CÔNG CỤ TÀI CHÍNH – TÍN DỤNG VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS. TRẦN DU LỊCH
…“Khi nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo ra siêu lợi nhuận gây mất thăng
bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì nhà nước cần nhanh chóng
có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất đai, lâu nay chúng ta
chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu quả, trong khi
đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết”…
Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham
Nếu tính từ năm 1991 đến nay, trong vòng 15 năm, nền kinh tế nước ta trải qua hai “cơn
sốt” lớn về thị trường bất động sản (TTBĐS). Cơn sốt thứ nhất, cao điểm vào các năm từ
1992 đến 1994 và cơn sốt thứ hai, từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, làm gia tăng đột
biến giá đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hóa. Điểm giống nhau của cả hai cơn
sốt là: tác động mạnh bởi yếu tố đầu cơ và sau mỗi lần tăng giá đột biến, một mặt bằng
giá cả mới được hình thành, sau đó tiếp tục tăng nhẹ, chứ không có hiện tượng giảm giá
như các cơn sốt vàng, đô la hay các loại hàng hóa khác.
Còn điểm khác nhau là ở chỗ: đối với cơn sốt thứ nhất, chủ yếu do các doanh nghiệp “
đi
trước thời cuộc
” đầu cơ đất đô thị và dựa phần lớn vào nguồn vốn tín dụng thương mại,
từ đó kéo theo sự đầu cơ riêng rẽ của một bộ phận dân chúng; còn cơn sốt thứ hai thì phổ
biến là tình trạng “
người người kinh doanh đất, nhà nhà kinh doanh đất” và đánh dấu sự
bùng nổ các công ty kinh doanh bất động sản (BĐS), thực chất là kinh doanh đất; đồng
thời hình thành xu hướng biến đất đai thành nguồn vốn cất trữ, để dành. Để cắt cơn sốt
thứ nhất, Chính phủ ban hành Nghị định 18/CP (với nội dung pháp nhân chỉ được thuê
đất, không giao đất) và cắt cơn sốt thứ hai bằng Luật đất đai năm 2003, mà cụ thể nhất là
Nghị định 181/CP, với nội dung là cấm phân lô bán nền. Các liều thuốc cắt sốt của Chính
phủ đều mang lại kết quả tức thì, rất hiệu nghiệm:
giảm sốt; nhưng bệnh thì vẫn còn

tạo ra bán thành phẩm cho TTBĐS. Khi một nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo
ra siêu lợi nhuận gây mất thăng bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì
nhà nước cần nhanh chóng có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất
đai, lâu nay chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu
quả, trong khi đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết. Các luật liên quan đến thuế
chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử
dụng đất… hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong thời gian qua và
càng thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất.
Các công trình đầu tư hạ tầng của nhà nước đã làm tăng giá trị sử dụng đất, đôi khi gấp
nhiều lần giá cũ (trước khi đầu tư), nhưng nhà nước hầu như không có một chính sách
điều tiết, để vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa tạo công bằng xã hội. Chính người đầu
cơ đất săn lùng thông tin quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thông là nhằm đến lợi nhuận
siêu ngạch từ khoản địa tô cấp sai do nhà nước đầu tư tạo ra. Đây là một khiếm khuyết rất
lớn về các công cụ tài chính điều tiết vĩ mô trong quản lý TTBĐS.
Chính sách phát triển hài hoà ba bộ phận của TTBĐS
TTBĐS thông thường bao gồm 3 loại: (1) thị trường mua bán chuyển dịch; (2) thị trường
cho thuê và (3) thị trường thế chấp. Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ. Thực tế ở
nước ta trong những năm qua, sự sôi động hay “đóng băng” TTBĐS đều diễn ra chủ yếu
ở thị trường mua bán chuyển nhượng, còn đối với thị trường cho thuê và thị trường thế
chấp thì phát triển rất chậm và có nhiều nhân tố cản trở. Đây là sự phát triển méo mó của
TTBĐS.
Đối với thị trường cho thuê: Đây là một bộ phận quan trọng của TTBĐS, có quan hệ trực
tiếp với thị trường mua bán và chuyển dịch. Giá cho thuê gắn liền với giá mua bán
chuyển dịch. Nếu căn cứ vào tổng sản phẩm nội địa GDP/người của nước ta so với các
nước trong khu vực, thì giá cho thuê nhà các loại ở các đô thị lớn của nước ta như Hà
Nội, TP. Hồ Chí Minh còn rất cao. Đây là yếu tố bất lợi để phát triển kinh tế. Các nhà đầu
tư tài chính tính toán rằng, một dự án đầu tư BĐS (như xây cao ốc văn phòng, căn hộ cho
thuê, hạ tầng khu công nghiệp…) thường dựa trên thời gian thu hồi vốn khoảng 100
tháng (hơn 8 năm). Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm
chi phí đầu vào và được hưởng ưu đãi trong các chính sách tài chính, tín dụng. Do đó,

phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá BĐS thế chấp… và người thế chấp sẽ chuẩn
nhận hối phiếu đó. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết
khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng BĐS,
nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ. Nếu phát triển
được thị trường thế chấp sẽ tạo ra một kênh huy động vốn rất quan trọng cho nền kinh tế,
góp phần phát triển thị trường tài chính. Đây cũng là cách khai thông giữa TTBĐS với thị
trường vốn.
Chính sách thuế và phí: Là công cụ để điều tiết khối cung lẫn khối cầu và chống đầu cơ.
Cho đến nay, về mặt vĩ mô, nhà nước chưa có chính sách tài chính đồng bộ để điều tiết
TTBĐS. Chưa sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh
doanh BĐS trong nhiều năm và chống đầu cơ đất. Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội
nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất, tạo ra địa
tô cấp sai rất lớn, nhưng người hưởng lợi không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến
hành quy hoạch thì nảy sinh vấn đề như sẽ có một số người hưởng lợi và sẽ có một số
người bị thiệt hại một cách vô lý. Một số người có nhà đang ở trong hẻm được giải tỏa ra
mặt tiền, khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt, trong khi một số người đang ở mặt tiền thì bị
giải tỏa với giá đền bù nhiều khi chưa bù đắp được giá cả theo hiện trạng. Đây là sự bất
công. Hiện nay, chúng ta vẫn chưa có chính sách thuế và phí để điều tiết tình hình này.
Ở nhiều nước trên thế giới, người ta sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất
công đó. Theo Luật đất đai hiện hành, đề nghị sớm cụ thể Điểm c, Khoản 3, Điều 5 (quy
định: “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất
mang lại”) thông qua chính sách thuế và phí. Hay như trong vấn đề chống đầu cơ nền
nhà, nhiều nước quy định rất chặt chẽ và dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải
bảo đảm cơ sở hạ tầng công cộng được xây dựng hoàn thiện trước khi bán nền cho người
xây dựng nhà ở và tăng thuế BĐS để chống lại hiện tượng mua đất bỏ hoang trong các
khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch. Do đó, chúng tôi đề nghị, về
phương diện thuế, nhà nước cần nghiên cứu áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào các chủ
dự án hoặc nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu cơ nền nhà trong các dự án mà không xây
dựng theo tiến độ của dự án đã được duyệt. Đề nghị phân cấp cho chính quyền địa
phương, thẩm quyền HĐND được quyết định loại phí đánh vào việc đầu cơ nền nhà trong