MỘT SỐ NHẬN THỨC MỚI QUAN NIỆM VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ
ĐẤT
THEO NGHỊ QUYẾT TRUNG ƯƠNG 7 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM
2003

I. Một số định hướng đổi mới quan trọng của Đảng Cộng sản Việt Nam
trong Nghị quyết Trung ương 7 (khóa IX).

- Coi đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
này…
- Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt.
- Chủ động xây dựng thị trường bất động sản trong đó có quyền sử
dụng đất.
- Chính phủ ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá
đất và khung giá đất. Ban hành các chính sách tài chính về đất đai.

II. Một số nét cơ bản của Luật Đất đai năm 2003.
- Quyền sở hữu
- Quyền sử dụng
- Quyền định đoạt

III. Mục đích của việc định giá: 7 mục đích.
- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không qua đấu giá.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển
quyền sử dụng đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và phát triển kinh tế.

Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của một bất động sản được
mua bán vào ngày xác định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán
sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá
trình tiếp thị thích hợp; trong đó: mỗi bên đều hành động một cách tin cậy,
hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài.

II. Các nguyên tắc định giá đất: 3 nguyên tác.
- Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường. Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

III. Các phương pháp định giá bất động sản.
1. Các nước trên thế giới áp dụng nhiều phương pháp khác nhau:
- Phương pháp so sánh giá bán.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp phân bổ.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp chiết khấu luồng tiền.
- Phương pháp phát triển.
2. Việt Nam áp dụng các phương pháp cơ bản sau:.
Đối với việc xác định giá đất: áp dụng 2 phương pháp đó là: Phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.

Đây chính là phương pháp tính giá thị trường của đất bằng với giá trị hiện tại
của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ đất.
+ Các nước tính giá theo công thức

I
V =
R
Trong đó:
V là giá trị hiện tại của các quyền thu nhập tương
lai.
I là thu nhập ròng
R là lãi suất vốn hóa.

- Nội dung của phương pháp:
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định: Phương pháp thu nhập là
phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diệ
n tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VND kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Các bước công việc để thực hiện phương pháp thu nhập, bao gồm 4
bước công việc:
+ Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá
mang lại.
+ Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và
các khoản phải nộp theo luật định.
+ Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức:
Thu nhập
thuần túy

Xuất phát từ nguyên tắc thay thế: một người mua khôn ngoan sẽ
không bao giờ trả thêm tiền cho một tài sản nhiều hơn chi phí để tái sản xuất
ra nó cùng với độ hữu dụng.
Nội dung của phương pháp:
Phương pháp xác định giá theo chi phí là phương pháp xác định giá
của tài sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở tính toán tổng chi phí bằng tiền
bỏ ra tại thời điểm xác định giá để sản xuất (hoặc tạo ra) một tài sản tương tự
đang cần thẩm định giá.
- Cách xác định chi phí:
Chi phí được định nghĩa là một lượng tiền cần thiết để sản xuất, chế
tạo ra tài sản. Tổng chi phí của tài sản bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí
gián tiếp.
+ Chi phí trực tiếp gồm: Chi phí nguyên nhiên vật liệu, chi phí lao
động.
+ Chi phí gián tiếp gồm: Lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý, hành
chính phí.
- Các bước tiến hành: 3 bước.
+ Bước 1: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những công trình hiện có trên đất.