BONG BÓNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Richard Herring
Trường Wharton
Đại học Pennsylvania
Philadelphia, PA 19104

Susan Wachter
Trường Wharton
Đại học Pennylvania
Philadelphia, PA 19104

Tháng 3 năm 2002
Báo cáo của Ngân hàng dự trữ trung ương bang Chicago và Ngân hàng thế giới
trong hội nghị “Bong bóng giá tài sản: Chính sách tiền tệ, điều hành và quốc tế”
Chicago, 22 – 24/04, 2002
Người dịch: Nguyễn Nhật Anh, Phạm Văn Lĩnh, Đào Thị Thuý Nga
Học viên lớp Cao học Ngày 2 Khoá 18
Tp.Hồ Chí Minh, 01/2009
BONG BÓNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Richard Herring và Susan Wachter
Lời giới thiệu
Bong bóng bất động sản có thể xảy ra khi không có khủng hoảng ngân hàng. Và
những khủng hoảng ngân hàng có thể xảy ra mà không liên quan tới bong bóng bất
động sản. Nhưng hai hiện tượng này tương quan với nhau trong nhiều trường hợp.
Hiệu quả của nền kinh tế phụ thuộc vào vai trò của ngân hàng trong hệ thống tài chính
tại quốc gia đó. Ở Hoa Kỳ, ngân hàng chỉ giữ khoảng 22% tổng tài sản, phần lớn
người đi vay có thể tìm được tài sản thế chấp để vay tiền ngân hàng và ảnh hưởng đến
nền kinh tế không đáng kể. Nhưng tại các quốc gia mà ngân hàng đóng vai trò chi phối
nền kinh tế, ví dụ như Mỹ trước thời kỳ Đại suy thoái (ngân hàng giữ 65% tổng tài
sản), hay như ngày nay là Nhật Bản (ngân hàng chiếm giữ 79% tổng tài sản), hay các
thị trường mới nổi (ngân hàng thường giữ trên 80% tổng tài sản), những hậu quả đối

dựng chậm trễ trong phần tiếp theo.
Mô hình của Carey
1
giả định rằng N nhà đầu tư tiềm năng là giống nhau ngoại
trừ giá mà họ sẵn lòng trả P. Những quan điểm khác nhau này có thể sẽ xuất hiện bởi
vì các nhà đầu tư mắc sai lầm trong việc tính toán giá trị thực của đất
2
hoặc bởi vì các
nhà đầu tư có những thông tin riêng về thu nhập kỳ vọng trong tương lai từ đất hoặc tỷ
lệ vốn hóa thích hợp
3
. Các mức giá sẵn lòng trả này được xây dựng liên tục quanh giá
trị thực của đất đai theo một hàm phân phối F(P)
4
. Trong hầu hết các thị trường, một
người cho rằng thị trường đi chệch hướng dưới giá trị thực là không thể vì nhà đầu tư
chuyên nghiệp biết rõ rằng tại giá trị thực sẽ thu được lợi nhuận bằng cách mua cho
đến khi giá tăng đến giá trị thực. Giả định này có vẻ hợp lý đối với thị trường đất.
Ngược lại, một giả thuyết thú vị khác là nếu giá quá cao, nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ
kiếm lợi bằng cách bán nhanh chóng cho đến khi giá hạ đến mức giá trị thực. Nhưng
1
Mô hình hoàn chỉnh trình bày trong Carey (1990), Chương 3, “Mô hình đất nông nghiệp”.
2
Giá trị thưc của đất là giá mà tại đó nó cân bằng giá trị hiện tại của thu nhập ròng được tạo ra từ cho thuê đất.
Giá trị thực là giá được xem xét trong cân bằng dài hạn. Trong phần 2 bên dưới, khái niệm này được mở rộng
bao gồm cả địa ốc thương mại và giá trị cơ bản là giá địa ốc thương mại cân bằng với chi phí thay thế của nó.
3
Carey (1990), nếu những nhà đầu tư mạo hiểm, sự khác biệt giữa mức giá sẵn lòng trả sẽ phản ánh sự khác biệt
trong rủi ro và/hoặc thông tin về phương sai lợi nhuận của đất và tài sản khác.
4

Từ 1 – F(P) = (P* + h – P)/2h chúng ta có thể viết (1) trong trường hợp hàm phân phối
đều:
P = [N(P* + h)L]/[2hZ + NL]. (2)
Đạo hàm cấp một của (2) chỉ ra P tăng khi số lượng nhà đầu tư N tăng, giá chuẩn (P*)
tăng và nguồn lực của từng nhà đầu tư (L) cũng tăng lên. P cũng sẽ tăng nếu sai số h
5
Điều này không lạ. Thật vậy, đó có thể là những chính sách hữu hiệu để phát triển thị trường đất đai. Những
công ty mua bán bất động sản là thuộc sở hữu của nhà nước, nhưng không đưa ra những biện pháp hữu hiệu để
bán đất trong thời gian ngắn.
6
Dĩ nhiên, đây không phải là sự thật. Pháp luật sẽ thay đổi để giải phóng đất đai cho mục đích thương mại,
nhưng vẫn chưa thể xác định được thời gian cụ thể.
7
Krugman (1998) đã phát triển mô hình dựa trên tâm lý ỷ lại để đo kết quả giống nhau trong “Pangloss” giá trị
thị trường của những tài sản khi cung không thay đổi
8
Trong phần này, L đại diện cho cả 2 khoản là tài sản và nợ phải trả hiện có của nhà đầu tư. Trong phần 3
chúng tôi xem xét L như khoản nợ. Sự đơn giản này có ích vì đất và địa ốc thương mại có xu hướng tăng cao
làm ảnh hưởng tới nhà đầu tư. Thậm chí, mức độ ảnh hưởng này gây khó khăn trong một số vấn đề, sẽ được thảo
luận sau.
- 4 -
cũng tăng, cho đến khi tổng nguồn lực sẵn có của 1/2 nhà đầu tư vượt qua giá trị chuẩn
của đất P*
9,10
.
Chúng ta có thể biến đổi (2) từ cân bằng tĩnh sang cân bằng động bằng cách
thêm yếu tố thời gian cho mỗi biến số. Đầu tiên, chúng ta sẽ xem xét P*
t
và mở rộng
việc xem xét gồm cả địa ốc thương mại.

∂P/ ∂h được xác định khi NL/2 >P
*
Z. Nếu tổng nguồn lực sẵn có của một nữa số lượng nhà đầu tư thấp hơn giá
đất cơ bản, P sẽ thấp hơn P
*
. Những người lạc quan sẽ không đủ nguồn lực để làm tăng giá P cao hơn P
*
.
10
Lưu ý những quan điểm là đồng nhất (h = 0) dựa trên giá cơ bản, giá cân bằng sẽ không lệch khỏi giá cơ bản.
11
Allen và Gale (2000) nhấn mạnh những mong đợi liên quan đến cung tín dụng có vai trò quan trọng trong sự
phát triển của bất động sản và giá trị của nó.
12
Theo kinh nghiệm, điều chỉnh cân bằng trong thuê mướn được tính toán cụ thể với thay đổi trong tỷ lệ bỏ
trống thực tế từ tỷ lệ bỏ trống tự nhiên. Do đó, tỷ lệ thuê văn phòng được dự đoán phụ thuộc vào tỷ lệ bỏ trống
thực tế và tỷ lệ bỏ trống dự kiến ban đầu. Một tỷ lệ bỏ trống tự nhiên được gắn liền với từng thời kỳ ổn định, nó
có thể được giải thích như là hệ số điều chỉnh. (Xem Shilling, Sirmans, Corgel (1987) và Wheaton và Torto
(1998)).
- 5 -
bằng cách ban hành thêm quy định cho phép đầu tư trực tiếp vào bất động sản hoặc
cho phép người nước ngoài đầu tư vào bất động sản như ở một số thị trường mới.
Cuối cùng, nguồn cung tài chính sẵn có cho những nhà đầu tư bất động sản L
t
xuất hiện là yếu tố quan trọng làm tăng sự bùng nổ của giá bất động sản và theo suốt
trong tất cả các trường hợp mà chúng tôi phân tích. Chính điều này làm gia tăng các
câu hỏi, tại sao, mặc dù có những bằng chứng cho thấy những nguy hiểm nhằm vào
việc cho vay bất động sản, ngân hàng có cho phép mức độ rủi ro trong việc cho vay
bất động sản trở nên quá lớn như vậy không?
Vai trò của ngân hàng

n
j
pjjj
MAEVirLVLG
1
22
)))((()(),(
σγ
(5)
Ở đây V là giá bóng (shadow price) của ràng buộc rủi ro, r là thu nhập dự tính
dựa trên tài sản j và i là 1 cộng với chi phí cơ hội của nguồn vốn. Để tiện cho việc
trình bày, chúng ta sẽ tập trung vào trường hợp hai tài sản có ràng buộc rủi ro với nhau
(V>0). L
1
là số tiền mà ngân hàng sẽ dùng để cho vay ở khu vực bất động sản khi biết
trước L
2
, tài sản còn lại nằm trong danh mục đầu tư của ngân hàng:
2
1
122
1
2
1
1
)(
2
))((21
σ
σ

<0); giảm xuống khi
tương quan giữa việc huy động mong muốn với phần còn lại của danh mục vốn đầu tư
tăng lên (∂L
1
/∂ρ
12
<0 với ρ
12
>0); giảm khi yêu cầu về vốn tăng lên (∂L
1
/∂M<0); và tăng
lên khi giá trị tài sản kỳ vọng tăng (∂L
1
/∂E(A)>0).
Dù sao mô hình hoạt động ngân hàng này cũng giúp ích khi suy luận về những
gì có thể thúc đẩy các quyết định của ngân hàng nhằm tăng tập trung vốn vay cho khu
vực bất động sản. Trước tiên, việc cho khu vực bất động sản vay sẽ thật sự hấp dẫn khi
hoạt động này có khả năng sinh lợi. Thu nhập kỳ vọng (ở đây R
1
không chỉ bao gồm
lãi suất thỏa thuận mà còn bao gồm phí được ấn định trong hình thức tương đương tiền
lãi) thường cao hơn lãi suất trong các nguồn vốn vay chủ yếu của doanh nghiệp. Thật
vậy, đầu tiên việc cho vay bất động sản có thể xảy ra khi ngân hàng có ý định tăng lợi
nhuận và giúp nó cạnh tranh hiệu quả hơn với các công ty tài chính khác.
Việc giá bất động sản tăng lên cũng có thể khuyến khích cho vay cao hơn vào
lĩnh vực bất động sản theo hai cách. Cách thứ nhất, đến mức giá trị bất động sản mà
ngân hàng đang nắm giữ tăng lên, E(A), nguồn vốn ngân hàng tăng lên, vì thế ngân
hàng sẽ sẵn lòng cho vay bất động sản hơn nữa. Cách thứ hai, đến mức giá thị trường
của tài sản thế chấp khi cho vay bất động sản tăng lên, nguy cơ thiệt hại đối với danh
mục vốn cho vay hiện hữu sẽ giảm và ngân hàng có khả năng cho vay thêm nữa mà

suất chủ quan dựa trên phương pháp tiếp cận bằng cảm tính khả dụng (availability
heuristic), những người đưa ra quyết định có thể hình dung rằng biến cố sẽ dễ dàng
xảy ra (Tversky và Kahnenman (1982)). Từ khi việc dễ dàng xảy ra một biến cố được
xem là tương quan với tần suất, qui tắc theo kinh nghiệm (rule of thumb) này đưa ra
một tiên đó chính xác về các biến cố tần suất cao. Tuy nhiên sự dễ dàng trong việc sử
dụng kinh nghiệm quá khứ cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác, chẳng hạn như
khoảng thời gian tính từ lần cuối cùng xảy ra sự kiện. Trong những trường hợp này,
phương pháp tiếp cận bằng cảm tính khả dụng có thể phát triển thành một độ lệch khả
dụng (availability bias).
Với một trường hợp nào đó, khuynh hướng đánh giá xác suất của cú sốc có thể
thực hiện nhờ vào ngưỡng tiếp cận bằng cảm tính (threshold heuristic) (Simon(1978)).
Đây là qui tắc theo kinh nghiệm mà những người ra quyết định hay bận rộn dùng để
- 8 -
phân bổ những nguồn lực khan hiếm cũng như tâm lực quản lý của chính họ. Khi xác
suất chủ quan nhỏ hơn một mức ngưỡng nào đó, nó được xem như là không.
Khi đạt đến mức ngưỡng này, quyết định ít khi thay đổi ngay cả khi có những
chứng cứ cho thấy xác suất cú sốc thật sự tăng lên. Ví dụ, trong những trường hợp
được thảo luận ở những phần tiếp theo, khi việc cho vay địa ốc thương mại vẫn tiếp
tục bất chấp chứng cứ cho thấy tỉ lệ bỏ trống tăng lên.
Phương pháp tiếp cận bằng cảm tính khả dụng và ngưỡng tiếp cận bằng cảm
tính đều gây ra hiện tượng thảm hoạ cận kề, là xu hướng để đánh giá xác suất xảy ra
những cú sốc tần suất thấp (Guttentag và Herring (1984, 1986a)). Trong trường hợp
xác suất chủ quan (π
t
) giảm xuống ngay cả khi xác suất thực vẫn không đổi hoặc tăng
lên, ngân hàng với năng lực tài chính hiện có của mình phải đối mặt với nguy cơ phá
sản lớn hơn và hệ thống ngân hàng cũng dễ đổ vỡ hơn. Thảm hoạ cận kề có thể làm
cho ngân hàng đến gần với nguy cơ phá sản mà không phải do bất kỳ ai đưa ra các
quyết định nghiêm trọng làm ngân hàng phá sản.
Có một số nhân tố định chế làm tăng độ nhạy của thảm hoạ cận kề. Ví dụ, các

thị trường, vì thế sẽ làm hao mòn các khoản thu nhập. Nghĩa là, các ngân có thể bảo vệ
tỉ lệ thu nhập mong muốn dựa trên vốn cổ phần trong một khoảng thời gian bằng cách
tăng tính hợp lý và ảnh hưởng của nó dựa vào các hoạt động cần thiết để duy trì các
khoản thu nhập mong muốn trong việc đối mặt với lợi nhuận bị thu hẹp, và bằng các
hành động tương tự bởi ngân hàng khác. Vì vậy, việc cạnh tranh, tương tác với hiện
tượng thảm hoạ cận kề có thể làm cho ngân hàng trở nên bất lợi với một cú sốc lớn
như một sự sụt giảm trong giá bất động sản.
Khi một cú sốc xảy ra, hiện tượng thảm hoạ cận kề sẽ biến thành thảm họa lớn.
Phương pháp tiếp cận bằng cảm tính khả dụng có thể làm tăng các điều kiện tài chính,
bởi vì, chỉ sau khi một cú sốc xảy ra, rất dễ nhận ra một sự sụt giảm rỏ nét trong giá
bất động sản và xác suất chủ quan để xảy ra cú sốc sẽ tăng cao hơn xác suất thực. Như
Guttentag và Herring (1984) chỉ ra rằng, điều này sẽ dẫn đến việc tăng bậc lãi suất
(được hưởng lãi suất cao hơn khi gửi nhiều hơn) trong các thị trường tài chính trong
khi các nhà lãnh đạo cố gắng giảm các rủi ro và tăng tiền thưởng rủi ro để đối phó với
xác suất xảy ra cú sốc. Phạm vi phân phối tín dụng giống như việc mở rộng đối với
những người vay - những người không thể cung cấp một lãi suất hợp đồng tín dụng -
sẽ được đền bù đối với sự gia tăng rủi ro trong việc trả nợ không đúng hạn.
Sự sụt giảm đột ngột trong luồng tín dụng đối với thị trường bất động sản sẽ tạo
thêm sức ép để giảm giá bất động sản. Điều này giống như giảm bớt cho vay đối với
các khu vực khác của nền kinh tế khi ngân hàng cố gắng xây dựng lại các nguồn dự
phòng và nguồn vốn để đối phó với sự gia tăng rủi ro của việc trả nợ không đúng hạn.
Trong phạm vi mà những nhà giám sát hay những nhà điều hành dễ bị ảnh hưởng với
hiện tượng thảm hoạ cận kề thì cũng giống như họ đang gặp phải một thảm họa lớn.
Để đối phó với việc gia tăng xác suất chủ quan của một thảm họa, họ có thể tìm cách
- 10 -
bảo vệ hệ thống ngân hàng bằng cách ấn định một tỉ suất vốn cao hơn và thực hiện dự
phòng linh hoạt hơn để phòng ngừa những tổn thất tiềm ẩn.
Tác động của những ưu đãi sai lầm
Địa ốc thương mại thường được cho vay ở mức rất cao. Những nhà phát triển
bất động sản thường vận hành với một lượng vốn tối thiểu để chuyển càng nhiều rủi ro

- 11 -
thanh toán và làm gián đoạn các luồng tín dụng cho các công ty đang phụ thuộc vào
ngân hàng, từ đó gây nên một sự suy thoái cho nền kinh tế.
Những ngân hàng dễ bị tổn thất đối với một cú sốc thanh khoản (liquidity
shock) vì chúng cấp tài chính cho những tài sản không rõ ràng (holdings of opaque),
những tài sản không hoàn hảo có thể bán được (imperfectly marketable assets) (như
khoản vay bất động sản) với các khoản nợ ngắn hạn, mà họ hứa sẽ hoàn trả theo mệnh
giá. Những người gửi tiền thấy được những thông tin bất lợi đối với ngân hàng, và họ
hiểu rằng những ngân hàng thường cho vay ở mức cao. Vì vậy, khi có cú sốc - như
một sự sụp đổ trong giá bất động sản - xuất hiện, họ biết rằng thậm chí một phần trăm
tương đối nhỏ suy giảm trong giá trị tài sản, sẽ dẫn tới thay đổi phần trăm lớn hơn
nhiều trong giá trị tài sản ròng. Những người gởi tiền có thể bất ngờ giảm bớt những
ước lượng của họ về giá trị tài sản ròng và đổ xô rút hết tiền gởi, buộc ngân hàng gánh
chịu những tổn thất trong việc bán tống (bán rẻ) để thanh lý những tài sản hoặc đi vay
với mức lãi suất cao hơn bình thường.
Một khi bắt đầu, xu hướng đổ xô rút tiền ngân hàng có chiều hướng tự gia cố
(self-reinforcing). Tính nguy hiểm của việc đổ xô rút tiền có liên quan tới một chính
sách công (hơn là có liên quan hoàn toàn tới chính sách riêng của một ngân hàng riêng
lẻ và những khách hàng của nó) bởi vì việc đánh mất niềm tin về khả năng thanh toán
của một ngân hàng này có thể ảnh hưởng đến ngân hàng khác.
Cơ chế bảo đảm được xây dựng để đề phòng một sự sụp đổ dây chuyền, bao
gồm bảo hiểm tiền gởi hoặc những bảo đảm khác của chính phủ và tiếp cận tới người
cho vay cuối cùng, hướng đến bảo vệ ngân hàng trước những rủi ro tiềm ẩn của thị
trường. Điều này đặc biệt hiển nhiên trong trường hợp những ngân hàng nhà nước. Tất
cả những người cho vay trong những ngân hàng nhà nước tin rằng họ được bảo vệ bởi
khoản bảo đảm của chính phủ, vì vậy thực tế không có sự khuyến khích để giám sát
rủi ro trong quyết định cho vay của ngân hàng.
Bảo hiểm tiền gởi đóng một vai trò tương tự như trong ngân hàng tư nhân, làm
giảm động cơ của người gởi tiền đã được bảo hiểm để giám sát và trừng phạt các quyết
định cho vay của ngân hàng. Hơn nữa, những người cho vay cuối cùng của những

hoàn toàn ngược lại”.
Việc mở rộng một khoản cho vay bị trục trặt trở thành một tùy chọn đặc biệt
hấp dẫn đối với ngân hàng, nếu ngân hàng cho phép giữ mức lãi suất hiện thời đối với
người đi vay để ngân hàng có thể trì hoãn (có lẽ vô hạn) ghi những chi phí vào sổ sách
các khoản giá trị còn tồn tại.
15
Nói chung, ngân hàng có những sự khuyến khích để
15
Ở Mỹ, việc thực hành này được gọi là cho vay mới để trả nợ cũ (evergreening). Những nhân viên giám sát tài
khoản của ngân hàng cố gắng tìm ra và ngăn ngừa nó.
- 13 -
thao túng những tài khoản của nó nhằm che đậy những thiệt hại, bằng việc giảm bớt
những tổn thất cho vay hay bằng ‘những lợi ích thương mại’, những tài sản nào mà giá
trị thị trường cao hơn giá trị ghi trong sổ sách sẽ được bán và những tài sản nào mà giá
trị thị trường thấp hơn giá trị ghi trong sổ sách sẽ được giữ lại ở giá trị ghi trong sổ
sách.
Những ưu đãi sai lầm cũng có thể giải thích hành vi của giám sát viên và
chuyên viên pháp chế đối với sự sụp đổ trong giá bất động sản. Vì mạng lưới an toàn
có xu hướng bảo vệ những tổ chức nhận tiền gửi trước rủi ro của thị trường, việc ngân
hàng đóng cửa đã chuyển từ sự điều khiển của thị trường đến sự quản lý của công cụ
hành chính, với nhiều phạm vi cho việc thực thi theo ý của cơ quan hành chính. Nếu
không có sức ép thị trường đến ngân hàng vỡ nợ, giám sát viên cho phép ngân hàng
được hoãn nợ, điều mà tạo nên mối quan hệ có thể có giữa những người đại diện giám
sát và những người đóng thuế.
Trong hậu quả của cú sốc lớn, như sự sụp đổ giá trị của địa ốc thương mại, một
sự trì hoãn dài thường xuất hiện trước khi những sự vỡ nợ được nhận ra và được giải
quyết. Giám sát viên bị lấn áp bởi cường độ cơn khủng hoảng và thiếu nguồn lực đủ
lớn để thanh toán cho những người gởi tiền được bảo hiểm hoặc để bồi thường trên
những bảo đảm ngầm. Bởi vì một sự sụp đổ trong giá bất động sản thường trùng hợp
với một sự suy giảm trong tổng thu nhập, chính phủ có thể đặc biệt miễn cưỡng để

hàng dễ dàng thực hiện cho vay bất động sản có độ rủi ro cao, hơn là dựa vào cơ chế
bảo đảm. Các cấp chính quyền giám sát có thể ngăn ngừa điều này bằng cách thay việc
trừng phạt điều hành bằng hoạt động trừng phạt của thị trường khi họ là những đại
diện trung thành của những người đóng thuế (những người đưa ra cơ chế bảo đảm).
Nhưng thực tế, họ thường phản ứng bằng cách bảo vệ ngân hàng từ sự trừng phạt của
thị trường, hơn là tuân thủ những nguyên tắc của người đóng thuế đưa ra khi ngân
hàng liều lĩnh.
Kết luận
Như minh họa của các cuộc khủng hoảng tài chính châu Á gần đây, bất động
sản bùng nổ thường kết thúc khi ngân hàng vỡ nợ. Bởi vì bất động sản có nguồn cung
không thay đổi (ít nhất là trong ngắn hạn), và rất khó để bán trong thời gian ngắn, thị
trường bất động sản là dễ làm giảm tinh thần lạc quan.
Trong phạm vi và thời gian của các kết quả tăng giá sẽ được tăng lên cho đến
khi ngân hàng bổ sung cho nguồn tài chính của những người lạc quan. Những mong
- 15 -
muốn của ngân hàng để tăng sự tiếp xúc của họ để cho vay bất động sản có khả năng
tăng đến mức độ mà họ và giám sát của họ tùy thuộc vào hiện tượng thảm hoạ cận kề.
Tâm lý ỷ lại cũng đóng một vai trò quan trọng, đặc biệt là khi có ít cổ đông của
ngân hàng để gửi tiền ngân hàng bị mất và tin rằng họ sẽ có thể được bảo vệ sự an toàn
của mạng. Những chính sách ưu đãi là một gánh nặng của chuyên viên pháp chế và
giám sát, mà chỉ có một số ít có thể gánh vác được. Khi vốn đầu tư ngân hàng suy yếu,
họ thường tự chủ, hy vọng điều tốt đẹp nhất, và hệ thống ngân hàng suy yếu dẫn đến
ngăn cản sự tăng giá bất động sản.
Khi sự bùng nổ bất động sản bắt đầu thu hẹp, ngân hàng nhanh chóng từ chối
giá bất động sản. Thảm hoạ cận kề có thể chuyển sang thảm hoá diện rộng (disaster
magnification) dẫn đến thu hẹp các khoản tín dụng. Giám sát viên phản ứng lại việc sự
yếu kém về vốn của ngân hàng bằng cách yêu cầu ngân hàng phải giảm bớt bất động
sản không hoạt động và tăng thêm nguồn vốn mới.Hoặc họ có thể chọn tự chủ, tiếp tục
hy vọng rằng giá bất động sản sẽ hồi phục.
Việc cho hoãn nợ cũng có chi phí đáng kể. Nếu việc thu hồi vốn được thực thi,

triển, được biên tập bởi G. Smith và J.Cuddington, Ngân hàng thế giới.
Guttentag, Jack M. và Richard J. Herring, (1986a), Hiện tượng thảm hoạ cận kề
trong ngành ngân hàng quốc tế, bài báo của Đại học Princeton trong Tài chính quốc
tế, Số 164, tháng 9.
Guttentag, Jack M. và Richard J. Herring, (1986b), “Những phát kiến về tài chính
để bình ổn các luồng tín dụng đối với các quốc gia đang phát triển,” Các nghiên cứu
về tài chính và ngân hàng, 3, trang 263-304.
Herring, Richard J., (1989), “Cho vay trong nền kinh tế không ổn định,” Tạp chí tiền
tệ, tín dụng và Ngân hàng, quyển số 21, Số 1, Tháng 2, trang 1-15.
Herring, Richard (1996), “Các thảm họa ngân hàng: Nguyên nhân và Biện pháp
phòng ngừa: Một vài phép ngoại suy từ Kinh nghiệm gần đây của Hoa Kỳ,” bài báo
được trình bày tại Nền Tảng của Thông Tin Cao Cấp và Nghiên Cứu/ Hội nghị
Wharton về Thu nhập trong Nguy cơ quốc tế: Hệ thống Ngân hàng Nhật Bản,” Tokyo,
Nhật Bản.
Herring, Richard J. and Susan Wachter, (1999), “Bong bong bất động sản và sự
phá sản hệ thống ngân hàng: Một viễn cảnh quốc tế,” Những bài báo không thường
xuyên, Số 58, Nhóm thứ 3,
Keynes, John M., (1931), “Những hậu quả đối với những ngân hàng bị sụp đổ trong
giá trị tiền tệ,” trong các tác phẩm của J. M. Keynes, xi, London: Macmillan.
- 17 -
Krugman, Paul, (1998), “Điều gì đã xảy ra với Châu Á?” bài báo của Học viện công
nghệ Massachusetts, Tháng 2.
Malpezzi, Stephen và Susan Wachter, (2002), “Vai trò của sự suy đoán trong chu kỳ
bất động sản,” bài báo của Trung tâm Bất động sản Wharton, Tháng 2.
Myers, Stewart C., (1977), “Những quyết định trong việc cho vay doanh nghiệp,”
Tạp chí kinh tế tài chính, 5, Tháng 10, trang 147-175.
Pavlov, Andrey và Susan Wachter, (2001), “Cướp Ngân hàng: Giá trị tùy chọn của
Việc cho vay không truy đòi và giá tài sản bị lạm phát,” bài báo của Trung tâm Bất
động sản Wharton, Tháng 12.
Simon, Herbert A., (1978), “ Tính hợp lý như là quy trình và như là sản phẩm của tư