đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự
18 Tạp chí luật học ThS. Trần Quang Huy *
iện nay có nhiều ý kin khỏc nhau ca
cỏc chuyờn gia trong nc v nc
ngoi v vic cn thit phi sa i, b sung
B lut dõn s. i vi cỏc quy nh v
chuyn quyn s dng t c ghi nhn ti
phn V ca B lut dõn s, cú tỏc gi ngh
hu ton b cỏc chng ny chuyn giao nú
cho lut t ai v cỏc vn bn phỏp lut cú
liờn quan n t ai.
(1)
Mt khỏc, cú tỏc gi
cho rng trờn c s ch s hu ton dõn
v t ai, vic Nh nc m rng quyn cho
ngi s dng t thỡ quyn s dng t (ti
sn c bit) chớnh l i tng ca lut dõn
s. Vỡ th khụng cn tranh cói là nờn hay
khụng nờn a cỏc quy nh v chuyn quyn
s dng t vo B lut dõn s m quan
trng l vch ra phng hng sa i, b
sung B lut dõn s.
(2)

i ca B lut dõn s nm 1995, vic thc
hin cỏc giao dch dõn s v t ai c
chớnh thc quy nh.
Trong quan h gia Lut t ai v B
lut dõn s v vn chuyn quyn s dng
t cú nhng im cần phải xem xét lại, ú l
trong khi Lut t ai ỏng l phi quy nh
chi tit trỡnh t, th tc thc hin cỏc
H
* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù
T¹p chÝ luËt häc 19
quyền, điều kiện thực hiện các quyền thì Bộ
luật dân sự lại chi tiết hoá và cụ thể hoá các
quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân
và các giao dịch dân sự về đất đai. Đây là sự
thống nhất theo quy trình ngược, bởi phải coi
Bộ luật dân sự là đạo luật chung chiếm vị trí
cốt yếu trong hệ thống luật tư trong việc điều
chỉnh các quan hệ tài sản, các luật chuyên
ngành phải chi tiết hoá và cụ thể hoá các vấn
đề còn mang tính nguyên tắc trong Bộ luật
dân sự.Tuy nhiên, trong quá trình xác lập cơ
chế pháp lí cho việc chuyển quyền sö dông
®Êt của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong
nước còn nhiều lúng túng, quan điểm chưa
thống nhất thì việc ban hành Bộ luật dân sự

luật dân sự đã phần nào khập khiễng với thực
tế cuộc sống, đã lạc hậu hơn rất nhiều so với
các quy định của pháp luật đất đai. Cho nên,
việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển
quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự cho
phù hợp với sự phát triển nói chung của pháp
luật là rất cần thiết.
Tuy nhiên, chúng tôi không thống nhất
với quan điểm của luật sư Muto cho rằng
“không nên đưa phần chuyển quyền sử dụng
đất vào trong Bộ luật dân sự mà nên để cho
Luật đất đai và các văn bản thi hành quy
định là tốt hơn” và "đề nghị huỷ bỏ phần V
của Bộ luật dân sự và giao nó cho Luật đất
đai và các văn bản pháp luật liên quan về đất
đai quy định”.
(3)
Chúng tôi rất ngạc nhiên về
sự am hiểu uyên thâm của học giả Nhật Bản
nêu trên về Bộ luật dân sự của Việt Nam song
vấn đề không phải là với quá trình phát triển
của pháp luật đất đai, các quy định của Bộ luật
dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã không
còn ý nghĩa. Vấn đề về mặt phương pháp luận
là không phải chuyển giao các quy định về
chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân
sự sang Luật đất đai mà là thiết kế lại các quy
định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ
luật dân sự sao cho phù hợp với các quy định
hiện hành của các luật chuyên ngành.

t ai ca t chc trong nc c Nh
nc giao t, cho thuờ t, nhn chuyn
quyn s dng t t ngi khỏc.
4. B sung nhúm cỏc quy nh v cho
thuờ li t, bo lónh bng giỏ tr quyn s
dng t v ti sn cú trờn t, gúp vn bng
giỏ tr quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ
nhõn trong nc.
Trờn c s gi li cỏc iu cn thit v b
sung cỏc nhúm vn trờn, chỳng tụi cho
rng phn quy nh v chuyn quyn s dng
t trong B lut dõn s s bao quỏt c y
cỏc giao dch dõn s v t ai ca cỏc
phỏp nhõn, h gia ỡnh, cỏ nhõn v cỏc quy
nh s khụng cũn tỡnh trng chng chộo vi
cỏc quy nh chi tit ti Lut t ai v cỏc
vn bn thi hnh Lut t ai.
II. CáC VấN Đề Cụ THể
1. Phn cỏc quy nh chung
+ Theo chỳng tụi, iu 690 núi v cn c
xỏc lp quyn s dng t khụng cũn thớch
hp, bi l, khi xỏc nh t ai thuc s hu
ton dõn do nh nc thng nht qun lớ thỡ
ú khụng phi l cn c m l nguyờn tc
xuyờn sut ca quỏ trỡnh qun lớ v s dng
t ca nh nc. Mt khỏc, khon 1 điu
1 ca Lut t ai sa i, b sung ngy
2/12/1998 quy nh cũn rừ hn rt nhiu
khi xỏc nh vic Nh nc giao cho ngi
s dng t s dng n nh lõu di vi

ny ó quy nh chi tit. Cỏc quy nh chung
õy, theo chỳng tụi tr nờn khụng cn thit.
Mt khỏc, vic quy nh cỏc ch th phi cú
giy chng nhn quyn s dng t trong
mi giao dch dõn s v t ai l khụng phự
hp vi thc tin cuc sng v trỏi vi cỏc
quy nh chi tit trong cỏc lut chuyờn ngnh.
+ Sa i iu 694 v giỏ chuyn quyn
s dng t. Theo chỳng tụi, giỏ chuyn
quyn s dng t trờn c s khung giỏ ca
Chớnh ph khụng phự hp vi thc t chuyn
nhng ti cỏc a phng. Giỏ t đ-ợc quy
định tại cỏc a phng thp hn nhiu ln so
vi giỏ thc t, vớ d: Nam nh giỏ t
chuyn nhng cao hn t 2,5 n 5 ln, Hi
Dng t 1,5 n 4,28 ln, B Ra - Vng
Tàu 5 ln, Lng Sn 3 ln, An Giang theo giỏ
tho thun, Bn Tre cao gp 15 ln.
(5)
Vỡ vy,
ó l giao dch dõn s trong i sng, nờn
chng khụng quy nh mt khung giỏ cng t
phớa Nh nc m thc hin theo tho thun
ca cỏc bờn.
+ iu 695 nờn gi nguyờn.
+ V hiu lc ca hp ng chuyn quyn
s dng t c quy nh ti iu 696 B
lut dõn s s phỏt sinh sau khi ng kớ ti c
quan nh nc cú thm quyn. Trờn thc t,
cỏc hp ng chuyn i, chuyn nhng, cho

ca B lut dân sự.
2. Cỏc quy nh t chng II n chng VI
2.1. V hp ng chuyn i quyn s
dng t (t iu 699 n iu 704)
Cỏc quy nh trong chng ny nờn gi
li cỏc iu 699, 701, 702 v 704. i vi
Điu 700, cỏc quy nh ca phỏp lut t ai ó
quy nh rt chi tit cỏc iu kin chuyn i
quyn s dng i vi t nụng nghip, lõm
nghip, t ti Ngh nh số 17/1999/N-CP. ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù
22 T¹p chÝ luËt häc
Vì vậy, Bộ luật dân sự không cần thiết phải
quy định về vấn đề này. Riêng về hình thức
chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định
tại §iều 701, theo chúng tôi nên sửa lại là
“hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
phải lập thành văn bản theo mẫu thống nhất
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành. Thủ tục chuyển đổi và đăng kí quyền
sử dụng đất thực hiện theo các quy định của
pháp luật đất đai”.
Đối với khoản 5 Điều 703 của Bộ luật
dân sự cần thống nhất quan điểm với khoản 4
§iều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
ngày 21/12/1999 là miễn thuế chuyển quyền
sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi

giao dịch dân sự đương nhiên. Vì vậy, Điều
707 cần xác định lại nội hàm của quy định
cho chính xác.
Thứ ba, khoản 1 Điều 709 bỏ phần nghĩa
vụ của người chuyển quyền sử dụng đất phải
xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
đồng thời khoản 5 của điều này cũng xác
định lại nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất cho phù hợp với Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất ngày 21/12/1999 vì điểm 1
khoản 3 Điều 1 của Luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất quy định: “Trong trường hợp
người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp
thuế chuyển quyền sử dụng đất thì người đó
có trách nhiệm kê khai, nộp thuế theo quy
định tại §iều 10 của Luật thuế”. Như vậy,
việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
không nhất thiết là nghĩa vụ riêng của người
chuyển quyền sử dụng đất như quy định tại
Bộ luật dân sự.
Thứ tư, khoản 2 Điều 711 quy định điều
kiện cho bên nhận quyền sử dụng đất là chưa
có đất hoặc đang sử dụng dưới hạn mức, sau
khi nhận chuyển nhượng cũng không được
phép vượt hạn mức quy định. Quy định nêu
trên là chưa phù hợp với cách xử lí đất vượt
hạn mức được quy định tại Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 và trái với quan
điểm về phát triển kinh tế trang trại tại Nghị

giỏ tr quyn s dng t. ng nhiờn, v
hiu lc phỏp lớ thỡ B lut rừ rng l cao hn
ngh nh song di gúc thc tin thỡ Ngh
nh s 178/1999/N-CP ang c ỏp dng
cú hiu qu.
Th hai, ti iu 77 ca Lut t ai ó
quy nh iu kin th chp quyn s dng t
ca h gia ỡnh v cỏ nhõn trong nc, cng
vi ni dung nh vy B lut dõn s li tỏch
thnh 2 iu (iu 729 v iu 730). Nh vy
B lut dõn s ó nhc li quy nh ny mt
cỏch khụng cn thit, trong khi ú iu 24 v
27 ca Ngh nh s 17/1999/N-CP quy nh
v iu kin th chp giỏ tr quyn s dng
t ca t chc, h gia ỡnh v cỏ nhõn trong
nc cũn c th hn rt nhiu so vi B lut
dõn s.
Th ba, B lut dõn s quy nh ti iu
737 cỏch thc x lớ quyn s dng t khi m
bờn th chp khụng thc hin hoc thc hin
khụng ỳng ngha v tr n thỡ quyn s dng
t c giao cho c quan nh nc cú thm
quyn t chc bỏn u giỏ. õy l hỡnh thc x
lớ duy nht trong B lut dõn s v th chp
quyn s dng t. Trong khi ú, ti Ngh nh
s 79/2001/ N-CP ngy 1/11/2001 quy nh 3
cỏch thc x lớ l chuyn nhng, bỏn u giỏ
v khi kin ti to ỏn trong trng hp khụng
x lớ c theo tho thun trong hp ng,
c ỏp dng chung cho mi i tng th

dụng trong nước là chưa phù hợp, chưa thể
hiện sự thông thoáng trong các giao dịch dân
sự về đất đai. Cho nên chúng tôi đề nghị sửa
Điều 729 và Điều 730 cho phù hợp với thực
tế hiện nay.
2.5. Về thừa kế quyền sử dụng đất (từ
Điều 738 đến Điều 744)
Các quy định về thừa kế quyền sử dụng
đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với
đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản
của những người được quy định tại Điều 679
và Điều 680 phải gắn với điều kiện được quy
định tại Điều 740 của Bộ luật dân sự là quá
ngặt nghèo. Mặt khác, Luật đất đai không
quy định hạn mức đất nông nghiệp đối với cá
nhân, vì thế việc quy định điều kiện thừa kế
đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thuỷ sản tại khoản 2 Điều 740 là
không chính xác. Hơn nữa, cơ sở khoa học và
thực tiễn để xác định các điều kiện được thừa
kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng
năm, nuôi trồng thuỷ sản với việc thừa kế đất
nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm
nghiệp để trồng rừng, đất ở là không rõ ràng.
Vì vậy, chúng tôi kiến nghị sửa đổi quy định
này trong Bộ luật dân sự theo hướng bỏ điều
kiện thừa kế tại Điều 740, coi việc thừa kế
đất nông nghiệp trồng cây hàng năm như việc
thừa kế đối với các loại đất có tài sản khác.
3. Các quy định cần phải bổ sung trong

thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít
nhất năm năm thì người sử dụng được bảo hộ
các quyền năng khác nhau. Các quyền đó
đảm bảo cho hộ gia đình và cá nhân thực
hiện khả năng kinh doanh của mình, thực
hiện các giao dịch dân sự về đất đai trong đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự
Tạp chí luật học 25
thi hn thuờ t. Cho nờn, trong B lut dõn
s cn quy nh v hp ng thuờ li quyn s
dng t, hỡnh thc, ni dung v quyn, ngha
v ca cỏc bờn khi thc hin hp ng. Vic b
sung ú s gúp phn ng b gia cỏc quy nh
v quyn ca ngi s dng t trong Lut t
ai vi c ch thc hin cỏc giao dch dõn s
v t ai trong B lut dõn s.
+ B sung cỏc quy nh v bo lónh bng
giỏ tr quyn s dng t, ti sn gn lin vi
t vay tin ca cỏc t chc tớn dng hot
ng ti Vit Nam. B lut dõn s cn xỏc
nh rừ v hp ng bo lónh bng giỏ tr
quyn s dng t, hỡnh thc, ni dung,
quyn v ngha v ca cỏc bờn khi thc hin
giao dch dõn s v t ai ny.
+ B sung hỡnh thc gúp vn bng giỏ tr
quyn s dng t ca h gia ỡnh v cỏ nhõn.
Suy cho cựng thỡ hỡnh thc gúp vn bng giỏ tr
quyn s dng t cng l s hp tỏc gia

mt s cỏc giao dch v t ai cha c th
hin trong B lut dõn s, trong khi cỏc
quyn ú ó c bo h trong Lut t ai
sa i, b sung. T ú, cỏc quyn ca ngi
s dng t c quy nh trong cỏc vn bn
phỏp lut t ai cú s thng nht hi ho
trong cỏc giao lu dõn s c quy nh
trong B lut dõn s./.

(1), (3).Xem: Muto trong bi vit ý kin v nhng
im cn sa i trong b lut dõn s Vit Nam trong
chuyờn Mt s vn v sa i, b sung B lut
dõn s Vit Nam, Thụng tin khoa hc phỏp lớ, Vin
nghiờn cu khoa hc phỏp lớ - B t phỏp tr. 299.
(2), (4).Xem:Tng quan kt qu nghiờn cu sa i,
b sung B lut dõn s Vit Nam, trong chuyờn
Mt s vn v sa i, b sung B lut dõn s Vit
Nam, Thụng tin khoa hc phỏp lớ, Vin nghiờn cu
khoa hc phỏp lớ - B t phỏp tr. 86.
(5). S liu ly t bỏo cỏo ca Ban kinh t trung ng
ng v tỡnh hỡnh thc hin chớnh sỏch v phỏp lut
t ai ngy 19/8/2002, tr. 83.
(6).Xem: iu 8 v iu 9 Ngh nh số 17/1999/NCP
ngy 29/3/1999 ca Chớnh ph v trỡnh t th tc chuyn
quyn s dng t ca t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn
trong nc.
(7).Xem: Khon 18 Điu 1 ca Ngh nh số 79/2001/ N-CP
ngy 1/11/2001 v sa i mt s quy nh ca Ngh
nh số 17/1999/ N-CP.