Download miễn phí Luận văn Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở và thực hiện theo chính sách của Nhà nước. Công ty với mục đích và nhiệm vụ chính là xây dựng nhà ở mới. Trong những năm vừa qua Công ty đã xây dựng được 12 dãy nhà ở dự án nhà ở số 2 Giảng võ để cung cấp cho nhu cầu của nhân dân
Tổng diện tích là 9960 m2, trong đó:
Xây dựng nhà ở mới là 5000 m2.
Hiện nay Công ty đang triển khai thực hiện dự án bắc Linh Đàm mở rộng với vị trí X1 có 6 nhà ở chung cư ( 9 - 12 tầng ) còn lại là nhà ở biệt thự và xây dựng cơ sở hạ tầng.
Khu nhà ở số 2 Giảng Võ với 12 dãy nhà kiểu dạng chia lô, xây thô sau đó bán cho khách hàng tự hoàn thiện theo như mong muốn của khách hàng, với diện tích phù hợp với nhiều đối tượng từ 70 m2 đến 100 m2, giá cả hợp lý đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-09-14-luan_van_mot_so_giai_phap_nham_nang_cao_dau_tu_ki.pK3fZPepSh.swf /tai-lieu/luan-van-mot-so-giai-phap-nham-nang-cao-dau-tu-kinh-doanh-phat-trien-nha-tai-cong-ty-dau-tu-phat-trien-nha-so-2-thuoc-76682/ Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn. Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
ển cơ sở thiết bị lạnh Long Biên ra Minh Khai huyện Từ liêm, với phương châm Nhà nước giao đất tại Minh Khai huyện Từ Liêm xây dựng nhà máy ở đó sau đó di chuyển cơ sở cũ ra đó, còn tại vị trí cũ sẽ xây dựng nhà ở.
c) Xây dựng nhà ở mới.
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở và thực hiện theo chính sách của Nhà nước. Công ty với mục đích và nhiệm vụ chính là xây dựng nhà ở mới. Trong những năm vừa qua Công ty đã xây dựng được 12 dãy nhà ở dự án nhà ở số 2 Giảng võ để cung cấp cho nhu cầu của nhân dân
Tổng diện tích là 9960 m2, trong đó:
Xây dựng nhà ở mới là 5000 m2.
Hiện nay Công ty đang triển khai thực hiện dự án bắc Linh Đàm mở rộng với vị trí X1 có 6 nhà ở chung cư ( 9 - 12 tầng ) còn lại là nhà ở biệt thự và xây dựng cơ sở hạ tầng.
Khu nhà ở số 2 Giảng Võ với 12 dãy nhà kiểu dạng chia lô, xây thô sau đó bán cho khách hàng tự hoàn thiện theo như mong muốn của khách hàng, với diện tích phù hợp với nhiều đối tượng từ 70 m2 đến 100 m2, giá cả hợp lý đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
Khu nhà ở bắc Linh Đàm mở rộng vị trí X2 và quy hoạch khu nhà ở Vườn chuối cũng xây dựng theo kiểu xây dựng biệt thự và xây dựng khu nhà ở chung cư và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ...
Công tác xây dựng nhà ở mới, Công ty đã một phần đóng góp cho quỹ nhà ở đô thị được nâng lên, nâng cao điều kiện sống cho người dân đô thị và cũng là thực hiện chính về nhà ở của Nhà nước đề ra.
3. Hình thức kinh doanh.
a. cách kinh doanh.
- Đối với đất xây dựng biệt thự, sau khi xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư dự án thực hiện kinh doanh mặt bằng hạ tầng cho khách hàng tự tổ chức xây dựng nhà ở theo kiến trúc, các chỉ tiêu tiến độ, quy hoạch chung của dự án.
- Đối với đất xây dựng chung cư cao tầng, có 2 hình thức thực hiện: chủ đầu tư tự dùng vốn tự có và vốn huy động để đầu tư. Xây dựng công trình để kinh doanh các căn hộ hay chuyển nhượng mặt bằng cho các chủ đầu tư thứ phát khác.
b. Cơ sở xác định giá kinh doanh.
- Phân cấp nhà ở ( theo thông tư số 05 /BXD 9/2/1993 ).
* Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt, thấp tầng hay cao tầng được chia làm 4 cấp (cấp I - IV)
Bảng phân cấp nhà:
*Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt có sân vườn, có hàng rào, xây dựng bằng gạch, ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc, mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất 2 phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn( không kể phòng tiếp khách và phòng ăn riêng: biệt thự phân ra làm 4 hạng:
+ Biệt thự giáo tường.
+ Biệt thự song đôi.
+ Biệt thự riêng biệt.
+ Biệt thự sang trọng riêng biệt.
Phân loại các biệt thự là căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 căn cứ vào mỗi phòng ở có một phòng tẳm rửa vệ sinh riêng.
Bảng 5: Phân cấp nhà ở:
Cấp nhà
Chất lượng
sử dụng
Chất lượng xây dựng công trình
Độ bền vững
Độ chịu lửa
Cấp I
BậcI: Chất lượng sử dụng cao
BậcI: niên hạn sử dụng trên 100 năm
BậcI hay Bậc II
Cấp II
Bậc II: Chất lượng sử dụng khá
Bậc II: Niên hạn sử dung 50 năm
Bậc III
Cấp III
Bậc III: Chất lượng sử dụng trung bình
Bậc III: niên hạn trên 20 năm
Bậc IV
Cấp IV
Bậc IV: Chất lượng sử dụng thấp
Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm
Bậc V
Nguồn: Thông tư số 05/ BXD/TT ( 9/2/1993).
- Phân loại đô thị.
Thành phố (tỉnh), quận (huyện), thị trấn, xã chia làm 4 loại (loại 1-4).
- Xây dựng bảng giá chuẩn nhà ở xây dựng mới:
Theo quy định 3892 / QĐ- UBND Thành phố Hà nội (10/10/1997). Ta có bảng giá chuẩn:
Bảng 6: Bảng giá chuẩn : Đơn vị tính: 1000đ/ m2 sàn xây dựng
Cấp hạng đất
Cấp IV
Cấp III
Cấp II
Cấp I
Biệt thự
Tường 110mm không trần
Tường 220mm không có trần
2-4 tầng
4-5 tầng
Hạng 1
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Giá
531
606
794
1011
1186
1300
1350
1600
1850
2100
. Nhà cấp 4 nếu có trần thì cộng thêm 47000 đ/ m2 trần.
. Việc xác định cấp và hạng nhà được thực hiện theo quy định tại thông tư số 05/ BXD ngày 9/2/1993, UBNDTP uỷ quyền cho Giám Đốc Sở XD cùng Giám Đốc Sở tài chính vật giá, nghiên cứu ban hành giá chuẩn XD mới đối với nhà tạm vật kiến trúc khác.
- Chi phí hỗ trợ đền bù:
Trong quá trình giải phóng mặt bằng thường phải có khoản chi phí hỗ trợ dân như hỗ trợ di chuyển đi vị trí khác, hỗ trợ chuyển nghề, hỗ trợ đặc biệt, hỗ trợ nâng cao độ phì của đất ... khi xác định giá kinh doanh cũng phải căn cứ vào.
- Tiền sử dụng đất:
Là một trong những khoản tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra trong quá trình giải phóng mặt bằng và khoản thu thuế tiền sử dụng đất của Nhà nước đối với chủ đầu tư, nhưng đối với việc xây dựng nhà ở chung cư thì Nhà nước khuyến khích nên không phải đóng tiền sử dụng đất. Vì vậy khi xác định giá nhà biệt thự hay giá nhà dạng chia lô cần căn cứ vào chi phí này để tính giá.
- Chi phí đầu tư xây lắp:
Đây là khoản chi phí đầu tư xây dựng lên công trình để tạo lên sản phẩm xây dựng, đây là một khoản chi phí chủ yếu có giá trị tương đối lớn để hình thành lên sản phẩm xây dựng.
- Chi phí khác bao gồm các khoản chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án.
- Căn cứ vào giá cả thị trường và nhu cầu về nhà ở.
4. Xác định giá bán nhà ở ( thuộc sở hữu Nhà nước)
Giá bán nhà ở bao gồm 2 phần:
Giá bán nhà = Giá nhà + giá đất khi chuyển quyền sử dụng.
Vì Công ty là đơn vị đầu tư kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nước nên giá nhà, giá mỗi căn hộ được tính theo các công thức sau:
* Đối với nhà ở kiểu chia lô, biệt thự:
Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5%lợi nhuận
Giá 1m2 sàn =
Tổng diện tích sàn dãy
Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ
* Đối với nhà ở chung cư:
Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận
Doanh thu bình quân mỗi tầng =
chưa có hệ số Số tầng cần tính giá
Doanh thu mỗi = Doanh thu bình quân * Hệ số tầng
tầng có hệ số mỗi tầng chưa có hệ số
Doanh thu mỗi tầng có hệ số
Giá 1m2 sàn của tầng =
Tổng m2 sàn của tầng
+ Đối với các căn hộ đầu hồi:
Giá mỗi căn = Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn + Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn . H/S
hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/h
Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ ( 0,1 - 0,2).
+ Đối với các căn hộ còn lại:
Doanh thu mỗi = Doanh thu mỗi - Doanh thu của
tầng có hệ số tầng có hệ số các căn hộ đầu
còn lại hồi của tầng
Diện tích sàn còn = Tổng diện tích sàn - Diện tích sàn của các
lại của tầng của tầng căn hộ đầu hồi
Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại
Giá 1m2 sàn còn =
lại của tầng Diện tích sàn còn lại của tầng
Giá mỗi căn hộ = Giá 1m2 sàn còn * Diện tích căn hộ
còn lại lại của tầng
Nhà ở Công ty xây dựng được xây dựng dưới 3 dạng nhà ở chia lô, biệt thự, nhà ở chung cư, khi tính giá thành các dạng nhà trên thì cách tính khác nhau. Để minh chứng cho điều đó ta đi vào phân tích các dãy nhà đặc trưng sau và 2 toà nhà chung cư cao tầng (9 và 12 tầng).
Dự án Giảng Võ với tổng diện tích dự án là 9000 m2, xây dựng nhà 5000 m2 trong đó :
Chi phí hỗ tr...
