( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
CHƯƠNG 4
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT
TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA
4.1.1 Thực trạng giá đất/bất động sản.
4.1.1.1 Giá đất
Khung giá đất của Chính phủ
Thi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 80/CP quy
định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi;
Sau đó, ngày 17 tháng 8 năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay thế Nghị
định số 80/CP. [XIV.695]. Thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ ban hành Nghị định số
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại.
Trong giai đoạn từ năm 1994-3003, do giá đất chuyển nhượng thực tế có nhiều
biến động và sự khác biệt về cơ sở hạ tầng kinh tế của các đô thị khác nhau, Chính phủ đã
hai lần điều chỉnh khung giá các loại đất bằng Quyết định 302/QĐ-TTg và Nghị định
17/1998/NĐ-CP, cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất trên địa bàn được
vận dụng hệ số điều chỉnh (K) từ 0,25 đến 2,7 lần đối với đất đô thị và hệ số điều chỉnh
(K) từ 0,5 đến 1,5 lần đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn,
đất khu dân cư ven đô thị, ven đầu mối giao thông, ven khu thương mại, khu du lịch, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, để đảm bảo giá các loại đất do địa phương
ban hành phù hợp với giá đất thực tế trên địa bàn địa phương.
Giá đất theo quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã quán triệt các nguyên tắc và phương
pháp định giá đất quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và vận
dụng các nguyên tắc này vào thực tế sử dụng đất, thực tế hình thành giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại địa phương để xây dựng giá các loại đất đảm bảo không vượt khung
giá các loại đất của Chính phủ, đồng thời đảm bảo sát với thực tế địa phương, cụ thể như
sau:

loại đường phố khác nhau và 4 mức giá chuẩn cho cho 4 loại ngõ. Dựa vào các mức giá
chuẩn này để xác định giá đất của từng lô đất theo các hệ số điều chỉnh về chiều dài của
mặt tiếp giáp mặt đường hình thể của lô đất. với cách xác định này, thành phố Hải Phòng
đã định được 264 mức giá đất đô thị khác nhau.
- Tại thành phố Đà Nẵng, bảng giá đất nội đô thị được xác định mức giá chuẩn
cho 4 loại đường phố và 4 mức giá chuẩn cho 4 vị trí của đường phố. Mức giá đất của
từng vị trí cụ thể trên từng đường phố được xác định trên cơ sở giá chuẩn và điều chỉnh
theo các hệ số điều chỉnh của đường phố theo 5 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1 và 1,2), hệ số
chiều sâu so với mặt đường theo 6 hệ số (0,4; 0,5; 0,6; 0,7; 0,8 và 1,0) và hệ số sinh lợi
của đất theo 6 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1; 1,2 và 1,3). Từ đó hình thành bảng giá đất nội đô
thị Đà Nẵng với 640 mức giá đất khác nhau.
Biểu 4.4 Bảng giá đất nội đô thị thành phố Đà Nẵng
Loại đường Mức giá theo vị trí (1000đ/m2)
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
1 5.180 2.020 1.350 750
2 3.360 1.440 975 625
3 2.100 1.125 713 500
4 1.500 750 525 400
Nguồn: UBND Thành phố Đà Nẵng
Mức giá đất nội thành cao nhất do các địa phương trên quy định so với mức giá
tối đa của Chính phủ quy định đã được điều chỉnh theo Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày
13/5/1996 và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998: Hà Nội bằng 32%, Đà Nẵng
bằng 30%, Hải Phòng bằng 21% và trung bình bằng khoảng 30% giá đất thực tế cao nhất.
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
Mức giá thấp nhất do địa phương quy định bằng từ 4 đến 8 lần mức giá tối thiểu do Chính
phủ quy định.
- Giá đất của các đô thị loại 3, 4 và 5 do các địa phương qui định nằm trong khung
giá do Chính phủ qui định và bằng khoảng 50% giá đất thực tế.
- Đối với đất thuộc đô thị mới, mấy năm trước đây là đất khu dân cư nông thôn,

- Đối với dự án đầu tư trong nước: Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết
định số 1357/TC/QĐ/TCT ngày 31 tháng 12 năm 1995, quy định tiền thuê đất đối với tổ
chức trong nước sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Tiền thuê đất hàng năm đối với đất
dùng vào các ngành sản xuất vật chất là 0,5% giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định tương tự đối với các ngành thương mại,
du lịch, dịch vụ là 0,7%.
- Đối với dự án đầu tư nước ngoài: căn cứ vào Điều 85 Nghị định số
24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
nước ngoài tại Việt Nam, ngày 24 tháng 11 năm 2000, Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành
Quyết định số 189/QĐ-BTC về việc ban hành Bản qui định tiền thuê thuê đất, mặt nước,
mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Theo Quyết định
này, đơn giá thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tính bằng ngoại tệ được xác
định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn: đồng bằng, trung du, miền núi; đồng thời có
tính đến các yếu tố đô thị hoá ở các vùng ven đô thị. Mức thu tiền thuê đất một năm cho
từng dự án được xác định trên cơ sở khung tiền thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tối
thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh giá tiền thuê theo 3 loại hệ số:
hệ số địa điểm, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề.
Đối với đất không thuộc đô thị, chưa phải là đất khu dân cư, đất chuyên dùng,
không dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì đơn giá thuê
đất được tính từ 100 USD đến 600 USD/ha/năm. Riêng đối với các vùng núi đá, đồi trọc,
đất xấu khó sử dụng, nếu sử dụng vào dự án không phải sản xuất công nghiệp, dịch vụ,
du lịch, thương mại, thì đơn giá thuê đất tính từ 30 USD đến 100 USD/ha/năm.
- Giá cho thuê lại đất tại các khu công nghiệp.
Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 36/CP và khoản 1 Điều 87 Nghị định số
24/2000/NĐ-CP: “Đối với dự án đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao do doanh nghiệp phát triển hạ tầng đầu tư xây dựng hạ tầng, thì việc trả tiền
thuê đất, tiền thuê lại đất đã phát triển hạ tầng và phí sử dụng các công trình hạ tầng

hạ tầng. Phương pháp xác định giá sàn để bán đấu giá quyền sử dụng đất phải căn cứ vào
các nguyên tắc sau đây: giá đất để tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng; giá đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ;
vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng;
các yếu tố khác có liên quan đến giá đất.
Theo báo cáo của 14 địa phương đến cuối năm 2003 đã sử dụng 1.706,282 ha đất
để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ứng với khoảng 207 dự án đã được thực hiện và đã tạo
ra nguồn vốn là 3.612,74 tỷ đồng. Những địa phương có số vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
được tạo ra từ quỹ đất khá lớn là: Đà Nẵng: 1.602 tỷ, Bà Rịa - Vũng Tàu: 1.190 tỷ, Hải
Dương:249 tỷ, An Giang: 86 tỷ, Hà Nội, Phú Yên và Kiên Giang đều 85 tỷ, Cần Thơ: 77
tỷ, Quảng Ninh: 56 tỷ, TP. Hồ Chí Minh: 53 tỷ, Nghệ An: 40 tỷ, Lào Cai: 38 tỷ, Quảng
Nam: 35 tỷ, Ninh Bình: 13 tỷ, có 18 dự án thuộc 9 tỉnh sẽ thực hiện trong thời gian tới
với tổng diện tích của dự án là 7.950,355 ha, trong đó diện tích đất xây dựng cơ sở hạ
tầng 60 ha, diện tích quỹ đất được sử dụng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là ước tính
3.820,355 ha, tương ứng với giá trị ước tính 25.324,11 tỷ đồng. [V.10-16]
4.1.3 Những tồn tại chủ yếu
4.1.3.1 Về giá đất
Một là, giá đất do nhiều địa phương ban hành quá thấp so với giá đất thị trường,
nên khi áp dụng thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà nước thất thu quá lớn, khi áp dụng
đền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhận; từ đó, gây nhiều tiêu cực, khiếu kiện
trong dân;
Hai là, tiêu thức và kỹ thuật xác định giá các loại đất chưa rõ ràng: Giá đất đô thị
được qui định cho 5 loại đô thị theo phân loại đô thị hiện hành của Nhà nước. Do tiêu
thức phân loại đô thị có những nội dung khác với các yếu tố hình thành giá đất, nên có
nhiều trường hợp đô thị có giá đất thực tế khác nhau nhưng lại có chung một khung giá,
mức giá là bất hợp lý. Đối với đất khu dân cư nông thôn; đất dân cư vùng ven đô thị đầu
mối và trục đường giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp thì vị trí lô
đất và điều kiện về kết cấu hạ tầng, khoảng cách đến các trung tâm đô thị là căn cứ chủ
yếu để xác định giá loại đất này, nhưng lại phân loại theo 6 hạng đất như đất nông nghiệp

bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc xác định giá đất để thanh toán giá trị công trình, thì
đa số các tỉnh đều giao cho Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính - Vật giá cấp tỉnh đảm đương
và kiêm nhiệm; Ban này không phải là một cơ quan chuyên môn, độc lập về định giá mà
công việc chính vẫn là quản lý Nhà nước về giá, do đó không đảm bảo được về tiến độ và
chất lượng dẫn đến nhiều thiếu sót và khiếu kiện xảy ra.
4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản
Hệ thống văn bản pháp quy về giá đất đã ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ và
chưa hoàn chỉnh. Trên thực tế tồn tại 2 loại giá đất: giá Nhà nước quy định (tĩnh và thấp
hơn), giá thị trường (động và cao hơn), sự chênh lệch này gây ra những hạn chế, tiêu cực,
thiếu công bằng và không đảm bảo lợi ích cho Nhà nước trong việc thực hiện chính sách
thuế, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất, không ít trường
hợp là nguyên nhân khiến kiện tố cáo bức xúc, ảnh hưởng việc giải phóng mặt bằng, làm
chậm tiến độ các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng.
Thiếu quy trình, quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bất động sản và tổ
chức quản lý giá bất động sản.
Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về giá bất động sản; cơ
quan định giá bất động sản chưa được xác lập, hiện có nhiều cơ quan tham gia vào nhiệm
vụ này: Bộ tài chính (Cục quản lý giá, Cục Công sản), Bộ Tài nguyên và Môi trường (Vụ
Đăng ký- Thống kê đất đai) nhưng chức năng, nhiệm vụ chưa được phân công, phân cấp
rõ ràng, cụ thể.
Chưa có những cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên về quản lý giá bất động sản
do đó, thiếu lý luận và thực tiễn, thiếu cán bộ chuyên môn và có kinh nghiệm về định giá
bất động sản.
Thông tin về giá bất động sản thiếu, không rõ ràng, không đảm bảo cho việc giao
dịch bất động sản trên thị trường hoạt động lành mạnh; tỷ lệ giao dịch không chính thức
chiếm tỷ lệ cao (khoảng 70%). [V.22-25]
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất
Khung giá đất do Chính phủ quy định

nhất; trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có cùng mục đích sử dụng
hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch. có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng
như nhau nhưng có chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút dầu tư khác
nhau, thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không
quá 20%. Trường hợp giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa 2 tỉnh không thống nhất được
thì địa phương phải báo cáo Chính phủ giải quyết.
4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí
4.2.1.1 Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất
nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng; Căn cứ tính và thu thuế
( Word Reader - Unregistered )
www.word-reader.com
là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích
của từng hạng đất; Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa
hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình
quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đất
trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất
trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng
Kilôgam thóc trên 1ha của từng hạng đất. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thóc
Nhà nước quy định
Thuế nhà, đất: Mới chỉ áp dụng thu thuế đối với đất. Căn cứ tính thuế là diện tích
đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích, trong đó:
- Đối với đất ở đô thị, mức thuế đất bằng từ 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được quy định cho một đơn vị diện tích
của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị.
- Đối với đất thuộc vùng ven đô thị, thì tuỳ thuộc vào loại đô thị mức thuế đất
bằng từ 2 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong
vùng;
- Đối với đất thuộc vùng ven các đầu mối giao thông, ven các trục đường giao