Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Phần I
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung đặc biệt quan trọng của
công tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ để Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Thông qua
quy hoạch sử dụng đất, nhà nước nắm chắc được quỹ đất và định hướng mục đích sử
dụng đất đến từng thửa đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo phân bố
quỹ đất hợp lý cho các cấp, các ngành cả trước mắt và lâu dài, đồng thời dự tính nguồn
thu cho ngân sách nhà nước.
Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010 đã được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt theo Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2006.
Dưới sự lãnh đạo của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, các ngành, các cấp đã triển
khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế -
xã hội của thành phố, đã khai thác được tiềm năng đất đai một cách có hiệu quả làm
thay đổi hẳn diện mạo của thành phố.
Trong quá trình thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử
dụng đất, thành phố Đà Nẵng đã được nhiều thành tựu to lớn về mọi mặt của kinh tế -
xã hội. Đà Nẵng đã vươn mình mạnh mẽ, xứng đáng là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã
hội của cả miền Trung và Tây Nguyên, thành một điểm sáng của cả nước trong công
tác Quy hoạch đặc biệt là quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng, phát
triển không gian đô thị và quy hoạch sử dụng đất.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội của Đà Nẵng, những thành
công trong công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng đã tạo ra một đô thị văn minh
hiện đại, một thành phố có điều kiện sống hết sức lý tưởng, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi
chất lượng cuộc sống ngày càng cao của người dân thành phố. Những điều này đã làm
cho thị trường bất động sản trở nên đặc biệt sôi động và thu hút được sự quan tâm rất
lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Có thể nói là cùng với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch định hướng không gian đô thị, quy hoach sử

dụng tiềm năng đó trong hiện tại và tương lai”.
2.1.1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng, giới hạn về không gian, cố
định về vị trí và là một tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Do đó công tác quy
hoạch sử dụng đất là một yêu cầu được đặt ra hết sức cấp thiết, có vai trò ngày càng
quan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay.
Bản chất của quy hoạch sử dụng đất không nằm ở khía cạnh kỹ thuật, cũng
không thuộc về hình thức pháp lý, mà nó nằm ở bên trong việc tổ chức sử dụng đất
như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như một đối tượng của các mối quan hệ trong
sản xuất. Nó coi trọng hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất.
Do đó quy hoạch sử dụng đất là tổ hợp của 3 biện pháp:
- Biện pháp pháp chế: nhằm bảo đảm chế độ quản lý và sử dụng đất theo pháp luật.
- Biện pháp kỹ thuật: bao gồm các công tác chuyên môn nghiệp vụ như: điều
tra, khảo sát, xử lý số liệu, xây dựng bản đồ… nhằm mục đích tổ chức lãnh thổ một
cách hợp lý trên cơ sở khoa học-kỹ thuật.
- Biện pháp kinh tế: đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để,
được biểu hiện qua hiệu quả sử dụng đất đai. Song điều đó chỉ đạt được khi thực hiện
đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và biện pháp pháp chế.
Theo viện tài nguyên đất Liên Xô (cũ): ” Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống
các biện pháp khai thác, sử dụng toàn diện có hiệu quả và bảo vệ tài nguyên đất “.
Theo hướng dẫn quy hoạch sử dụng đất đai của FAO (tổ chức lương thực và
nông nghiệp thế giới) thì “ Quy hoạch sử dụng đất là việc đánh giá có hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ,
hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân bổ và tái phân phối quỹ đất trong cả nước, tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền
với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất và bảo vệ
môi trường”.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 3 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
2.1.1.3. Quy hoạch đô thị

2.1.1.5. Sự cần thiết phải lập quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 4 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
không gian, là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý
muốn của con người. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của mọi
ngành kinh tế. Tuy nhiên nhiên vai trò của đất đối với các ngành không giống nhau.
Trong các ngành công nghiệp, giao thông vận tải, thương mại dịch vụ, du lịch … đất
chỉ đóng vai trò thụ động là cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá
trình sản xuất kinh doanh. Đối với các ngành nông lâm nghiệp, đất đóng vai trò đặc
biệt quan trọng, là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của con người trong quá trình
sản xuất, đồng thời đất tham gia tích cực vào quá trình sản xuất, cung cấp cho cây
trồng môi trường sống, nước, không khí và các dưỡng chất cần thiết để cây trồng sinh
trưởng và phát triển.
Trong xã hội, đất đai có nhiều chức năng sử dụng vì thế luôn tồn tại mâu thuẫn
giữa một bên là lợi ích kinh tế - xã hội và một bên là bảo vệ môi trường sống bền
vững, và ngay trong việc sử dụng đất vì lợi ích kinh tế cũng cũng tồn tại những mâu
thuẫn giữa các ngành với nhau, mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng này với mục đích sử
dụng khác. Để điều hòa các lợi ích và giải quyết các mâu thuẫn giữa chúng cần phải có
một công cụ điều chỉnh mang tính chất quốc gia, và công cụ đó chính là: “Quy hoạch
sử dụng đất”.
2.1.2. Về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển được nhưng có
thể đem lại lợi ích cao cho chủ sở hữu (sử dụng), do đó làm nảy sinh các hoạt động
giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản,
mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Như vậy thị trường bất động sản là

Một mặt các yếu tố biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục tập quán, tâm lý
đám đông… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường; mặt khác việc tổ
chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá
vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình trong xã hội
2.2. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng thuộc Vùng duyên hải trung Trung bộ, có diện tích tự
nhiên là 125.654 ha. Có vị trí địa lý: Phía Đông: Giáp biển Đông; Phía Tây: Giáp Thừa
Thiên - Huế và Quảng Nam; Phía Nam: Giáp tỉnh Quảng Nam; Phía Bắc: Giáp tỉnh
Thừa Thiên - Huế. Về tổ chức hành chính, thành phố Đà Nẵng có 6 quận, 2 huyện (có
1 huyện đảo Hoàng Sa) với tổng số 56 xã, phường.
Thành phố Đà Nẵng nằm trên trục giao thông xuyên quốc gia cả về đường bộ,
đường sắt, đường biển và đường hàng không, có quốc lộ 14B nối cảng biển Tiên Sa
đến Tây Nguyên và là cửa ngỏ ra biển của Tây nguyên và các nước Lào, Thái Lan,
Đông Bắc Campuchia, Myanma đến các nước vùng Đông Bắc Á qua tuyến Hành lang
kinh tế Đông - Tây. Ngoài ra, Đà Nẵng tọa lạc gần năm di sản thiên nhiên, văn hoá thế
giới: Cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn, Phong Nha - Kẽ Bàng và Nhã
nhạc cung đình Huế.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 6 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
2.3. Khái quát về công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở thành phố Đà
Nẵng.
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng, có vị trí đặc biệt, quyết định quá trình
phát triển kinh tế - xã hội. Do nằm ở trung độ của cả nước, có điều kiện để phát triển
nền kinh tế tổng hợp, thành phố Đà Nẵng đã xác định đất đai là tiềm lực trong mọi lĩnh
vực phát triển: Sản xuất, đời sống, đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển không gian đô thị.
Việc quản lý sử dụng đất để phát triển đô thị phải mang tính chiến lược mới có
thể đảm bảo cho sự phát triển được cân đối, bền vững và bảo vệ được môi
trường:“Phát triển đô thị phải đáp ứng nhu cầu của đời nay mà không làm tổn hại đến
khả năng đáp ứng nhu cầu của đời sau”. Đà Nẵng ngày càng phát triển mạnh mẽ, điều
này dẫn đến đất đai biến động không ngừng, kể cả việc chuyển dịch quyền sử dụng đất

những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước;
là thành phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đông
của tuyến Hành lang kinh tế Đông Tây. Đà Nẵng còn nằm ở trung tâm của “Con
đường di sản thế giới” và được tạp chí có uy tín Forbes của Mỹ bình chọn là một trong
6 bãi biển quyến rũ nhất hành tinh.
Với những điều kiện thuận lợi trên, trong thời gian qua và tương lai, thị trường
BĐS Đà Nẵng sẽ còn phát triển lớn hơn do rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản được thực hiện. Lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực thu hút lượng vốn FDI lớn nhất
của thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua. Hiện nay, trên địa bàn thành phố có đến
46 dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực này. Mặc dù đây không phải là con số lớn, nhưng
nếu xét trên tỷ trọng vốn đầu tư thì lĩnh vực bất động sản lại chiếm tỉ trọng cao nhất
với 78,25% trong tổng vốn đăng ký FDI trên địa bàn.
Kể từ khi được thành lập ngày 01/01/1997, thành phố Đà Nẵng đã tập trung vào
việc quy hoạch và chỉnh trang đô thị, từ đây, diện mạo của thành phố bắt đầu khởi sắc.
Cũng như một số thành phố lớn khác, cơn sốt nhà đất tại Đà Nẵng bắt đầu bùng phát
từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 và khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành
với những qui định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch bất động
sản trở nên trầm lắng. Trong giai đoạn này, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản
diễn ra khắp nơi, trong đó, dịch vụ môi giới tại các khu dân cư mới và các khu vực
thực hiện giải tỏa thu hồi đất trở nên sôi động. Do nhu cầu chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp nên các nhà môi giới hoạt động mạnh
trong lĩnh vực này. Phần lớn họ mua đất nông nghiệp hoặc đất vườn, sau đó chuyển
đổi thành đất ở để bán cho người mua với mức giá khá cao so với giá trị thật của bất
động sản đất ở. Đến cuối năm 2007 và những tháng đầu năm 2008, giao dịch bất động
sản mới thực sự sôi động trở lại do nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng sang
đầu tư bất động sản. Với định hướng phát triển đô thị Đà Nẵng trong tương lai, mô
hình đất chia lô không còn nữa, quỹ đất dành cho các công trình lớn đã được triển khai
trong những năm trước khiến nguồn cung bất động sản của thành phố dần ổn định, dẫn
đến nhu cầu nhà đất tăng đột biến đẩy giá nhà ở và đất ở tăng lên một cách nhanh
chóng. Tuy nhiên, ước tính 60% các giao dịch bất động sản nhà ở trong thời gian này

hiệu mạnh tại Việt Nam), còn lại có một số ít đơn vị kinh doanh theo mô hình chuyên
nghiệp (nhưng thực sự vẫn chưa chuyên nghiêp) như: Sàn giao dịch bất động sản
Cường Hưng Thịnh, EVN Land Central, Saigon Land…Đây là các sàn mới thành lập và
có định hướng chuyên nghiệp, tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, loại hình này vẫn chưa đầu
tư đáng kể nguồn lực để kinh doanh, đang còn thăm dò và chờ đợi tín hiệu của thị
trường; còn lại là các cơ sở, đơn vị môi giới bất động sản nhỏ lẽ chỉ chuyên về môi giới
bất động sản, mua bán nhà đất đơn lẽ, hoạt động manh mún, chất lượng dịch vụ đơn sơ
nhưng với một lực lượng cá nhân hùng hậu hoạt động trên lĩnh vực môi giới bất động
sản. Loại hình này mạnh ở phân khúc nhà đơn lẽ, giao dịch tự do, mua bán phiếu đất tái
định cư, hoạt động cò đất, điểm yếu của loại hình này là: thông tin thiếu minh bạch, độ
an toàn và tính pháp lý không cao.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 9 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Đối với các dịch vụ môi giới bất động sản, trong thời gian từ 2000-2006, Nhà
nước vẫn chưa ban hành bất kỳ qui định nào trong kinh doanh dịch vụ bất động sản
nói chung và hành nghề môi giới bất động sản nói riêng. Do đó, rất nhiều văn phòng
nhà đất được hình thành nhưng không đăng ký kinh doanh. Đặc điểm của đội ngũ môi
giới này đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa qua trường lớp
đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản
thu thập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm
trong các hoạt động của họ. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động
sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thường không chịu sự
giám sát của bất cứ cơ quan nào. Kể từ sau năm 2007, đội ngũ những người làm các
dịch vụ bất động sản đã bắt đầu được đào tạo và có kinh nghiệm. Người mua cũng đã
tìm kiếm đến dịch vụ này trong quá trình tìm kiếm bất động sản.
Nhìn chung, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản thành phố từng bước
phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 3-4 năm lại xuất hiện một đợt “sốt giá”.
Những biến động chủ yếu thường xảy ra ở các khu nội thị, khu dân cư mới, các khu
vực đất du lịch, sinh thái, các khu dự kiến quy hoạch, chỉnh trang. Đối với các khu vực
nông thôn và các xã miền núi chỉ có những giao dịch nhỏ, chủ yếu mua bán giữa

bảo tính liên thông thực sự giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn.
2.4.3. Quản lý đất đai trong thị trường bất động sản
Mục tiêu phát triển của thị trường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp
lý quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu
lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững.
Thời gian qua thành phố Đà Nẵng đã bảo đảm nguồn cung hợp lý về đất đai cho
thị trường, cơ bản đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Thủ
tục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp với quy luật của thị trường,
phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xã hội, chuyển được nguồn vốn
tiềm ẩn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực.
Tuy nhiên vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về quản lý, giám sát thị
trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vẫn mờ nhạt. Trước các cơn
sốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biện
pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế.
2.5. Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát triển thị
trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng.
2.5.1. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát
triển thị trường bất động sản.
Đất đai là loại tài nguyên không thể tái tạo được và nằm trong nhóm tài nguyên
hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình
phát triển. Đất đai có nhiều chức năng nên khi sử dụng có thể mang lại nhiều lợi ích
khác nhau phụ thuộc vào những hoàn cảnh sử dụng cụ thể, đồng thời còn phụ thuộc
vào các điều kiện tự nhiên (khí hậu, độ phì nhiêu, tính chất đất…), điều kiện về kinh tế
- xã hội (cơ sở hạ tầng, lực lượng sản xuất, thu nhập của người dân…), điều kiện về
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 11 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
không gian và thời gian (vị trí, thời hạn sử dụng…). Do đó, để sử dụng đất hợp lý, có
hiệu quả cao thì cần phải có được một phương án quy hoạch sử dụng đất được tính
toán kỹ càng và cân đối về nhiều mặt, qua đó việc quản lý đất đai được thống nhất, bảo

thể nói phần lớn đất đai và bất động sản đều có thể tham gia vào thị trường đất đai và
thị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 12 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Mặt khác một nhiệm vụ quan trọng trong quy hoạch sử dụng đất là xác định
diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng (chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo
chuyển chủ sử dụng). Diện tích đất này thực sự sẽ tham gia thị trường và đây cũng là
thị trường rất sôi động.
Như vậy giữa quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản có mối quan hệ
tương hỗ lẫn nhau. Nếu quy hoạch sử dụng đất hợp lý, ổn định, việc thực hiện quy
hoạch hiệu quả sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển tốt. Mặt khác
giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục những
tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, hơn nữa có thể sử dụng được động lực của
thị trường để thực hiện tốt việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng trong kỳ quy hoạch.
Trong bối cảnh nền kinh tế hiện đại đang phát triển với nhịp độ cao thì phương
án quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị của mỗi quốc gia đều phản ánh rõ ràng
chiến lược về tương lai của quốc gia đó. Với xu thế chung của sự phát triển thành phố
Đà nẵng cũng đang xây dựng cho mình những chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
vượt bậc. Trên cơ sở những dự báo về phát triển của 10 - 20 năm sắp tới, xây dựng chỉ
tiêu sử dụng các loại đất.
Định hướng của các chỉ tiêu sử dụng đất là: Bảo vệ được đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp nhất là đất trồng lúa và đất có rừng; bảo vệ được môi trường và giữ được
cân bằng sinh thái; phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng; giải quyết tốt
nhu cầu về nhà ở (liên quan đến phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn).
Xây dựng một hệ thống chính sách, quy chế liên quan đến việc lập, tổ chức
thực hiện và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất như: Đền bù giải phóng mặt bằng
trongcác phương án xây dựng đồng ruộng, chỉnh trang đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng,
pháttriển công nghiệp, dịch vụ; các chính sách về tiền sử dụng đất và thuế chuyển
quyền sửdụng đất; các chính sách tín dụng trong các dự án về phát triển nhà ở; các
chính sách về tách thửa, gộp thửa.

động sản cho thị trường thông qua các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ trong
phương án quy hoạch.
a) Đất nông nghiệp
Theo quy hoạch, diện tích đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 7.933,67
ha, giảm 1.301,88 ha so với hiện trạng năm 2005. Trong thực tế, thực hiện đến năm
2010 diện tích đất sản xuất nông nghiệp là 7.948,25 ha, giảm 1.287,30 ha đạt 98,88 %
so với quy hoạch . Đất sản xuất nông nghiệp giảm đi là do chuyển mục đích sang đất
phi nông nghiệp, việc chuyển đổi mục đích này đi theo hai hướng. Thứ nhất là do nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp theo các công trình dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị,
hai là người dân tự chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở; đất sản xuất
kinh doanh hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa. Diện tích đất chuyển đổi mục đích này
ngoài một phần chuyển sang phục vụ cho các mục đích công cộng thì phần lớn là
chuyển sang đất ở, đất khu công nghiệp, thương mại và du lịch.
Đồng thời việc tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp của người dân cũng diễn ra rầm rộ không kém. Đất trồng lúa, trồng cây
lâu năm nằm liền kề trong khu dân cư và phù hợp với quy hoạch được người dân
chuyển đổi sang đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để sử dụng hoặc
chuyển nhượng.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 14 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
b) Đất phi nông nghiệp
Giá trị bất động sản mà nhất là đất đai có đặc điểm rất khác biệt so với các
loại hàng hoá khác là phụ thuộc vào sự tác động của con người làm tăng khả năng
sinh lời của bất động sản. Nói cách khác công tác quy hoạch, đặc biệt là chủ
trương, chính sách quy hoạch chỉnh trang đô thị có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong
việc phát huy giá trị BĐS.
Với mục tiêu xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng trở thành trung tâm
kinh tế văn hoá của miền trung và cả nước, với các chức năng cơ bản là trung tâm
công nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ, phát triển trong thế ổn định và bền vững
về mọi mặt. Là đô thị hiện đại văn minh, vững chắc về các mặt chính trị, xã hội và an

phía Bắc, Tây bắc với diện tích 2000 ha và vệt đô thị vành đai thành phố phía Nam từ
xã Hoà Phước đến Hoà Khương với diện tích 1.100 ha.
Với định hướng như vậy, dự báo đến năm 2010 tổng diện tích nhóm đất phi
nông nghiệp sẽ là 53.748,71 ha, tăng 5.544,94 ha so với năm 2005. Tuy nhiên khi triển
khai thực hiện theo quy hoạch lại vướng phải những khó khăn nhất định nên kết quả
thực hiện chưa đạt được yêu cầu của quy hoạch. Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp
năm 2010 là 50.843,72 ha, tăng 2.639,95 ha so với năm 2005, đạt 47,61% quy hoạch
đề ra.
Trong nhóm đất phi nông nghiệp, các loại đất thực sự có ảnh hưởng đến thị
trường BĐS là đất ở (đất ở đô thị và đất ở nông thôn), đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp (khu công nghiệp, dịch vụ, du lịch) và đất công cộng (xây dựng cơ sở hạ
tầng). Đất ở à loại đất có ảnh hưởng lớn đến mọi người dân, chiếm đại đa số giao dịch
trên thị trường bất động sản. Việc nguồn cung khan hiếm hay dồi dào quyết định đến
giá đất trên thị trường. Đã có những tổ chức, cá nhân lợi dụng quy luật này tạo nên sự
khan hiếm giả tạo về nguồn cung đất ở để trục lợi. Vì vậy việc xây dựng chỉ tiêu sử
dụng đất ở trong quy hoạch sử dụng đất là hết sức quan trọng, góp phần định hướng
cho thị trường phát triển lành mạnh.
Thực tế đến năm 2010, diện tích đất ở là 6.087,68 ha, tăng 526,34 ha so với
năm 2005 và chỉ đạt 30,97 % so với quy hoạch. Đây là một tỷ lệ rất thấp, nó không
những chỉ ra những bất cập của công tác xây dựng quy hoạch mà còn nói lên được
những vấn đề lớn mà thành phố cần phải quan tâm giải quyết trong thời gian tới. Bất
động sản của Đà Nẵng đặc biệt là đất phân lô thu hút được sự quan tâm của các nhà
đầu tư là một điều đáng mừng nhất là khi nguồn thu từ đất là nguồn thu chính của
thành phố. Tuy nhiên việc bất động sản tăng trưởng quá nóng trong thời gian ngắn đã
làm cho các nhà quản lý ngộ nhận về nhu cầu về đất ở thực sự của thị trường, trong khi
đó chiếm một lượng khá lớn là nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản
(khoảng 90%) còn số lượng người có nhu cầu thực sự về đất ở chỉ chiếm một tỷ lệ khá
khiêm tốn (khoảng 10%). Hàng loạt các dự án xây dựng các khu dân cư, tái định cư,
khu đô thị mới… trong đó có dự án lên đến hàng trăm hecta được lập ra (khu dân cư
sinh thái Hoà Xuân 400 ha, khu đô thị mới trung tâm thị trấn Hòa Vang 300 ha, khu đô

thuật, các dịch vụ phúc lợi xã hội. Mặt khác sẽ là tác động tiêu cực nếu việc thực hiện
và quản lý quy hoạch không tốt.
Để làm rõ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá của bất động sản, việc
tiến hành điều tra trực tiếp giá đất trước và sau khi quy hoạch được thực hiện tại khu
vực quy hoạch là cần thiết. Hai khu vực được chọn để điều tra là khu dân cư An Hòa
và khu dân cư số 3 Nguyễn Tri Phương mở rộng có những điều kiện tương tự nhau: Cả
hai đều nằm ở phường Khuê Trung, quận Cẩm Lệ, trước đây là khu vực ven nội thành,
đất khu dân cư nằm xen kẽ đất nông nghiệp, mức sống của người dân thuộc loại trung
bình yếu so với thành phố.
Tại khu dân cư An Hòa, diện tích khu quy hoạch là 40,79 ha, trong đó chỉ có
20% đất ở. Thực hiện quy hoạch, dự án triển khai năm 2005, đến năm 2007 cơ bản
hoàn thành, cơ sở hạ tầng được xây dựng mới đồng bộ, hiện đại, đảm bảo thuận lợi
cho người dân trong sinh hoạt và trong công việc. Ngoài 28,55 ha được dùng để bố trí
tai định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, 12,24 ha được đưa ra bán rộng rãi cho người dân
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 17 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
có nhu cầu về đất ở trong thành phố. Giá đất ở đây có những biến động rất lớn cả
trước, trong và sau khi thực hiện quy hoạch
Bảng 1. Giá đất trung bình khu dân cư An Hòa trước và sau khi thực hiện quy hoạch
Đơn vị tính: đồng
Loại đất
Giá đất trước
quy hoạch
Giá đất sau khi
công bố quy hoạch
Giá đất hiện tại
(2011)
Đất ở 1.000.000 3.000.000 10.000.000
Đất vườn 600.000
Đất sản xuất kinh doanh 700.000 2.100.000 7.000.000

(Nguồn: Trang thông tin điện tử thành phố Đà Nẵng)Qua kết quả điều
tra tại Bảng 2 phản ánh rằng giá đất trên thị trường của khu vực sau khi công bố
quy hoạch tăng 3,18 lần so với trước quy hoạch, nhưng do quy hoạch chưa thực
hiện được nên giá đất dần đi xuống và do trong vùng quy hoạch “treo”, nên quyền
của người dân đối với đất đai bị hạn chế, giao dịch thực sự trầm lắng.
So sánh giá đất trên thị trường ở hai khu vực trước và sau quy hoạch tại Biểu đồ
1 ta thấy như sau:
Biểu đồ 1. So sánh giá khu dân cư An Hòa và khu dân cư số 3 mở rộng
- Giá đất trước quy hoạch: Do cả hai khu vực có xuất phát điểm không cao, các
điều kiện về đất đai, kinh tế - xã hội tương tự nhau nên giá đất tương đối giống nhau (1
- 1,1 triệu đồng/m
2
).
- Giá đất sau khi công bố quy hoạch: Cả hai khu vực đều thực hiện dự án làm
khu dân cư mới, lúc này giá đất ở 2 khu có sự biến động rất lớn (đều tăng hơn 3 lần so
với trước quy hoạch) và co mức tăng tương đồng nhau (3.000.000 – 3.500.000 triệu
đồng/m
2
).
- Giá đất sau khi thực hiện quy hoạch (hiện tại):
+ Đối với khu dân cư An Hòa: Do quy hoạch thực hiện đúng tiến độ, đạt chất
lượng so với yêu cầu đề ra nên giá đất liên tục tăng với tốc độ cao. Đến nay giá đất đã
tăng gấp 10 lần so với trước quy hoạch và gấp hơn 3 lần so với khu dân cư số 3
Nguyễn Tri Phương mở rộng. Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh, 100 % được
cấp GCN mới phù hợp với quy hoạch nên thủ tục giao dịch đơn giản thuận tiện, thị
trường giao dịch luôn sôi động.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 19 -
Đồng
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
+ Đối với khu dân cư số 3 Nguyễn Tri Phương mở rộng: Do quy hoạch vẫn còn

của người sử dụng đất trong thị trường bất động sản trong vùng quy hoạch sẽ bị hạn
chế rất nhiều, vì vậy tiến độ thực hiện dự án nhanh hay chậm sẽ ảnh hưởng rất lớn đến
quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
Khoản 3, điều 29 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Diện tích đất ghi trong kế
hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 20 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế
hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều
chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.” Thực tế tại thành phố Đà Nẵng việc thực hiện theo
quy hoạch đã đem đến những thành công nhất định, những công trình, dự án đã được
triển khai kịp thời đã đem lại những lợi ích lớn cho người dân làm thay đổi hẳn bộ mặt
đô thị, tuy nhiên tình trạng quy hoạch “treo” vẫn còn xảy ra khá phổ biến, theo điều tra
trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 20 dự án “bị treo’, trong đó có các dự án mà quy
mô diện tích rất lớn, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của rất nhiều người dân như:
- Dự án khu công nghiệp Hòa Khương (400 ha): Phê duyệt và công bố quy
hoạch năm 2004, đến nay vẫn chưa thực hiện;
- Dự án khu đô thị sinh thái Hòa Xuân (400 ha): Phê duyệt và công bố quy
hoạch năm 2005, đến năm 2011 mới triển khai thực hiện;
- Khu đô thị Thủy Tú (300 ha): Phê duyệt và công bố quy hoạch năm 2005, sau
2 lần điều chỉnh quy hoạch đến năm 2011 thực hiện;
- Khu đô thị mới phía Tây đường Trường Chinh (249 ha): Phê duyệt và công bố
quy hoạch năm 2006, đến nay chưa thực hiện;
Như vậy quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử
dụng đất trong thị trường bất động sản. Quy hoạch có thể làm giá trị của đất đai tăng
lên rất nhiều (đối với khu vực chỉnh trang), quy hoạch cũng có thể làm giá trị của đất
đai giảm đi rất nhiều (các khu vực bị quy hoạch treo). Vì vậy để đảm bảo quyền lợi,
sinh kế của người dân, thành phố phải có những biện pháp hữu hiệu để việc thực hiện
quy hoạch đúng mục đích và đảm bảo thời gian đề ra. Trong tương lai công tác lập quy
hoạch phải được tính toán kỹ càng hơn nữa để tránh tình trạng dự án lập ra nhưng

- Bảo vệ môi trường và giữ được cân bằng sinh thái
- Xây dựng một hệ thống chính sách, quy chế liên quan đến việc lập, tổ chức
thực hiện và hoàn thiện quy hoạch như:
+ Các chính sách đền bù giải phóng mặt bằng trong các phương án chỉnh trang
đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ…
+ Các chính sách về tiền sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất
+ Các chính sách tín dụng trong các dự án phát triển nhà ở đặc biệt là các dự án
nhà ở thu nhập thấp
+ Các chính sách về tách, nhập thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
- Việc lập quy hoạch sử dụng đất ở các cấp, các ngành phải được tổ chức thống
nhất, đồng bộ, cân đối và tuân theo những yêu cầu sau:
+ Lập quy hoạch sử dụng đất là một hoạt đông quản lý nhà nước mang tính
chiến lược vì vậy phải có cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện
+ Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành tương ứng ở từng cấp để đảm bảo
tính chính xác và đồng bộ.
+ Công khai trong suốt quá trình tiến hành và được quyết định theo nguyên tắc
dân chủ tập trung.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 22 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
- Tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất là cốt lõi của hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai và thuộc trách nhiệm của các cấp, các ngành có liên quan, trong đó cần
chú ý những vấn đề sau:
+ Khi đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì quy hoạch sử dụng đất phải
được thực tiễn hóa bằng những dự án điều chỉnh, chỉnh trang hoặc phát triển đất đai
với chủ đầu tư cụ thể (cá nhân hoặc tổ chức).
+ Ban hành các văn bản để chỉ đạo triển khai thực hiện quy hoạch. Các quyết
định giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý quỹ đất, thực hiện việc bồi
thường giải phóng mặt bằng.
+ Tổ chức cắm mốc, xác định ranh giới các khu công nghiệp, các dự án ưu tiên
và các công trình lớn khác, thông báo cho chính quyền và nhân dân địa phương biết để

cố gắng duy trì diện tích đất nông nghiệp. Đây là một sự chuyển dịch đúng với quy
luật phát triển của một thành phố lớn và phù hợp với sự phát triển của thành phố trong
tương lai.
Quy hoạch sử dụng đất cũng góp phần làm tăng giá trị đất đai qua việc thực
hiện các dự án xây dựng, mở mang đường giao thông; quy hoạch các bệnh viện, cơ sở
y tế, giáo dục, cơ sở văn hóa, thể dục - thể thao, chợ, trung tâm thương mại
Tuy nhiên công tác quy hoạch sử dụng đất vẫn còn tồn tại những nhược điểm
khá lớn là: chỉ tiêu quy hoạch đôi khi chỉ được xây dựng dựa trên cảm tính mà chưa có
sự tính toán một cách khoa học nên tính chính xác, hiệu quả chưa cao, chưa phù hợp
với thực tế. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất ở một số địa phương trong thành phố
còn mờ nhạt, việc xây dựng quy hoạch chỉ mang hình thức đối phó. Tình trạng quy
hoạch “treo” vẫn diễn ra phổ biến ảnh hưởng xấu đến giá trị của đất đai, làm cho
quyền sử dụng đất của người dân bị hạn chế, gây tâm lý bất an cho nhân dân và lãng
phí đất đai của xã hội.
Trong thời gian đến thành phố cần phải có sự đầu tư mạnh mẽ, chỉ đạo mang
tính chiến lược, có những biện pháp hữu hiệu để quy hoạch sử dụng đất thực sự đi vào
đời sống xã hội, góp phần làm thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh và
bền vững.
3.2. Kiến nghị
Sự điều tiết ở hai lĩnh vực này là vấn đề cấp thiết cần đến sự can thiệp của
chính quyền. Sự phát triển ấy phải có sự điều hòa giữa hai bên: người đại diện là nhà
quy hoạch và các nhà phát triển thị trường bất động sản cần đi đến thỏa thuận và thực
hiện theo 6 nguyên tắc thống nhất: thống nhất quy hoạch chi tiết; thống nhất thu hồi
đất đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư; thống nhất thiết kế đô thị; thống nhất
thi công; thống nhất hệ thống hạ tầng; và thống nhất quản lý trước khi đưa vào một dự
án quy hoạch.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 24 -