-
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-----------------

CÔNG TRÌNH DỰ THI
GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN
“NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2009”
TÊN CÔNG TRÌNH:
PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ
TÀI CHÍNH TRÊN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM

THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ
ii
MỤC LỤC
Trang bìa
Mục lục ............................................................................................................................ ii
Danh mục bảng biểu ....................................................................................................... v
Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................... vi
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ
TÀI CHÍNH ....................................................................................................................... 3
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản ...................................................................... 3
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản .................................. 3

2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai .......................................... 17
2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai ................................................................ 17
2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................................................................... 17
2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO ......................... 17
2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008 ........................ 18
2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay ................................................ 18
2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản ...................... 19
2.2.1 Vốn tự có .................................................................................................................. 19
2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại ......................................................................... 20
2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư .......................................................... 22
2.2.4 Vốn khác .................................................................................................................. 23
2.3 Mối liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở VN ........ 24
2.3.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán ......................................... 25
2.3.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ tín dụng tại
ngân hàng thương mại ....................................................................................................... 26
2.3.3 Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ................. 26
2.3.3.1 Khả năng cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản của các trung tâm tài
chính .................................................................................................................................. 26
2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất
động sản ............................................................................................................................ 27
2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiếu vướng mắc ............................ 27
2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng........... 28
2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động
đầu tư kinh doanh bất động sản ........................................................................................ 28
2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam ............. 28
iv
2.4.1 Phát hành trái phiếu .................................................................................................. 28
2.4.2 Các quỹ đầu tư ......................................................................................................... 30
2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản .................................. 30
2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng ......................................................... 30

vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ABS : Asset-Backed Securities
CBRE : CB Rechard Ellis
CDO : Collateralized Debt Obligations
CDS : Credit Default Swap
CII : Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật
DATC : Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng
FDI : Foreign Direct Investment
HIFU : Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh
LPT : Listed Property Trust
MBS : Mortgage-Backed Securities
REIT : Real Estate Investment Trust
WTO : Word Trade Organisation
- 1 -
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển kinh tế
của Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn
là vấn đề sống còn, nhưng hiện nay chúng ta lại thiếu vốn trầm trọng để thực hiện các dự
án bất động sản, chính vì lẽ đó mà nước ta chưa khai thác hết tiềm năng bất động sản to lớn
của mình. Trong năm 2007 và đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển
nhanh chóng của thị trường bất động sản. Điều có thể thấy rõ nhất trong giai đoạn này là
sự khát vốn của của các doanh nghiệp bất động sản và những hạn chế của các kênh huy
động vốn truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Trên
thế giới, từ lâu, nhiều nước đã sử dụng các công cụ tài chính để huy động vốn cho thị
trường bất động sản thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản
và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Vấn đề cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra

Kết luận
- 3 -
PHẦN 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC
CÔNG CỤ TÀI CHÍNH
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các
tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả
khác nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình
thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong
bộ luật La Mã.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên
thế giới. Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: real estate (các tài sản bất động) được gọi là
bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie’,
Trung Quốc dùng thuật ngữ “địa sản” và ở nước ta được gọi là: bất động sản.
Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà

khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật
ngoại cảnh
- Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự
tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa
bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và
giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia
- Thứ sáu, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả
năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản
phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để
quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh
doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- Thứ bảy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan
đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác
động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội
- Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều
vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên
việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi
phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây
dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các
công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và
chi phí cho quản lý cũng rất cao.
- 5 -
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan
hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán,
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền
sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn
cuả quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến
hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối
và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản,
đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc
biệt đúng ở nước ta cho thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuê
đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của nhà nước
- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của
mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyển thống và tập quán, thị
hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Sự tác động của nhà nước là một
trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kì nhà nước
nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong
đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị
biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của
nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác,
thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên
thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa
khác.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động
thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.
Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
bất động sản cũng như nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường
bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại
lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy
động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra,
thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc

động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các
cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất
thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển
sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ
từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng
khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là
biện pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn
của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài
- 8 -
chính hóa. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường
bất động sản.
Trong mỗi cấp độ phát triển thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường
bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại),
tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong
khoảng một thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng
18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi
chu kỳ khoảng 10 năm; thị truờng bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ
II đến nay đã có 8 chu kỳ giao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994),
tăng trưởng phi mã trong hai năm 1992,1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
1.2 Công cụ tài chính
1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính
Tài chính là một phạm trù kinh tế ra đời và phát triển gắn liền với kinh tế hàng hóa,
nó phản ảnh sự vận động các nguồn lực tài chính thông qua những hình thức phân phối thu
nhập, mua bán vốn giữa các chủ thể trong xã hội.
Kể từ khi xuất hiện và sau đó là sự phát triển đa dạng các hình thức hoạt động, tài
chính đã góp phần tích cực vào việc thỏa mãn những nhu cầu kinh tế xã hội của các chủ
thể trong xã hội thông qua đáp ứng về nguồn lực tài chính. Điều này cũng có nghĩa là tài
chính và các hình thức của nó đã tham gia tích cực vào các hoạt động kinh tế xã hội, tức là
các chủ thể trong xã hội đã khai thác tài chính và vận dụng như là công cụ hay phương

vốn đáp ứng nhu cầu vốn ngắn hạn, trung dài hạn; còn đối với người thừa vốn thì chứng
khoán là công cụ đầu tư để mang lại những khoản thu nhập nhất định.
Công cụ trên thị trường tài chính:
Căn cứ trên chủ thể phát hành, có các loại chứng khoán sau
+ Chứng khoán của chính phủ và chính quyền địa phương như trái phiếu chính phủ, trái
phiếu của chính quyền địa phương.
+ Chứng khoán của các tổ chức tài chính tín dụng, bao gồm chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm,
kỳ phiếu ngân hàng, trái phiếu ngân hàng…được các tổ chức tín dụng phát hành để huy
động các nguồn vốn tiết kiệm trong công chúng. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng nếu được
thành lập dưới hình thức công ty cổ phần còn phát hành cổ phần của chính công ty đó.
+ Chứng khoán của doanh nghiệp, gồm trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, khế ước vay nợ,
thương phiếu, chứng chỉ quỹ… do các doanh nghiệp phát hành để huy động vốn trên thị
trường chứng khoán, vay vốn từ các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp với nhau.
Căn cứ vào thời hạn, có thể chia chứng khoán thành 2 loại
+ Chứng khoán ngắn hạn, gồm các loại tín phiếu kho bạc, kỳ phiếu ngân hàng, hối phiếu,
lệnh phiếu thương mại, các loại chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ…Đây là công
cụ dùng để lưu chuyển vốn ngắn hạn và là đổi tượng chủ yếu được giao dịch, mua bán vốn
trên thị trường tiền tệ.
- 10 -
+ Chứng khoán trung dài hạn, gồm trái phiếu dài hạn của chính phủ, trái phiếu các tổ chức
tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và cổ phần. Đây là những công cụ chủ yếu được giao
dịch trên thị trường vốn.
Sự phân chia thời hạn của chứng khoán là có tính chất tương đối tùy thuộc thông lệ mỗi
quốc gia. Ở Việt Nam, chứng khoán ngắn hạn có thời hạn dưới 1 năm, trong khi ở Anh là 7
năm trở xuống, Nhật là từ 2-4 năm.
Căn cứ vào tính chất nguồn vốn huy động, có thể chia các công cụ tài chính ra làm 2
nhóm.
+ Chứng khoán nợ: được dùng để huy động dưới hình thức vay ngắn hạn hay dài hạn, bao
gồm trái phiếu chính phủ, trái phiếu doanh nghiệp, hối phiếu thương mại, lệnh phiếu
thương mại, kỳ phiếu ngân hàng, chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ.

Leach – Bliley; (2) Do chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “ nhà cho người có thu
nhập thấp” của chính quyền Bush; (3) Do thị trường bất động sản giảm giá. Những nguyên
nhân trên đây mới là phần nổi của tảng băng, phần chìm lớn hơn, quan trọng hơn chính là
“đòn bẩy tài chính” mới là nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng lần này.
Sự thay thế của đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall bởi đạo luật Glam –
Leach – Bliley: việc sửa đổi đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall vào cuối thời tổng
thống Bill Clinton năm 1999 dưới sức ép của các ngân hang thương mại đã xoá nhòa ranh
giới giữa ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và các công ty Bảo hiểm. Cho phép các
ngân hàng thương mại được phép tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như
nghiệp vụ chứng khoán hóa và bán các khoản vay bất động sản. Nhờ vào công cụ được cho
là làm giảm rủi ro này các ngân hàng có thể đẩy mạnh cho vay bất động sản dưới chuẩn
nhằm thu về những khoản lợi lớn. Tuy nhiên , bản thân các ngân hàng vẫn nắm giữ một
lượng lớn các chứng khoán phái sinh này, một phần là do không bán được, một phần là do
nắm giữ của các ngân hàng khác để đa dạng hóa đầu tư. Đây là nguyên nhân gây ra các
khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vay bất động sản khi thị trường bất động sản bị vỡ
bong bóng và các khoản cho vay không thu hồi được, cộng với các khoản chứng khoán bất
động sản bị giảm giá không phanh.
Chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “ nhà cho người có thu nhập thấp” của
chính quyền Bush: để thúc đẩy kinh tế trong giai đoạn nhiệm kỳ đầu tiên, chính quyền
Bush nới lỏng chính sách tiền tệ trong suốt một thời gian dài với lãi suất thấp để thúc đẩy
tăng trưởng tín dụng. Đặc biệt, với chính sách “nhà cho người có thu nhập thấp” của chính
quyền Bush, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh trong đó có một phần lớn là tín dụng
dưới chuẩn.
Do thị trường bất động sản giảm giá: Vỡ bong bóng bất động sản luôn là một trong những
nguyên nhân quen thuộc của các cuộc khủng hoảng tài chính và cuộc khủng hoảng lần này
không phải là một ngoại lệ.
Do “đòn bẩy tài chính”: đây chính là nguyên nhân chính làm biến mất các ngân hàng đầu
tư như Bear Stearn, Lehman Brothers, Merill Lynch và các ngân hàng Fredie Mac và
Fannie Mae. Đòn bẩy tài chính là công ty sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài
sản, được tính bằng tỷ lệ: Tổng tài sản/ Vốn chủ sở hữu. Đòn bẩy tài chính là đo lường

cho đến hôm nay là do nguồn vốn để mua chứng khoán bất động sản một phần được tài trợ
bằng tiền gởi tiết kiệm. Đây cũng chính là lý do mà Chính phủ Mỹ cho phép chuyển đổi
hai ngân hàng này làm ngân hàng đa năng.
Như vậy, có nhiều nguyên nhân dẫn tới cuộc khủng hoảng nhưng nguyên nhân
chính là do “đòn bẩy tài chính”, là lỗi của SEC trong việc xoá bỏ quy định về hạn chế đòn
- 13 -
bẩy tài chính năm 2004, cho phép các tổ chức tài chính phi ngân hàng hoạt động với tỷ lệ
vay quá lớn.
Biểu đồ 1.1: Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008

Nguồn: Thăng Long Securities

Biểu đồ 1.2: Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009

Nguồn: Bloomberg, Natixis
1.3.2 Australia
1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi
Chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi thực hiện giao dịch
mua. Bên phát hành chứng chỉ (thường là một công ty bảo hiểm) đảm bảo thanh toán
khoản tiền gửi hay tiền đặt cọc đó vào thời điểm thanh toán và chỉ thu về một khoản phí.
Chứng chỉ tiền gửi thường được sử dụng trong các giao dịch đột xuất (off-the-plan), trong
đó việc thanh toán có thể kéo dài tới 3 năm kể từ khi ký kết hợp đồng. Theo ước tính của
RBA (Reserve Bank of Australia), chứng chỉ tiền gửi được sử dụng trong 20% các giao
dịch về nhà ở tại Sydney.
- 14 -
Một yếu tố ảnh hưởng khác trong lĩnh vực vay vốn đầu tư bất động sản (cũng như
mua để ở) là sự xuất hiện của các bên phát sinh thế chấp và các bên môi giới tài sản cầm cố
trong thị trường cho vay trong nước từ thập niên 1990. Ước tính các bên môi giới tài sản
thế chấp đóng vai trò tổ chức cho trên 30% lượng giao dịch thế chấp và nhà ở tại Australia.
Tất cả các công ty môi giới thế chấp đều chào các khoản cho vay đầu tư và coi đây là một

1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản
Quỹ chứng khoán đang quản lý khối tài sản trị giá 655 tỷ USD ở Australia và trên 9
triệu người Australia đầu tư vào các quỹ này (IFSA, 2004).
Với các rối loạn tài chính và lãi suất thấp xuất hiện, nhiều nhà đầu tư Australia nhận thấy
rằng khó có thể thu lợi nhuận cao từ cổ phiếu và trái phiếu, điều mà họ đã từng hưởng cuối
thập kỷ 1980 và đầu 1990. Do vậy, các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các quỹ chứng
khoán bất động sản là một công cụ để đầu tư gián tiếp bất động sản. Qui mô của các quỹ
này đã tăng từ 16 tỷ USD năm 2001 lên 21 tỷ năm 2003. Tỷ lệ tăng trưởng là 15.7%.
Thị trường LPT New Zealand được khởi động từ năm 1992 với mô hình là các LPT
của Australia. Có 6 LPT được niêm yết trên sở giao dịch New Zealand. Tổng giá trị thị
trường của các LPT này là 1.7 tỷ NZ$, chiếm 4% giá trị thị trường chứng khoán New
Zealand.
1.3.3 Trung Quốc
Mặc dù thị trường bất động sản ở Trung Quốc phát triển khá tốt, cách huy động vốn
chủ yếu vẫn là thông qua hệ thống ngân hàng. Khoản vay ngân hàng chiếm đến 70% chi
phí của dự án, 30% còn lại là vốn chủ sở hữu. Thị trường chứng khoán hóa ở Trung Quốc
thật sự bắt đầu vào năm 2005 và vẫn còn non yếu. Vào tháng 6 năm 2003 PBOC (the
people’s bank of China) đưa ra thông tư 121 với mục đích thắt chặt tài chính bất động sản
nhằm hướng tới sự phát triển bền vững. Thông tư này đưa ra những quy định chặt chẽ hơn
lên các khoản cho vay bất động sản của ngân hàng. Cũng theo thông tư này, ngân hàng sẽ
phải đưa ra những điều khoản hạn chế mới, buộc nhà đầu tư phải thỏa mãn những quy định
này (những quy định cho các khâu: bắt đầu dự án, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và hoàn
tất dự án ) trước khi ngân hàng cho vay. Có những quy định rất khắt khe mà chỉ những
công ty vững mạnh về tài chính hay những công ty nhà nước mới có thể thỏa mãn quy định
đầu tiên của ngân hàng để họ cho vay là đáp ứng được 30% vốn tự có tài trợ dự án. Điều
này đã hạn chế những nguồn vốn chính cho những nhà đầu tư bất động sản và buộc họ phải
tìm kiếm nguồn vốn mới. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời để đáp ứng yêu cầu này.
Hoạt động của những quỹ này tuân theo những điều khoản chính phủ đặt ra trong “ Những
nguyên tắc quản lý quỹ tín thác đầu tư” do ngân hàng nhà nước Trung Quốc ban hành vào
tháng 6 năm 2002. Tháng 1 năm 2007, những nguyên tắc này được sửa đổi và có hiệu lực

2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002
2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai
Sau khi đất nước được thống nhất, nhà nước ta xây dựng nền kinh tế theo hướng kế
hoạch hóa tập trung. Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi
người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể.
Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất động sản có phát
triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công
nhận, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản.
2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai
Luật đất đai năm 1993 là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối
đổi mới của Đảng và Nhà nước ta.
Ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt Nam vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá
đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định. Trong đó giá đất do Nhà
nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng
gần 100 lần trong giai đoạn này. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực
tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo
kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “xin-cho”
vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp
đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ
biến. Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm
dân cư được tích trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp.
2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO
Cơn sốt giá đất 2001-2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt đầu có
những điều chỉnh, và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2003
các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Nhưng
đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm
rộ và nhanh chóng nhất.
- 18 -
Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước. Theo thống kê

sản là 192.
2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay
Diễn biến của thị trường bất động sản năm 2008 là một năm kỳ lạ nhất từ trước tới
nay. Thị trường từ chỗ cực nóng đến chỗ cực lạnh. Bắt đầu từ tháng 3 năm 2008 thị trường
bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng và có sự sụt giảm ở cả ba phương diện
là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Từ quý 2/2008 thị trường xuống dốc rõ rệt, nhiều nhà
đầu cơ bất động sản tìm cách tháo chạy khỏi thị trường. Số lượng giao dịch về căn hộ cao
cấp, nhà phân lô, đất nền dự án chỉ còn khoảng 10% so với thời điểm sôi động nhất của thị
trường là tháng 9-10 năm 2007. Vào đầu Quý 2/2008 lượng rao bán rất lớn nhưng luôn
- 19 -
vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng
85%-90% so với thời điểm Quý 4/2007 hay khoảng 50% so với Quý 1/2008.
Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản,
nhiều dự án ( gồm vốn trong nước và dòng vốn FDI) được triển khai trong năm 2008 đặc
biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất động sản các tháng đầu năm
2008 tiếp tục tăng mạnh. Trong năm 2008 cả nước có 1.171 dự án FDI mới được cấp phép
với số vốn đăng ký đạt 60,3 tỷ USD. Bình quân vốn đăng ký của một dự án năm nay đạt
51,5 triệu USD so với mức bình quân năm 2007 12,5 triệu USD/dự án. Tổng số dự án FDI
đầu tư vào bất động sản là 609 dự án.
Thị trường bất động sản quý 3, 4 năm 2008 vẫn tiếp tục đà suy giảm. Thị trường
đầu năm 2009 ấm trở lại do những thay đổi trong chính sách cho vay của các ngân hàng và
việc giảm lãi suất nhưng nhìn chung thị trường vẫn chưa thể phục hồi và việc ấm trở lại chỉ
là sự thoáng qua.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và
thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây Dựng, từ ngày 1/1/2009 các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thuê mua bất động sản qua sàn giao dịch. Quy định này góp phần lam minh bạch hơn
thị trường bất động sản.
2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản
2.2.1 Vốn tự có