Download miễn phí Chuyên đề Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue)



MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1. Các khái niệm đặc trưng 4
1.1.1. Bất động sản 4
1.1.2. Định giá bất động sản 5
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 7
II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9
2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản 9
2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 9
2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp 9
2.1.3. Nguyên tắc đóng góp 9
2.1.4. Nguyên tắc thay thế 9
2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu 10
2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai 10
2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển 10
2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp 10
2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội 10
2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch của nhân dân địa phương 11
2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá 11
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản 11
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 11
2.2.2. Phương pháp chi phí 13
2.2.3. Phương pháp vốn hoá( phương pháp đầu tư) 15
2.2.4. Phương pháp thặng dư ( giá trị còn lại) 17
2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán) 19
II. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 20
2.1. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 20
2.1.1. Những nhân tố liên quan trực tiếp đến bất động sản 20
2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường 20
2.1.3. Những nhân tố bên ngoài 21
2.2. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 22
2.2.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản 22
2.2.2. Nhân tố con người 23
2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá 23
III. KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 23
3.1. Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản 23
3.2. Kinh nghiệm về việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro 24
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE). 26
I. ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA CÔNG TY 26
1.1. Sự hình thành, phát triển và chức năng hoạt động của Công ty 26
1.1.1. Sự hình thành, phát triển của Công ty 26
1.1.2. Chức năng hoạt động 27
1.2. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của Công ty 27
1.2.1. Những thuận lợi 27
1.2.2. Những khó khăn 29
II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 30
2.1. Cơ sở việc định giá bất động sản của Công ty 30
2.1.1. Những tiêu chuẩn định giá chi phối 30
2.1.2. Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường 30
2.2. Phương pháp định giá được lựa chọn 31
2.3. Quy trình cung cấp dịch vụ 31
2.4. cách tiến hành định giá thực tế của Công ty 33
2.4.1. Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá 33
2.4.2. Thẩm định về hiện trạng BĐS tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản , đánh giá về hiên trạng BĐS tại thời điểm và địa điểm định giá 34
2.4.3. Phân tích đánh giá về thực trạng BĐS tại thời điểm định giá trên các khía cạnh 36
2.4.4. Thu thập các giao dịch về BĐS trên địa bàn TP Hà Nội 41
2.4.5. Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS 42
2.4.6. Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến mức giá 57
III. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY 57
3.1. Ưu điểm 57
3.2. Hạn chế 59
3.3. Nguyên nhân 61
3.3.1. Nguyên nhân chủ quan 61
3.3.2. Nguyên nhân khách quan 62
CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE) 65
1. Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của Công ty trong những năm tới. 65
2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Công ty 66
2.1. Xây dựng chiến lược phát triển 66
2.2. Kiện toàn thông tin 66
2.3. Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên viên định giá 67
2.4. Hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá 68
2.5. Đổi mới mô hình quản lý và hoạt động của Công ty 68
3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá của Công ty 69
3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá BĐS phát triển 69
3.2. Nhà nước cần đơn giản hoá các thủ tục về đăng ký đất đai, 69
3.3. Hệ thống chính sách pháp luật phải được ban hành đồng bộ, chặt chẽ 69
3.4. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng chuyên viên định giá 70
KẾT LUẬN 71
 
 


http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-09-26-chuyen_de_hoat_dong_dinh_gia_bat_dong_san_tai_cong_ty_co_pha.Dmiu1ZsdnA.swf /tai-lieu/chuyen-de-hoat-dong-dinh-gia-bat-dong-san-tai-cong-ty-co-phan-cong-nghe-thong-tin-va-dinh-gia-viet-nam-vietvalue-77076/


Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.

Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn


Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:

vấn về giỏ đa dạng, đỏp ứng nhiều mục đớch khỏc nhau: mục đớch cho vay phỏt mại tài sản theo phỏn quyết của cơ quan tài chớnh, mục đớch gỏn nợ hay chuyển vốn cho vay thành vốn cổ phần; vốn gúp của người cho vay, mục đớch cơ sở để mua – bỏn, làm cơ sở để tớnh thuế, làm cơ sở để bồi thường trong lĩnh vực bảo hiểm,…danh mục dịch vụ về giỏ của VietValue cụ thể như sau:
Thẩm định giỏ mỏy múc thiết bị, dõy chuyền sản xuất; phương tiện vận tải (ụ tụ, tàu thuỷ), xe chuyờn dựng, xe và mỏy cụng trỡnh;
Thẩm định giỏ Thẩm định giỏ bất động sản: đất đai và hạ tầng, vật kiến trỳc trờn đất;
Xỏc định giỏ trị doanh nghiệp phục vụ mục đớch cổ phần hoỏ, muavà bỏn doanh nghiệp và cỏc hỡnh thức chuyển đổi cụng ty khỏc…;
Xỏc định giỏ trị cỏc tài sản vụ hỡnh, cú tớnh chất trừu tượng cấu thành nờn giỏ trị doanh nghiệp: thương hiệu, thương quyền, cỏc hệ thống phõn phối hàng hoỏ của doanh nghiệp;
Đấu giỏ;
….
1.2. Những thuận lợi và khú khăn trong hoạt động định giỏ của Cụng ty
1.2.1. Những thuận lợi
a. Nhà nước đó cú những cơ chế chớnh sỏch cho hoạt động định giỏ bất động sản
Định giỏ bất động sản là một nghề mới tại Việt Nam. Nhận biết được sự cần thiết và tầm quan trọng đú, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường như hiện nay Nhà nước cũng đó ban hành rất nhiều những văn bản Phỏphương phỏp luật làm cơ sở, nền tảng cho sự hỡnh thành và phỏt triển của hoạt động định giỏ bất động sản
Luật đất đai 2003 ra đời tạo điều kiện cho cụng tỏc quản lý và sử dụng đất một cỏch hợp lý, cú hiệu quả. Nghị định 198 Chớnh phủ quy định về giỏ đất và phương phỏp xỏc định giỏ đất là một căn cứ để đảm bảo việc định giỏ khụng trỏi với quy định và sỏt với giỏ chuyển nhượng trờn thị trường
Phỏp lệnh giỏ số 40/2002/PL-UBTVQH theo đú định giỏ được chớnh thức cụng nhận là một nghề trong nền kinh tế
Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý,sử dụng thẻ thẩm định viờn về giỏ
Quyết định số 77/2005 QĐ-BTC về việc ban hành ba tiờu chuẩn định giỏ Việt Nam
Nghị định số 101/NĐ-CP về định giỏ tài sản
b. Sự phỏt triển của thị trường bất động sản
Định giỏ bất động sản là một khõu đúng vai trũ then chốt trong quỏ trỡnh xõy dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, bởi muốn định giỏ bất động sản thỡ phải kiểm tra hàng loạt cỏc yếu tố liờn quan như: tỡnh trạng phỏp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chớnh…qua đú sẽ giỳp người mua khụng bị vướng cào những rắc rối khụng đỏng cú khi giao dịch bất động sản. Vỡ vậy khi thị trường bất động sản phỏt triển đồng thời cũng kộo theo sự phỏt triển của hoạt động định giỏ.
c. Sự phỏt triển của cỏc ngõn hàng thương mại
Xuất phỏt từ đặc điểm của bất động sản là tài sản khụng di dời được, cú giỏ trị lớn…Nờn việc xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trờn đất trong nền kinh tế thị trường cú một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thỏc tiềm năng đất đai – nguồn nội lực quan trọng thỳc đẩy phỏt triển kinh tế đất nước. Vỡ vậy nhu cầu định giỏ xỏc định giỏ trị bất động sản là khụng thể thiếu, làm cơ sở để thế chấp vay vốn và cũng là cơ sở để ngõn hàng cho vay vốn. Hiện nay phần lớn cỏc ngõn hàng thương mại đó thực hiện cho vay thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất với số dư nợ hàng năm lờn tới hàng trăm tỷ đồng...
1.2.2. Những khú khăn
a. Thị trường bất động sản phỏt triển cũn nhiều thiếu sút và chưa minh bạch
Sự hoạt động của thị trường “ngầm” cũn khỏ phổ biến, vượt khỏi tầm kiểm soỏt của Chớnh phủ, hệ thống văn bản phỏp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản ban hành thiếu đồng bộ, chưa đỏp ứng được nhu cầu phỏt triển của thị trường này. Từ đú dẫn tới việc thụng tin trờn thị trường này cũn thiếu cụng khai, minh bạch, kộm chớnh xỏc,…tạo cơ hội cho cỏc nhà đầu cơ kiếm lời bất chớnh, đẩy giỏ nhà đất lờn cao, khụng phản ỏnh đỳng giỏ trị của bất động sản trờn thị trường. Đõy là một khú khăn lớn cho cỏn bộ định giỏ. Bởi khi định giỏ người định giỏ cũn phải dự bỏo được nhu cầu và giỏ trị của nú trong tương lai, nhưng khi thị trường khụng ổn định thị họ rất khú khăn để xỏc định điều này. Mặt khỏc việc thu thập và phõn tớch thụng tin trờn thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chớnh xỏc, tăng mức rủi ro ho hoạt động kinh doanh của ngõn hàng
b. Khú khăn xuất phỏt từ phớa khỏch hàng
Tuy đó cú nhiều bước tiến trong nhận thức của khỏch hàng về bất động sản nhưng vẫn cũn nhiều trường hợp khỏch hàng cung cấp thụng tin thiếu chớnh xỏc, vi phạm cam kết trong hợp đồng…làm người định giỏ tốn rất nhiều thời gian và cụng sức trong việc xỏc nhận lại cỏc thụng tin mà khỏch hàng cung cấp.
c. Định giỏ bất động sản là một nghề mới xuất hiện ở nước ta
Cụng tỏc định giỏ bất động sản của Việt nam đang trong giai đoạn chuyển đổi từ thiếu tập trung sang tập trung, được điều chỉnh bởi cỏc chớnh sỏch quản lý của xó hội. Tuy nhiờn, trong quỏ trỡnh phỏt triển mặt hạn chế của hoạt động định giỏ bất động sản là chưa cú chuẩn mực rừ ràng cho cụng tỏc quản lý, về phương phỏp và nguyờn tắc định giỏ chưa đồng nhất để cú thể làm cơ sở cho việc xem xột kết quản cụng tỏc định giỏ.
Cú thể thấy rằng hoạt động định giỏ bất động sản hiện nay đang gặp những khú khăn cơ bản: thiếu thụng tin về thị trường, thiếu đội ngũ định giỏ chuyờn nghiệp, cơ sở khoa học và ứng dụng định giỏ cũn ớt và thiếu, hệ thống cỏc văn bản phỏp luật về định giỏ cũn nhiều bất cập…
II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CễNG TY
2.1. Cơ sở việc định giỏ bất động sản của Cụng ty
2.1.1. Những tiờu chuẩn định giỏ chi phối
a. Cơ sở định giỏ: “giỏ trị thị trường”
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chớnh ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiờu chuẩn thẩm định giỏ Việt Nam: “ Giỏ trị thị trường của một tài sản là mức giỏ ước tớnh sẽ được mua bỏn trờn thị trường vào thời điểm định giỏ, giữa một bờn là người mua sẵn sàng mua và một bờn là người bỏn sẵn sàng bỏn, trong một giao dịch mua bỏn khỏch quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bỡnh thường”.
b. Nguyờn tắc thẩm định giỏ
+ Nguyờn tắc sử dụng tốt nhất và cú hiệu quả nhất
+ Nguyờn tắc cung cầu
+ Nguyờn tắc thay thế
2.1.2. Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường
Để đưa ra một kết quả thẩm định giỏ bất động sản phự hợp nhất với giỏ trị của nú, Cụng ty đó dựa vào hệ thống cơ sở dữ liệu thống kờ việc mua bỏn hơn 1.000 bất động sản đó giao dịch thành cụng trờn địa bàn thành phố Hà Nội, qua đú chọn mẫu được 8 giao dịch phự hợp nhất với bất động sản được thẩm định( điều kiện phỏp lý. vị trớ, hiện trạng, thời gian giao dịch…). Bờn cạnh đú cụng ty đó phõn tớch tổng hợp toàn diện cỏc nhõn tố ảnh hưởng tới mức giỏ củ...

---