Download Đề tài Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng đầu tư và phát triển Bình Thuận miễn phí
MỤC LỤC
Trang
Lời cám ơn i
Tóm tắt ii
Danh mục bảng iii
Dang mục biểu đồ, sơ đồ, hình iv
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN 2
I.1 Cơ sở khoa học 2
I.1.1 Bất động sản 2
I.1.2 Thị trường bất động sản 4
I.1.3 Thẩm định giá bất động sản 5
I.1.4 Thế chấp 16
I.2 Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận 19
I.2.1 Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận 19
I.2.1.1 Cơ cấu tổ chức 19
I.2.1.2 Sản phẩm, dịch vụ 19
I.2.2 Hoạt động cho vay bằng tài sản bảo đảm 20
I.2.2.1 Bảng thống kê giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng 20
I.2.2.2 Nhận xét 21
I.2.3 Hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng 22
I.2.3.1 Phương pháp và quy trình thẩm định giá 22
I.2.3.2 Một số kết quả định giá năm 2008 23
I.2.3.3 Nhận xét 24
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp 24
I.3.1 Nội dung nghiên cứu 24
I.3.1.1 Xác định bất động sản thẩm định 24
I.3.1.2 Khảo sát và phân tích thông tin thị trường 24
I.3.1.3 Phân tích các bất động sản. 24
I.3.1.4Tính giá trị bất động sản cần thẩm định 24
I.3.1.5 Những điều kiện, điều khoản gắn liền với kết quả định giá. 24
I.3.1.6 Nhận xét. 24
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 25
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
II.1 Xác định bất động sản cần thẩm định 26
II.1.1 Thông tin chung 26
II.1.2 Thông tin về bất động sản 26
II.1.2.1 Quyền về bất động sản 26
II.1.2.2 Vị trí 26
II.1.2.3 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật 28
II.2 Khảo sát và phân tích thông tin thị trường 29
II.2.1 Phân tích thông tin về thị trường bất động sản 29
II.2.2 Phân tích cung cầu bất động sản trên thị trường 29
II.2.3 Hoạt động giao dịch bất động sản tại thị trường Phan Thiết 33
II.3 Phân tích bất động sản 35
II.3.1 Phân tích lựa chọn bất động sản so sánh 35
II.3.1.1 Các tiêu chí lựa chọn bất động sản so sánh 35
II.3.1.2 Tìm kiếm các bất động sản tương tự giao dịch trên thị trường 35
II.3.1.3 Phân tích các bất động sản giao dịch 37
II.3.2 Phân tích điều chỉnh sự khác biệt của các bất động sản 39
II.3.2.1 Thống kê sự khác biệt của các bất động sản 39
II.3.2.2 Phương pháp và cách thức điều chỉnh sự khác biệt 41
II.4 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định 44
II.4.1 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định theo căn cứ thị trường 44
II.4.1.1 Ước tính giá trị tài sản trên đất 44
II.4.1.2 Ước tính giá trị đất 50
II.4.1.3 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định 51
II.4.1.4 Giá trị khoản vay 51
II.4.2 Ước tính giá trị bất động sản theo ngân hàng 51
II.4.2.1 Ước tính giá trị đất 51
II.4.2.2 Ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất (nhà ở) 52
II.4.2. 3 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định 53
II.4.2.4 Giá trị khoản vay 53
II.5 Những điều kiện, điều khoản gắn liền với kết quả thẩm định 53
II.6 Nhận xét 54
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 55
Kết luận 55
Kiến nghị 56
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-16329/
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!Tóm tắt nội dung:
hượng cao. Thường thì người ta hay mua đất nếu có tiền chứ ít ai mua tài sản loại khác hay các động sản. Mặt khác, bất động sản là tài sản có khả năng đảm bảo an toàn cao bởi bất động sản là tài sản cố định, không thể di dời được. Đây chính là điểm khác biệt của bất động sản so với hàng hóa thông thường khác. Hàng hóa bất động sản hầu như có giá trị tăng chứ ít khi giảm theo thời gian và thấp nhất là bị đứng giá. Bất động sản mà khách hàng thế chấp tại ngân hàng thông thường là đất đai, nhà ở, nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, các công trình xây dựng. Các bất động sản này có thể là bất động sản hình thành từ khoản vay (hình thành trong tương lai) hay có thể là bất động sản sẵn có (hiện hữu). Thiên nhiên đã ban tặng cho vùng đất và con người Bình Thuận nơi đây một bờ biển đẹp, những bãi cát dài và rộng chạy dọc theo bờ biển. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã không bỏ qua những gì có sẵn tiếp tục đầu tư để hình thành một làng du lịch nghỉ mát tại Mũi Né. Du khách đến tham quan va nghỉ mát tại Bình Thuận vào các dịp lễ tết ngày càng đông. Chính lợi thế này đã thúc đẩy các nhà đầu tư trong và ngoài nước hình thành ngày càng nhiều nhà nghỉ, biệt thự tại làng du lịch nhằm đáp ứng ngày càng cao lượng du khách đến tham quan. Việc đầu tư trở nên có hiệu quả cần có sự trợ giúp về nguồn vốn từ ngân hàng. Các khu du lịch, các resort, nhà nghỉ, biệt thự là các bất động sản thế chấp tại ngân hàng nhằm bổ sung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, các dự án đầu tư. Thực tế trên cho thấy được tỷ lệ bất động sản thế chấp tại ngân hàng tăng dần qua các năm 2006 (71,31%), 2007 (73,56%) và 2008 (78,65%). Điều cần lưu ý là tại ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận không nhận thế chấp đối với đất ở nông thôn vì rất khó trong việc xác định ranh giới, chỉ nhận thế chấp đất nông nghiệp gần thị trấn, thị tứ, giao thông thuận lợi, khoảng cách tới các khu thuơng mại gần.
Khác với bất động sản thì động sản là tài sản chiếm tỷ lệ thấp sau giấy tờ có giá. Thật vậy, tỷ lệ về động sản năm 2008 (8,24%) tăng so với năm 2007 (7,79%) và giảm so với năm 2006 (9,21%). Sở dĩ mà tỷ lệ của động sản lại thấp hơn khá nhiều so với bất động sản bởi động sản là tài sản mang lại rủi ro khá cao cho ngân hàng. Ngân hàng chỉ nhận thế chấp động sản là máy móc thiết bị và dây chuyền công nghệ mới, hiện đại; các phương tiện vận tải có giá trị lớn: xe ô tô đời mới và xe tải đời mới, hiện đại, có giá trị lớn. Mặt khác, trong quá trình sử dụng động sản là tài sản rất khó quản lý và khó kiểm soát. Tài sản là động sản có giá trị giảm dần theo thời gian rất nhanh. Đối với loại tài sản này khách hàng có thể thanh lý bất cứ lúc nào mà ngân hàng không thể hay biết được. Chính vì vậy, ngân hàng chỉ nhận thế chấp động sản của những khách hàng thân thuộc, có uy tín và có khả năng trả nợ cao. Theo cơ cấu của ngân hàng, hoạt động cho vay thế chấp chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh là tài sản hình thành trên đất như đã kể trên. Ngân hàng không nhận thế chấp cho mục đích đánh bắt thủy hải sản, trồng trọt chăn nuôi. Chính vì vậy, tàu thuyền là phương tiện vận tải mà ngân hàng không nhận thế chấp.
Động sản là tài sản chiếm tỷ lệ thấp nhưng giấy tờ có giá lại còn chiếm tỷ lệ thấp hơn. Tỷ lệ năm 2007 (2,52%) tăng so với 2 năm 2006 (0,62%) và năm 2008 (0,42%). Giấy tờ có giá gồm có sổ tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi có kỳ hạn, tiết kiệm có kỳ hạn. Hiện tại, ngân hàng không nhận cầm cố cổ phiếu, thương phiếu và trái phiếu. Sở dĩ mà giấy tờ có giá chiếm tỷ lệ thấp nhất vì như đã phân tích ở trên thông thường khi có tiền nhàn rỗi người ta thường thích đầu tư vào đất đai hơn là gửi tiết kiệm. Mà nếu có gửi tiết kiệm thì khả năng cần tiền phải cầm cố sổ tiết kiệm cũng rất thấp. Thật vậy, khách hàng cầm cố giấy tờ có giá chủ yếu cho mục đích vay tiêu dùng với khoản vay nhỏ, có thể hoàn trả cả vốn và lãi trong thời gian ngắn. Do đó, dư nợ loại tài sản này thường chiếm tỷ lệ rất thấp. Trong các loại tài sản đảm bảo kể trên, tài sản khác chiếm tỷ lệ cao sau bất động sản. Tỷ lệ tài sản khác có xu hướng giảm qua các năm: năm 2006 (18,85%) đến năm 2007 thì giảm xuống chỉ còn có 16,13% đến năm 2008 thì giảm xuống chỉ còn 12,69%. Tài sản khác được biết đó là những tài sản không rõ ràng, khó xác định, không thuộc bất động sản, động sản hay giấy tờ có giá. Ngoài ra, ngân hàng còn cấp tín dụng đối với một loại tài sản không hiện hữu mà có giá trị vô hình đó là uy tín của người đi vay hay còn gọi là tín chấp. Tín chấp có thể liệt kê vào loại tài sản khác.
I.2.3 Hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
I.2.3.1 Phương pháp và quy trình thẩm định giá
Phương pháp thẩm định giá
Phương pháp so sánh.
Phương pháp chi phí.
Quy trình thẩm định giá
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ vay vốn bằng thế chấp bất động sản từ khách hàng.
Bước 2: Xem xét hồ sơ, định hướng vị trí bất động sản tọa lạc trước khi khảo sát hiện trường.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Thẩm định giá bất động sản thế chấp.
Giá trị đất: Ngân hàng căn cứ trên cơ sở giá Nhà nước theo Quyết định số 01/2009/QĐ – UBND và tham khảo giá thị trường tại khu vực bất động sản tọa lạc.
Giá trị đất = Giá đất theo Nhà nước Hệ số
Hiện nay, không có căn cứ hay cơ sở nào để xây dựng hệ số. Giá trị đất được tính căn cứ vào:
- Giá Nhà nước
- Tham khảo giá từ người dân sống trong khu vực, giá bất động sản vừa mới giao dịch trong khu vực có bất động sản cần định giá. Nếu trong khu vực có bất động sản thẩm định không có giao dịch thì có thể tham khảo giá giao dịch ở các khu vực lân cận. Đồng thời, có thể tham khảo từ các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài, Internet, các sở, ban, ngành có liên quan: Sở xây dựng, sở tài nguyên môi trường.
- Độ an toàn của khoản vay.
Thông thường, để an toàn cho khoản vay ngân hàng thường lấy hệ số là 1,5. Đối với những vị trí tốt, bất động sản có tính chuyển nhượng cao, khách hàng có uy tín thì hệ số này có thể dao động từ 2 – 3.
Giá trị tài sản gắn liền với đất được tính như sau:
Giá trị tài sản gắn liền với đất = Tổng diện tích xây dựng Đơn giá xây dựng Chất lượng còn lại của công trình (%).
Trong đó: Đơn giá xây dựng ngân hàng tính dựa vào Quyết định số 14/2008/QĐ – UBND.
Giá trị bất động sản thẩm định = Giá trị đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Lưu ý:
Đối với tài sản thế chấp có giá trị lớn mà khoản vay nhỏ thì ngân hàng ước tính giá trị đất dựa trên cơ sở giá Nhà nước theo Quyết định số 01/2009/QĐ – UBND tỉnh Bình Thuận.
Ngoài việc định giá bất động sản, để an toàn cho khoản vay ngân hàng còn cho vay theo 1 tỷ lệ an toàn trên tổng giá trị bất động sản thường cao nhất là 80% giá trị bất động sản.
Bước 5: Lập tờ trình trình lãnh đạo duyệt về kế...
