Đề tài tham dự cuộc thi
Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2010 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp, giải
pháp mới cho thị trường bất động sản Việt Nam 1

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI
Từ viết tắt
Tên tiếng Anh
Tên tiếng việt
ABS
Asset-Backed Security
Chứng khoán bảo đảm bằng tài
sản tài chính
MBS
Mortgage- Backed Security

Tổ chức Hợp tác và Phát triển
Kinh tế
2 LỜI NÓI ĐẦU
Với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, đất thương mại… tăng cao trong khi nguồn
cung hạn chế. Bên cạnh đó, vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và
được tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hàng (chiếm đến 70-80% giá trị công
trình). Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là
các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hàng lại là vốn
ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi ro cho các ngân hàng. Do đó các ngân hàng
cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản.
Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư
vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản có giá
trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi thường là vốn nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào
được. Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản, chúng ta cần có

chế tài đối với doanh nghiệp khi không hoàn thành đúng hẹn hoặc thông tin
công bố không chính xác từ phía cơ quan quản lý, tổ chức giám sát, tổ chức bảo
lãnh phát hành.
Với những nội dung đã trình bày về mặt yêu cầu và lợi ích của hoạt động
chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bất động sản, đề tài sẽ được bố trí
với bố cục như sau:
Chƣơng I: Tổng quan về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động
sản.
Chƣơng II: Triển vọng áp dụng chứng khoán hoá các khoản cho vay thế
chấp tại Việt Nam.
Chƣơng III: Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng công cụ chứng
khoán hoá các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam.
Với bố cục đề tài như trên chương I nhằm mục đích giải thích về chứng
khoán hoá và lợi ích cũng như rủi ro của chứng khoán hoá, đồng thời cũng đưa
ra một số bài học từ một số quốc gia. Chương tiếp theo là tổng quan về thị
trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản và một số hình thức áp
dụng công cụ này tại Việt Nam. Và nội dung cuối cùng sẽ là một số giải pháp,
kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhằm tạo hành lang pháp lý và cơ chế chính
sách thuận lợi cho công cụ này phát triển.
Mặc dù đã cố gắng hoàn thành đề tài song do nhận thức còn hạn chế nên
đề tài không tránh khỏi sai sót, các thành viên của đề tài rất mong nhận được
những ý kiến đóng góp của hội đồng xét duyệt. 4 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN



hiện việc cho vay dựa trên sự tín nhiệm đối với người vay và trên tài sản thế
1

chấp cho món vay, thì khoản vay được gọi là một khoản vay thế chấp bất động
sản thông thường. Người cho vay có thể đòi hỏi người vay phải có bảo hiểm
khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản này phòng khi người vay không trả
được nợ. Bất động sản được sử dụng trong hoạt động cho vay thế chấp có thể là
nhà ở các loại và các loại bất động sản thương mại hay nông trại.
II. Chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bằng tài sản mua
1. Giới thiệu về chứng khoán hoá
–
Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên ở Hoa Kỳ vào năm 1970. Fannie Mae
và Freddie Mac
1
- hai công ty được chính phủ Mỹ bảo trợ - là những công ty
đầu tiên và cho đến nay vẫn luôn là những công ty tích cực nhất trong hoạt động
chứng khoán hóa. Hồi thập niên 1970, hai công ty này đã phát minh ra chứng
khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (hay MBS). Sau đó, các loại chứng khoán
đảm bảo bằng tài sản khác ra đời, như giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (hay CDO)
và các thứ tương tự CDO. Nếu như MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ
khác nhau lại, thì CDO, xuất hiện từ năm 1987 và chỉ thực sự phổ biến từ cuối
thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác. Nghiên
cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản
đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ. Do đó có
quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng
khoán khác. Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản

phần là đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư. Pháp nhân
đặc biệt dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ
tài sản ban đầu. Tài sản sau khi được mua vẩn do chủ tài sản điều phối theo hợp
đồng quản lý tài sản giữa pháp nhân đặc biệt và chủ tài sản ban đầu, toàn bộ thu
nhập có được từ tài sản sẽ được chưyển cho pháp nhân đặc biệt để cân đối chi
trả lợi tức cho người đầu tư. thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho tổ chức tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà ở. 7
III. hƣơng thức chứng khoán hoá
2

1. Phƣơng thức chứng khoán hoá thông qua trung gian: The mortgage –
Backed Security (MBS):
Phương thức tạo chứng khoán hoá thông qua trung gian là phương thức khi
người vay tiền ngân hàng có tài sản thế chấp là các địa ốc (gọi là tài sản thế
chấp) hoàn trả gốc và lãi tiền vay cho người nắm giữ chứng khoán thông qua tổ
chức trung gian (gọi là người được uỷ thác thay công ty tín thác). Hay nói cách
khác, đặc trưng của các luồng tiền trong phương thức chứng khoán hoá thông
qua trung gian phản ánh các luồng tiền của khoản vay có thế chấp.

Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS
2. Phƣơng thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố bằng các chứng khoán
tái thế chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO):

khoán CMO đuợc phát hành thành nhiều hạng khác nhau (đa hạng) nhằm hấp
dẫn và đáp ứng yếu cầu tính đa dạng của các nhà đầu tư. Trong khi theo phương
thức chứng khoán hoá thông qua trung gian thì mỗi nhà đầu tư hàng tháng nhận
được khoản tiền là tỷ lệ với trị giá chứng khoán mà mình nắm giữ đối với khoản
tiền người vay tín dụng hoàn trả cho ngân hàng {bao gồm khoản trả góp cố định
hàng tháng (gốc và lãi) và khoản tiền gốc hoàn trả trước hạn}, thì CMO lại là
phương thức chứng khoán hoá đa hạng, nghĩa là những nhà đầu tư đuợc phân
thành các thức hạng khác nhau theo một số tiêu chí nhất định về chứng khoán.
Hai đặc điểm cơ bản của phương thức chứng khoán CMO là:
- Có mức lãi suất coupon của trái phiếu là cố định nhưng khác nhau giữa
các hạng trái phiếu khác nhau.
- Khoản tiền hoàn trả trươc hạn được sử dụng để thanh toán phần gốc trái
phiếu chỉ cho một hạng trái phiếu nhất định, còn các trái phiếu của các hạng
khác vẫn được giữ nguyên.

Hình 2: Quy trình tạo chứng khoán CMO
3. Phƣơng thức tạo chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua
trung gian: The mortgage – Backed Bond (MBB)
Phương thức phát hành MBB là phương thức thứ ba của công nghệ chứng
khoán hoá. Sự khác nhau giữa trái phiếu MBB so với hai loại chứng khoán
thuộc hai phương thức trước là MBS và CMO ở hai điểm sau đây:
- Trong khi MBS và CMO giúp ngân hàng chuyển các khoản cho vay thế
chấp bất động sản (địa ốc) từ nội bảng ra hạch toán ở ngoại bảng, thì MBS


1. Đối với nền kinh tế
Việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản thế
chấp được áp dụ năng lực dự báo khủng hoảng, định giá chính
xác hơn các tài sản và mức độ rủi ro.
Chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch
được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành
một cách tự nhiên trong nền kinh tế. Việc quan sát kỹ lưỡng và cẩn trọng các số
liệu thống kê không quá khó khăn hay phức tạ rất hữu ích để nhận diện
những sai lầm đang diễn ra trên thị trường. Thông thường, đó là những lầm lẫn
đáng kể trong đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản.

2. Lợi ích của ngƣời đi vay: 10

Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ
tầng, chứng khoán là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời
của dự án.
Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là
một biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ
quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với
biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới,
việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự ấn đã tiết kiệm được thời gian và chi
phí phát hành.
Chứng khoán hóa mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng
cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam
kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận
hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá – hàng hóa trên thị trường tài
chính.

không hoàn thành hoặc trì hoãn nghĩa vụ thanh toán. Tất cả các khoản phải
thanh toán phát sinh trong quá trình chứng khoán hoá đều được cho là rủi ro tín
dụng và rủi ro này không chỉ là rủi ro từ người đi vay mà tất cả các bên liên
quan.
Các khoản phải thanh toán được coi là có thể xảy ra rủi ro tín dụng:
- Khoản phải thanh toán từ các tổ chức trung gian cho nhà đầu tư.
- Khoản phí phải trả của SPV cho các công ty dịch vụ.
- Khoản phải trả của các công ty dịch vụ cho đại lý thanh toán.
- Khoản phải trả của các công ty bảo hiểm với nghĩa vụ thanh toán của họ.
2. Rủi ro cấu trúc
Rủi ro cấu trúc sẽ bao gồm 3 loại rủi ro: Rủi ro thị trường, rủi ro tính lỏng
và rủi ro hoạt động.
Rủi ro thị trường: Rủi ro chủ yếu liên quan đến chứng khoán hoá chính là
rủi ro lãi suất và rủi ro tỷ giá hối đoái. Một trong những nguồn thu của SPV
chính là khoản thu từ lãi suất cho các tổ chức đi vay, lãi suất của những khoản
cho vay này có thể là cố định hoặc thả nổi theo một lãi suất nào đó như Libor.
Tuy nhiên các SPV này lại áp dụng cùng một mức phải trả cho các nhà đầu tư, 12

vì thế khi trên thị trường có sự biến động sẽ gây ra rủi ro cho các tổ chức này.
Có 4 trường hợp có thể xảy ra:
Thu nhập từ lãi và chi phí trả lãi đều là những lãi suất cố định: nếu có sự
thay đổi trong lãi suất thì sẽ không tác động nhiều đến các khoản phải trả cũng
như các khoản tái tài trợ của SPV nếu kỳ hạn của các khoản cho vay và đi vay là
trùng nhau. Nhưng nếu trường hợp các kỳ hạn của khoản đi vay và cho vay
không trùng thì rủi ro tái đầu tư, tái tài trợ sẽ phát sinh phụ thuộc vào cấu trúc kỳ
hạn của lãi suất.
Thu nhập từ lãi suất dựa trên lãi suất cố định, chi phí lãi phải trả là lãi suất

và nhà đầu tư (rủi ro đạo đức). Sau đây là một số trường hợp có thể nảy sinh
thuộc về rủi ro hoạt động:
- Người thực hiện các khoản cho vay thế chấp không có trách nhiệm cao
đối với việc đánh giá chất lượng của các khoản cho vay.
- Các trung gian không thực hiện báo cáo các khoản lỗ.
- Các trung gian thiếu động lực trong việc đánh giá và chọn lựa những
khoản cho vay có thể thu hồi đúng hạn và có khả năng thanh toán dẫn tới thực
hiện bảo hiểm để thoát khỏi lỗ.
- Các ngân hàng, tổ chức tham gia quá trình thực hiện tối đa hoá thu nhập từ
phí đẩy lãi suất cao đối với người đi vay và giảm chi phí phải trả cho nhà đầu tư.
- Tác động đến việc xếp hạng tín dụng.
3. Rủ
Rủi ro do cung cấp thông tin: Để giữ mối quan hệ với khách hàng của
mình (những người đi vay) ngân hàng đã hạn chế việc cung cấp thông tin về
những khách hàng này cho những bên liên quan mà đặc biệt là nhà đầu tư. Một
khi những người đi vay phá sản thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các bên liên quan.
Để tránh xảy ra tình trạng bất cân xứng thông tin, các bên cần phải có thoả thuận
rõ ràng về việc trao đổi thông tin theo lịch trình, như thế sẽ đảm bảo phần nào
quyền được tiếp cận thông tin của nhà đầu tư và các tổ chức có liên quan.
Rủi ro phá sản: Sự phá sản của các tổ chức thực hiện các khoản cho vay
thế chấp và SPVs trong giao dịch chứng khoán hoá có thể đem lại rủi ro do yêu
cầu thực hiện bảo hiểm của các bên liên quan. 14

Rủi ro liên quan đến luật, chính sách: Khi các chính sách của chính phủ và
các luật được ban hành liên quan đến các bên quan trong quá trình chứng khoán
hoá đều gây ra rủi ro.
V. Bài học kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về chứng khoán hoá các

- Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu
được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố.
- Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo
đó người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau:
- Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc;
- Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc;
- Trả tiền lãi,hoặc;
- Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng.
Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối
thiểu. Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền
thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc
độ bằng với lãi suất thấp. Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng
năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả. Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào
số dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên. Tuy nói là năm năm sẽ tính lại,
nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì
ngân hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người
đi vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không
ngờ.
- Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm
thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp,
công việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng
không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng
thanh toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng
hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
a. Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ
Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam
hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ 17

Bảng 1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ
3

Năm
1949
1979
2001

20%
46%
73%

15%
28%
41%

Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rung động nền
kinh tế thế giới.
b. Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản
Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến
khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới
chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay
dưới chuẩn trong các năm gần đây.
Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa
trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy
cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn

tín dụng.
Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ
cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế
chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như
các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Theo đó, lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh
khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên.
c. Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế
Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường bất động sản và
thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành
từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán. Ngành xây dựng
Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lượng và cắt giảm
1-2 triệu công việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ
mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình
trạng mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều
ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa.
Tháng 9/2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ
giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ 19

giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số
kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall.
Đồng thời, giá nhà đất cũng giảm khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000
USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua.
Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm
2008, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD
vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này,


Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970,
suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập
niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu
lần bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng”
nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Tuy nhiên, thị trường bất động sản
nước này cũng không tránh khỏi những nghi ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi
xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều
nền kinh tế. Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý
2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua. Mặc dù mức tăng chung của thị trường
nhà đất quý 2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua
bán vẫn ở mức đáng thất vọng.
Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ
dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho ràng giá nhà chỉ lên cao mà thôi.
Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc
hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng không thì cũng bán đi có lãi
nhiều. Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản Singapore cũng đã
phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường bất động
sản của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn
với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người
tham gia vào thị trường bất động sản. Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore
có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán phải cung cấp cho
người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao
giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán.
3. Các bài học kinh nghiệm
Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo
trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường. Lợi nhuận
cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn.
Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức dễ dãi và
việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ

Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây 22

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấ

- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển
hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí
bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực
xa trung tâm đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản.
Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất
động sản cũng khác nhau.
- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai,
nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì
được xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi
đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể
giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua
việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về
dài hạn.

1.2 Phân loại
Căn cứ theo khái niệm trên, bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
2. Thị trƣờng bất động sản
2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao
đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh 24

không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm
Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm: Thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp
gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch
được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh
doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Vì không có
thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin
cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;
sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị
trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình