Download Đề tài Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản miễn phí
Kinh doanh bất động sản yêu cầu vốn lớn và đa số công ty bất động sản phải dựa vào nguồn vốn huy động từ người mua để thực hiện dự án. Dù vậy, luật chỉ cho phép công ty địa ốc huy động vốn từ người mua khi xây xong cơ sở hạ tầng hay hoàn thành phần đế móng của công trình.
Nhưng từ khi bắt đầu dự án đến khi được phép huy động là một khoảng thời gian dài mà nhiều công ty địa ốc vẫn cần vốn để đầu tư và hoạt động. Nếu không được huy động vốn từ người mua ngay khi bắt đầu thực hiện dự án, các công ty địa ốc phải huy động từ các nguồn khác với chi phí cao. Các công ty địa ốc vì thế luôn có nhu cầu huy động vốn trước cả khi dự án của họ hội đủ điều kiện được phép huy động vốn theo luật.
Hơn nữa, có một thông lệ trong hoạt động kinh doanh bất động sản là đa số các công ty địa ốc đều muốn giữ lại một phần sản phẩm cho các quan hệ đối ngoại của mình (thường được gọi là “đất đối ngoại” hay “đất ngoại giao”). Luật Kinh doanh bất động sản buộc công ty bất động sản phải bán sản phẩm qua sàn mà không có ngoại lệ nào, vì vậy, việc giữ lại các lô “đất đối ngoại” hay “đất ngoại giao” là không thể thực hiện.
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-37326/
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download choTóm tắt nội dung:
g xong mới được thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. “Hiện tại, quyền của doanh nghiệp được tiếp cận đất đai đang nằm trong quĩ đạo lắc với nhiều vòng xoáy giữa Sở Kế hoạch và Đầu tư; Sở Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban nhân dân tỉnh; Sở Tài chính; Sở Quy hoạch đô thị; Ủy ban nhân dân địa phương nơi doanh nghiệp thuê đất và dân cư trong khu vực đất được quy hoạch cho doanh nghiệp thuê. Nếu đất nằm cạnh đường sắt, sân bay, khu vực quân sự thì còn có cả sự tham gia của Bộ Quốc phòng và Bộ Giao thông vận tải. Khá nhiều thủ tục rườm rà được đặt ra đối với doanh nghiệp khi muốn tiếp cận đất đai”4;
Thứ tư, một thủ tục tốn thời gian khác của doanh nghiệp là thỏa thuận quy hoạch kiến trúc. Với các doanh nghiệp, xin được thỏa thuận kiến trúc không phải là điều đơn giản. Quy định của pháp luật là trong vòng 20 ngày nếu có hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệp sẽ có được thỏa thuận kiến trúc. Nhưng trên thực tế, có hồ sơ của doanh nghiệp được tiếp nhận và xử lý đến ngày thứ 19 của thời hạn này rồi nhưng được trả lại cho doanh nghiệp để sửa những chi tiết rất vụn vặt với lý do là hồ sơ chưa hợp lệ. Về mặt pháp luật thì ở đây không có vi phạm từ phía cơ quan có trách nhiệm cấp thỏa thuận quy hoạch kiến trúc. Song thực tế, đây là TTHC không hợp lý, bất lợi đối với doanh nghiệp và dễ bị lạm dụng vì những mục đích tiêu cực;
Thứ năm, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) thì khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất… mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp (Điều 11). Tuy nhiên việc xác định lại giá đất trong trường hợp này lại không hề đơn giản; bởi lẽ, quy định “…sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là một quy định có tính “định tính” mà không mang tính “định lượng”, trong khi đó, việc xác định giá đất lại phải căn cứ vào việc định lượng rất cụ thể “sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường” là bao nhiêu % thì mới thực hiện được. Hơn nữa, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường lại mang tính cá biệt và hàm chứa các yếu tố “ảo”. Nó phụ thuộc vào thị trường ở từng khu vực cụ thể và chịu ảnh hưởng của tâm lý, thị hiếu, sở thích v.v.. của từng nhóm dân cư khác nhau trong xã hội. Do đó, trên thực tế để xác định được giá đất trong trường hợp này, Uỷ ban nhân dân một số địa phương – như thành phố Hồ Chí Minh – đã thuê công ty tư vấn về giá đất xác định giá đất căn cứ theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Kết quả là doanh nghiệp phải nộp một khoản tiền sử dụng đất quá lớn, vượt quá khả năng tài chính của họ. Vì vậy, xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP chưa nhận được sự đồng thuận của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS;
Thứ sáu, theo Điều 40 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ. Đối với dự án sản xuất – kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Quy định này xem ra có vẻ làm giản tiện đáng kể các TTHC cho nhà đầu tư trong việc nhanh chóng tiếp cận đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, việc thực thi vấn đề này gặp không ít khó khăn do quá trình thương lượng giá bồi thường cho người sử dụng đất bị kéo dài bởi những yêu cầu về giá bồi thường quá cao từ phía người dân. Trong một số trường hợp, người dân đưa ra những yêu cầu bất hợp lý về giá chuyển nhượng khiến doanh nghiệp không đáp ứng nổi. Họ lại phải đi “gõ cửa” các cơ quan công quyền để xin được giao đất, thuê đất. Và một “vòng quay” thực hiện các TTHC về giao đất, cho thuê đất lại đặt ra đối với chủ đầu tư dự án và chỉ khi thực hiện đầy đủ những TTHC này ở các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau với một thời gian kéo dài lên tới hàng năm thì đất mới đến được tay doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng;
Thứ bảy, pháp luật đất đai hiện hành quy định tổ chức kinh tế trong nước chỉ được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Người sử dụng đất theo hình thức này không được thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ được tiến hành các giao dịch về chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trong trường hợp hoạt động sản xuất – kinh doanh không hiệu quả, tổ chức kinh tế thu hẹp quy mô sản xuất có nhu cầu chuyển nhượng một phần diện tích đất thuê thì bị cấm. Để thực hiện được việc này, tổ chức kinh tế phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Tuy nhiên do hoạt động sản xuất – kinh doanh không hiệu quả nên doanh nghiệp sẽ không có khả năng tài chính để chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hậu quả là một phần quỹ đất thuê bị sử dụng lãng phí hay để hoang hóa không sử dụng, trong khi tổ chức kinh tế lại rất cần có thêm một nguồn vốn để đầu tư chuyển đổi dây chuyên công nghệ sản xuất mới.
3. Một vài kiến nghị về cải cách thủ tục hành chính nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay
Để tiếp tục phát triển thị trường BĐS công khai, minh bạch và lành mạnh trong thời gian tới, chúng tui cho rằng vấn đề cải cách TTHC về nhà, đất nên tập trung thực hiện một số nội dung chủ yếu sau đây:
- Cần tuyên truyền, vận động làm thay đổi nhận thức, tư duy, tinh thần, thái độ của đội ngũ cán bộ, công chức hành chính trong việc chuyển từ cách quản lý “cai trị” sang cách quản lý “ phục vụ” xã hội; đẩy mạnh việc xây dựng những mô hình dịch vụ công theo cơ chế “một cửa”liên thông để giải quyết các TTHC trong lĩnh vực BĐS; chú trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực về kinh doanh BĐS; khẩn trương đào tạo những chuyên gia kinh doanh dịch vụ BĐS chu...
