Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
Luận văn ThS. Luật Kinh tế -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2013
Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan. Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản. Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, lành mạnh

LỜI NÓI ĐẦU .............................................................................................. 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................... 6
1.1. Môi giới bất động sản ....................................................................................6
1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản.............................................. 6
1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản........................................... 11
1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản .............................................. 14
1.2. Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản.......................................... 19
1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản.................... 19
1.2.2. Những nội dung cần có của pháp luật về môi giới bất động
sản........................................................................................................ 23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM............................... 28
2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam ...................... 28
2.1.1. Chủ thể môi giới bất động sản .................................................... 28
2.1.2. Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ
hợp đồng môi giới bất động sản............................................................ 44
2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động
sản........................................................................................................ 49
2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản ........ 60
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn
đề pháp lý đặt ra................................................................................65
2.2.1. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay65
2.2.2. Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam
hiện nay................................................................................................ 77
2.2.3. Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
hiện nay................................................................................................ 82
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY........... 88
3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản.................... 88
3.1.1. Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất
động sản ............................................................................................... 88
3.1.2. Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi
giới bất động sản .................................................................................. 91
3.1.3. Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá
nhân, tổ chức môi giới bất động sản ..................................................... 92
3.2. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản...................................... 93
3.2.1. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất
động sản ............................................................................................... 93
3.2.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường......................... 95
3.2.3. Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để
hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản .......................................... 98
3.2.4. Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản... 101
KẾT LUẬN............................................................................................... 105
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................. 107
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút
sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất
nhiều người dân trong xã hội bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động
kinh doanh này mang lại. Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nói
chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro
trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật
chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội,
tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Các rủi ro trong
hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư
phá sản. Một nguồn vốn lớn của xã hội bị “ đóng băng” và khó có khả năng
thu hồi. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không chỉ của
ngành ngân hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng khác của đất
nước như xây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất
động sản là hoạt động vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính
phân khúc, tính địa phương chịu tác động của chính sách, pháp luật, đặc điểm
tâm lý, truyền thống và thị hiếu của người dân.v.v.. Điều này lại càng làm gia
tăng tính rủi ro của hoạt động kinh doanh bất động sản. Để giải thiểu rủi ro và
bảo toàn đồng vốn đầu tư, ở các nước phát triển đã ra đời loại hình kinh doanh
dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ đầu tư, kinh doanh
bất động sản.
Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản,
trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm
trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản. Đội ngũ này đã góp
phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt

động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng
đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn
mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp. Các quy định về môi giới bất
động sản cũng mới ra đời kể từ khi KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng
dẫn thi hành được ban hành. Do vậy, thực tiễn áp dụng các quy định về môi
giới bất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại. Để khắc
phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động
sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần
có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về
môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thể
những khiếm khuyết, tồn tại. Với ý nghĩa đó, tui lựa chọn đề tài “Pháp luật
về môi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp
Thạc sỹ Luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế
của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề
mới. Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên
công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ nhất định
trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như:
- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do
Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của
Chương trình phát triển Liên Hợp quốc.
- Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính
ấn hành năm 2003.
Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập
những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế.
Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ
luật học Đặng Văn Được (2005). Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thành
trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành. Sách
chuyên khảo “ Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất
động sản ở Việt Nam” của tiến sỹ Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản lao
động-xã hội phát hành năm 2010. Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu khi
thị trường bất động sản đang rất phát triển, hoạt động môi giới diễn ra tấp nập.
Chính vì vậy, trong luận văn này tui sẽ tập trung nghiên cứu những quy định
mới của pháp luật về môi giới bất động sản, đề xuất một số giải pháp hoàn
thiện pháp luật và giải pháp cho nhà môi giới khi thị trường bất động sản
“đóng băng” như hiện nay.
3. Mục đích của việc nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề
mang tính lý luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý
và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện
nay, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt
Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy
định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định
môi giới bất động sản ở Việt Nam, hướng đi cho các nhà môi giới trong giai
đoạn thị trường bất động sản đang bị đóng băng như hiện nay…
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề
nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà
chỉ tập trung làm rõ một số nội dung như sau:
Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động
sản là một tất yếu khách quan.
Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan
đến môi giới bất động sản
Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môi
giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động
môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù
hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam
phát triển và hoạt động có hiệu quả, lành mạnh.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng
Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác- Lê nin
làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương
pháp sau:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng
pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát
sinh trong cuộc sống.
- Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật
thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với
các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi
giới bất động sản.
- Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với một
số nước có đặc điểm tương đồng.
6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử
dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học,

3g1g97eEy7Du2eV

---