MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ
THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA
VIỆT NAM HIỆN NAY
1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát
triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
1.1 Tác dụng
Hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ra đời,
các nhà hoạch định chiến lược sẽ có cơ sở đưa ra các dự báo chính xác của thị
trường. Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế.
Hiện tại, thị trường lên xuống chủ yếu phụ thuộc vào việc mua bán theo tâm lý
phong trào, dựa theo cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Khi chỉ số thị
trường bất động sản Việt Nam được áp dụng, thị trường sẽ minh bạch hơn. Điều
này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế. Cụ thể như sau:
+ Đối với Chính phủ và các Bộ, Ngành
Chính phủ không cần theo dõi và can thiệp sát sao vào các hoạt động của
thị trường vì nó sẽ tự phát triển theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Khi
có các dự báo về khả năng mất cân đối của thị trường bất động sản thì Chính
phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô, hoặc sử dụng các công cụ tài chính để đảm
bảo thị trường hoạt động lành mạnh, điều tiết sự nóng lạnh của thị trường.
Khi có những cơ sở để dự báo sự phát triển của thị trường, Chính phủ sẽ
hạn chế được việc ban hành các quy định khẩn cấp để điều tiết thị trường, góp
phần giảm thiểu rủi ro chính sách cho các nhà đầu tư.
+ Đối với Ngân hàng và các quỹ đầu tư
Khi chỉ số bất động sản ra đời, các ngân hàng sẽ có cơ sở đánh giá mức độ
khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Các ngân hàng sẽ tính toán
được số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương
lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm
tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị thực của dự án. Hiện nay, việc đánh giá của
các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc chủ quan vào các báo cáo của bên vay vốn và
thông tin của thị trường tại thời điểm đó, hoàn toàn thiếu thông tin, số liệu để dự

đúng sự phát triển của thị trường bất động sản, những thách thức đặt ra, dự báo
xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị
trường phát triển một cách hiệu quả.
Vì thế từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm
xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan
trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.Việc tiến hành
xây dựng chỉ số bất động sản tạo điều kiện để xây dựng một công cụ, một thước
đo phản ánh đúng thị trường lành mạnh, cung cấp thông tin định hướng thị
trường cho người tiêu dùng, nhà đầu tư và giúp thị trường đi đúng hướng. Thị
trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh tranh hoàn
hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên cung mặc dù có thể lợi dụng điều này
để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại bên bán cũng bất lợi vì khả năng lựa
chọn đầu tư đúng phân đoạn thị trường và đúng thời điểm. Một số công ty như
CBRE, Vinaland, Vietress,…cũng đã đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là
số liệu tự thu thập, tổng hợp từ khách hàng của chính các công ty. Vì vậy số liệu
không đảm bảo mức độ chính xác cần thiết, vì không thể loại trừ trường hợp các
công ty đưa ra các con số không chính xác để làm lợi cho công ty của mình.Nên
hầu hết các số liệu được xây dựng từ trước cho đến nay đều mang tính chất
tham khảo tương đối.
Các con số thống kê do Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan có
chức năng cùng tham gia nghiên cứu được tính toán và được công bố sẽ nói lên
được hàng hóa bất động sản nào đang tăng, hàng hóa bất động sản nào đang
xuống, nhà đầu tư nên đầu tư vào phân đoạn thị trường nào thì hiệu quả,…Từ
đó sẽ có các quyết định đầu tư phù hợp. Khi các hệ thống chỉ số này ra đời nó sẽ
góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tình trạng đầu cơ, “bong
bóng” …sẽ dần dần được đẩy lùi. Thị trường bất động sản là một trong các thị
trường quan trọng trong nền kinh tế bên cạnh thị trường hàng hóa và tiêu dùng;
thị trường tài chứng khoán; thị trường tài chính tiền tệ. Hiện nay, tỷ trọng đóng
góp của thị trường bất động sản chiếm tỷ lệ không nhỏ trong cơ cấu GDP. Do
đó, thị trường bất động sản phát triển thì mức độ ảnh hưởng của nó đến các thị

thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự phát triển nên việc xác định hệ
số gắn với các quan sát để phù hợp với mức độ phát triển hiện nay của thị
trường. Bên cạnh đó, cho đến nay vẫn còn thiếu những quy luật có liên quan về
công khai thông tin trên thị trường. Nhưng khi Luật kinh doanh bất động sản ra
đời và có hiệu lực sẽ hạn chế được vấn đề nêu ở trên.
2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số
đánh giá thị trường bất động sản
2.1 Về công tác thống kê