Phân tích và dự báo vĩ mô
Định hướng phát triển thị trường bất động sản
trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá đất nước
Trung tâm Thông tin và Dự báo Kinh tế - xã hội Quốc gia, 2007
Điểm đột phá của quá trình Đổi mới đã được Đảng ta lựa chọn là đổi mới chính sách
đất đai trong kinh tế nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp từ hợp tác xã, tập đoàn sản
xuất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Điểm đột phá này đã đưa
nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm 3 nước xuất khẩu gạo
hàng đầu thế giới. Thành công bước đầu này đã chứng minh tính đúng đắn của chủ trương
Đổi mới của Đảng ta. Việc lựa chọn điểm đột phá như vậy đã thể hiện sự tính toán toàn
diện từ lý luận tới thực tiễn. Đất nước ta là nước nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột
phá trong khu vực kinh tế nông nghiệp; đất đai là tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa
chọn điểm đột phá là chính sách đất đai.
Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nông nghiệp nước ta đã phát triển tốt trong nền kinh tế
hàng hoá, hàng loạt nông sản, thuỷ sản nước ta đã chiếm vị trí cao trong xuất khẩu trên thế
giới. Hiện nay, đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Kết quả lao động của toàn dân tộc trong giai đoạn này sẽ quyết định việc đất nước có trở
thành nước công nghiệp vào năm 2020 hay không.
Sự nghiệp Tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân ta lựa chọn
điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhẩy mới trong quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp (có người đề nghị nên gọi
là Đổi mới lần II). Để chủ đạo quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Nhà nước
cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, đó là thị trường bất động sản
(đất đai và tài sản gắn liền với đất), thị trường lao động và thị trường vốn. Như vậy, cần
tìm động lực cho 3 thị trường nguồn lực đầu vào này và tìm mối liên hệ để tạo sự đồng bộ
giữa 3 thị trường đó.
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết
định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển
đất nước nhanh và bền vững. Đất đai và lao động là 2 nguồn hoàn toàn từ nội lực, vốn là
nguồn lực chưa nhìn thấy rõ tính chủ động từ nội lực, nhiều người còn nghĩ trong nước
không thể có vốn lớn mà phải trông chờ vào vốn đầu tư từ nước ngoài. Đến nay, một luận

trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội
nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp
luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nghị quyết
đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai không
chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn
vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn
trong đất đai và bất động sản. Luật Đất đai năm 2003 đã quyết định áp dụng cơ chế 1 giá
đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường và đã đưa ra hệ thống
chính sách đất đai nhằm đẩy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp,
đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.
Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở trong trạng
thái "đóng băng". Để nhận diện được thực trạng thị trường bất động sản, cần phân tích thật
chi tiết những đặc trưng, cụ thể như sau:
Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã trải qua một giai đoạn 10 năm
1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do nhà nước
quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp
trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm. Cơ chế "xin - cho" về đất
là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ
trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trong bất động sản là một hiện
tượng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cơ chế
"xin - cho" về đất đã bị xoá bỏ, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm; từ
đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng
cất trữ tiền tiết kiện trong bất động sản gần như không còn. Thị trường bất động sản đã gần
như "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau. Thị trường bất động sản
đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được
đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống
quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất
động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch
sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất

của thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản
xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu
nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản
trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Hai là cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ,
thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn
đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công khai hoá hoạt động kinh doanh
bất động sản.
Ba là cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển
bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước, Nhà nước chủ động
toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết tốt thị
trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm đúng mục đích sử
dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt.
Bốn là cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nước chủ động điều tiết
giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ
thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất
đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng nguồn
ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức
tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản.
Năm là cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về
bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học hoá để tạo bước ngoặt trong
cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có
công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch
hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai.
Sáu là cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức
của cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm
của cán bộ quản lý.
Bảy là cần tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện

+ Đề án, luận án, đề tài, luận văn, khóa luận;
Và các nội dung khác (Đảng CS, Đoàn TN, Đội TNTP…; kinh tế, xã hội, văn hóa, nghệ
thuật, thể thao…).
Quản trị: Trần Quốc Thành, GV Toán, THPT Chu Văn An, BMT
Phone: 090 5 59 00 99, mail: , Y!M: ngoclinhson
Keywords:
thư viện giáo dục, lý luận, phương pháp, quản lý, giáo dục, đào tạo, sư phạm, dạy học,
giảng viên, giáo viên, sinh viên, học sinh, toán, toán học, giải tích, đại số, hình học, đề án,
luận án, đề tài, luận văn, khóa luận, tiểu luận, chuyên đề, chủ đề, tự chọn, sáng kiến kinh
nghiệm, tin học, công nghệ thông tin, download, phần mềm, máy tính, sách, ebook, văn,
thơ, Trần Quốc Thành, Ngọc Linh Sơn, ngoclinhson, tài liệu, tư liệu, bài giảng, giáo trình,
giáo án, đề thi, đề cương, ôn tập, kiểm tra
+++++++