được sử dung hợp lý và tiết kiệm” (Trần Thị Phương Nhung, 2010)
Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về việc
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước nêu rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản
lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp
lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy
hoạch sử dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà
nước đối với ruộng đất.
Giai đoạn năm 1981 - 1986 thực hiện Nghị quyết đại hội toàn quốc lần thứ V
của Đảng hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch tổng thể
cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản chưa đầy đủ, lực lượng
cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của nhiều ngành, nhiều
cấp còn chưa đầy đủ nên chất lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế.
1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993
Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và
chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng
cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng
đất nói riêng. Luật đất đai 1988 tại khoản 2 điều 9 quy định: “Quy hoạch và kế
hoạch hoá việc sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối
với đất đai. Tại Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng
đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong
địa phương mình” và quy định thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất của các cấp.
Năm 1992 Nhà nước triển khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy
hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào
nề nếp theo quy hoạch (Chu Văn Thỉnh, 1999).
1.1.4.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003

14/02/2001 để hướng đẫn chi tiết đối với công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp và
việc điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất các cấp.
1.1.4.4. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Ngày 26/11/2003 tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất
đai năm 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật đã quy định rõ về công
tác quản lý Nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13
nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Luật đất đai 2003 và hệ thống pháp luật đất
đai sau này đã vận dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
bộ của hệ thống pháp Luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những
chính sách pháp luật đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội
và chính trị của đất nước.
Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định,
Thông tư, Chỉ thịđã v.v tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý quy
hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số
181/2004/ NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Ngày 01/11/2004 Bộ Tài
nguyên và môi trường đã ban hành Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT về hướng dẫn
lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quyết định số
04/2005/ QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Chính phủ đã trình báo cáo quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước. Năm
2006 Quốc hội khoá XI đã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về kế hoạch sử
dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII Luật Đất đai 2013 được ban hành và có

nuôi trồng thủy sản khoảng 203,67 ha.
b. Đất phi nông nghiệp
Trên cơ sở mục tiêu phát triển công nghiệp của thành phố, đến năm 2020 đất
khu công nghiệp khoảng 335,97 ha. Trong đó có khu công nghiệp Phía Nam, khu
công nghiệp Âu Lâu nằm trong hệ thống các khu công nghiệp quốc gia là 299,52. Đất
cụm công nghiệp Đầm Hồng và Âu Lâu là 36,45 ha, đất thương mại, dịch vụ khoảng
21,78 ha. Đất cơ sở sản xuất kinh doanh đến năm 2020 dự kiến là 92,84 ha. Đất
khai thác khoáng sản là 74,76 ha.
Với mục tiêu tăng cường đầu tư, đẩy mạnh xã hội hóa các hoạt động văn hóa,
y tế, giáo dục, thể thao. Tập trung khôi phục và nâng cấp các công trình hiện có; kết
hợp xây dựng mới một số công trình phục vụ đắc lực cho phát triển kinh tế - xã hội.
Đến năm 2020 hoàn chỉnh, hiện đại hóa và tiếp tục phát triển hạ tầng kinh tế và hạ
tầng xã hội đảm bảo phục vụ sự nghiệp phát triển của thành phố. Để đáp ứng mục
tiêu phát triển của thành phố đến năm 2020 và xa hơn, diện tích đất đến năm 2020
khoảng 1126,22 ha.
Trên cơ sở hệ thống đô thị hiện và cơ sở hạ tầng hiện có, định hướng phát
triển và bố trí sắp sếp chỉnh trang khu dân cư nông thôn trong thành phố đến năm
2020 và xa hơn phải bố trí quỹ đất hợp lý. Về mặt không gian, sẽ mở rộng thành
phố về phía Hữu ngạn sông Hồng áp sát đường cao tốc Nội Bài - lào Cai. Như vậy
đến năm 2020, đất ở tại nông thôn thành phố Yên Bái khoảng 423,98 ha, đất ở tại đô
thị thành phố Yên Bái khoảng 527,64 ha.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14
Nhằm đáp ứng cho việc mở rộng, nâng cấp và xây dựng mới trụ sở các cơ
quan nhà nước, mở rộng trụ sở HĐND - UBND của các xã, dành quỹ đất cho xây
dựng các công trình trụ sở của tỉnh, thành phố thuộc các xã bên Hữu ngạn sông



15
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại chương VIII, mục 2, điều 114 của Luật đất đai 2013.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2.2. Các loại giá đất
Về cơ bản có các loại giá đất sau:
a. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, tại cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, nhất thiết cũng phải xác định
một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng
chính là cơ sở tạo nên giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư
của người sử dụng đất. Ở nước ta mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là
mục đích sử dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay
trong các quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Các
mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải
là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường
gọi chúng là giá trị tiềm năng (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014).
b. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được thể
hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm
nhất định, thị trường nhất định.
Giá trị thị trường biểu hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,
có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế