Download miễn phí Đề án Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU 1
PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 2
1.2. Những khái niệm cơ bản 3
1.3. Thực chất của phương pháp .10
1.4. Cơ sở của phương pháp 10
1.5. Nguyên tắc ứng dụng .11
PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP 13
2.1. Các bước tổng quát . 13
2.2. Ứng dụng trong thực tế . 18
2.3. Đánh giá ưu, nhược điểm . 21
PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. 22
3.1. Khái quát về việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua 22
3.2. Những hạn chế chủ yếu khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam . 33
3.3. Một số đề xuất nhằm khắc phục những hạn chế khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam .35
KẾT LUẬN .36
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-08-02-de_an_phuong_phap_von_hoa_thu_nhap_trong_tham_dinh.6mctm5Om5W.swf /tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-70183/Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Sự sử dụng vừa được phép về pháp lý, vừa về vật chất, vẫn cần có sự giải thích của nhà thẩm định giá biện minh cho sự sử dụng đó là hợp lý. Nó không phải là sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản.
Sau khi xác lập sự sủ dụng là hợp lý, thì cần kiểm tra về tính khả thi tài chính. Sự sử dụng đó phải dẫn đến giá trị cao nhất.
Có thể nói, trong thẩm định giá tài sản đặc biệt là thẩm định giá bất động sản thì nguyên tắc này khá là quan trọng. Noi riêng trong thẩm định giá bất động sản thì nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau đây:
Về mặt vật chất, bất động sản đó phải thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hay cho một người cụ thể).
Về mặt pháp luật, bất động sản phải được sử dụng hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Về mặt sử dụng, bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hay cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian, bất động sản phải có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất là kéo dài nhất.
1.4.2. Nguyên tắc cung cầu:
Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản. Khi thẩm định giá cần lưu ý rằng các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai:
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư. Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ.
Thẩm định giá làm nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay của chủ sở hữu có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường của tài sản. Việc ước tính chính xác giá trị tài sản dựa trên các lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản là vô cùng khó.
PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
2.1. Các bước tổng quát:
2.1.1. Nội dung phương pháp:
Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
2.1.2. Công thức:
V = I / R
hay
V = I * GI
Trong đó: V : là giá trị tài sản
I : là thu nhập ròng trong 1 năm
R: là tỷ suất vốn hóa
GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R )
2.1.3. Các bước tiến hành
- Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại
- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hay hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập
- Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập
Cụ thể:
2.1.3.1. Ước tính thu nhập từ tài sản:
Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).
Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản:
Thu nhập ròng từ tài sản được tính theo công thức sau:
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa – Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động).
Tổng thu nhập tiềm năng:
Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên về giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá. Các tài sản cho thuê tương tự được xác định bởi các yếu tố sau:
+ Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế còn lại của công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng.
+ Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủ yếu, về công suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn.
Xác định thất thu
do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa: được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
Xác định chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản:
Tùy từng loại tài sản mà thẩm định viên có thể xác định loại chi phí này theo các cách khác nhau.
+ Đối với bất động sản: Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (bao gồm chi phí về thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…). Còn chi phí gián tiếp là những chi phí phải trả lớn hay nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang).
+ Đối với máy móc thiết bị: chi phí duy tu, bảo dưỡng tài sản là chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy thiết bị có thể hoạt động bình thường.
Cần lưu ý thẩm định viên xác định loại chi phí này thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự.
2.1.3.2. Xác định tỷ suất vốn hóa hay hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập:
Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản cần thẩm định giá.
Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa, đó là:
Phươ...
